TJ Nice, 3 déc. 2024, RG 23/01749

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : Entreprise [N] [F] c/ S.C.I. CESSOLE DELORME

MINUTE N° 24/
Du 03 Décembre 2024

3ème Chambre civile
N° RG 23/01749 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O2YU

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trois Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 08 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Décembre 2024 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

la SCP CHARDON - ASSADOURIAN
, Me Sabrina MASONI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Entreprise [N] [F] [N], enseigne FRATELLI-PIZZAS
Pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège.
[Adresse 3]
représentée par Me Sabrina MASONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. CESSOLE DELORME prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [N] est locataire d’un local sis [Adresse 1] à [Localité 5], suivant contrat de bail commercial signé avec la SCI CESSOLE DELORME, le 07 août 2006 avec prise d’effet au 1er octobre 2006. Il y exploite un commerce de Pizzeria sous l’enseigne “FRATELLI-PIZZAS”.

Le mandataire de la SCI CESSOLE DELORME est l’Agence CALIFORNIE.

Par courrier en date du 23 décembre 2021, le service de l’Hygiène Publique de la Ville de [Localité 5] a sollicité la réalisation de travaux dans le local pris à bail, afin que le rejet du système d’extraction des odeurs et fumées de cuisson de celui-ci s’effectue en toiture, des nuisances olfactives ayant été constatées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 janvier 2022, Monsieur [F] [N] a sollicité l’Agence CALIFORNIE en sa qualité de représentante de la SCI CESSOLE DELORME afin que soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, l’autorisation de réaliser les travaux sollicités et projetés, ces derniers devant nécessairement passer par les parties communes de l’immeuble.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires établi le 9 septembre 2022 et communiqué par l’Agence CALIFORNIE que la résolution n°24 visant à faire autoriser les travaux de mise en conformité du local pris à bail a été rejetée.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice en date du 24 avril 2023, Monsieur [F] [N] a assigné la SCI CESSOLE DELORME devant le Tribunal judiciaire de Nice afin de faire juger qu’elle a entravé la jouissance paisible du local pris à bail et obtenir qu’elle soit condamnée à faire tenir à ses frais une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires visant à mettre en oeuvre les travaux de mise en conformité imposés par les services administratifs de la Commune.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, Monsieur [F] [N], enseigne FRATELLI-PIZZAS demande au Tribunal de :
- Juger la demande recevable et bien fondée;
- Juger que la SCI CESSOLE DELORME, en sa qualité de bailleur, a entravé la jouissance paisible du local commercial pris à bail par Monsieur [N];
En conséquence,
- Condamner la SCI CESSOLE DELORME à faire tenir, à ses frais, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires visant à mettre en œuvre les travaux de mise en conformité imposés par les services administratifs de la Commune, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;
- Autoriser Monsieur [N] à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité;
- Condamner la SCI CESSOLE DELORME au paiement de la somme de 85.000 euros HT à titre de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance;
- Condamner la SCI CESSOLE DELORME au paiement de la somme de 19.040 euros HT au titre du remboursement des factures d’entretien du système DSO 2002 rendu obligatoire pour permettre la poursuite de l’activité commerciale en l’absence de système d’extraction des odeurs et fumées de cuisson en toiture de l’immeuble;
- Condamner la SCI CESSOLE DELORME au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice moral;
- Condamner la SCI CESSOLE DELORME au paiement de la somme de 5.000 euros pour résistance abusive;
En tout état de cause,
- Débouter la SCI CESSOLE DELORME de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Monsieur [N];
- Confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir;
- Condamner la SCI CESSOLE DELORME au paiement de la somme de 6.000 euros , au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, la SCI CESSOLE DELORME demande au Tribunal de :
- Débouter Monsieur [F] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
Infiniment subsidiairement,
- Juger que si la juridiction devait faire droit à la demande d’une convocation d’Assemblée Générale extraordinaire nonobstant l’argumentaire développé ci-avant, il est constant :
Que les frais afférents à une telle convocation devraient être intégralement à la charge de Monsieur [N] ;
Que celui-ci devra produire outre un devis, l’ensemble des éléments techniques, plans altimétriques et justificatifs du respect de la réglementation en vigueur;
En tout état de cause,
Reconventionnellement,
- Condamner Monsieur [F] [N] au paiement d’une somme de 30.000 euros de dommages et intérêts ;
- Condamner Monsieur [F] [N] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties, en application de l’article 455 du Code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2024, la clôture étant fixée au 24 septembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 8 octobre 2024, mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’entrave faite à la jouissance paisible du locataire

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé , par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Au termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 , le principe de libre jouissance de chaque copropriétaire de ses parties privatives et des parties communes de l’immeuble dans la limite du respect des droits de chaque copropriétaire et de la destination de l’immeuble définie au règlement de copropriété, d’une part, rend le bailleur responsable des infractions à ce dernier commises par son locataire, d’autre part, le rend opposable au locataire dans ses rapports avec l’ensemble des membres de la copropriété.

Au titre de l’article 25 b de cette même loi, doit être soumis au vote de l’assemblée générale, obtenu à la majorité des voix, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Plus généralement le bail commercial signé par les parties le 7 août 2006 rappelle en son article 13 l’obligation du preneur de respecter les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble.

En l’espèce, Monsieur [F] [N] expose que la SCI CESSOLE DELORME n’était ni présente ni même représentée lors de l’assemblé générale des copropriétaires qui s’est tenue le 9 septembre 2022 et qui avait vocation à faire voter les travaux de mise en conformité du local pris à bail, de sorte que par son absence, elle n’a pas assuré sa jouissance paisible du local commercial pris à bail.

Monsieur [F] [N] précise qu’au regard de l’obligation de mise en conformité mise à sa charge par le service de l’hygiène publique de la ville de Nice, la SCI CESSOLE DELORME avait pour obligation de participer à la dite assemblée et de voter favorablement à la réalisation des travaux de mise en conformité du local pris à bail. Il indique qu’en l’espèce ces agissements fautifs s’apparentent à une atteinte à l’exploitation du local commercial puisque seul le bailleur dispose d’une action pour faire voter les travaux en assemblé générale.

Monsieur [F] [N] précise en outre que si il n’existe pas d’obligation légale générale pour le bailleur d’être présent et de voter favorablement à des résolutions d’AG sollicitées par le preneur, en revanche, lorsque la résolution consiste en une obligation légale de réaliser des travaux, le bailleur qui ne se présente pas à l’AG et/ou refuse la résolution, porte ainsi atteinte à la jouissance paisible du local commercial par son locataire.

Il précise de surcroît que la SARL GAMBETTA INVESTISSEMENTS, qui n’est autre que la société propriétaire voisine, dirigée par la même personne que la SCI CESSOLE DELORME, Madame [B] [J], a voté contre la réalisation des travaux lors de cette assemblée générale, ce qui démontre son intention de lui nuire.

Il chiffre son préjudice matériel de jouissance à la somme de 85.000 euros et son préjudice moral à la somme de 10.000 euros.

La SCI CESSOLE DELORME indique en premier lieu qu’au regard de l’article 4 du bail commercial du 7 août 2006 , “tous travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d’hygiène ou de travail de l’exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être édictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur (...) Au cas ou un conduit de fumée serait exigé ou nécessaire, il sera fait à l’emplacement désigné par le bailleur et aux frais du preneur et sous sa responsabilité exclusive”.

Elle précise qu’il n’est pas contesté que le local pris à bail ne disposait pas d’un système d’extraction et que dans l’hypothèse ou le preneur souhaiterait une telle installation il devait requérir une autorisation de la part du bailleur.

Elle précise que la difficulté vient du fait que pendant de nombreuses années, le local voisin à celui exploité par Monsieur [N], appartenant à la SARL GAMBETTA INVESTISSEMENTS n’était pas occupé, ce qui lui a permis , en toute liberté et sans solliciter l’accord de qui ce soit de faire passer des installations électriques directement dans le local voisin, d’une part, mais également en installant son compteur directement sur les parties privatives voisines et en évacuant des fumées directement dans ce local. Elle verse au soutient de cet argument la sommation adressée le 27 août 2019 à Monsieur [N] faisant état de ces non-conformités, ainsi que le procès-verbal de constat du 8 août 2019 réalisé par la SCP Eric BENABU en sa qualité de Commissaire de justice.

Elle indique que les travaux dont fait état Monsieur [N] ne sont pas obligatoires et qu’il dispose déjà d’un dispositif légal et autorisé de neutralisation des odeurs lui permettant de pratiquer son activité au travers du système DSO 2002.

Il ressort des pièces versés au débat par les parties que Monsieur [F] [N] est locataire d’un local sis [Adresse 1] à [Localité 5], suivant contrat de bail commercial signé avec la SCI CESSOLE DELORME, le 07 août 2006.

Il ressort également du bail commercial produit qu’il a été conclu à l’usage exclusif de SNACK-RESTAURATION-PIZZERIA-PLATS A EMPORTER ET A LIVRER-BAR.

Il n’est pas contesté que le local pris à bail ne disposait dès l’origine d’aucun système d’extraction d’air.

Il ressort également des pièces versés au débat que par courrier en date du 23 décembre 2021, le service de l’Hygiène Publique de la Ville de [Localité 5] a sollicité la réalisation de travaux dans le local, afin que le rejet du système d’extraction des odeurs et fumées de cuisson de celui-ci s’effectue en toiture, des nuisances olfactives ayant été constatées.

Il ressort également du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires établi le 9 septembre 2022 et communiqué par l’Agence CALIFORNIE, que la résolution n°24 visant à faire autoriser les travaux de mise en conformité du local pris à bail a été rejetée par les copropriétaires présent ou représentés.

Il n’est en outre pas contesté que la SCI CESSOLE DELORME n’a pas participé au vote de cette résolution, en ce qu’elle n’était ni présente ni représentée durant l’assemblé des copropriétaires du 9 septembre 2022.

