TJ Paris, 3 déc. 2024, RG 24/06409

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [Z] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06409 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYZ

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [S],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06409 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2015, la SAS HENEO a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 537,45 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1220,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 21 juin 2024, la SAS HENEO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de:

A titre de demande principale, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et en consequence juger que M. [Z] [S] est occupant sans droit ni titre depuis le 4 février 2024.

A titre de demandes subsidiaires :
- Constater le défaut de paiement régulier des redevances constitutives d'un manquement grave aux obligations contractuelles,
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties à compter de la decision à intervenir.

En tout état de cause être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 1588,74 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 3 octobre 2024, la SAS HENEO sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la dette de M. [Z] [S] à la somme de 1.856,44 euros. La SAS HENEO considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [S] expose avoir connu des changements dans sa vie professionnelle ainsi que des difficultés liées au renouvellement de sa carte de séjour et oppose avoir repris le paiement du loyer. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, demande à pouvoir rester dans les lieux et soutient bénéficier désormais d'une situation professionnelle stable.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Z] [S] n'a pas indiqué faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de résidence liant Mme [K] [J] et la SAS HENEO doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l'article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis d'un mois notamment en cas d'impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat liant M. [Z] [S] et la SAS HENEO comprend bien une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat notamment en cas de non-paiement de la redevance, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale à acquitter pour le logement sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due à la SAS HENEO.

Il a été délivré le 4 janvier 2024 un commandement de payer à M. [Z] [S] portant en principal sur la somme de 1.220,04 euros au titre des redevances et charges impayées au 21 novembre 2023.

Il y a lieu de constater que si la somme réclamée au titre des redevances impayées ne correspondait alors pas à un montant égal à trois termes mensuels consécutifs, elle correspond bien à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges.

Il ressort du décompte produit que malgré des paiements partiels, M. [Z] [S] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 4 février 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce M. [Z] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, soutenant avoir repris le paiement du loyer courant et alléguant, bénéficier désormais d'un emploi stable lui permettant de régler régulièrement son loyer.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment du dernier décompte versé, que si M. [Z] [S] a repris le paiement du loyer courant dans le mois précedent l'audience, le décompte produit sur les trois dernières années témoigne d'une dette régulière qui n'a cessé de s'aggraver, encore récemment au cours des trois derniers mois precedent l'audience, de sorte que malgré les declarations de celui-ci, il n'est pas établi qu'il est en mesure de régler sa dette locative.

Ainsi, la demande de délais de paiement sollicitée par M. [Z] [S] devra nécessairement être fondée sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne pourra donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. Des délais sur 12 mois lui seront ainsi accordés.

Il convient toutefois d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement la SAS HENEO à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

M. [Z] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 septembre 2024, M. [Z] [S] lui devait la somme de 1.856,44 euros, soustraction faite des frais de procedure, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [Z] [S] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.220,04 euros à compter de la délivrance du commandement et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [S], partie qui succombe, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HENEO les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,