TJ Nice, 3 déc. 2024, RG 24/04163

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 03 Décembre 2024

Minute n°

[M] c/ [C]

DU 03 Décembre 2024

N° RG 24/04163 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QA4B

- Exécutoire le :
à Me Stéphanie BRAGANTI

- copie certifiée conforme le:
à Monsieur [D] [C]

DEMANDERESSE:

Madame [J] [G] [M] épouse [X], venant aux droits de Monsieur [M] [U], décédé
née le 25 Avril 1946 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphanie BRAGANTI, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [C]
né le 23 Février 1963 à [Localité 4] - ROUMANIE
[Adresse 1]
[Localité 5]
Comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame, Monsieur Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [M] a, avec l’intervention de la SARL Cabinet JEROME, selon acte sous seing privé du 21 avril 2008, donné à bail d’habitation à effet au 1er juin 2008 à Monsieur [D] [C], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 1], 2ème étage moyennant un loyer mensuel révisé de 450,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 48,00 euros, soit un total mensuel de 498,00 euros.

Monsieur [U] [M] est décédé le 1er février 2017.

Aux termes d’un acte de partage successoral passé en date du 27 octobre 2017 par devant Maître [P] [T], notaire associé à [Localité 5], Madame [J] [G] [M] s’est vu notamment attribuer la pleine propriété de l’immeuble sis à [Localité 5] à l’angle des rues [Adresse 7], [Adresse 1].

Par acte du commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, Madame [J] [G] [M] a fait assigner Monsieur [D] [C], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du jeudi 24 juin 2024 à15 heures aux fins notamment de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties par acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 septembre 2023 et statuer sur ses conséquences,

Le 24 octobre 2024 à 08 heures, il a été fait application des dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile par mention au dossier et après avis adressé par le greffe aux parties et au conseil de Madame [J] [G] [M], le dossier de l’affaire a été renvoyé au service des référés de la proximité et les parties convoquées à l’audience de référé du lundi 25 novembre 2024 à 10 heures 30.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 25 novembre 2024, Madame [J] [G] [M] représentée par Maître BRAGANTI, son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans les écritures de son assignation auxquelles elle se réfèrent expressément.
Elle expose que la dette locative actualisée au 1er novembre 2024 s’élève à 24 118,00 euros, qu’elle fait l’objet d’une procédure une saisie immobilière sur le bien loué et qu’elle est opposée à tout délai de paiement en raison de l’absence de règlement du locataire depuis plusieurs mois.

Monsieur [D] [C] déclare avoir à charge un enfant de 8 ans, être locataire depuis de nombreuses années, avoir toujours réglé son loyer sauf depuis ces dernières années. Il précise être aujourd’hui auto entrepreneur.

Le délibéré a été fixé au 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Madame [J] [G] [M], bailleresse personne physique qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989.
Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, la dénonce de l’assignation du 11 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’audience du 25 novembre 2024 et à titre d’information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 19 juillet 2023, en date du 21 juillet 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article 2.11 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois après signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Madame [J] [G] [M] à Monsieur [D] [C] par acte du commissaire de justice en date du 19 juillet 2023 pour un arriéré locatif principal de 13 306,00 euros et le coût de l’acte pour 183,22 euros.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail du 21 avril 2008 à effet au 19 septembre 2023, d’ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous les occupants de son chef et de le condamner à payer à Madame [J] [G] [M] une indemnité d‘occupation mensuelle révisée d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 669,00 euros à compter du 20 septembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Madame [J] [G] [M] sollicite l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [C].

Si en application des articles L 411-1 et L 412-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il résulte de l’alinéa 3 de ce dernier texte que le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [J] [G] [M] invoque l’existence d’une dette locative qui s’est accrue considérablement depuis le dernier paiement effectué par le locataire à hauteur de 1 000,00 euros le 31 décembre 2022, date à laquelle elle s’élevait à la somme de 8 713,00 euros.
A ce jour, au 1er novembre 2024, celle-ci se chiffre à 24 118,00 euros, démontrant l’absence totale de règlement par Monsieur [D] [C] de son loyer et la provision pour charges locatives pour 669,00 euros par mois depuis le mois de janvier 2023.
Cette carence du locataire dans l’exécution de ses obligations locatives sur 22 mois parfaitement caractérisée et d’ailleurs non contestée par ce dernier caractérise sa mauvaise foi évidente et justifie ainsi d’ordonner la suppression du délai légal de deux mois du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement loué.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel actualisée au 1er novembre 2024 à la somme de 24 118,00 euros au titre de l’arriéré locatif, le bail d’habitation du 21 avril 2008, le commandement de payer du 19 juillet 2023 et un relevé de compte locatif détaillé arrêté au 1er novembre 2024 laissant apparaître une dette locative à la charge de Monsieur [D] [C].

Il en ressort que Monsieur [D] [C] n’a effectué aucun règlement entre les mains de Madame [J] [G] [M] depuis celui du 31 décembre 2022 de 1 000,00 euros.
La dette locative du locataire, obligation non sérieusement contestable, ni contestée par ce dernier doit donc être fixée à la somme de 24 118,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024.

Monsieur [D] [C] ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 24 118,00 euros, il convient de condamner Monsieur [D] [C] à payer à Madame [J] [G] [M] cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dont celles arrêtées au mois de septembre 2023, date de la résiliation du bail, fixées à hauteur de 14 644,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 sur la somme de 13 306,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [D] [C] ne justifie pas de sa situation personnelle, familiale et financière.
De plus, il ne démontre pas avoir repris le paiement de son loyer intégral à la date de l’audience.

Dès lors, il ne sera donc pas accordé de délais de paiement à Monsieur [D] [C].

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [D] [C], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023 et sera condamné à payer à Madame [J] [G] [M] une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS