CA Reims, 3 déc. 2024, RG 24/00127

ARRET N°

du 03 décembre 2024

N° RG 24/00127 - N° Portalis DBVQ-V-B7I-FOB7

S.C.I. INVEST PROVINCE

c/

S.A.R.L. MARAUTONY

S.C.I. TERTRES NOIRS

Formule exécutoire le :

à :

Me Flore PEREZ

la SELAS BDB & ASSOCIÉS

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 03 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

d'un jugement rendu le 18 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Reims

La société Invest Province, société civile immobilière au capital de 100,00 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le n° 883 630 451, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Flore PEREZ, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Jérôme DOULET de la SELARL DMALEX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEES :

La société SARL MARAUTONY, société à responsabilité limitée au capital de 232 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 478 219 561, dont le siège social est [Adresse 1], [Localité 4], représentée par ses cogérants en exercice, Monsieur [L] [U] et Madame [I] [J], domiciliés de droit audit siège,

Représentée par Me Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Valérie GUILLEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La société TERTRES NOIRS, société civile immobilière au capital de 250,00 euros, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de REIMS sous le n° 529 326 167, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège aux droits desquels vient la SARL Marautony.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame POZZO DI BORGO, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madme Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER :

Monsieur Rémy VANDAME, greffier lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l'audience publique du 15 octobre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 décembre 2024 et signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Invest Province a été constituée entre Mme [P] [O] et son époux M. [G] [T].

Par acte notarié reçu le 22 juillet 2020, elle a acquis auprès de la SCI Tertres Noirs, moyennant un prix de 10 4000 euros, des lots numérotés 78, 99 et 143 dépendant de l'immeuble soumis au régime de la copropriété situés [Adresse 3] à [Localité 6] (Marne) et constituant un appartement situé au 4ème étage du bâtiment C, une cave au sous-sol et un emplacement de parking.

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2020, la SCI Invest Province a donné ces biens à bail meublé à M. [D] [F].

Le 30 juin 2021, la SCI Tertres Noirs a fait l'objet d'une dissolution après réunion de toutes ses parts sociales au profit de la SARL Marautony, avant d'être radiée le 8 septembre 2021.

Des désordres au sein du logement ont été signalés par le locataire, confirmés par d'autres occupants de l'immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 janvier 2022, et après deux courriers des 9 et 30 novembre 2021, la SCI Invest Province, par l'intermédiaire de son conseil, s'est plainte auprès de la SCI Tertres Noirs et de la SARL Marautony de la découverte de l'existence d'un sanibroyeur, se révélant ultérieurement être une pompe de relevage, sous la baignoire de la salle de bain ainsi que de nuisances sonores en découlant. Préalablement à l'introduction d'une procédure judiciaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés et pour manquement à l'obligation d'information, elle lui a demandé de lui faire connaître sa position.

Le 13 juin 2022, à la demande de la SCI Invest Province, un constat de commissaire de justice a été dressé relevant l'existence d'une pompe derrière le carrelage de la baignoire et l'émission de bruits lorsque le robinet du lavabo ou celui de la douche sont ouverts.

Faute de règlement amiable du litige, par exploit du 11 juillet 2022, la SCI Invest Province a fait assigner les sociétés Tertres Noirs et Marautony devant le tribunal judiciaire de Reims sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire, au titre d'un manquement à l'obligation d'information de la venderesse.

Par jugement du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Reims a :

- débouté la SCI Invest Province de l'intégralité de ses prétentions,

- débouté la SARL Marautony de sa demande reconventionnelle,

- condamné la SCI Invest Province à verser à la SARL Marautony la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

- rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 26 janvier 2024, la SCI Invest Province a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 6 août 2024, la SCI Invest Province demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 18 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Reims en ce que les premiers juges ont :

* débouté la société invest province de l'intégralité de ses prétentions,

* condamné la SCI Invest Province à verser à la SARL Marautony la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

En conséquence et statuant à nouveau,

A titre principal,

- condamner solidairement les sociétés Tertres Noirs et Marautony à restituer à la SCI Invest Province une partie du prix de vente en garantie des vices cachés, soit la somme de 20 800 euros,

- condamner solidairement les sociétés Tertres Noirs et Marautony à payer à la SCI Invest Province la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, alors que la venderesse connaissait le vice affectant la chose vendue,

- au besoin, désigner un expert avec pour mission de :

* décrire l'état actuel des biens acquis par acte du 22 juillet 2020,

* rechercher l'existence des vices allégués dans les écritures de la SCI invest province, les décrire dans leur importance, leur nature, dire s'ils affectent l'usage attendu du bien, et dans l'affirmative, dans quelle mesure,

* donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ces vices à l'immeuble,

* après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d''uvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés,

* fournir tous éléments de fait de nature à caractériser les éventuels préjudices subis par la demanderesse, les chiffrer le cas échéant,

* fournir tous éléments techniques et de fait susceptibles d'intéresser la solution du litige et de déterminer les responsabilités encourues,

A titre subsidiaire,

- condamner solidairement les sociétés Tertres Noirs et Marautony à payer à la SCI Invest Province la somme de 13 310 euros, représentant le coût de remise en état des installations sanitaires de l'appartement,

- condamner solidairement les sociétés Tertres Noirs et Marautony à payer à la SCI Invest Province la somme de 3 650 euros au titre du préjudice lié à la perte financière pendant la durée des travaux,

En tout état de cause,

- débouter la société Marautony de son appel incident portant sur les dispositions du jugement par lesquelles le tribunal l'a déboutée de ses demandes reconventionnelles à titre de dommages et intérêts,

- confirmer le jugement entrepris sur ce point,

- débouter la société Marautony de sa demande de paiement au titre des dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les sociétésTertres Noirs et Marautony à payer à la SCI Invest Province la somme de 7 001,76 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamner in solidum les sociétésTertres Noirs et Marautony aux entiers dépens de première instance et d'appel au profit de la SCI Invest Province, sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle se prévaut de la garantie des vices cachés soutenant que la pompe de relevage incriminée, dissimulée en dessous de la baignoire, a été clairement occultée pendant la vente à la suite d'une modification de l'emplacement de la salle de bain et de l'installation de cette pompe antérieurement à la vente.

Elle affirme en outre que la découverte de cette pompe constitue un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine du fait de sa non conformité au raccordement au réseau d'assainissement des eaux usées, de l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, de l'entretien et de la surveillance qu'elle implique de mettre en 'uvre, du risque encouru en cas de dysfonctionnement du dispositif et de la dépréciation de la valeur de l'appartement qu'elle génère.

Elle s'estime fondée à obtenir la restitution d'une partie du prix de vente et une indemnisation pour compenser son préjudice, sollicitant subsidiairement la désignation d'un expert pour déterminer la gravité du vice et son préjudice.

Subsidiairement, elle soutient que la SCI Tertres Noirs, en s'abstenant d'indiquer lors de la vente le changement de configuration des lieux ayant conduit à l'installation de la pompe, a manqué à son obligation légale d'information de sorte que sa responsabilité extra-contractuelle est engagée. Elle est donc, selon elle, légitime, sur ce fondement, à obtenir, outre la compensation du coût des travaux de remise en état des installations sanitaires de l'appartement, la réparation d'un préjudice lié à sa perte financière.

Elle argue enfin, s'agissant de l'appel incident interjeté, que la société Marautony ne justifie d'aucune faute ni d'aucun préjudice.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 29 mai 2024, la SARL Marautony demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Invest Province de l'intégralité de ses prétentions, l'a condamnée à verser à la société Marautony la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens,

- déclaré la société Marautony recevable et bien fondée en son appel incident,

Y faisant droit :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL Marautony de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour manquement à la bonne foi et à la loyauté et atteinte à son image et à sa probité,

Et statuant à nouveau de cet unique chef,

- condamner la SCI Invest Province à payer à la SARL Marautony la somme de 8 000 euros pour ce manquement,

A titre subsidiaire,

- débouter la SCI Invest Province de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés, en application de la clause d'exclusion de cette garantie stipulée au contrat de vente du 22 juillet 2020,

Plus subsidiairement,

- débouter la SCI Invest Province de l'ensemble de ses demandes financières et indemnitaires à défaut de caractériser ses préjudices,

En tout état de cause,

- condamner la SCI Invest Province à payer à la SARL Marautony la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste l'application de la garantie des vices cachés soutenant que la présence de la pompe, bien que dissimulée, ne constitue pas pour autant un vice rendant le logement impropre à son usage ou en diminuant la valeur au point que si l'acheteur l'avait connu il ne l'aurait pas acquis ou l'aurait acquis à moindre prix.

Elle observe que, les travaux de réaménagement ayant été réalisés avant son acquisition du bien, elle ignorait elle-même la présence de cette pompe et ne pouvait en révéler l'existence.

Elle affirme en outre que l'acquéreur avait les moyens de savoir que des modifications avaient été opérées dans les lieux, ce qui est de nature à faire échec au caractère caché du vice. Elle indique par ailleurs que les désordres allégués sont postérieurs de plus d'un an à la vente de sorte que la condition d'antériorité du défaut à celle-ci n'est pas réunie.

A supposer ensuite que le vice soit constitué, elle se prévaut, au visa de l'article 1643 du code civil, de sa bonne foi et de l'application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés mentionnée dans l'acte de vente, laquelle est parfaitement opposable à l'acquéreur.

Elle conteste également toute violation d'une obligation d'information relevant que l'acquéreur disposait de toutes les informations lui permettant d'appréhender les modifications réalisées dans les lieux et qu'elle ignorait elle-même la présence de la pompe litigieuse.

Elle fait valoir par ailleurs que les demandes d'indemnisation formulées tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que s'agissant de la violation supposée de son obligation d'information sont injustifiées et sans proportion avec le dommage allégué.

Elle soutient enfin que la société invest province a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi et qu'elle est légitime à obtenir une indemnisation du préjudice qui en résulte.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés :

Au termes de l'article 1641 du code civil, " le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ".

Il en résulte que la mise en oeuvre de l'action en garantie des vices suppose un défaut grave, inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente et compromettant l'usage de la chose. Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

En l'espèce, il est constant que la SCI Tertres Noirs a vendu le 22 juillet 2020 à la SCI Invest Province un immeuble constituant un appartement.

Il n'est par ailleurs pas contesté que la pompe de relevage en cause a été découverte, dans ce bien, sous la baignoire de la salle de bain après la signature de l'acte de vente. Le courrier du 17 janvier 2023 établi par M. [X] [B] , représentant la société S.I. BAT, mentionne ainsi qu'il a trouvé à l'occasion d'un déplacement sur place le 10 janvier 2023, une pompe de relevage sous la baignoire coffrée par du carrelage, élément que le constat du commissaire de justice dressé le 14 juin 2023 reprend.

Les parties s'accordent également sur le fait que l'installation de ladite pompe fait suite à la modification de l'emplacement de la salle de bain, laquelle est consécutive à la redistribution des pièces de l'appartement et à la suppression d'une des deux chambres.

L'acte notarié dressé le 18 décembre 1963, afférent à l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], précise s'agissant de la désignation et de la division de l'immeuble et concernant le bâtiment C " qu'un appartement de type F3 s'entend d'un appartement ainsi composé : " entrée, dégagement, WC, salle d'eau, séchoir, cuisine, salle de séjour, deux chambres, une penderie, un placard ".

L'acte de vente notarié du 22 juillet 2020 mentionne, pour sa part, concernant l'identification du bien cédé qu'il s'agit d'un lot n° 78 constitué d'un appartement de type F3 et ajoute que " par suite d'aménagements intérieurs, la désignation actuelle de ce lot est désormais la suivante : un appartement situé au 4ème étage du bâtiment C, porte de gauche en sortant de l'ascenseur, comprenant : séjour, cuisine, une chambre, salle de bains, WC ".

L'acte dressé antérieurement le 28 juin 2011 concernant la vente de ce même bien au précédent propriétaire précise également qu'à la suite de travaux réalisés dans l'appartement, il n'existe plus qu'une chambre.

La modification de la disposition des lieux, et la transformation de la salle d'eau en salle de bain à l'occasion de laquelle la pompe a été installée, est donc antérieure à cette date.

La SCI Invest Province soutient que la présence même de la pompe de relevage constitue en elle-même un vice caché.

Il est établi par les pièces versées que cette installation permet l'évacuation des eaux usées de la baignoire et de deux lave-mains de la pièce.

Toutefois, il n'est pas démontré en quoi celle-ci ne serait pas conforme au raccordement au réseau d'assainissement des eaux usées.

Il n'est pas davantage établi, comme le soutient la SCI Invest Province, qu'un tel dispositif nécessiterait une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et que celle-ci n'aurait pas été sollicitée et obtenue par le passé, antérieurement à 2011.

Elle échoue en outre à démontrer en quoi la présence en elle-même d'une telle pompe diminuerait la valeur de l'appartement de sorte qu'elle aurait renoncé à son achat si elle en avait eu connaissance.

Par ailleurs, si le locataire fait état, aux termes de son attestation datée du 10 mars 2022, de nuisances sonores subies du fait de la présence de cette pompe, dès son entrée dans les lieux, laquelle serait intervenue en décembre 2020, désordres qui, selon ses déclarations, auraient été constatés par d'autres occupants, cet élément n'est pas confirmé par les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires versés au dossier établis entre le 28 mai 2013 et le 30 juin 2021.

En outre, si le courriel envoyé à Mme [T] au nom du syndic horizon (pièce n°7) relève des nuisances sonores, en provenance du logement, signalées par le président du conseil syndical au syndic dès le printemps 2020, force est de constater, qu'aucun des procès-verbaux susvisés ne rapporte de tels désagréments dont se plaindraient les propriétaires de l'appartement, son locataire ou les occupants de l'immeuble. De surcroît, il apparaît que ce syndic n'a été désigné par l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] qu'à l'issue de sa délibération du 26 février 2021, soit postérieurement aux doléances prétendument exprimées, ce qui permet de douter de la véracité des dires rapportés.

Le constat de commissaire de justice dressé le 13 juin 2022 atteste pour sa part de la présence de bruits provenant de la pompe à l'ouverture du robinet du lavabo et de la douche comme le signalait le locataire. Toutefois, il est insuffisant pour établir que la survenance de ces nuisances serait liée à un désordre, affectant la pompe, né antérieurement à la vente réalisée le 22 juillet 2020, plus de deux années s'étant écoulées depuis lors et aucun des procès-verbaux d'assemblée générale n'en faisant état avant celui dressé le 16 juin 2022, celui-ci précisant au surplus que des travaux d'insonorisation de la pompe ont été réalisés ayant résolu le problème de bruit.

C'est donc à bon droit que les premiers juges ont estimé que la cause intrinsèque de ce bruit pouvait résulter d'un problème de réglage ou de la seule usure de l'installation et non d'une anormalité et qu'il n'était pas davantage établi que la seule présence de la pompe de relevage constituait en soi un vice caché comme du fait que la SCI Invest Province n'aurait pas acquis le bien si elle avait eu connaissance de l'existence de cette pompe.

La décision querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI de ses prétentions sur le fondement de la garantie des vices cachés.

2- Sur la demande au titre d'un manquement à l'obligation d'information :

Il résulte de l'article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante, les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L'acte de vente notarié du 22 juillet 2020 précise qu'en application de ces dispositions, qui imposent aux parties un devoir pré-contractuel d'information, qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l'acquéreur l'ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et dont l'importance pourrait être déterminante de son consentement.

En l'espèce, la SCI Invest Province échoue à démontrer que la SCI Tertres Noirs aurait, en s'abstenant d'indiquer lors de la vente, le changement de configuration des lieux ayant conduit à l'installation de la pompe, manqué à son devoir d'information la concernant.

En effet, il n'est pas démontré, comme précédemment exposé, que cette information aurait eu une importance déterminante pour le consentement de la SCI invest. De surcroît, il résulte de la lecture des actes notariés successifs, consacrant les transferts de propriété de l'appartement, que la modification de la distribution des pièces est antérieure à l'acquisition du bien par cette société de sorte qu'il n'est pas établi qu'elle avait connaissance de la présence de ce dispositif et qu'elle aurait été en capacité d'en faire état lors de la vente.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Invest Province de sa demande formée de ce chef.

3- Sur la demande reconventionnelle en paiement pour manquement à l'obligation de loyauté et de bonne foi :

Il résulte de l'article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

La SCI Marautony ne démontre pas en quoi la SCI Invest Province, en saisissant le tribunal et en faisant valoir ses moyens de défense, aurait manqué à son obligation de loyauté ou de bonne foi envers elle. Elle n'établit pas davantage l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant des frais engagés pour se faire représenter dans la présente instance déjà indemnisés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande en paiement.

4- Sur les frais de procédure et les dépens :

La décision querellée sera confirmée s'agissant des dépens de première instance et des frais de procédure.

La SCI Invest Province, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et ne peut prétendre à une indemnité pour les frais de procédure.

L'équité commande de condamner la SCI Invest Province à verser à la SCI Marautony la somme de 3 000 euros sur le fondement de ces dispositions pour compenser les frais irrépétibles engagés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS