TJ Rennes, 3 déc. 2024, RG 22/00972

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

03 Décembre 2024

2ème Chambre civile
71F

N° RG 22/00972 -
N° Portalis DBYC-W-B7G-JUDY

AFFAIRE :

[S] [W]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Clos Mathilde,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 1er Octobre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 03 Décembre 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Jennifer KERMARREC, vice-présidente, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [S] [W]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Maître Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Clos Mathilde, représenté par son syndic en exercice, le cabinet COGIR, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Maître Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [W] est propriétaire, depuis l’année 2006, d’un appartement correspondant au lot n°142 d’un immeuble en copropriété dénommé “Le Clos Mathilde” situé à [Localité 3], [Adresse 1] et [Adresse 4].

La copropriété a été administrée sous la forme d’un syndicat coopératif de copropriété pendant plusieurs années avec un conseil syndical composé de membres bénévoles.

Cette forme coopérative a été abandonnée au cours de l’assemblée ordinaire des copropriétaires en date du 15 décembre 2023. Lors de la même assemblée, le cabinet COGIR a été désigné en qualité de syndic professionnel en remplacement de Madame [K] [Z] qui était présidente du conseil syndical.

Avant cela, le 19 novembre 2021, les copropriétaires de l’immeuble, réunis en assemblée générale ordinaire, ont adopté, entre autres, les trois résolutions suivantes :
▸ la résolution n°2 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,
▸ la résolution n°4 correspondant à l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,
▸ la résolution n°7 portant sur la fermeture du dessous des cinq escaliers du square.

Le procès-verbal correspondant a été notifié à Madame [W] par courrier électronique en date du 9 décembre 2021.

Le 9 février 2022, l’intéressée qui a voté contre les trois résolutions précitées a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Clos Mathilde” (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de RENNES notamment afin d’en obtenir l’annulation.

Il s’agit de la présente affaire.

Postérieurement, Madame [W] a également saisi le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir l’annulation de résolutions votées au cours de l’assemblée générale ordinaire du 2 décembre 2022.

Cette seconde procédure a été enregistrée sous le numéro 23/02019 du répertoire général.

***
Aux termes de conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, Madame [W] demande au tribunal de :
“Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 42, et du décret n° 37-223 du 17 mars 1967,

➢ DECLARER recevable et bien fondée la présente action engagée par Madame [W], copropriétaire de l’immeuble « Le Clos Mathilde »,
➢ CONSTATER que l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos Mathilde » est affectée de multiples irrégularités,

En conséquence :

➢ ANNULER les délibérations n° 2, 4 et 7 de l’assemblée générale ordinaire du 19 novembre 2021,
➢ ORDONNER au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndicat coopératif de copropriété, de rectifier le compte individuel de l’exercice 2020-2021 de Madame [W] pour remédier à toutes les irrégularités constatées, et ce sous astreinte de 50 euros par jour à compter d’un délai de 30 jours après la notification de la décision à intervenir,
➢ ORDONNER au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndicat coopératif de copropriété, de rectifier le compte individuel de l’exercice 2021-2022 de Madame [W] pour remédier à toutes les irrégularités constatées, et ce sous astreinte de 50 euros par jour à compter d’un délai de 30 jours après la notification de la décision à intervenir,
➢ REJETER toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndicat coopératif de copropriété,
➢ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à payer à Madame [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
et
➢ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aux entiers dépens,
➢ la DISPENSER des frais de procédure conformément à l'article 10- 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965".

Pour obtenir l’annulation de la résolution n°2 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2020-2021, Madame [W] fait valoir que ceux-ci présentent de nombreuses irrégularités. Elle invoque :
- des comptes qui ne sont pas présentés conformément aux dispositions réglementaires applicables et sans distinguer les charges courantes des charges exceptionnelles,
- la retenue d’une provision réglementaire travaux sans vote d’une résolution en méconnaissance de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- la mention d’un poste de charges “Fêtes” et d’un don à une association dans les comptes litigieux,
- une répartition des charges de chauffage (consommation et maintenance) non conforme au règlement de copropriété,
- l’absence de répartition des charges de remplacement des rambardes selon le critère d’utilité objective,
- la mention d’une seule facturation d’état daté au titre des produits divers de gestion, alors que quatre états datés ont été réalisés,
- l’existence d’un “solde sur excédents du passé non ristournés” de 5 197,25 euros dans le bilan comptable.

Plus en détail, Madame [W] rappelle les articles 2 à 4 et 7 à 10 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 en insistant sur le fait que les comptes litigieux ne sont pas conformes aux règles de forme et de présentation imposées par ces textes. Elle indique que de ce fait, les copropriétaires ne sont pas suffisamment et correctement informés pour leur permettre d’approuver le budget de l’exercice écoulé. Elle en déduit que pour ce seul motif, la résolution n°2 encourt l’annulation en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Indépendamment de ce motif, Madame [W] affirme qu’un manque de transparence affecte gravement la situation comptable de la copropriété. Elle estime qu’un tel défaut d’information fait nécessairement grief à l’ensemble des copropriétaires, y compris elle-même. Elle précise que l’expertise comptable sollicitée en parallèle dans la seconde procédure engagée devrait faire la lumière sur l’existence et l’ampleur du préjudice financier pour les copropriétaires.

A propos du poste de charge “Fêtes” et d’un don à une association d’un montant respectif de 110,10 euros et 100 euros, Madame [W] fait valoir que ces dépenses, même au bénéfice des copropriétaires, n’entrent ni dans l’objet du syndicat, ni dans la notion de charges de copropriété.

Elle insiste également sur le fait que la répartition des charges de chauffage (consommation et maintenance) prévue en fonction de la surface pour 40 % et en fonction de la consommation réelle pour 60 % n’est pas conforme au règlement de copropriété, soit à l’article 3-4 du règlement mis en conformité par acte notarié du 23 février 2021. Elle indique que les dispositions de ce règlement doivent primer. Elle ajoute que la répartition votée au cours de l’assemblée générale du 11 décembre 1992 ne lui est pas opposable puisqu’elle n’est devenue copropriétaire qu’en 2006. Elle fait également observer que la pièce correspondant à cette assemblée de 1992 n’est pas lisible avec des mentions manuscrites dont on ne sait pas qui les a ajoutées et laisse supposer que la répartition adoptée ne l’a pas été à l’unanimité, ce qui n’est en principe pas possible. Elle soutient enfin sur ce point que le mode de répartition en vigueur est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où les charges de chauffage sont individualisées en raison de l’existence de compteurs individuels pour mesurer la consommation de chaque appartement.

Madame [W] conteste par ailleurs devoir participer aux frais de remplacement et réparation des rambardes. Elle explique que son appartement est situé au rez-de-chaussée et qu’elle n’a donc pas l’usage de ces rambardes situées à l’étage. Elle affirme que même si cet équipement est qualifié de partie commune par le règlement, les charges correspondantes doivent être réparties en fonction du critère d’utilité objective. Elle relève également que les travaux correspondants n’ont pas été discutés en assemblée générale et n’ont pas fait l’objet d’un vote.

Madame [W] ajoute que le syndicat des copropriétaires procède par allégations non étayées pour la facturation d’un ou plusieurs états ou encore pour le “solde sur excédents du passé non ristournés”. Pour ce dernier, elle soutient que le solde correspondant doit être réparti entre les copropriétaires conformément à l’article 8 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 pour toutes les sommes qui ne sont plus soumises à l’action en restitution en raison de la prescription quinquennale. Elle pointe également des incohérences concernant l’historique de ce poste comptable sur les années passées, ainsi que sur la mention d’indemnités d’assurance ou encore d’une “indemnité orange” à propos de laquelle aucune information n’est fournie.

Par suite de l’annulation de la résolution n°2, Madame [W] soutient que son compte individuel devra être rectifié. Elle estime qu’il devra en être de même même si sa demande d’annulation est rejetée. Elle reprend l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, rappelé par le syndicat des copropriétaires lui-même, selon lequel l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Elle ajoute que ses relevés individuels présentent des erreurs manifestes de calcul pour un solde d’un montan total de 180,19 euros en sa défaveur sur la période 2019-2020 et 2020-2021. Elle pointe également d’autres irrégularités.

A propos de la résolution n°4 portant sur le budget prévisionnel, Madame [W] reprend plusieurs des irrégularités invoquées ci-dessus :
- la présentation des comptes non conforme aux dispositions réglementaires applicables et sans distinction entre les charges courantes et exceptionnelles,
- la provision réglementaire travaux retenue sans avoir fait l’objet d’une résolution,
- la mention d’un poste de charge “Fêtes”,
- la répartition non conforme des charges de chauffage (consommation et maintenance) par rapport au règlement de copropriété,
- l’inclusion dans le budget d’un montant de 1000 euros pour l’ “aménagement sous-escaliers 3 à 7 square”.

Pour ces quatre premières irrégularités, Madame [W] développe les mêmes explications que celles fournies pour la résolution n°2. Pour la dépense de 1000 euros, elle indique que celle-ci correspond à un accord de principe donné par l’assemblée générale, mais non à une décision. Elle en déduit qu’elle ne devrait pas être prise en compte.

Pour les mêmes raisons que celles mentionnées ci-dessus, Madame [W] demande que son compte individuel de charges pour l’exercice 2021-2022 soit également rectifié, et ce qu’il y ait annulation ou non de la résolution n°4.

Concernant la résolution n°7, Madame [W] estime qu’il ne s’agit pas d’une véritable décision, mais d’un accord de principe qui n’engage pas financièrement, une nouvelle assemblée générale étant nécessaire pour réaliser les travaux. A titre subsidiaire, si le tribunal considère qu’il s’agit d’une décision, elle en demande l’annulation au motif qu’elle n’a pas été prise dans l’intérêt commun. Elle estime qu’il s’agit d’une décision prise à l’initiative du conseil syndical, uniquement dans l’intérêt des membres du conseil syndical pour y stocker un chariot appartenant à ce dernier.

Madame [W] s’oppose vivement aux dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires rappelant notamment qu’elle n’a eu de cesse, depuis 2014, d’interpeller le conseil syndical sur les multiples irrégularités affectant les comptes, en vain. Elle conteste tout abus de droit.

En défense, aux termes de conclusions récapitulatives n°6 notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment de son article 42 ;
Vu les dispositions du décret n° 67 223 en date du 17 mars 1967 ;
Vu l’article 9 du code de procédure civile ;
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 19 novembre 2021 ;
Vu le règlement de copropriété ;

DIRE le Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LE CLOS MATHILDE tant recevable que bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence ;

DEBOUTER Madame [S] [W] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER Madame [S] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LE CLOS MATHILDE de la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

CONDAMNER Madame [S] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LE CLOS MATHILDE une indemnité de 3.500,00 euros sur le fondement de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [S] [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile”.

De manière générale, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [W] ne rapporte pas la preuve d’une gravité suffisante des irrégularités invoquées tenant à l’information préalable ou à la tenue de l’assemblée générale elle-même. Il estime de même qu’il n’est pas démontré que les décisions incriminées aient porté sur l’intérêt d’un copropriétaire au détriment de l’intérêt commun.

Le syndicat rappelle qu’aux termes de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Il en déduit que Madame [W] doit justifier d’un grief, ce qu’elle se dispense de faire selon lui.

Il soutient que le fait que la présentation des comptes du syndicat, par catégories de charges, puisse comporter des erreurs ne fait pas grief à Madame [W]. Il reprend ensuite point par point les contestations émises par l’intéressée.

Concernant la provision au titre du fonds travaux, le syndicat rappelle que ce fonds est obligatoire aux termes de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique qu’en toute bonne foi, la création de ce fonds n’a pas à être votée annuellement par l’assemblée générale ordinaire. Il explique que le fonds travaux a bien été provisionné chaque année au taux de 7 % conformément au taux voté lors de l’assemblée générale du 12 janvier 2018, sans modification ultérieure. Il affirme qu’il n’était pas requis de le mettre à l’ordre du jour de chaque nouvelle assemblée générale et qu’il n’est pas justifié d’une demande en ce sens de la part de copropriétaires.

A propos du poste de charges “fêtes et don”, le syndicat explique que le don de 100 euros a été fait à la suite du décès d’un copropriétaire qui avait été particulièrement actif au sein de la copropriété, notamment dans le cadre de l’indemnisation de désordres. Il fait observer que la somme correspondante lui a été remboursée le 27 septembre 2022. Pour le poste “fêtes”, le syndicat indique que ce poste figure dans les comptes de la copropriété depuis 1984, les évènements correspondants ayant pour but de favoriser l’implication et le bénévolat au sein de la copropriété.

Concernant les charges de chauffage, le syndicat fait remarquer que Madame [W] ne conteste pas leur matérialité, mais uniquement leur répartition. Il souligne que le vote litigieux ne portait que sur l’approbation du budget global, mais non sur la répartition des charges. Il en déduit que la contestation soulevée n’est pas fondée. A toutes fins, il précise que la clé de répartition a été adoptée au cours du vote d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 11 décembre 1992 et du 9 décembre 2002, puis discutée de nouveau lors des assemblées générales des 10 décembre 2010 et 9 décembre 2011. Il explique qu’ensuite le règlement de copropriété adopté le 2 mars 2012 a rappelé les règles de répartition en la matière en son article 3.4, dispositions reprises dans le règlement adopté le 23 février 2021. Le syndicat estime que selon ces dispositions, la répartition des dépenses de chauffage doit se faire en fonction de la superficie, traduit par les tantièmes, le reste en fonction de la consommation, ce qui correspond à la répartition pratiquée (40 % en fonction de la surface, 60 % en fonction de la consommation réelle).

A propos de la distinction entre les charges courantes et les charges exceptionnelles, le syndicat indique que ce mode de répartition a été initié depuis plusieurs années afin de réduire la charge de travail du trésorier bénévole. Il soutient qu’il n’existe ni texte, ni jurisprudence imposant des règles en la matière ou interdisant la présentation adoptée. Il rappelle l’article 45-1 précité du décret de 1967 en insistant sur le fait que Madame [W] ne justifie pas de l’existence d’un grief découlant de la présentation des comptes.

S’agissant des frais d’entretien des rambardes, le syndicat considère que la répartition de ces frais relève des dispositions du règlement de copropropriété puisque ces éléments constituent des parties communes générales. Il précise que leur répartition doit se faire selon les quotes-parts de copropriété des parties communes générales exprimées en 10 000èmes. Il conteste l’application du critère de l’utilité objective en soulignant que les rambardes ne sont pas un élément d’équipement, mais sont fixées au gros-oeuvre qui est intégré dans les parties communes. Le syndicat ajoute que les travaux ont porté sur les coursives des 1er et 2ème étages. Il ajoute que sa responsabilité pouvant être recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de dommages occasionnés par un vice ou un défaut de construction d’une partie commune, il est normal que les travaux soient diligentés en urgence.

A propos de la mention de trois états datés manquants, le syndicat explique que les frais liés aux trois ventes en cause d’un montant total de 300 euros ont été reçus en juillet 2021, soit après la clôture de l’exercice budgétaire, et ne peuvent donc apparaître que dans les comptes de l’exercice suivant présentés lors de l’assemblée générale ordinaire du 3 décembre 2022.

Pour les produits divers de gestion, le syndicat explique que certains copropriétaires ayant vendu leur appartement au sein de la copropriété présentent des comptes créditeurs qui ne peuvent leur être restitués faute de connaître leurs nouvelles coordonnées. Il précise qu’en 37 ans, les sommes cumulées représentent un report à nouveau de 5 422,47 euros. Il ajoute que ces sommes ne peuvent être redistribuées aux copropriétaires compte tenu de leur origine. Il considère qu’il pourrait être envisagé de les affecter sur le compte dédié au fonds travaux, tout en rappelant que cela relève d’un vote de l’assemblée générale auquel Madame [W] ne peut se substituer.

Concernant la résolution n°7, le syndicat soutient qu’il s’agit bien d’une décision portant sur des travaux précis et un coût déterminé. Il affirme que les travaux correspondants sont profitables à tous contrairement aux allégations de Madame [W] en ce que les surfaces concernées offrent une opportunité intéressante de rangement pour l’ensemble de la copropriété. Le syndicat précise que ce sujet constitue une préoccupation ancienne des copropriétaires, les espaces correspondants servant de lieux d’aisance ou de dépotoirs.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat fait valoir que Madame [W] tente par tous moyens, de façon abusive et injustifiée, de mettre à mal les décisions votées et approuvées par les copropriétaires.

***
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 5 septembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 1er octobre 2024, puis mise en délibéré au 3 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de préciser que les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des textes réglementaires correspondants ci-après citées sont celles dans leur version en vigueur lors des résolutions contestées adoptées au cours de l’assemblée générale du 19 novembre 2021.

I - Sur les demandes principales :

1) Sur l’annulation des résolutions n°2 et 4 :

Selon l’article 14-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement.
Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.

L’article 11 I 1° et 2° du décret n°67-223 du 17 mars 1967 applicable aux assemblées générales de copropriétaires prévoit, entre autres, que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes.

Le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 précise en détail les règles comptables applicables aux comptes du syndicat des copropriétaires. Les articles 8 et suivants de ce décret prévoient en particulier des règles de présentation des comptes aux moyens de documents et d’annexes précisément détaillées.

Ces règles s’imposent indépendamment de la forme coopérative ou non du syndicat concerné. Elles sont certes très formalistes, mais ont pour objectif de donner une vision claire de la situation financière de la copropriété et de permettre à chaque copropriétaire de vérifier que les charges qui lui sont réclamées sont conformes au règlement de copropriété, ainsi qu’aux dispositions légales et réglementaires applicables.

Ces règles de présentation ont pour but d’assurer une information complète et exacte des copropriétaires, ce qui est essentiel pour la validité des résolutions correspondantes (en ce sens Cass. 3ème Civ, 12 novembre 2020 pourvoi n°19-21.668).

En l’espèce, les documents comptables joints à la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale litigieuse (pièce 3 de Mme [W]) sont très succincts : il s’agit du compte de résultat du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du bilan comptable au 30 juin 2021, un document commentant succinctement ces deux premiers documents, un document intitulé “écritures extra-comptables de clôture de l’exercice 2020-2021, ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et un document le commentant.

La présentation de ces documents n’est pas conforme aux exigences du décret n°2005-240 précité : il n’existe pas de réel comparatif avec l’exercice précédent, la double présentation imposée par nature de charges et par clé de répartition n’est pas mise en oeuvre et les annexes prévues par le décret ne sont pas jointes.

Dans ces conditions, il faut considérer que l’information faite aux copropriétaires n’a pas été suffisante, de sorte que pour ce seul motif, les deux résolutions portant respectivement sur l’approbation des comptes et le buget prévisionnel doivent être annulées.

Aux termes de l’article 14-2 de la loi n°65-557, dans sa version applicable à la cause, la cotisation annuelle à verser par les copropriétaires pour alimenter le fonds de travaux est obligatoire, ne peut être inférieure à 5 % du buget prévisionnel et doit être votée aux conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1.

En l’occurence, l’absence de vote ou le vote non conforme de la cotisation pour travaux au titre de l’exercice 2020-2021 aurait dû être contesté lors de l’assemblée générale précédente, soit celle du 6 novembre 2020, ce qui n’a pas été le cas.

Partant, le fait que la dépense correspondante soit mentionnée au titre des comptes de l’exercice 2020-2021 ne peut plus être critiqué.

En revanche, l’inscription de cette dépense au titre du budget prévisionnel 2021-2022 sans vote de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 à la majorité requise n’est pas régulier.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires qui indique que le don à une association mentionné à hauteur de 100 euros a été remboursé le 27 septembre 2022 admet implicitement, mais nécessairement que cette dépense n’avait pas à figurer au titre des charges de copropriété.

Pour le poste “Fêtes” mentionné à hauteur de 110,10 euros, force est de constater que la dépense correspondante reste modeste et inférieure à la somme votée à ce titre lors du budget prévionnel de l’exercice correspondant approuvé lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2020 (les pièces 13 et 22 de Mme [W]).

Dans ces conditions, l’inscription de cette dernière dépense n’est pas irrégulière.

Quant à la répartition des charges de chauffage, celle-ci n’a fait l’objet d’aucune résolution spécifique de l’assemblée générale litigieuse.

Partant, cette répartition ne peut pas être critiquée au titre de l’approbation des comptes 2020-2021, lesquels ne font pas mention de cette répartition, mais se contentent de mentionner le coût global de la dépense correspondante.

Cette répartition a fait l’objet d’un vote spécifique lors de l’assemblée générale suivante en date du du 12 décembre 2022 (la résolution n°13 de la pièce 51 de Mme [W]) : la validité de cette résolution est remise en cause dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro 23/02019 du répertoire général. Cette question sera donc tranchée dans le cadre de cette dernière procédure.

Il n’y a pas d’irrégularité à retenir sur ce point particulier.

S’agissant des frais d’entretien des rambardes mentionnés pour un montant total de 2 269,10 euros, force est de constater que le règlement de copropriété applicable (la pièce 2 de Mme [W]) les définit comme parties communes générales (article 1.2.4.1.1. page 24) pour lesquelles les frais d’entretien sont répartis entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (article 3.2 page 30)

Les frais correspondants font donc partie des charges générales, lesquelles ne sont pas réparties selon le critère de leur utilité objective.

Par ailleurs, cette dépense a été inscrite au budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2020 (les pièces 13 et 22 de Mme [W]), pour laquelle aucune contestation n’a été soulevée.

Son bien fondé ne peut donc pas être remis en cause dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, pour cette dépense particulière, la contestation de Mme [W] n’est pas fondée.

Pour ce qui est des produits divers de gestion, les éléments fournis par le syndicat des copropriétaires sur ce point particulier ne permettent pas au tribunal de statuer en connaissance de cause.

En l’état, la régularité du montant inscrit sur le compte de résultat n’est pas démontrée.

De même, en dépit de ses explications, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun justificatif du montant de 5 197,25 euros mentionné sous l’intitulé “report à nouveau” dans le bilan comptable au 30 juin 2021.

En l’état, toute vérification sérieuse de ce montant est impossible.

Partant, la régularité de ce montant n’est pas non plus démontrée.

Pour ces deux dernières écritures comptables, il faut bien considérer que leur régularité nécessite des recherches approfondies qui seront vraisemblablement réalisées au cours des opérations d’expertise comptable ordonnées dans le cadre de la procédure numéro 23/02019 du répertoire général.

En définitive, pour l’ensemble des motifs exposés ci-dessus, les résolutions n°2 et 4 ne peuvent qu’être annulées.

2) Sur l’annulation de la résolution n°7 :

Cette résolution a été votée selon la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour des travaux précisément décrits et avec un coût déterminé.

Il s’agit donc bien d’une résolution et non d’un simple accord de principe.

C’est à Madame [W] qui en demande l’annulation de démontrer que cette résolution est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et/ou procède d’un abus de majorité, ce qu’elle ne fait pas.

Les travaux litigieux sont d’un coût modeste et ont pour but d’agrandir les espaces de rangement de la copropriété, tout en protégeant les espaces concernés de dégradations, volontaires ou non.

A le supposer établi, le seul fait que le conseil syndical soit à l’initiative du vote de cette résolution ne remet pas en cause ce constat.

Partant, il n’y a pas lieu à annulation de la résolution correspondante.

3) Sur la rectification du compte individuel de Mme [W] :

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, Madame [W] formule une demande de rectification de son compte individuel au titre des exercices 2020-2021 et 2021-2022.

Le tribunal n’a donc pas à statuer sur d’autres périodes et notamment sur le relevé de l’exercice 2019-2020 mentionné par l’intéressée uniquement dans les motifs de ses conclusions.

Pour ce qui est du compte de charge ou appel de charges de l’exercice 2021-2022, force est de constater que celui-ci n’est pas produit par Madame [W].

Partant, aucune vérification n’est possible.

La demande de rectification correspondante ne peut qu’être rejetée.

Le compte de l’exercice 2020-2021 présente des erreurs de calcul précisément détaillées sur la pièce 8 produite par Madame [W].

Ces erreurs de calcul doivent être rectifiées. Elles portent sur le montant total des charges générales au titre du budget réalisé (total erroné, ne tenant pas compte des produits de gestion et produits financiers), puis sur le calcul de la répartition de chaque poste de charge incombant à Madame [W].

La rectification à opérer aura vraisemblablement des conséquences minimes pour l’intéressée, étant observé que les calculs manuscrits faits par Madame [W] comportent également des erreurs d’arrondi (minimes toutefois).

Dans ces conditions et pour tenir compte du changement de syndic intervenu depuis, il convient d’ordonner la rectification correspondante, mais dans un délai raisonnable et sans prononcé d’une astreinte. Une telle mesure apparaît en effet superflue et disproportionnée par rapport à l’enjeu financier de la rectification réclamée.

II - Sur les demandes accessoires :

Madame [W] ayant obtenu partiellement gain de cause, son action ne peut pas être qualifiée d’injustifiée, ni d’abusive.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copriétaires ne peut qu’être rejetée.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie principalement perdante, doit supporter les dépens avec droit de recouvrement au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS qui en fait la demande.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] les frais non compris dans les dépens que l’intéressée a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 1 500 euros à la charge du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pris en ses deux derniers alinéas, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’occurrence, l’issue du présent litige est finalement très partagée : si deux résolutions sur trois ont été annulées à la demande de Madame [W], plusieurs des irrégularités soulevées par l’intéressée n’ont pas été retenues.

Par ailleurs, la mauvaise présentation des comptes de la copropriété, retenue pour annuler les résolutions n°2 et 4, est de l’ordre du formel, mais ne permet pas en l’état de préjuger de la bonne ou mauvaise santé financière de la copropriété ou encore de l’existence ou non d’un préjudice financier subi individuellement par les copropriétaires.

Dans ces conditions, l’équité commande, pour la présente procédure, de ne pas dispenser Madame [W] de participer à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra donc être répartie entre tous les copropriétaires, en ce compris l’intéressée.

Aucune circonstance du litige ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,