TJ Nice, 3 déc. 2024, RG 20/02936

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [G] c/ DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA

MINUTE N° 24/
Du 03 Décembre 2024

3ème Chambre civile
N° RG 20/02936 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NAJX

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trois Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 08 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Décembre 2024 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

, la SELARL PHILIPS & PARTNERS
DGFIP

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Madame [V] [G]
[Adresse 17]
[Localité 3] (ARABIE SAOUDITE)
représentée par Maître Marc PHILIPS de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant, Me Gianluca CALISTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA et BOUCHES DU RHONE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 11]
[Localité 1]
Ayant fait signifier ses conclusions

EXPOSE DU LITIGE:

[V] [G] détient plusieurs biens immobiliers sis:

* à [Localité 18]:
- n°17 ([Adresse 19]: il s’agit d’une propriété comprenant une villa sur trois niveaux en pierre avec tourelle édifiée en 1962 qui s’étend entre le [Adresse 7] et le bord de mer),
-n° 27 (villa [Adresse 13]: édifiée en 1924 et 1970 comprenant plusieurs bâtiments l’un sur deux niveaux d’une surface habitable de 469 m², un autre bâtiment 233 m² avec piscine intérieure, piscine extérieure, garage à bateaux et un bâtiment qui est le logement du gardien),
- [Adresse 15] (villa Vigilia: rénovée en 2003 elle comprend trois niveaux pour une surface habitable de 713 m² avec terrasse et piscine)
- [Adresse 16] (villa Club [10]: il s’agit d’une villa de 7 pièces pour une surface habitable pondérée de 514 m² avec tennis)

*à [Localité 8],
-n°[Adresse 6], n°[Adresse 5] et [Adresse 2] (lots 146-69-134-33-62 et 63) s’agissant d’un ensemble immobilier dénommé « le festival » construit en 1976.

L’administration fiscale ayant estimé que ces biens imobiliers faisaient l’objet d’une insuffisance déclarative de leur valeur vénale au titre de l’ISF 2011 a procédé à un rehaussement des valeurs de ces biens suivant une proposition de rectification du 4 décembre 2014 en application des dispositions de l’article L 17 du livre des procédures fiscales.

[V] [G] a fait une rélamation contentieuse le 9 février 2016, qui a fait l’objet d’une décision de rejet de l’administration fiscale le 12 mars 2020.

Par assignation délivrée le 24 août 2020, [V] [G] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice l’administration des Finances Publiques aux fins de voir:
–annuler la décision de rejet du 12 mars 2020,
–prononcer en conséquence la décharge de l’impôt sur la fortune immobilière mis à sa charge au titre de l’année 2021 pour un montant de 566 640 euros en principal, de 88 396 euros d’intérêts de retard et 91 846 euros de majorations, soit un total de 708 881 euros,
–condamner la direction régionale des finances publiques à rembourser les dépens mentionnés à l’article R207-1 du livre des procédures fiscales, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 21 octobre 2022, [V] [G] maintient l’intégralité de ses demandes.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 mai 2021, l’administration des finances publiques demande à la juridiction de :
–confirmer la décision de rejet du 12 mars 2020,
–confirmer la régularité de la procédure de rectification mise en oeuvre par l’administration,
–débouter [V] [G] de l’ensemble de ses demandes, la condamner aux dépens de l’instance et rejeter sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 13 mai 2024. L’affaire a été fixée à plaider le 28 octobre 2024 et mise en délibéré au 3 décembre 2024, les parties dûment avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

Qualification du jugement

En application de l’alinéa 3 de l’article R202-2 des procédures fiscales, les parties ne sont pas obligées de recourir au ministère d’un avocat. Le jugement sera donc qualifié de contradictoire.

Sur l’absence de saisine de la commission de conciliation et vices de procédure

[V] [G] soutientqu’elle a exprimé son désaccord concernant les valeurs vénales des biens immobiliers en cause pour les besoins de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l’année 2011 suite à la proposition de rectification de l’administration fiscale, ce qui est démontré par les échanges de courriels des 4,5 et 8 décembre 2014, renvoyant à la pièce n°9 qu’elle produit.

La lecture de ces courriers laissent effectivement aparaître le désaccord de [V] [G] sur les valeurs vénales rectifiées des biens telles que retenues par l’administration fiscale.

Toutefois, ces échanges ne constituent pas des observations en réponse à une proposition de rectification, cette proposition de rectification ayant été adressée postérieurement aux courriels.

En effet, et notamment dans le courrier du 5 décembre 2014, l’inspecteur des impôts sollicite qu’une proposition cohérente avec la procédure afférente à l’ISF des années 2019 et 2010 soit formulée avant le 8 décembre au soir, en précisant qu’à défaut, une proposition de rectification sera adressée au titre de la seule année 2011 à [V] [G], dès le 9 décembre.

[V] [G] soutient que dans le cadre de ce litige elle a manifesté sa volonté de saisir la commission départementale de conciliation, ce qui est démontré par les échanges de courriels susvisés.

Toutefois, cet argument est inopérant étant établi que la procédure de rectification n’a démarré que le 9 décembre avec l’envoi de la proposition de rectification et que [V] [G] ne justifie pas d’une demande de saisine subséquente de la commission, et que rien ne justifie en l’espèce de ce que l’administration fiscale était dans l’obligation de saisir elle même la commission en ce que ces mêmes biens faisaient déjà l’objet d’une procédure afférente à l’ISF pour les années 2009 et 2010; qu’il n’est pas démontré que l’administration fiscale ait délibérément violé la loyauté des débats.

[V] [G] soutient que la proposition de rectification ne lui a pas été régulièrement notifiée, faute d’avoir été adressée à son conseil, alors que l’administration fiscale connaissait l’existence du mandant de représentation conclu avec son conseil, comportant élection de domicile, et concernant une représentation dans toutes les procédures relatives à la succession de [E] [G], dont [V] [G] est héritière en qualité de conjoint survivant.

Cependant, le mandat produit aux débats du 3 mars 2014 a été donné par [R] [E] [G],fils du défunt, à son conseil, est un mandat général de représentation le concernant pour toutes les procédures relatives à la succession de son père, [E] [G] en sa qualité d’héritier, sans qu’il soit mentionné qu’il représente la totalité des héritiers.

Par conséquent la procédure de rectification est régulière.

En dernier lieu, [V] [G] conteste avoir accepté les valorisations des biens immobiliers susvisés telles qu’arrêtées par l’administration fiscale à la suite d’une transaction du 28 août 2018.

À défaut de production de cette transaction il est impossible pour la juridiction de dire si [V] [G] et ses enfants ont effectivement reconnu le bien-fondé et la régularité des impositions procédant des rehaussements de la valeur vénale des biens précités ; l’administration fiscale précise que par cette transaction le directeur départemental des finances publiques des Alpes maritimes et les consorts [G] ont trouvé une entente portant sur les pénalités appliquées aux différents droits mis en recouvrement ainsi que sur les impositions primitives concernant l’ISF des années 2011,2012 et 2015, l’administration fiscale ayant consenti à remettre à titre gracieux la majoration de 10 % pour dépôt tardif des déclarations; ces affirmations ne sont toutefois pas de nature à établir que [V] [G] a reconnu comme étant juste le quantum des valeurs vénales telles que rectifiées par l’administration fiscale.

Sur la valeur vénale des biens immobiliers

Aux termes du 1er alinéa de l’article 885 S du code général des impôts, la valeur des biens est déterminée, pour l’assiette de l’ISF, selon les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

Ainsi, pour l’assiette de l’ISF, les biens doivent en principe être évalués, en application de l’article 761 du code, à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt soit, en ce qui concerne l’ISF, le 1er janvier de chaque année.

La valeur vénale d’un bien est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l’époque considérée, tel qu’il résulte en particulier de l’analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage.

L’article L.17 du livre des procédures fiscales dispose que l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations et que l’administration est alors tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou les déclarations.

