TJ Versailles, 3 déc. 2024, RG 24/00023

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 03 Décembre 2024

N° RG 24/00023 - N° Portalis DB22-W-B7I-SA44

DEMANDEUR :

M. [E] [S] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me CHARBONNIER, substituant Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

Mme [V] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES

M. [H] [K] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : Me JAMI
Copie certifiée conforme à l’original à : Me OPSOMER
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [M] a donné à bail à Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] par contrat du 13 juillet 2013, prenant effet au 1er août 2015, moyennant un loyer mensuel de 1380€, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers portant sur un arriéré locatif de 2472,47€ a été délivré à Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] le 18 octobre 2023.

Devant l'absence de régularisation, M. [E] [M], par acte du 8 avril 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 9 avril 2024, a fait assigner Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

- Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs ;
L’expulsion des locataires des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’autorisation de séquestrer les meubles et objets mobiliers présents dans les lieux dans un garde-meuble aux frais, risques et périls des défendeurs ;- La condamnation solidaire de Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] à lui payer la somme de 6161,18€ au titre de l’arriéré de loyers et charges au mois de janvier 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 2472,47€ et de l’assignation pour le surplus ;
- La condamnation solidaire de Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été demandé si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux ;
- La condamnation solidaire de Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] à lui verser 600€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamnation solidaire de Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

M. [E] [M], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 24 septembre 2024 à la somme de 8463,54€. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs car la dette est en augmentation et que le dernier versement qu’ils ont fait au profit du bailleur date de juillet.

Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y], représentés par leur conseil, reconnaissent le principe de la dette locative, mais indiquent avoir effectué un versement de 1600€ au profit du bailleur le 25 septembre 2024, lequel ne figure pas au décompte. Ils demandent à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200€ en règlement de l’arriéré, précisant qu’ils augmenteront le montant des suppléments lorsque Mme [P] aura retrouvé un emploi. M. [K] [Y] est quant à lui auto-entrepreneur, ses revenus sont variables. Ils ont deux enfants communs à charge et M. [K] [Y] est également père de deux autres enfants issus d’une précédente union.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 9 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail signé par les parties et versé aux débats est incomplet et ne contient pas de clause résolutoire, de sorte que la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être constatée.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat et en particulier du décompte produit par le bailleur que les irrégularités de paiement de loyers par les locataires remontent à août 2022, période à laquelle ils ont cessé de s’acquitter du paiement des loyers pendant trois mois. Si les paiements ont ensuite repris entre octobre 2022 et octobre 2023, il apparait toutefois que Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] n’avaient pas pris acte de la régularisation du montant du loyer de sorte que durant près d’un an, ils ont versé au bailleur une somme mensuelle moindre par rapport au montant actualisé du loyer et des charges (1440,62€ au lieu de 1476,34€ puis de 1527,93€). Puis, à compter de novembre 2023, ils ont de nouveau payer les loyers de manière irrégulière (aucun paiement en novembre et décembre 2023, 2000€ versés en janvier 2024, aucun paiement en février, mars et avril 2024, de même qu’en juin et juillet 2024), de sorte que l’arriéré locatif n’a cessé d’augmenter depuis le commandement de payer du 18 octobre 2023 et l’assignation du 8 avril 2024.

Ces impayés locatifs, de par leur répétition et leur durée dans le temps, alors qu’il s’agit de l’obligation principale du locataire envers le bailleur, sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision.

Il convient également de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus par les locataires au bailleur en l’absence de résiliation du bail et qu’ils seront tenus de verser à celui-ci jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [E] [M] produit un décompte démontrant que Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8303,39€ à la date du 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience, dès lors que le versement de 1600€ dont ils ont fait état a bien été pris en compte dans le calcul de l’arriéré locatif.

Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] seront donc condamnés solidairement, conformément à la solidarité prévue au bail, à payer à M. [E] [M] la somme de 8303,39€ arrêtée au 1er octobre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2472,47€ à compter du commandement de payer du 18 octobre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte de l’article 1228 du Code civil que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] sollicitent des délais de paiement suspendant la clause résolutoire, auxquels le bailleur s’oppose.

Il ressort de l’analyse du décompte produit par le bailleur, que depuis avril 2024, Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] font des efforts de paiement envers leur bailleur, puisqu’ils ont versé la somme de 4500€ en avril 2024, 1528€ en mai 2024, 2000€ en juillet 2024 et 1600€ en septembre 2024, témoignant ainsi tant de leur bonne foi que de leur volonté de se maintenir dans les lieux.

Il ressort en outre des éléments du dossiers et des débats que Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] ont connu des difficultés financières, en particulier suite à la perte d’emploi de Mme [V] [P], laquelle a engendré une perte de salaire de 1000€ par mois pour le couple, et à la reconversion professionnelle de M. [K] [Y] en tant qu’auto-entrepreneur dans la restauration, qui lui génère des revenus fluctuants. Le couple justifie cependant de sa situation financière actuelle, dont il ressort que Mme [P] est indemnisée par France Travail à hauteur de 2680€ par mois et ce pendant encore plus d’une année, étant précisé qu’elle recherche un emploi. M. [K] [Y] commence à avoir un chiffre d’affaires plus important, s’établissant à environ 3000€ par mois. Il justifie ainsi de son contrat de prestation de services de fin août à fin septembre 2024, pour une rémunération de 5924€. Enfin, le couple perçoit les allocations familiales à hauteur de 148€. Ils évaluent leurs ressources à 6080€ pour 4373€ de charges mensuelles (lesquelles comprennent, entre autres, le remboursement de prêts).

Ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, l’exemplaire du bail versé aux débats par les parties étant incomplet, le juge ne saurait suspendre les effets de la résiliation du bail sur le fondement de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lequel s’applique uniquement en cas de constat de l’acquisition d’une clause résolutoire par le juge.

Or, l’absence de résiliation du bail sur le fondement de cet article a pour effet de placer les locataires dans une situation moins avantageuse que celle des locataires pour lesquels la résiliation du bail serait constatée par le jeu de la clause résolutoire, et ce alors qu’il ressort du dossier qu’ils ont repris le paiement intégral des loyers avant l’audience et qu’ils sont en situation de régler leur dette locative.

Dès lors, eu égard à la reprise du paiement des loyers et à la situation financière des locataires ci-dessus décrite, laquelle permet d’établir qu’ils sont en mesure d’apurer l’arriéré locatif, il convient de suspendre le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au respect d’un échéancier tel que décrit dans le dispositif, et ce en application de l’article 1228 du Code civil, précité.

Il sera toutefois rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire reprendra son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [M] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Mme [V] [P] et M. [H] [K] [Y] à lui verser une somme de 400€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS