TJ Évry, 3 déc. 2024, RG 24/00925

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 3 décembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00925 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJVF

PRONONCÉE PAR

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 18 octobre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [K] [M]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

D'UNE PART

ET :

S.A.S.U. LE DAUPHIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, Monsieur [K] [M] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SASU LE DAUPHIN, au visa des articles 641 à 644, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de ce bail ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de la SASU LE DAUPHIN ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son fait et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée, s'il y a lieu, d'un serrurier, des lieux loués qu'elle occupe sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir ;
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 8.160,99 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges dus, terme de juillet 2024 inclus ;
- Condamner la défenderesse, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer hors charges et taxes jusqu'à libération effective des lieux par les occupants ;
- Ordonner que la somme de 8.160,99 euros porte intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation ;
- Condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [M] expose que, par acte sous seing privé du 1er janvier 2024, il a donné à bail à la SASU LE DAUPHIN des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 14.915,46 euros payable trimestriellement et d'avance. Il explique que sa locataire ne payant plus ses loyers et charges, il a été contraint de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 2.709,19 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024 inclus, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Il estime en conséquence la clause résolutoire acquise précisant que sa locataire reste lui devoir la somme de 8.160,99 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Appelée à l'audience du 8 octobre 2024, l'affaire a été renvoyée à celle du 18 octobre 2024 au cours de laquelle Monsieur [K] [M], représenté par son conseil, s'est référé à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation, produisant un décompte actualisé au mois d'octobre 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignée, la SASU LE DAUPHIN n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, prorogée au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, Monsieur [K] [M] justifie, par la production du bail commercial du 1er janvier 2024, du commandement de payer délivré le 20 mars 2024 et du décompte arrêté au 31 juillet 2024 inclus que sa locataire a cessé de régler ses loyers et charges.

Le contrat de bail stipule en page 6 qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [K] [M] a fait délivrer à la SASU LE DAUPHIN un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 20 mars 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 2.709,19 euros au titre des loyers et charges dus au mois de mars 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 20 mars 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 avril 2024.

L'obligation de la SASU LE DAUPHIN de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SASU LE DAUPHIN occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut Monsieur [K] [M] étant alors autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

L'expulsion étant garantie par le recours à la force publique, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Sur le sort des objets mobiliers

Comme demandé, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SASU LE DAUPHIN causant un préjudice à Monsieur [K] [M], ce dernier est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'il aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 21 avril 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SASU LE DAUPHIN au paiement de ladite indemnité à compter du 1er août 2024, celles dues depuis le 21 avril 2024 seront comprises au titre de la provision.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il y a lieu de préciser que le décompte produit à l'audience ne l'a pas été de manière contradictoire de sorte qu'il ne peut être pris en compte. En tout état de cause, la partie demanderesse n'a pas actualisé ses demandes à l'audience.

Ainsi, il résulte du décompte actualisé au 22 juillet 2024 que sont réclamés en paiement des impayés locatifs depuis l'entrée dans les lieux de la SASU LE DAUPHIN jusqu'au mois de juillet 2024 inclus, la somme de 46 euros au titre de la clause pénale ainsi que le montant du dépôt de garantie qui s'élève à la somme de 428,43 euros.

Le montant sollicité au titre du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès, lors il convient de déduire du montant provisionnel sollicité la somme totale de 428,43 euros. Pour les mêmes raisons, il y a lieu de déduire également la somme de 46 euros.

En conséquence, la SASU LE DAUPHIN est condamnée à payer à Monsieur [K] [M] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.686,56 euros au titre des impayés locatifs dus au mois de juillet 2024 inclus.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, date de délivrance de la présente assignation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SASU LE DAUPHIN, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elle est également condamnée à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,