En l’espèce, il convient de relever que l’administration fiscale a décidé de motiver ses évaluations en prenant les éléments de comparaison retenus par l’avis de la commission de conciliation lors de la séance qui s’est tenue le 10 octobre 2013 à laquelle ont participé tant le conseil des consorts [G] que deux experts immobiliers mandatés par eux.

Ainsi, le 29 novembre 2013, l’avis de la commission départementale de conciliation que l’administration fiscale a décidé de suivre ( pièce n°2) mentionne que pour l’année 2010 :

–les parties se sont mises d’accord sur la valeur vénale à retenir pour l’ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 8]: 3 176 000 €

–villa [Adresse 14]: l’administration retient une valeur vénale de 8 993 000 €, alors qu’elle a été déclarée pour une valeur de 3 000 100 € dans la déclaration d’ISF souscrite au titre de l’année 2011 pour une surface utile de 319 m², correspondant à une valeur de 9718 € le mètre carré. [V] [G] se basant sur le rapport d’expertise réalisé le 11 janvier 2013 à sa demande soutient que la maison présente une surface habitable de 306,27 m² et non pas de 319 m² comme le retient l’administration fiscale. Toutefois, la commission s’est basée sur le certificat de mesurage établi par [I] [W], expert géomètre DPLG, réalisé le 15 janvier 2013 qui a fait ressortir une surface habitable de 319,44 m² (hors garage de 18,49 m²) qui est donc retenu par la juridiction.
[V] [G] fait également valoir l’existence d’un vis-à-vis important, et la vétusté du bien, mais il convient d’observer que l’administration fiscale en a tenu compte de ces points négatifs dans son évaluation, opérant un abattement de 15 %.

–villa [Adresse 13]:l’administration retient une valeur vénale de 15 909 000 €, alors qu’elle a été déclarée pour une valeur de 6 200 000 € dans la déclaration d’ISF souscrite au titre de l’année 2011, correspondant à une valeur de 9888 € euros le mètre carré.
Pour ce bien, l’administration fiscale a accordé un abattement de 10 % pour le problème lié au vis-à-vis.

[V] [G] fait valoir que cependant le bien a été surévalué et se fonde pour prouver ses affirmations sur des promesses de vente signées au cours des trois dernières années dont les montants sont bien inférieurs aux valeurs retenues par l’administration fiscale; ainsi, elle produit une promesse de vente conclue le 14 octobre 2020 pour la vente de la villa Vigilia, et de la villa [Adresse 13] pour un prix total de 17 732 000 soit respectivement 10 732 000 € pour la première maison et 7 millions pour la deuxième maison, puis une promesse de vente du 24 juin 2022 pour l’achat de la villa [Adresse 13] au prix de 9 millions d’euros.
Toutefois, ces promesses de vente sont insuffisantes à démontrer que la valeur retenue par l’administration fiscale est excessive, puisque les éléments de comparaison, retenus par la commission de conciliation, puis par l’administration, rappelés ci-dessous, étaient en parfaite adéquation avec les biens à évaluer pour avoir été réalisés antérieurement au jour du fait générateur de l’impôt. De surcroît le contexte économique ayant défavorablement évolué ces dernières années, il ne saurait être tenu compte du prix consenti dans les promesses de vente par [V] [G] 11 ans après le fait générateur de l’impôt, qui ne peut pas refléter le marché immobilier réel de l’époque, qui n’était pas sinistré.

– villa Vigilia: l’administration retient une valeur vénale de 20 102 000 €, alors qu’elle a été déclarée pour une valeur de 7 millions d’euros dans la déclaration d’ISF souscrite au titre de l’année 2011, correspondant à une valeur de 9818 € le mètre carré.
[V] [G] conteste son évaluation faisant état d’un certain nombre de défauts tels que l’absence d’un escalier menant à la mer, d’un terrain très pentu, de l’absence de garage, et d’une dégradation de l’esthétique du bâti par la fermeture des grandes terrasses d’origine.
Ces arguments ne seraient cependant remettre en question l’évaluation telle qu’elle a été faite par l’administration fiscale, un abattement ayant été retenu par l’administration fiscale de 15 % pour les contraintes urbanistiques zone Uta et emplacements réservés, et les inconvénients allégués par [V] [G] n’étant pas justifiés et ce alors même que la modification du bâti concernant la fermeture des anciennes terrasses a eu pour incidence évidente d’accroître les surfaces habitables ce qui ne constitue en rien un élément objectif de dépréciation.

– villa Club House sise [Adresse 4] (avec tennis) :l’administration retient une valeur vénale de 8 115 000 €, alors qu’elle a été déclarée pour une valeur de 4 900 000 €dans la déclaration d’ISF souscrite au titre de l’année 2011, correspondant à une valeur de 9818 € le mètre carré.
[V] [G] conteste cette évaluation précisant que le bien est en retrait par rapport à la mer et que la pièce principale donne sur le cours de tennis car ce n’est pas véritablement une maison d’habitation mais un équipement sportif, dénué de luxe.
Toutefois, la valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, et indiscutablement la villa Club [10] est un bien très intéressant étant en partie dédié à la pratique sportive mais aussi à l’habitation. De surcroît, l’administration fiscale tenant compte de la spécificité de ce local atypique a opéré sur la valeur de ce bien un abattement de 30 %, ce qui est juste et suffisant eu égard aux pièces produites qui témoignent de ce que la villa Club [10] conserve des espaces d’habitation conséquents et de grand standing.

Ainsi, le total de la valeur vénale des biens retenu par la commission de conciliation, repris par l’administration fiscale est de 56 295 000 €, en ce qu’elle se base, notamment, sur trois termes de comparaison pertinents:

*vente du 26 novembre 2007, publiée le 10 décembre 2007 sous la référence volume 2007P10590 à la conservation des hypothèques de [Localité 9] concernant une maison construite à la même période (première moitié du XXéme siècle) mais en état d’abandon, au prix de 10 100 000 € qui rapporté à la surface habitable de 299 m² correspond à un prix de 33 779 € le mètre carré,
*vente du 30 août 2007, publiée à la conservation des hypothèques de [Localité 9] sous la référence volume 2007P 8643 relative à une maison construite à la même période au prix de 6 millions d’euros qui rapporté à la surface utile de 214 m² correspond à un prix de 28 037 € le mètre carré,
*vente du 18 décembre 2009 publiée à la conservation des hypothèques de [Localité 9] sous la référence volume 2010P00 370, relative à la vente d’une propriété construite en 1927 sur la pointe rocheuse de [Localité 12], au prix de 12 250 000 € qui rapporté à la surface habitable de 325 m² correspond à un prix de 37 692 € le mètre carré,

Puisque l’évaluation du prix du mètre carré, et par subséquent la valeur vénale des biens telle que retenue par la commission de conciliation et en dernier lieu par l’administration fiscale ne fait pas l’objet d’une contestation utile par [V] [G], l’administration ayant procédé par comparaison avec des biens quasi identiques la valeur des biens susvisés, qui étaient de qualité identique (belles demeures cossues se situant directement pour trois d’entre elles “les pieds dans l’eau” avec accès privé à la plage et protégées de toutes nuisances publiques), situés également sur la commune de [Localité 18], particulièrement prisée pour son environnement exceptionnel, et dans une même situation géographique (secteur résidentiel de [Localité 18] sur le coteau jouxtant la limite avec le Trayas sis au cœur du massif de l’Esterel) , les termes de comparaison possèdant également des terrains d’une superficie allant de 4000 m² à 6000 m² comme les biens en cause et des surfaces habitables équivalentes comprises entre 300 m² et 700 m² , il en résulte que la valeur vénale des biens en cause telle qu’estimée par l’administration fiscale correspondent bien à la valeur vénale réelle desdits biens.

En conséquence, les demandes de [V] [G] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens. Il est de principe que les dépens sont à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Partie perdante au procès, [V] [G], sera condamnée aux dépens.

Pour la même raison, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS