TJ Évreux, 3 déc. 2024, RG 23/01271

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

MINUTE N° : 2024/
N° RG 23/01271 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HGWE
NAC : 71G Action en responsabilité exercée contre le syndicat
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Madame [J] [M]
née le 19 Novembre 1957 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Pauline BROSSEAU, avocat au barreau de l’EURE

Monsieur [Y] [W]
né le 07 Juillet 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Pauline BROSSEAU, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER [T] [L]
Immatriculée au RCS d’[Localité 7], sous le numéro [Numéro identifiant 3]
Dont le siège social se situe au [Adresse 2]
Représentée par Me Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Anne-Caroline HAGTORN Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

AUDIENCE :

En application de l’article 779 al 3 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 01 Octobre 2024

Conformément à l’article 786-1 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 03 Décembre 2024

JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe
- rédigé par Anne-Caroline HAGTORN
- signé par Anne-Caroline HAGTORN, juge et Christelle HENRY greffier

RG N° 23/01271 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HGWE jugement du 03 décembre 2024

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[J] [M] et [Y] [W] (ci-après « les consorts [M]-[W] ») sont propriétaires, pour les avoir acquis le 1er août 2005, des lots numéros 37 (appartement de trois pièces en entresol, numéroté B04), 117 (emplacement de parking aérien) et 61 (emplacement de parking couvert) de la copropriété sise [Adresse 6], cadastrée section ZN n°[Cadastre 5].

La société Cabinet Immobilier [T]'[L] est mandatée pour assurer les fonctions de syndic de cette copropriété.

Les consorts [M]-[W] ont fait réaliser le 14 novembre 2017 un constat par huissier de l’état des lieux, au regard de l’hygrométrie des lieux.

Leur assureur, Allianz, a fait réaliser une expertise amiable le 3 janvier 2018 par [N] [P] du cabinet Texa Expertises.

L’expertise a également été réalisée dans un appartement voisin, le B05, appartenant à Mme [S].

Il a été demandé au syndic de procéder à des recherches de fuites, qui a répondu que les dégâts provenaient de fuite privative et qu’il n’y avait pas de fuites dans les parties communes.

Le 14 mai 2018, Allianz a refusé la remise en état du bien, la cause du sinistre n’étant pas identifiée.

Les consorts [M]-[W] ont mis en demeure la société Cabinet Immobilier [T]'[L] de procéder à une recherche de fuite le 8 octobre 2018, ce qui a été refusé par courrier officiel du 25 octobre suivant.

C’est dans ce contexte que les consorts [M]-[W] ont assigné la société Cabinet Immobilier [T]’[L] devant le Président du tribunal de grande instance d'Evreux statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise visant à déterminer l’imputabilité des désordres.

Par ordonnance du 14 août 2019, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné [K] [H] en qualité d’expert pour procéder à l’expertise ordonnée.

Cette mesure a été étendue par ordonnance du 16 septembre 2020 à : [C] [A], [O] et [G] [X], [U] et [PW] [E], [V] et [I] [Z], [R] et [V] [B], et [D] et [IB] [F], copropriétaires.

L’expert a déposé son rapport le 3 août 2022.

C’est dans ce contexte que les consorts [M]-[W] ont assigné la société Cabinet Immobilier [T]’[L] par acte en date du 16 mars 2023 devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de condamnation à réparation et à les indemniser de leurs préjudices.

La clôture est intervenue le 15 avril 2024 par ordonnance du même jour.

RG N° 23/01271 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HGWE jugement du 03 décembre 2024

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2024, les consorts [M]-[W] demandent au tribunal de :
Condamner la société Cabinet Immobilier [T]'[L] à leur payer la somme de 18 403,31 euros au titre de leur préjudice matériel et financier,Condamner la société Cabinet Immobilier [T]'[L] à leur payer la somme de 36 300 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au 2 août 2023, condamner la société Cabinet Immobilier [T]’[L] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Cabinet Immobilier [T]’[L] à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, débouter la société Cabinet Immobilier [T]'[L] de toutes ses demandes,l’exécution provisoire du jugement.
Au visa des articles 1240 et suivants du Code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [M]-[W] font valoir que le refus du syndic de diligenter des recherches a retardé l’identification de la source des multiples fuites de l’immeuble, et que ce refus est une faute contractuelle dans l’exécution du mandat confié par la copropriété, qui constitue une faute délictuelle à leur endroit l’obligeant à réparer les dommages qu’elle leur a causé.

Ils soutiennent que du fait de ce refus, la chape a subi un fort apport d’eau de 2017 à 2019, provoquant un dégât des eaux dans leur bien ayant abimé les carrelages, doublages et peintures, et exposent avoir engagés des frais de réfection d’un montant total de 18 403,31 euros, et un préjudice de jouissance qu’ils estiment à 550 euros par mois, soit 36 300 euros pour la période de janvier 2018 au 2 août 2023, date à laquelle ils ont vendu leur bien.

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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 1er décembre 2023, la société Cabinet Immobilier [T]’[L] demande au tribunal de :
débouter les consorts [M]-[W] de toutes leurs demandes à son encontre,condamner les consorts [M]-[W] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les consorts [M]-[W] à supporter les entiers dépens.
La société Cabinet Immobilier [T]’[L] soutient qu’elle a effectué toutes les diligences possibles dans le cadre de son mandat, et qu’aucune faute contractuelle ne peut donc lui être reprochée.

Au visa de l’article 44 du décret du 17 mars 1967, elle fait valoir que les assemblées générales annuelles de 2017 à 2022 lui ont donné quitus de sa gestion, la déchargeant ainsi de sa responsabilité.
Elle souligne qu’il ne lui était pas possible de procéder à un audit complet du réseau sans décision en ce sens de l’assemblé générale.
Elle fait également valoir la mise en jeu de l’assurance dommages-ouvrage en août 2017 du fait d’un dégât des eaux dans l’immeuble, une recherche de fuite par Energie Therm dans les parties communes, les travaux de remise en état des parties communes.

En outre, la société affirme que les dégâts de l’appartement des consorts [M]-[W] sont la conséquence des défauts de la douche de l’appartement voisin.

Si une faute devait être retenue contre elle, la société Cabinet Immobilier [T]'[L] conteste l’existence d’un lien de causalité entre cette faute et le dommage des consorts [M]-[W], qui a été provoqué par les fuites et non par son fait.

Subsidiairement, la société Cabinet Immobilier [T]'[L] conteste le préjudice allégué, en ce que d’une part la somme de 18 403,31 euros comprend la pose d’un parquet et la réfection de la cuisine, la peinture d’une chambre non endommagée, qui sont des améliorations et non des reprises à l’identique. Et d’autre part que ces frais ont été pris en charge par leur assureur, de sorte qu’ils ne subissent aucun préjudice. Elle fait également valoir qu’ils ne sauraient être indemnisés de la valeur locative du bien sur l’entière période, mais d’une perte de chance de les percevoir ne représentant qu’une partie des loyers, déduction faite des impôts. Et souligne que la période ne va pas au-delà de mars 2022, l’expert ayant indiqué le 16 février 2022 que l’appartement pouvait être remis en location.

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Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de chacune des parties, il convient de se référer aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande d’indemnisation des consorts [M]-[W]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage. Ainsi le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu’il a commise dans l’accomplissement de sa mission.

Le quitus n’est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier.

Le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute (civ 3ème, 29 février 2024, P, 22-24.558).

En l’espèce, les consorts [M]-[W] reprochent à la société Cabinet Immobilier [T]'[L] de ne pas avoir diligenté entre 2017 et 2019 des mesures d’investigations sur la plomberie de l’immeuble de nature à révéler le dysfonctionnement du réducteur de pression.

Il n’est pas contesté que les assemblées générales des 8 décembre 2017, 16 novembre 2018, 13 décembre 2019, 22 avril 2021, ont donné au syndic quitus de sa gestion pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2020. Cette circonstance n’est cependant pas de nature à exonérer le syndic de sa responsabilité envers les copropriétaires, même ceux ayant voté en faveur du quitus donné lors de l’assemblée générale.

Il apparait dans la pièce 8 des demandeurs contenant transmission par le syndic à l’expert de la facture des travaux chez Mme [S], appartement B05, que le syndic, qui écrit à celle-ci « Etaient présents, les propriétaires des logements B06 et B04 car leurs logements sont impactés par le sinistre provenant de votre logement (…) nous n’avons donc pas pu constater les réparations. Je vous demande donc à réception de ce mail et suite à demande de l’expert d’assurance représentant votre locataire, de bien vouloir m’adresser la facture de la réparation de la fuite située dans votre logement ».

La facture transmise par Mme [S], figurant à cette même pièce, indique « dépannage fuite sur robinetterie de douche avec remplacement des joints fibres vérification de l’étanchéité de la douche vérification de l’étanchéité de l’ensemble de l’alimentation d’eau sanitaire de l’appartement forfait déplacement et main d’œuvre » pour un coût hors taxes de 85 euros.

Les travaux réalisés dans l’appartement B05 sont minimes, ne consistant qu’en un changement de joint de robinet de douche. Mme [S] n’a pas transmis les conclusions de la vérification de l’étanchéité de la douche et de l’installation.
Le cabinet Texa Expertises, qui mentionne dans son rapport communiqué au syndic « fuite sur l’alimentation privative encastrée de l’appartement voisin le n°B05 », « Enfin, une fuite au niveau des compteurs d’eau en gaine pallière subsiste depuis notre première venue le 03/01/2018. La porte de gaine est déformée par les infiltrations et le couloir est gorgé d’eau ».

L’analyse du cabinet d’expertise amiable Texa Expertises a été transmise au syndic le 6 avril 2018, alertant sur la persistance de la présence d’eau malgré la réparation de la salle de bains de l’appartement B05, et que la société Cabinet Immobilier [T]'[L] y a immédiatement répondu par « je vous informe qu’il n’y a pas de fuite au niveau des parties communes du bâtiment B » (pièce demandeur n°6).

Les consorts [M]-[W] ont mis le syndic en demeure de procéder à des recherches dans les parties communes le 8 octobre 2018, ce à quoi le syndic a fait répondre par son conseil le 25 du même mois que « les autres origines envisagées, à savoir infiltration par façade et fuite en gaine palière, ne sont que de pures hypothèses étayées par aucune constatation. Madame [T] était en effet présente lors de la première réunion d’expertise amiable du 3 janvier 2018 et n’a constaté aucun élément permettant de suspecter une fuite ou des infiltrations qui auraient pour origine les parties communes. Dans ce contexte, je vous confirme une nouvelle fois que le syndic ne procédera à aucune recherche de fuite et qu’il appartient aux copropriétaires de régler entre eux, avec leurs assureurs respectifs, les problèmes concernant exclusivement des parties privatives ».

Il en résulte que la société Cabinet Immobilier [T]'[L] s’est délibérément abstenue de toute investigation relative à la présence d’eau dans le couloir et la gaine palière, alors même que les conclusions du constat d’huissier du 14 novembre 2017 (pièce demandeur n°4) et les photos qui y sont annexées établissent qu’à cette date, les parties communes étaient engorgées : « dans le couloir qui distribue notamment l’appartement B04, au pied de la gaine technique, je constate sur le sol carrelé la présence d’eau qui s’écoule de l’intérieur du placard qui renferme 3 compteurs d’eau. En ouvrant la porte de ce placard, je constate qu’il existe une fuite qui perdure et qui s’égoutte à partir du plafond de cette gaine technique ». Elle a persisté malgré ces éléments à refuser toute investigation des parties communes, malgré ces éléments, estimant que tous les dégâts des eaux de l’entresol du bâtiment B résultaient de fuites de parties privatives.

Au demeurant, les règlement de copropriété et état descriptif de division n’étant pas produit, il est malaisé d’identifier ce qui relève des parties privatives en matière de réseaux.

Pour justifier avoir entrepris les diligences nécessaires, la société Cabinet Immobilier [T]'[L] produit (pièce n°8), un rapport d’expertise de Saretec du 4 octobre 2017, concernant une infiltration par gaine étanchéité dans une gaine technique. Cependant, les investigations concernent l’appartement B09, dont rien n’établit qu’il est à proximité du bien des demandeurs.

Dans ses conclusions, le syndic soutient que ce rapport ne constate aucun désordre de parties communes « sachant qu’aucun défaut des parties communes n’a alors été constaté ». Pourtant, le rapport Saretec mentionne que dans le parking, « le long du mur périphérique, en béton, nous constatons des traces au sol d’écoulement d’eau. Cette eau provient d’une fuite sur une canalisation apparente en partie haute du sous-sol ».

Elle fait valoir qu’elle a néanmoins mandaté la société Energie Therm « par sécurité ». Cependant, elle produit en ce sens sa pièce n°9, qui est une attestation datée du 16 mai 2019 d’une intervention qui aurait été faite le 12 septembre 2017 et portant sur les parties communes à proximité de l’appartement B01 (niveau -2).

La société Cabinet Immobilier [T]'[L] soutient avoir mandaté Energie Therm le 7 décembre 2017 pour rechercher l’origine de la fuite de la gaine. Sa pièce n°11 indique, dactylographiée, la date du 3 février 2021, rayée par un trait de stylo, sous laquelle est inscrit à la main « O7/12/2017 ». Cette pièce est cependant corroborée par la facture d’Energie Therm du 8 décembre 2017, qui mentionne « recherche de fuite : placard gaine technique au-dessus 3 compteurs eau-sortie fuyarde-conséquences fuite appartement n°B09 ».

La société Cabinet Immobilier [T]'[L] a donc bien fait effectuer quelques recherches de fuite dans les parties communes avant la mise en demeure des consorts [M]-[W]. Il s’agit cependant d’interventions très ponctuelles, à proximité de fuite sur partie privative, et non d’une étude globale du réseau.

La société Cabinet Immobilier [T]'[L] fait valoir l’historique des fuites dans l’immeuble, particulièrement nombreuses, relatives aux parties privatives.

Un tel nombre de fuites dans un immeuble d’une dizaine d’année appelait nécessairement à des investigations approfondies pour rechercher une cause commune à ces désordres, qui avec une telle récurrence, ne pouvait pas relever de la coïncidence.

Ce phénomène, couplé à la présence d’eau massive dans les gaines, couloirs, dalles, alors même que Energie Therm ne repérait pas de fuite dans les quelques parties communes examinées, et que les fuites dans les parties privatives n’appelaient que des réparations mineurs, aurait dû alerter le syndic, qui, responsable de la conservation de l’immeuble, aurait dû faire réaliser un audit de l’installation d’eau de l’immeuble, ou à tout le moins proposer un tel audit à l’assemblée générale. Ses obligations d’assurer la conservation de l’immeuble et son devoir de conseil ne peuvent pas être considéré comme satisfaits par la seule injonction aux copropriétaires de faire vérifier leurs parties privatives.

La société Cabinet Immobilier [T]'[L], qui s’est abstenue de faire examiner de manière approfondie les parties communes, se contentant de renvoyer les copropriétaires à leurs parties privatives, a manqué à ses obligations contractuelles.

Cette faute contractuelle constitue une faute délictuelle à l’encontre des les consorts [M]-[W].

Du fait du dégât des eaux subi dans leur logement, les consorts [M]-[W] allèguent un préjudice matériel consistant en la nécessaire reprise des sols, murs et meubles de cuisine, ainsi qu’un préjudice de jouissance.

Il n’est pas contesté que l’appartement B04 a été lourdement endommagé par des fuites d’eau. Il apparait sur le constat d’huissier du 14 novembre 2017 que dans la cuisine et le séjour les murs sont abîmés, que les carrelages sont fissurés. L’huissier ne fait état d’aucune trace d’eau ni de fissure dans le couloir des chambres, les chambres et la salle de bains.

En page 5/10 de son rapport, l’expert judiciaire, dont les opérations ont eu lieu entre septembre 2020 et août 2022 répertorie les désordres constatés durant l’expertise : « appartement B04, [M] [W] : Sol déstructuré. Traces d’eau en cuisine ».

Les consorts [M]-[W] demandent réparation au syndic du fait de sa négligence à agir entre fin 2017 et 2019, qui d’après eu leur a causé un préjudice consistant en la nécessité de refaire leur appartement.

Cependant, force est de constater que les dégâts ont été subi par leur appartement avant la négligence du syndic. Il n’existe donc pas de lien de causalité entre les désordres de leurs sols et murs et la faute du syndic.

Ils demandent également réparation d’un préjudice de jouissance du 1er février 2018 au 1 août 2023, soutenant que l’état du bien rendait sa location impossible.
Le syndic n’est pas directement responsable de l’état du bien. En l’absence de lien de causalité entre l’état du bien et la faute du syndic, celui-ci ne saurait être tenu pour responsable du préjudice de jouissance subi. En revanche, les consorts [M]-[W] ont mis le syndic en demeure d’effectuer des recherches en octobre 2018, et l’origine des fuites, le dysfonctionnement du réducteur de pression, a été identifiée et résorbée en novembre 2019. Il existe donc un lien de causalité entre le préjudice subi sur cette période d’un an et la faute du syndic, qui en doit donc réparation.

Cependant, le préjudice subi par les consorts [M]-[W], s’agissant d’un investissement locatif, ne saurait correspondre à la valeur locative du bien, qui, ce n’est pas contesté, est de 550 euros par mois, mais ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir des loyers nets d’impôts.

Il n’est pas contesté que le bien, livré en 2007, est resté vacant entre 2015 et 2017. La probabilité de louer peut donc être fixée à 80% de la valeur locative.

Les consorts [M]-[W] ne produisent aucun élément sur leur taux d’imposition. Il sera donc retenu que les loyers qu’ils ont manqué de percevoir auraient été grevés d’impôts et taxes à hauteur de 50%.

Leur perte de chance de percevoir des loyers est donc de 40% de la valeur locative.

Ainsi, pour une valeur locative annuelle de 6 600 euros, (550x12) leur perte est de 2 640 euros (6 600 x 40%).

En conséquence, la société Cabinet Immobilier [T]'[L] sera condamnée à payer aux consorts [M]-[W] la somme de 2 640 euros, et les consorts [M]-[W] seront déboutés du surplus de leurs demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile permet aux avocats de demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la société Cabinet Immobilier [T]’[L] ne succombe que très partiellement. Il n’y a donc pas lieu de la condamner aux entiers dépens.
En conséquence, il sera ordonné que les dépens, en ce compris les frais d’expertise et de référé, seront supportés par les consorts [M]-[W] à concurrence de 80%, et par la société Cabinet Immobilier [T]'[L] à concurrence de 20%.

Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, la société Cabinet Immobilier [T]’[L], qui supporte partiellement les dépens, sera condamnée à payer aux consorts [M]-[W] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

La demande de la société Cabinet Immobilier [T]’[L] à l’encontre des consorts [M]-[W] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

En l'espèce, aucune loi ni aucune particularité de l'espèce ne s'oppose à l'exécution provisoire des présentes.

En conséquence, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS Le tribunal,