CA Poitiers, 3 déc. 2024, RG 23/01803

ARRET N°373

CL/KP

N° RG 23/01803 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3JM

S.A.S. IGC

C/

S.A.R.L. ANDROMEDE HABITATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01803 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3JM

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 décembre 2022 rendu par le Tribunal de Commerce de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTE :

S.A.S. IGC prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Laurent LEVY, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.R.L. ANDROMEDE HABITATS représentée par son gérant en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant Me Cyril TOURNADE, avocat au barreau de NANTES.

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

---

Le 4 décembre 2020, la société par actions simplifiée Igc a conclu un contrat d'agent commercial avec la société à responsabilité limitée Andromède Habitats pour une durée de 3 ans à compter du 4 janvier 2021 renouvable par tacite reconduction.

Le 16 décembre 2021, la société Igc, reprochant des manquements à la société Andromède, l'a convoquée aux fins de statuer sur les suites de leurs relations contractuelles dans les termes suivants :

Nous souhaitons revenir vers vous consécutivement à vos de courriels des 11 octobre et 18 novembre derniers pour constater les éléments suivants :

Il ressort clairement de vos écrits des prises de position incompatibles avec la poursuite dans des conditions sereines du contrat de mandat qui nous lie.

En effet vous n'hésitez pas à la fois à mettre en cause les options prises par notre groupe notamment quant à sa politique tarifaire, à critiquer notre organisation et modalités de conduite de nos chantiers mais aussi à annoncer un plan de développement sans aucune concertation préalable alors même que les charges inhérentes à ce plan nous seraient exclusivement réservées ! ! !

Cette atteinte à notre relation contractuelle nuit à la confiance indispensable inhérente au contrat de mandat conclu avec votre société pour la représentation de notre marque.

Nous ne pouvons pas poursuivre ces conditions et vous proposons donc une rencontre le 05 janvier 2022 à 10h30 pour évoquer le sort de notre relation.

Le 5 janvier 2022, la société Igc a notifié à la société Andromède la résiliation unilatérale du contrat d'agent commercial les liant dans les termes suivants :

Nous avons signé avec votre société un contrat de mandat en date du 4 décembre 2020 à effet au 4 janvier 2021.

Dans le prolongement de nos échanges des 11 octobre et 18 novembre derniers et comme nous vous l'avons indiqué lors de notre rendez-vous de ce jour au siège d'IGC à [Localité 5], nous vous notifions par la présente notre volonté de résilier le contrat susvisé à effet immédiat.

Nous vous rappelons que la cessation du contrat entraîne également l'application des obligations figurant à l'article 10 et ceux à compter de ce jour.

Le 13 janvier 2022, la société Andromède a pris acte de la rupture contractuelle mais a opposé une contestation concernant les motifs de celle-ci. Par ailleurs, elle a sollicité de la société Igc le paiement de diverses sommes relatives à des commissions et à des indemnités.

Le 10 février 2022, la société Igc a indiqué à la société Andromède Habitats les motifs de la résiliation unilatérale, à savoir une faute grave occasionnant une impossibilité d'indemnité.

Le 11 février 2022, la société Andromède Habitats a réitéré ses demandes en paiement et a mis en demeure la société IGC de lui verser la somme totale de 2.536.916,70 euros hors taxes (ht).

Par ordonnance du 25 mars 2022, le président du tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon a fait droit à la demande d'assignation à bref délai sollicitée par la société Andromède Habitats à l'encontre de la société Igc.

Le 30 mars 2022, la société Andromède Habitats a attrait la société Igc devant le tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Andromède a demandé :

- d'écarter des débats la pièce n°9 produite par la société Igc ;

- de débouter la société Igc de ses demandes, en particulier reconventionnelles ;

- de condamner la société Igc à lui verser les sommes suivantes :

- 246.584,35 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat ;

-1.960.274,80 euros au titre de la réparation de son préjudice résultant la résiliation anticipée du contrat ;

- 40.839,06 euros au titre de l'indemnité de préavis ;

- 243.484,35 euros au titre des commissions acquises non payées ;

- 10.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, la société Igc a demandé de :

À titre principal,

- débouter la société Andromède de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société Andromède au remboursement des commissions perçues sur les contrats de construction de maisons individuelles régularisées par l'intermédiaire de la société Andromède, ayant fait l'objet d'annulation par suite de leurs irrégularités, à savoir la somme de 176'610 € toutes taxes comprises (ttc) ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 828'985 € hors taxes au titre de la perte de marge brute générée par les annulations ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 100'656,58 € au titre de la perte de chiffre d'affaires générée par les détournements de travaux réservés au profit d'artisans indépendants ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 750'000 € au titre du préjudice d'image et de notoriété, généré par les annulations ;

A titre subsidiaire,

si le tribunal vînt à considérer qu'il n'existait pas de faute grave et simplement le manquement justifiant la résiliation anticipée du contrat,

- constater que sa mise en demeure adressée le 16 décembre 2021 était restée infructueuse, et que le contrat d'agent commercial s'était trouvé résilié au 16 janvier 2022,

- débouter la société Andromède l'ensemble de ses demandes ;

- dire que les indemnités suivantes seraient versées par elle-même au bénéfice de la société Andromède :

- indemnité de fin de contrat : 113'650 € ;

- indemnité préavis : 9470 € ;

- condamner la société Andromède à lui rembourser les commissions perçues sur les contrats conclus par son intermédiaire, contenant des irrégularités en ayant entraîné la nullité, à savoir la somme de 176'600 € ttc ;

- autoriser la compensation entre les sommes, la société Andromède étant ainsi débitrice envers elle-même d'une somme de 53'490 € ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 828'985 € hors taxes au titre de la perte de marge brute générée par les annulations ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 100'656,58 € au titre de la perte de chiffre d'affaires générée par les détournements de travaux réservés au profit d'artisans indépendants ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 750'000 € au titre du préjudice d'image et de notoriété, généré par les annulations ;

À titre infiniment subsidiaire,

si le tribunal vînt à refuser d'appliquer les dispositions de l'article 12 du contrat, relatif à la résiliation anticipée,

- fixer le montant de l'indemnité dans de plus justes proportions ;

- condamner la société Andromède à lui rembourser les commissions perçues sur les contrats conclus par son intermédiaire, contenant des irrégularités en ayant entraîné la nullité, à savoir la somme de 176'600 € ttc ;

- autoriser la compensation entre les sommes, la société Andromède étend ainsi débitrice envers elle-même d'une somme de 53'490 € ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 828'985 € hors taxes au titre de la perte de marge brute générée par les annulations ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 100'656,58 € au titre de la perte de chiffre d'affaires générée par les détournements de travaux réservés au profit d'artisans indépendants ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 750'000 € au titre du préjudice

d'image et de notoriété, générés par les annulations ;

En tout état de cause,

- débouter la société Andromède de l'ensemble de ses demandes ;

- prendre acte de son propre engagement à régler la société Andromède la somme de 40'060 € hors taxes soit 52'872 € ttc au titre du solde des commissions le restant dû ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 13 décembre 2022, le tribunal de commerce de Poitiers a :

- écarté des débats la pièce 9 fournie par la société Igc ;

- dit et jugé la société Andromède recevable et pour partie bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

- débouté la société Igc de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et en particulier reconventionnelles ;

- condamné la société Igc à payer la société Andromède la somme de 74.344 euros au titre des commissions acquises non payées ;

- condamné la société Igc à payer à la société Andromède la somme de 246.584,35 euros au titre de la réparation de son préjudice ;

- condamné la société Igc à payer à la société Andromède la somme de 343.067,65 euros au titre de la réparation de son préjudice résultant de la résiliation anticipée du contrat ;

- condamné la société Igc à payer à la société Andromède la somme de 24.568,83 euros au titre de l'indemnité de préavis ;

- condamné la société Igc à payer à la société Andromède la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Le 25 juillet 2023, la société Igc a relevé appel de ce jugement, en intimant la société Andromède Habitats.

Ce dossier a été ouvert sous le numéro de Rg 23/1803.

Le 28 juillet 2023, la société Andromède a relevé appel de ce jugement, en intimant la société Igc.

Ce dossier a été ouvert sous le numéro de Rg 23/1848.

Par ordonnance du 25 août 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sus dites sous le numéro de Rg 23/1803.

Le 10 octobre 2024, la société Igc a demandé d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

- juger que la société Andromède avait commis une faute grave dans l'exercice de son contrat d'agent commercial, justifiant sa résiliation à effet immédiat ;

- débouter la société Andromède de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ; à titre subsidiaire, les ramener à de plus justes proportions ;

- juger qu'il y avait lieu de retrancher des commissions restant dues celles afférentes aux contrats annulés, caducs et inexécutés ;

- condamner la société Andromède au remboursement des commissions perçues sur les contrats annulés, caducs et inexécutés, soit la somme de 154.296 euros ttc à son bénéfice ;

- juger que la société Andromède avait commis plusieurs fautes dans l'exécution de son contrat;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 828.985 euros ht au titre de la perte de marge brute résultant de l'annulation et l'inexécution de contrats irréguliers,

- condamner la société Andromède Habitats à lui verser la somme de 100.656,58 euros au titre de la perte de chiffre d'affaires générée par les détournements des travaux réservés au profit d'artisans indépendants; subsidiairement, la condamner à verser la somme de 39.145,34 euros correspondant à la marge perdue ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 506.523 euros au titre du préjudice d'image et de notoriété, générés par les annulations ;

En tout état de cause,

- débouter la société Andromède de l'ensemble de ses demandes plus amples et contraires ;

- autoriser la compensation entre les sommes respectivement dues par chacune des parties ;

- condamner la société Andromède à restituer les sommes perçues au titre de l'exécution provisoire du jugement ;

- condamner la société Andromède à lui verser la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 2 octobre 2024, la société Andromède a demandé :

- de confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il avait :

-Dit et jugé la société Andromède Habitats recevable en ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société IGC ;

-Écarté des débats la pièce 9 fournie par la société IGC ;

-Débouté la société IGC de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et en particulier reconventionnelles ;

-Condamné la société IGC à payer à la société Andromède Habitats la somme de 246.584,35 euros au titre de la réparation de son préjudice (indemnité de fin de contrat); -Condamné la société IGC aux entiers frais et dépens de l'instance, dans lesquels sont compris les frais et taxes y afférents, et notamment ceux de Greffe liquidés à la somme de 60,22 euros ;

-Condamné la société IGC à payer à la société Andromède Habitats la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

- l'infirmer pour le surplus ;

Et statuant à nouveau :

- condamner la société Igc à lui payer la somme de 1.475.940,36 euros ht au titre de la réparation de son préjudice résultant de la résiliation anticipée du contrat ;

- condamner la société Igc à lui payer la somme de 40.998,34 euros ht au titre de l'indemnité de préavis ;

- condamner la société Igc à lui payer la somme de 218.291,97 euros ht, soit 261.950,35 ttc au titre des commissions acquises non payées ;

A titre subsidiaire,

- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement déféré ;

En tout état de cause,

- condamner la société Igc à lui payer la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

Le 16 octobre 2024 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.

MOTIVATION

Sur l'écart des débats de la pièce n°9 de la société Igc

Selon l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée; les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il en résulte qu'un appelant, qui se borne dans le dispositif de ses conclusions à conclure à l'infirmation d'un jugement, sans formuler de prétention sur les demandes tranchées dans ce jugement, ne saisit la cour d'aucune prétention relative à ces demandes (Cass. 2e civ., 5 décembre 2013, n°12-23.611, Bull. 2013, II, n°230).

La société Igc a demandé l'infirmation du jugement en ce qu'il avait écarté des débats sa pièce n°9.

Mais dans le dispositif de ses écritures, elle n'a pas demandé que cette pièce soit admise aux débats.

Et la société Andromède a demandé la confirmation du jugement déféré, en ce qu'il avait écarté des débats la pièce n°9 de la société Igc.

En l'état de la formulation de leurs prétentions par les parties, il y aura lieu de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la faute grave de l'agent commercial justifiant la rupture sans préavis ni indemnités:

Selon l'article L 134-4 du code de commerce, le contrat intervenu entre les agents commerciaux et leurs mandants est conclu dans l'intérêt commun des parties; les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information; l'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat.

Selon l'article L. 134-11 du code de commerce, lorsque le contrat d'agent commercial est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis; la durée du préavis est de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes; en l'absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d'un mois civil; ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque le contrat prend fin en raison d'une faute grave de l'une des parties ou de la survenance d'un cas de force majeure.

Selon l'article L. 134-12 du même code, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Selon l'article L. 134-13 du même code, la réparation prévue à l'article L. 134-12 n'est pas due dans le cas où la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial.

La faute grave est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.

Il y a lieu de distinguer la faute grave justifiant la privation d'indemnité de rupture du simple manquement aux obligations contractuelles justifiant la rupture du contrat.

C'est au mandant qu'il appartient de rapporter la preuve d'une telle faute.

Le comportement de l'agent commercial ne peut être qualifié de faute grave par le mandant qui en avait eu connaissance avant la rupture du contrat mais l'avait toléré en ne lui reprochant aucune faute grave dans le courrier qu'il invoquait (Cass. com., 11 janvier 2002, n°98-21.916, diffusé).

La jurisprudence de la chambre commerciale, selon laquelle les manquements graves commis par l'agent commercial pendant l'exécution du contrat, y compris ceux découverts par son mandant postérieurement à la rupture des relations contractuelles, sont de nature à priver l'agent commercial de son droit à indemnité, doit être modifiée au regard de l'interprétation que la Cour de justice de l'Union européenne a faite des articles 17, § 3 et 18, de la directive 86/653/CE relative à la coordination des droits des Etats membres concernant les agents commerciaux indépendants du 18 décembre 1986 transposant les articles L. 134-12, alinéa 1, et L. 134-13 du code de commerce dans ses arrêts des 28 octobre 2010 (affaire C-203/09) et 19 avril 2018 (affaire C-645/16).

Ainsi, il conviendra de retenir désormais que l'agent commercial qui a commis un manquement grave, antérieurement à la rupture du contrat, dont il n'a pas été fait état dans la lettre de résiliation et a été découvert postérieurement à celle-ci par le mandant, de sorte qu'il n'a pas provoqué la rupture, ne peut pas être privé de son droit à indemnité (Cass. com., 16 novembre 2022, n°21-17.423, publié).

Pour refuser toutes indemnités de rupture et de préavis à la société Andromède, la société Igc soutient que celle-ci a commis quatre fautes graves distinctes:

- la remise en cause systématique de sa propre politique commerciale et tarifaire ;

- l'adoption d'un comportement économique irresponsable au-delà de ce que permettait son mandat ;

- des insuffisances répétées et en toute connaissance de cause de l'agent dans l'établissement des contrats de construction de maison individuelle (ccmi) ;

- des détournements de travaux.

La société Igc rappelle qu'aucun texte n'impose au mandant de faire mention de tous les motifs de la rupture dans la lettre de résiliation adressée à l'agent commercial.

Elle soutient ainsi pouvoir faire valoir en ce sens des motifs complémentaires, qui n'auraient pas été invoqués dans sa lettre de rupture.

1°) La remise en cause systématique par l'agent commercial de la politique commerciale et tarifaire de la mandante:

Pour la société Igc, tout comportement, contraire à la finalité du mandat d'intérêt commun consistant dans le fait de conclure et d'exécuter des contrats de construction de maisons individuelles, permettant de dégager une marge bénéficiaire pour le constructeur et des commissions pour l'agent, est susceptible de caractériser une faute grave.

Ainsi, selon la société Igc, la circonstance que l'agent commercial ne partage pas son avis sur ses propres orientations stratégiques, émette des plaintes, formule des critiques et prenne le parti de contester systématiquement ses orientations stratégiques et notamment ses politiques tarifaires déployées pour faire face à la crise, sont constitutifs de faute grave (et ce indépendamment d'un quelconque dénigrement, qu'elle ne lui impute pas).

Elle souligne n'avoir pas eu le choix que d'augmenter ses prix compte tenu des hausses de tarif qu'elle subissait par ailleurs de la part de ses fournisseurs.

Elle rappelle que si elle n'avait pas jusqu'alors mis en application la clause d'indexation sur l'indice BT01, contenue dans les ccmi (alors que la révision du prix en résultant est d'application légale), elle n'avait d'autre choix que de la mettre en oeuvre au regard de l'explosion du coût des matières premières.

Elle souligne qu'au regard des données du marché et des propres chiffres, les conditions économiques d'application de la clause d'indexation se trouvaient réunies à la fin de l'année 2021.

Au rebours de l'agent commercial, la mandante dénie par ailleurs s'être engagée à renoncer à l'application de cette clause d'indexation.

La notification de la rupture en date du 5 janvier 2022 fait référence aux échanges entre parties des 11 octobre et 18 novembre 2021.

Dans son courriel en date du 11 octobre 2021, le gérant de la société Andromède :

- rapporte que lors de l'entrevue du 8 octobre 2021, la société mère de la société Igc avait envisagé de mettre un terme au contrat d'agent commercial liant les parties, en invoquant un changement de stratégie et une volonté de ne pas laisser le développement des marques du groupe à des agents indépendants ;

- demande de lui confirmer par écrit cette volonté et de lui indiquer les modalités envisagées de la rupture, notamment s'agissant des indemnités de rupture ;

- rappelle qu'il finira l'année avec 30 à 32 ventes, si les services d'Igc n'entravaient pas son fonctionnement ;

- indique que les développements et partenaires mis en place par l'agent commercial lui permettront de réaliser au moins 55 ventes en 2022 et 75 en 2023;

- dit avoir initié également l'achat de terrains à bâtir pour lui permettre de se développer plus rapidement ;

- dit qu'il refera le point avec son conseil, nominativement désigné ; qu'à défaut de tenir ses engagements contractuels, il espère que la mandante s'attachera à sortir de cette situation par le haut et à mettre ses actes en corrélation avec le discours porté par son président le 8 octobre dernier de respect et loyauté et rôle social.

Dans son courriel en date du 27 octobre 2021, la société Igc réplique confirmer son souhait de développer son activité sur le secteur de la Vendée, générant 4300 permis de construire par an, et avise son interlocuteur de ce changement de stratégie.

Dans son courriel en date du 3 novembre 2021, la société Andromède réplique que le choix, fait par Igc d'assurer directement et par elle-même son propre développement sur le territoire de la Vendée, équivaut à lui imposer une concurrence directe sur le territoire qui lui a été concédé, ce qui lui semble contre-productif, comme générant de la confusion chez ses prospects et clients, et consistant en une remise en cause de la viabilité de sa propre activité, et exprime attendre un exposé factuel sur les intentions de la mandante.

Dans son courriel en date du 18 novembre 2021, la société Andromède :

- fait part de son inquiétude tenant qu'au jour où elle écrit, aucune de ces ventes n'est passée en phase de chantier, les clients commençant à manifester leur mécontentement et leur incompréhension sur le point de savoir pourquoi, plus de 10 mois après la signature du premier contrat, aucune date de début travaux ne leur a été communiquée ;

- rappelle que jusqu'au 29 octobre 2021, l'agent commercial était encouragé à assurer les prospects et clients que le coût des ccmi ne ferait pas l'objet de réévaluation après signature, alors qu'au 4 novembre 2021, le directoire a pris une décision totalement contraire ;

- précise avoir commencé à appeler ses clients pour les informer de la nécessité d'appliquer l'indexation, les clients comprenant l'augmentation des prix, mais n'admettant que très difficilement que la mandante de l'agent commercial n'avait absolument pas anticipé une situation connue depuis déjà un long moment, en indiquant gérer au cas par cas certaines situations difficiles en ayant pour impératif de ne pas avoir à subir d'annulation de contrat, mais en soulignant le caractère chronophage de cette démarche, avoir l'impression d'avoir à vendre une seconde fois les maisons, en indiquant que cette action se fait au détriment de la recherche de nouveaux terrains ou d'actions commerciales et de nouvelles ventes ;

- assure de son côté la progression des ventes communes tout en soulignant qu'il est impératif que l'entreprise Igc tienne ses engagements sur les ouvertures et la bonne tenue des chantiers;

- indique être prêt pour un nouvel échange, notamment pour apporter des réponses à ses interrogations résultant du mail du 3 novembre 2021, plus haut cité.

La société Igc dénie tout retard, de surcroît fautif dans les mises en chantier, notamment au regard de la nullité ou de la caducité de certains contrats, et à la circonstance que les délais d'acquisition des conditions suspensives stipulées aux ccmi, fixés à 12 mois, n'étaient toujours pas expirés.

Elle estime qu'il est donc faux de lui imputer un important retard, de dire que celui-ci aurait résulté d'une faute, et qu'il aurait entraîné un large mécontentement de la part des clients.

La société Igc souligne que si le contrat de mandat confère une zone à l'agent commercial, ce contrat ne prive pas la société soit de commercialiser elle-même ses produits, soit de recourir pour se faire à d'autres intermédiaires.

La mandante considère que ces vives et constantes critiques ont constitué un frein majeur dans son développement économique et commercial sur le territoire de la Vendée, puis dans la gestion du début de crise, traduisant la déloyauté évidente de l'agent commercial qui s'est désolidarisé de sa mandante face à la crise du secteur en critiquant l'application de la loi et des délais convenus dans les ccmi, rompant ainsi la confiance nécessaire entre parties.

Il ressort des éléments susdits que ce n'est qu'à compter du début du mois d'octobre 2021, quand la société Andromède a pris connaissance de la volonté de la société Igc d'assurer elle-même son propre développement commercial sur le secteur qui lui avait été concédé, que l'agent commercial a émis des réserves et interrogations sur cette stratégie.

Dès lors, le caractère systématique est constant d'une telle critique ne peut pas être retenu, d'autant plus qu'il trouve son origine dans le changement de stratégie de la mandante, reconnu par cette dernière.

Même s'il ne ressort pas du contrat de mandat que la société Igc s'interdisait de développer elle-même ou par tout autre intermédiaire la commercialisation de ses produits sur le territoire concédé à l'agent commercial, il est évident que le changement de stratégie invoqué était ainsi de nature à avoir un impact sur l'activité de son mandataire, commencée seulement depuis le 5 janvier 2021.

De la sorte, ce dernier était légitime à l'interpeller sur les conséquences de ce changement de stratégie dans les relations entre parties.

Et la cour observe le caractère prudent et mesuré d'une telle expression à cet égard.

Il ressort en outre des échanges entre parties qu'alors que la constructrice avait inséré dans les ccmi une clause d'indexation sur la base de l'indice BT01, cette clause n'avait jusqu'alors pas fait l'objet d'une quelconque application, avant que la société Igc ne considère comme nécessaire de mettre en application cette clause et de l'insérer dans le contrat à venir pour préserver son équilibre économique, ensuite des hausses sensibles du coût de la construction survenues au cours de l'année 2021.

A cet égard, l'agent commercial verse un mail en date du 23 juillet 2021, émanant d'un préposé de la mandante, indiquant que la mention d'un prix ferme et définitif, figurant sur certains contrats, doit désormais faire l'objet au préalable d'une demande de validation par elle-même.

Or, loin de remettre en cause cette politique, l'agent commercial s'est borné à rapporter les réactions des clients à cet égard et à faire part de ses diligences aux fins de leur expliquer cette situation et de conserver le lien de confiance l'attachant à la clientèle.

En outre, c'est en toute loyauté à l'égard de sa mandante que l'agent commercial lui a rapporté les interrogations des clients sur les absences de mise en chantier, notamment pour les premiers contrats signés 10 mois auparavant, sans qu'il en résulte une accusation systématique de la mandante tenant à d'importants retards fautifs.

De plus, la circonstance que l'agent commercial continue ses échanges avec les clients après la signature du ccmi ne saurait équivaloir à son immixtion fautive dans l'exécution des contrats, relevant de la seule société Igc, et ce d'autant plus que celle-ci admet que la mise en chantier n'a toujours pas eu lieu pour aucun des contrats, mais manifeste au contraire d'une volonté de préserver la relation commerciale avec le client, dans l'intérêt des parties au mandat commun.

La mandante fait grief à son agent commercial de la faiblesse de ses résultats, les 32 contrats souscrits par cet intermédiaire au cours de l'année 2021, dont 20 nuls, devant être comparés aux 4300 permis de construire délivrés annuellement dans le département de la Vendée.

Mais il sera renvoyé aux développements figurant plus bas, pour en retenir que la nullité des contrats n'est pas une faute grave de l'agent commercial.

Et en rappelant que l'activité de l'agent commercial sur le secteur n'avait commencé qu'au début de l'année 2021, et sans que la mandante ne produise d'élément permettant d'apprécier la pertinence du rapprochement de son activité de construction de maisons individuelles avec le nombre global de permis construire délivrés annuellement sur le secteur à l'agent commercial, les résultats de ce dernier sont exclusifs de toute faute démontrée.

Il ressort des éléments qui précèdent que les éléments avancés par la société Igc, tenant à une remise en cause systématique par l'agent commercial de la politique commerciale et tarifaire de la mandante ne sont pas établis et à tout le moins ne sont pas constitutifs d'une faute, ni a fortiori d'une faute grave.

2°) l'adoption d'un comportement économique irresponsable au-delà de ce que permettait son mandat;

Ne commet pas une faute grave le privant du droit une indemnité de cessation de contrat, l'agent commercial qui n'a pas tenu informé son mandant de simples pourparlers préparatoires à une cession de contrat qui ne s'est finalement pas réalisée (Cass. com., 26 octobre 2010, n°09-68.561, Bull. 2010, IV, n°158).

Le simple projet de créer une société concurrente ne constitue pas en soi une faute grave dès lors que l'agent ne l'a pas effectivement mis à exécution, et qu'il n'est pas établi qu'il présentait un caractère réellement sérieux (Cass. com., 7 octobre 2014, n°13-21.665).

Selon l'article 1 du contrat de mandat, le mandant concédé à l'agent commercial qui accepte le mandat d'intérêt commun, la représentation de ses produits et services, tels que décrits en préambule à l'acte, en vue de la négociation la conclusion, au nom et pour le compte du mandant, des contrats de vente des dits produits, des fournitures et des services y étant attachés ;

Selon l'article 2 du contrat de mandat (secteur géographique) la représentation concédée par le mandant à l'agent commercial qui accepte s'exercera sur le territoire suivant :

- une partie du département de la Vendée, tel que défini précisément à l'annexe 2 ;

- à partir de l'agence Igc située à [Localité 3] (avec bail de sous-location entre Igc et l'agent commercial).

La société Igc rappelle que le mandat qu'elle avait confié à la société Andromède se limitait à négocier et conclure des contrats de vente pour son compte.

Elle observe que ce mandat ne prévoyait pas qu'il porterait également sur le développement du réseau.

La mandante fait grief à l'agent commercial d'avoir envisagé une stratégie de développement, nécessitant des investissements importants, notamment pour l'ouverture de nouvelles agences sur le secteur [Localité 6], de [Localité 9] et [Localité 7], et de l'embauche de plusieurs commerciaux.

Elle estime que ce plan de développement était totalement inconsidéré et irresponsable dans le climat économique très incertain de l'époque, alors que les ventes de maisons à construire étaient en chute libre.

Mais elle excipe de ce que l'ouverture de nouvelles agences devait nécessairement être décidée par elle-même, qui n'avait jamais renoncé au contrôle de son réseau de distribution en Vendée au bénéfice de la société Andromède, qui était simplement son agent commercial.

Elle soutient que la société Andromède avait engagé des démarches aux fins de signer un bail commercial sans l'en informer, alors que d'éventuels locaux seraient in fine mis à sa charge, comme c'était déjà le cas s'agissant des locaux dont l'agent commercial disposait déjà.

Elle souligne que le protocole d'accord du 4 décembre 2020 n'autorisait pas la société Andromède à ouvrir d'autres agences ni engager des démarches en ce sens et qu'elle-même prenait en charge l'intégralité des dépenses de la société Andromède dans sa mission de représentation de sa propre marque.

Il résulte d'un mail en date du 18 novembre 2021 que la société Andromède informe la société Igc qu'elle allait probablement signer un bail pour un local commercial (visite prévue en début décembre) pour l'implantation d'une nouvelle agence Igc sur le secteur [Localité 6], qu'elle avait à l'étude une autre ouverture pour une nouvelle agence Igc en centre ville de [Localité 9], la visite du local ayant été faite, et qu'elle envisageait l'ouverture de deux agences, pouvant se réaliser à [Localité 4] en janvier, et à [Localité 7] à partir du mois d'avril (pièce 27 de la société Igc).

Au regard de cette pièce, à la teneur claire et précise, la société Andromède est malvenue à exciper n'avoir envisagé cette ouverture que pour son propre compte, et à ses propres frais.

Mais la société Igc ne démontre pas en quoi les intentions alléguées par la société Andromède aurait connu un quelconque début d'exécution, et en particulier si le premier des baux commerciaux évoqué avait été signé, ni en quoi de quelconques frais y afférents auraient été effectivement mis à sa charge.

Aucune faute, a fortiori grave, ne peut être imputée de ce chef à la société Andromède.

3°) insuffisances graves et intentionnelles de l'agent commercial dans l'établissement des ccmi:

Selon l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation,

Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

- tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

- les raccordements aux réseaux divers ;

- tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;

f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;

i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués dans les conditions définies à l'article L. 111-1-1, le contrat précise en outre la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.

Dans le cas prévu au précédent alinéa, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu du e de l'article L. 231-2, tiennent compte de l'état d'avancement des travaux de construction et de l'achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat.

Selon l'article L. 231-4 du même code,

I.-Le contrat défini à l'article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes:

a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ;

b) L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

c) L'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

d) L'obtention de l'assurance de dommages ;

e) L'obtention de la garantie de livraison.

Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.

II.-Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat défini à l'article L. 231-1 ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

III.-Le contrat peut stipuler qu'un dépôt de garantie sera effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l'ouvrage par un organisme habilité. Le montant de ce dépôt ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée tel qu'il est énoncé au contrat.

Les fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la réalisation de toutes les conditions ; dans ce cas, ces sommes viennent s'imputer sur les premiers paiements prévus par le contrat.

Les fonds déposés en garantie sont immédiatement restitués au maître de l'ouvrage, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l'ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1.

Le contrat peut prévoir des paiements au constructeur avant la date d'ouverture du chantier, sous réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet.

Un décret en Conseil d'Etat fixe la nature de la garantie et les conditions et limites dans lesquelles ces sommes sont versées.

Il résulte des articles L. 231-2 et L. 231-4 et R. 231-2 du code de la construction de l'habitation que, le jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le maître de l'ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné, d'un titre de propriété, de droits réels permettant de construire ou d'une promesse de vente.

Viole ce texte une cour d'appel qui, pour écarter la nullité d'un contrat de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans, retient que ce contrat précise à la rubrique « titre de propriété » qu'une donation est en cours et que cette donation a effectivement été consentie dans le délai contractuellement prévu pour la levée des conditions suspensives (Cass. 3e civ., 14 mai 2020, n°18-21.281, publié).

Selon l'article R. 231-2 du même code,

Il est satisfait aux obligations prévues au a de l'article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l'indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;

2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l'indication des nom et adresse du rédacteur de l'acte.

Selon l'article R. 231-3 du même code,

En application du c de l'article L. 231-2, à tout contrat, qu'il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l'article R. 231-4 et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de l'immeuble.

Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint au plan.

Selon l'article 6.3 du contrat de mandat, le mandant assurera le pilotage des travaux ainsi que l'établissement des plans d'aménagement des biens commercialisés.

Selon l'article 7.1 du contrat litigieux, l'agent commercial s'engage :

- à respecter les conditions générales de vente du mandant, et les instructions de vente qui lui seraient adressées par le mandant ;

- à utiliser correctement pour la bonne marche de l'exploitation et du réseau les moyens et documents mis à sa disposition par le mandant et énumérés à l'article 6 du contrat.

La société Igc fait grief à la société Andromède d'insuffisance grave et en toute connaissance de cause dans l'établissement des ccmi puisque :

- 13 des 32 contrats avec la mandataire étaient affectés d'un vice de nullité imputable à cette dernière (9 conclus sur la base de simple promesse d'achat, 5 incomplets faute de prévoir les travaux d'adaptation des sols et les plans complets) ;

- 2 autres n'ayant pas pu aboutir, car l'agent commercial avait fait signer des contrats à des maîtres d'ouvrage ne présentant pas une situation financière suffisamment solide pour obtenir un prêt et les garanties requises.

Elle rappelle que la réglementation en matière de ccmi est d'ordre public que la mandataire ne pouvait pas ignorer que les contrats qu'elle signait pour son propre compte et qu'elle lui adressait étaient irréguliers, et comme tels susceptibles d'annulation.

Elle affirme que l'obligation de conseil, à laquelle la société Andromède aurait été tenue à son propre égard, aurait dû a minima la conduire à lui signaler ces irrégularités.

Elle souligne, en conséquence de ces irrégularités, que la moitié des contrats conclus par l'intermédiaire de l'agent commercial (soit 16 sur 32) ont été annulés ou rendus caducs.

Elle souligne les conséquences dommageables attachées à ces irrégularités, comme le risque de devoir exécuter un contrat nul sans être réglé, le risque pendant 5 ans, d'être exposée à des contentieux l'opposant aux maîtres de l'ouvrage et aux conséquences pécuniaires en résultant, la nécessité de notifier ces nullités aux maîtres de l'ouvrage, et les conséquences en terme d'image sur sa propre réputation.

Mais l'examen de ces contrats met en évidence qu'ils ont été souscrits pour la période s'étendant continûment du 27 janvier 2021 au 29 octobre 2021, sans qu'aucun reproche n'ait alors été formulé par la mandante à l'égard de sa mandataire.

Plus spécialement, aucun reproche n'a été formulé à l'occasion de l'annulation des ccmi par les clients, intervenues par lettres des 12 juillet 2021, 21 décembre 2021, 5 janvier 2022, et 8 février 2022.

Au surplus, les deux dernières de ces annulations, compte tenu de leur date, seront considérées comme portées à la connaissance de la société Igc après la résiliation signifiée le 5 janvier 2022, et comme telles insusceptibles de fonder la rupture.

* * * * *

S'agissant des 9 contrats, qui ont été annulés d'office par la société Igc motif pris de ce que ceux-ci auraient été conclus sur la base d'un simple engagement d'achat, il sera observé que le modèle de contrat-type fourni par Igc prévoit expressément comme condition particulière un simple engagement d'achat, et cette condition particulière se retrouve sur chacun des contrats ainsi annulés.

Bien plus, il ressort de l'article 1.4 des conditions générales et de l'article 1.2 de la notice d'information type que le ccmi peut porter sur un terrain dont le maître de l'ouvrage atteste être en voie d'acquérir, ou bien encore que le maître de l'ouvrage peut ne présenter qu'un seul engagement d'achat sur le terrain désigné au contrat.

Ainsi, en se bornant à faire souscrit à ses prospects un contrat selon le modèle qui lui était fourni par la sa mandante, la mandataire s'est conformé à son obligation contractuelle de respecter les conditions générales de vente et les instructions de vente qui lui avaient été données par sa mandante.

Aucune faute grave ne peut donc être retenue du chef de la société Andromède s'agissant de ces 9 contrats.

En tout état de cause, alors que le premier de ce constat avait été signé le 17 février 2022, et que la société Igc n'en a prononcé l'annulation que les 23 février 2022 et 3 mars 2022, la société Igc disposait ainsi de tous les éléments d'information relatifs à l'irrégularité alléguée grevant ces contrats, qu'elle a nonobstant tolérée.

* * * * *

S'agissant des 4 autres contrats qui ne comporterait pas en annexe tous les plans qu'ils auraient dû contenir, la société Igc fait grief de ce que les contrats soumis à la signature des clients n'auraient pas contenu en annexe tous les plans qu'ils auraient dû contenir (sur les travaux d'adaptation ou les plans de coupe), et qu'elle-même aurait pu établir.

La mandante soutient que ces contrats auraient été constitués par la mandataire et signés par les maîtres de l'ouvrage et la mandataire sans que ces contrats eussent été vérifiés et validés par elle-même, et alors qu'il appartenait à la mandataire de lui transmettre tous les éléments nécessaires à l'élaboration des plans, voire à l'alerter sur ce point en cas d'élément manquant.

A l'inverse, si la société Andromède concède que si son rôle a pu consister à recueillir des éléments techniques utiles à l'élaboration des plans, elle soutient que ce n'est qu'une fois ces éléments traités par le bureau d'étude de la société Igc qu'elle-même présentait les contrats à la signature des clients.

Et elle avance que dans tous les cas, les contrats, leurs pièces annexes et l' éventuel avenant au contrat étaient adressés aux fins de contrôle, notamment technique, à la société Igc à laquelle il appartenait de les valider.

La société Andromède indique ainsi qu