Il est toutefois constant que si les copropriétaires ont le droit de participer aux assemblées générales et de prendre part au vote quelque soit la nature des décisions en cause, ils ont également le droit de ne pas y participer quand bien même ils seraient directement concernés par la décision à prendre. Il en ressort que l’absence de la SCI CESSOLE à l’assemblée générale prévoyant les travaux relatifs à l’extraction n’est pas constitutive d’une faute.

Il ressort en outre de l’analyse menée que Monsieur [N] ne rapporte pas la preuve que le vote favorable du bailleur aurait suffit à adopter la résolution relative aux travaux sollicités de sorte que le trouble de jouissance allégué n’est pas établi.

En conséquent, Monsieur [N] doit être débouté de sa demande de réparation au titre du préjudice de jouissance paisible du local pris à bail.

2. Sur l’obligation de fait à la SCI CESSOLE de faire tenir une assemblée extraordinaire

Il ressort des éléments produits que par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 janvier 2022, Monsieur [F] [N] a sollicité l’Agence CALIFORNIE en sa qualité de représentant de la SCI CESSOLE DELORME afin que soit fait inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaire, l’autorisation de réalisation des travaux projetés, ces derniers devant nécessairement passer par les parties communes de l’immeuble.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires établi le 9 septembre 2022 et communiqué par l’Agence CALIFORNIE que la résolution n°24 visant à faire autoriser les travaux de mise en conformité du local pris à bail a été rejetée.

La SCI CESSOLE DELORME ayant déjà procédé aux diligences nécessaires, il n’y a pas lieu de l’enjoindre à faire tenir une nouvelle assemblée.

3. Sur la suspension du paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

En outre, en application des dispositions de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de démonstration d’un manquement de la société bailleresse à ses obligations, il ne peut être fait droit à la demande de suspension du paiement des loyers formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [N] de sa demande de suspension du paiement de ses loyers.

4. Sur la demande de remboursement des factures d’entretien du système DSO 2002 rendu obligatoire pour permettre la poursuite de l’activité commerciale en l’absence de système d’extraction des odeurs et fumées de cuisson en toiture de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Il découle de l’article 1720 alinéa 2 du Code civil, qu’il doit y faire pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Ces textes n’étant toutefois pas d’ordre public, il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par ces dispositions, sans néanmoins aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Il ressort des termes de l’article 4 du contrat de bail commercial liant les parties que “ tous travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d’hygiène ou de travail de l’exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être édictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur (...) Au cas ou un conduit de fumée serait exigé ou nécessaire, il sera fait à l’emplacement désigné par le bailleur et aux frais du preneur et sous sa responsabilité exclusive”.

Il est en outre constant que les travaux et éléments relatifs à l’extraction des fumées ne constituent pas des grosses réparations devant être mises à la charge du bailleur, au sens de l’article 606 du Code civil.

Il en découle que Monsieur [N] doit être débouté de sa demande de remboursement des factures d’entretien du système DSO 2002.

5. Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si la notion de résistance abusive ne fait l’objet d’aucune disposition juridique particulière au sein du code civil, elle est communément définie par la jurisprudence comme le comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance à exécuter son obligation.

En l’espèce, Monsieur [N] n’allègue aucun préjudice au soutien de sa demande d’indemnité, de sorte que sa prétention de voir condamner la SCI CESSOLE DELORME au paiement de la somme de 5.000 euros pour résistance abusive doit être rejetée.

6. Sur le préjudice moral

En l’espèce Monsieur [N] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral, de sorte que sa demande doit être rejetée.

7. Sur l’indemnisation de la perte d’exploitation

Monsieur [N] indique qu’afin de réduire les nuisances olfactives, il a été contraint de réorganiser son activité commerciale puisque sa pizzeria est restée fermée le midi pendant plus de 9 mois, ce qui lui engendré un préjudice financier certain :privation de salaires sur plusieurs mois, et recours à des prêts familiaux. Il chiffre son préjudice matériel de jouissance à la somme de 85.000 euros et son préjudice moral à la somme de 10.000 euros.

Il verse à l’appui de sa demande des relevés d’identité bancaire.

Ces éléments ne sont toutefois pas suffisants pour caractériser une perte d’exploitation de sorte que sa demande doit être rejetée.

8. Sur la demande reconventionnelle de la SCI CESSOLE DELORME

La SCI CESSOLE DELORME expose que la procédure engagée à son encontre revêt un caractère abusif et que se faisant, elle est fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [N] à la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts.

Monsieur [N] indique que la demande de la SCI CESSOLE ne repose sur aucun éléments probants et que de ce fait elle doit être écartée.

En l’espèce, la SCI CESSOLE ne rapporte pas la preuve du caractère abusif de la procédure engagée de sorte que sa demande en dommages et intérêts doit être écartée.

9. Sur les autres demandes

l’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée non mette la totalité ou une fraction la charge d’une autre partie.

En l’espèce Monsieur [F] [N] sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, au vu des éléments du litige, il y a lieu de condamner Monsieur [F] [N] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS