CA Poitiers, 3 déc. 2024, RG 23/00028

ARRET N°378

N° RG 23/00028 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GWS5

[N]

[A]

[R]

C/

[H]

[H]

[Z]

[Z]

S.A.S. JONZ'ACTE

S.C.P. LAMAIGNERIE-HULEUX-DAESCHLER-[S]-CHENU-FUSTERM ULLERE- ROQUES-ANDRE

S.E.L.A.R.L. [L]

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00028 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GWS5

Décision déférée à la Cour : jugement du 25 novembre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur [I] [N]

né le 17 Novembre 1986 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 9]

[Y] [W] [A]

né le 23 Juillet 1957 à [Localité 20]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Monsieur [V] [R]

né le 02 Novembre 1970 à [Localité 16] (GUINEE)

[Adresse 4]'

[Localité 13]

ayant tous les trois pour avocat postulant Me Marie COLOMBEAU, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Nahira-Marie MOULIETS, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par Me Amélie GUILLOT, avocat au barreau de Poitiers

INTIMES :

Monsieur [E] [Z] en sa qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] Architecte,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant tous les deux pour avocat Me Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

S.C.P.LAMAIGNERIE-HULEUX-DAESCHLER-[S]-CHENU-FUSTERM ULLERE- ROQUES-ANDRE

Notaires associés [Adresse 14]

[Localité 17]

ayant pour avocat Me Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

[Adresse 10]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Marc FLINIAUX, avocat au barrea de PARIS

S.E.L.A.R.L. [L] représentée par [X] [L]en qualité de Mandataire liquidateur de la société DOMAINE DE [Localité 18]

[Adresse 7]

[Localité 3]

défaillante

S.A.S. JONZ'ACTE

[Adresse 14]

[Localité 17]

défaillante

Monsieur [P] [H]

[Localité 18]

[Localité 13]

défaillant

Madame [B] [H]

[Localité 18]

[Localité 13]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

- Rendu par défaut

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société Domaine de [Localité 18] a envisagé de réaliser un lotissement sur la commune de [Localité 13] (Charente-Maritime). Elle avait pour gérante [B] [H].

Cette société a par contrat en date du 19 janvier 2009 confié à [E] [Z], architecte, une mission partielle de maîtrise d'oeuvre ayant pour objet l'élaboration :

- de l'avant projet sommaire ;

- de l'avant projet définitif ;

- du dossier de permis de construire.

Par arrêté du 29 juillet 2009, le maire a délivré un permis d'aménager un lotissement privé de 25 lots, des voiries, une station de traitement des eaux usées, une lagune et une réserve d'eau incendie.

La déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux a été reçue en mairie le 7 juin 2011.

Par acte du 14 mai 2012, [Y]-[W] [A] a acquis la propriété du lot n° 18, au prix de 43.000 €.

Par acte du 23 mai 2014, [V] [R] a acquis celle du lot n° 23, au prix de 19.500 €.

Par acte du 7 juin 2014, [J] [N] a acquis celle du lot n° 3, au prix de 40.000 €.

Ces actes ont été reçus par Maître [K] [S], notaire associé au sein de la scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-Andre.

Un permis de construire a été délivré le 24 décembre 2013 à [V] [R].

Par arrêté du 29 mars 2016, le préfet du département de la Charente-Maritime a mis en demeure le lotisseur de réaliser avant le 31 décembre suivant l'assainissement non collectif prescrit au permis d'aménager.

Le maire de la commune de [Localité 13] a décidé de surseoir à statuer sur les demandes de permis de construire jusqu'à réalisation de ces travaux.

Par acte du 18 juillet 2016, [Y]-[W] [A], [V] [R] et [J] [N] ont assigné [E] [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes. Par ordonnance du 30 août 2016, [U] [G] a été désigné en qualité d'expert.

Par ordonnance du 27 juin 2017, les opérations d'expertises ont été déclarées communes à la Mutuelle des architectes français (Maf). Par ordonnance du 23 janvier 2018, elles ont été déclarées communes à la scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-Andre.

Par jugement du 18 octobre 2018 le tribunal de commerce de Saintes a ouvert à l'égard de la société Domaine de [Localité 18] une procédure de liquidation judiciaire. La selarl [L] prise en la personne de Maître [X] [L] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Le rapport d'expertise est en date du 29 octobre 2018.

Par acte des 1er et 5 août 2019, [Y]-[W] [A], [V] [R] et [J] [N] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Saintes :

- la selarl [L] ès qualités ;

- [P] [H] et [B] [H] sa fille ;

- [E] [Z] tant en son nom personnel qu'en sa qualité de liquidateur amiable de la selarl [E] [Z] ;

- la société Maf ;

- la scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-André.

Ils ont à titre principal demandé de :

- prononcer la nullité des ventes des lots nos 3, 18 et 23, sur le fondement de la responsabilité décennale du lotisseur et de l'architecte, subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

- condamner in solidum la société Domaine de [Localité 18], [E] [Z] et la société Maf à leur payer les sommes de :

- 153.486,03 € à [J] [N] ;

- 55.200 € à [Y]-[W] [A] ;

- 281.581,13 € à [V] [R].

[J] [N] est décédé le 17 février 2020. L'instance a été reprise par [I] [N] son fils.

Par ordonnance du 5 mai 2021, le juge de la mise en état a notamment rejeté les fins de non-recevoir tirées du :

- défaut de qualité à agir d'[I] [N] ;

- défaut de déclaration de créance au passif de la société Domaine de [Localité 18] présentée par la scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-André.

Les demandeurs ont dans leurs dernières écritures maintenu leurs demandes de :

- nullité des ventes ;

- condamnation de la venderesse, de l'architecte et de la société Maf ;

- condamnation du notaire à les indemniser à hauteur du tiers des condamnations prononcées.

Ils ont fondé leurs demandes :

- à l'encontre de la venderesse, de l'architecte et de son assureur à titre principal sur la garantie décennale des constructeurs, subsidiairement sur la responsabilité contractuelle et, plus subsidiairement, à l'égard de l'architecte sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

- à l'encontre du notaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Ils ont soutenu que :

- l'action était recevable, l'assignation ayant été publiée et enregistrée ;

- l'architecte n'était pas fondé à se prévaloir du préalable obligatoire de conciliation convenu avec le lotisseur ;

- la société Domaine de [Localité 18] et [E] [Z] étaient constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du code civil ;

- les défauts de conformité des équipements rendaient l'ouvrage impropre à sa destination ;

- l'architecte avait engagé sa responsabilité en n'ayant pas établi les plans des réseaux dimensionnés et cotés, permettant l'exécution des travaux ;

- cet architecte avait manqué à son devoir de conseil en n'ayant pas attiré l'attention sur la faisabilité du projet et son inadéquation économique ;

- la société Maf n'était pas fondée à se prévaloir d'une réduction proportionnelle réduisant à néant sa garantie du chantier ;

- le notaire avait commis une faute en n'ayant pas signalé l'inachèvement du chantier dont il avait connaissance.

Subsidiairement, ils se sont prévalus d'un dol de la venderesse qui avait selon eux inexactement déclaré l'achèvement et la conformité des travaux, ainsi que d'un manquement à l'obligation de délivrance.

[E] [Z] a à titre principal demandé de déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre aux motifs que :

- l'assignation n'avait pas été publiée ;

- les parties avaient convenu d'une saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes ;

- sa responsabilité n'était engagée qu'à raison de ses fautes personnelles qui n'étaient pas établies;

- les demandes formées à l'encontre de la société [E] [Z], radiée le 4 juin 2020 et non représentée depuis, étaient irrecevables ;

- cette société n'avait pas été constituée à la date du chantier ;

- les désordres, qui n'étaient pas de nature décennale, ne lui étaient pas imputables, s'agissant de faute dans l'exécution des travaux sur laquelle sa mission ne portait pas ;

- le devoir de conseil de l'architecte ne portait pas sur l'opportunité économique l'opération qu'il n'avait pas été chargé d'apprécier.

La société Maf a conclu au rejet des demandes formées à son encontre. Elle s'est à titre principal prévalue, sur le fondement de l'article L 113-9 du code des assurances, d'une réduction de 100 % de sa garantie en l'absence de déclaration du chantier.

Elle a contesté devoir sa garantie, d'une part les désordres n'étant pas de nature décennale, d'autre part son assuré ne s'étant pas vu confier une mission d'exécution des travaux.

La scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-André a conclu au rejet des demandes formées à son encontre aux motifs que :

- sa responsabilité contractuelle ne pouvait pas être recherchée ;

- le caractère mensonger de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux ne lui était pas imputable ;

- la restitution du prix de vente ne lui incombait pas et ne constituait pas un préjudice indemnisable.

Par jugement du 25 novembre 2022, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de Saintes a statué en ces termes :

'Déclare irrecevables les demandes de monsieur [I] [N], madame [Y]-[W] [A] et monsieur [V] [R] faute de publication de l'assignation au service chargé de la publicité foncière,

Condamne in solidum monsieur [I] [N], madame [Y]-[W] [A] et monsieur [V] [R] aux dépens, qui comprendront ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Vincent HUBERDEAU et de la SELARL OPTIMA AVOCATS (Maître Sandrine DIMIER-MIDY),

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile'.

Il a constaté que les demandeurs ne justifiaient pas de la publication de l'acte introductif d'instance.

Par déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2023, [I] [N], [Y]-[W] [A] et [V] [R] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, ils ont demandé de :

'Vu le rapport d'expertise judiciaire

Vu les pièces du dossier

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil

Vu les dispositions des articles 1217 et 1231'1du Code civil (ancien article 1147).

Vu les dispositions de l'article 1137 du Code civil.

Vu les dispositions de l'article 1604 du Code civil,

Vu les dispositions de l'article 1240 du Code civil (ancien article 1382)

Vu les dispositions des articles R. 441-2 et suivants du Code de l'urbanisme.

REFORMER le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que la publication de l'assignation au service chargé de la publicité foncière n'avait pas été faite.

JUGER que cette publication a bien été faite.

REJETER la demande de SCP Bernard LAMAIGNERE, Jacques HULEUX, Laurent DAESCHLER, [K] [S], Anne CHENU, Florence FUSTER-MILLERE, Pascale ROQUES-ANDRE consistant à voir rejeté l'examen de l'affaire au fond ;

En conséquence,

DECLARER recevables et biens fondées les actions des appelants.

En conséquence,

JUGER que les non-conformités majeures affectant le lotissement engagent la responsabilité décennale de la société DOMAINE DE [Localité 18] et de l'architecte Monsieur [E] [Z],

CONDAMNER in solidum, sur le fondement de la garantie décennale, la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], ce dernier solidairement avec son assureur la MAF, à indemniser :

' au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 153.486,03 €,

' au bénéfice de Madame [A] : la somme de 55.200 €,

' au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 281.581,13 €.

CONDAMNER sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCP Bernard LAMAIGNERE, Jacques HULEUX, Laurent DAESCHLER, [K] [S], Anne CHENU, Florence FUSTER-MILLERE, Pascale ROQUES-ANDRE, à indemniser Monsieur [N], Madame [A] et Monsieur [R] des préjudices subis à hauteur de 1/3 des sommes ci-dessus sollicitées.

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 3 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [N] par acte du 7 juin 2014,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 18 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Madame [A] par acte du 14 mai 2012,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 23 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [R] par acte du 23 mai 2014

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, y compris ceux de référé et d'expertise judiciaire.

À titre subsidiaire,

JUGER que la responsabilité contractuelle de la société DOMAINE DE [Localité 18] et la responsabilité contractuelle de Monsieur [E] [Z] sont engagées vis-à-vis des requérants,

CONDAMNER in solidum, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], ce dernier solidairement avec son assureur la MAF, à indemniser :

' au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 153.486,03 €,-

' au bénéfice de Madame [A] : la somme de 55.200 €,

' au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 281.581,13 €.

CONDAMNER sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCP Bernard LAMAIGNERE, Jacques HULEUX, Laurent DAESCHLER, [K] [S], Anne CHENU, FlorenceFUSTER-MILLERE, Pascale ROQUES-ANDRE, , à indemniser Monsieur [N], Madame [A] et Monsieur [R] des préjudices subis à hauteur de 1/3 des sommes ci-dessus sollicitées.

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 3 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [N] par acte du 7 juin 2014,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 18 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Madame [A] par acte du 14 mai 2012,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 23 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [R] par acte du 23 mai 2014,

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, y compris ceux de référé et d'expertise judiciaire.

À titre infiniment subsidiaire,

JUGER que la responsabilité contractuelle de la société DOMAINE DE [Localité 18] et la responsabilité délictuelle de Monsieur [E] [Z] sont engagées vis-à-vis des requérants,

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18], sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et Monsieur [E] [Z], sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ce dernier solidairement avec son assureur la MAF, à indemniser :

' au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 153.486,03 €,

' au bénéfice de Madame [A] : la somme de 55.200 €,

' au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 281.581,13 €.

CONDAMNER sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCP Bernard LAMAIGNERE, Jacques HULEUX, Laurent DAESCHLER, [K] [S], Anne CHENU, Florence FUSTER-MILLERE, Pascale ROQUES-ANDRE, , à indemniserMonsieur [N], Madame [A] et Monsieur [R] des préjudices subis à hauteur de 1/3 des sommes ci-dessus sollicitées.

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 3 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [N] par acte du 7 juin 2014,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 18 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Madame [A] par acte du 14 mai 2012,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 23 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [R] par acte du 23 mai 2014,

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, y compris ceux de référé et d'expertise judiciaire.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum, la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], ce dernier solidairement avec son assureur la MAF à indemniser les préjudices complémentaires suivants :

- au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 30.000 € au titre des préjudices moraux ainsi que la somme de 39.859,833 € au titre du préjudice de perte de chance ;

- au bénéfice de Madame [A] : la somme de 5.128€ au titre des préjudices subis ainsi que la somme de 14.400€ au titre du préjudice de perte de chance ;

- au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 109.388 € au titre des préjudices subis ainsi que la somme de 67.401,951€ au titre du préjudice de perte de chance.

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ à Monsieur [N] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, y compris ceux de référé et d'expertise judiciaire.

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ à Madame [A] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, y compris ceux de référé et d'expertise judiciaire.

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ à Monsieur [R] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, y compris ceux de référé et d'expertise judiciaire'.

Ils ont soutenu que leur action était recevable, l'assignation ayant été publiée.

Ils ont exposé que l'expert judiciaire avait relevé de multiples non-conformités (eaux usées, eaux de ruissellement, évacuation des eaux de toiture, réseaux téléphonique, électrique et d'alimentation en eau potable, éclairage public, voies d'accès).

Selon eux, ces non-conformités rendaient l'ouvrage impropre à sa destination et constituaient des désordres de nature décennale.

Ils ont soutenu être recevables à agir à l'encontre de l'architecte :

- sur un fondement décennal ;

- l'application de la clause du contrat de maîtrise d'oeuvre imposant un préalable obligatoire de conciliation devant être écartée par application de l'article 1792-5 du code civil.

Ils ont maintenu que les désordres étaient imputables à cet architecte qui n'avait pas :

- établi les plans nécessaires à la constitution du dossier de demande d'aménagement ;

- réalisé une étude d'impact correspondant au projet de lotissement ;

- réalisé une étude sur la faisabilité technique, réglementaire et financière de l'opération.

Ils ont sollicité la garantie de la société Maf, qui selon eux ne pouvait pas opposer ainsi qu'elle le faisait l'application de la règle proportionnelle et produisait des conditions générales du contrat qui n'étaient pas celles du contrat en date du 31 octobre 2007.

Ils ont subsidiairement soutenu que :

- l'inexactitude de la déclaration d'achèvement des travaux engageait la responsabilité contractuelle de la venderesse ;

- cette déclaration qui les avait trompés constituait un dol ;

- l'architecte avait engagé sa responsabilité contractuelle à raison de ses fautes dans la constitution du dossier de demande de permis d'aménager et de son manquement à son obligation de conseil.

Ils ont demandé à être indemnisés :

- du préjudice matériel subi ;

- de leur préjudice moral ;

- de la perte de chance de pouvoir acquérir une nouvelle propriété à des conditions analogues.

Ils ont maintenu que le notaire avait commis une faute en n'ayant pas informé du défaut d'achèvement du lotissement dont il avait eu connaissance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, [E] [Z], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de liquidateur de la selarl [E] [Z], a demandé de :

'Vu les dispositions de l'article 954 du Code de Procédure Civile

Vu les dispositions des articles 1382 et suivants anciens du Code Civil,

Vu les dispositions de l'article 1792 et suivants du Code Civil,

Vu le contrat d'architecte,

Vu l'assignation délivrée,

Vu le rapport d'expertise judiciaire,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Par conséquent

A titre principal,

JUGER irrecevables les demandes présentées en l'absence de respect des règles de la publicité foncière,

JUGER irrecevables les demandes présentées à l'encontre de Monsieur [Z] en l'absence de saisine du Conseil Régional de l'ordre des architectes dont il dépend,

JUGER irrecevables les demandes présentées à l'encontre de Monsieur [Z] ès qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] ARCHITECTE

JUGER irrecevables l'ensemble des demandes formulées par Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] et toutes autres parties à l'encontre de Monsieur [Z].

JUGER que Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] ne disposent d'aucun intérêt ni d'aucune qualité pour agir en nullité des ventes régularisées avec la SARL DOMAINE DE [Localité 18] à l'encontre de Monsieur [Z]

En conséquence,

Débouter Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] de l'ensemble de leurs demandes présentées à l'encontre de Monsieur [Z] et de Monsieur [Z] ès qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] ARCHITECTE

A titre subsidiaire,

JUGER mal-fondées les demandes présentées par Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] à l'encontre de Monsieur [Z]

En conséquence,

Débouter Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] de l'ensemble de leurs demandes présentées à l'encontre de Monsieur [Z] et de Monsieur [Z] ès qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] ARCHITECTE

A titre très subsidiaire,

Déclarer qu'aucune condamnation solidaire ou in solidum ne saurait être prononcée,

Débouter Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] de l'ensemble de leurs demandes de condamnation solidaire ou in solidum présentées à l'encontre de Monsieur [Z] et de Monsieur [Z] ès qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] ARCHITECTE

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner la Société DOMAINE DE [Localité 18] prise en la personne de son liquidateur, Madame et Monsieur [H], Monsieur et Madame [H] et la SCP LAMAIGNERE-HULEUX-DAESCHLER-[S]-CHENU-FUSTER-MILLERE-ROQUES-ANDRE à garantir et relever indemnes Monsieur [Z] de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [R] Madame [A] et Monsieur [N] à verser à Monsieur [Z] une somme de 4.500 € par application des dispositions l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens'.

Il a rappelé que le justificatif de la publication de l'assignation n'avait pas été produit devant le premier juge.

Il a soutenu que :

- les appelants n'avaient pas intérêt à agir à son encontre en l'absence de relation contractuelle ;

- l'action était irrecevable faute de saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes ;

- la selarl [E] [Z], qui avait été constituée postérieurement au chantier litigieux et sur lequel elle n'était pas intervenue, désormais radiée, n'était plus représentée à l'instance ;

- la faute du liquidateur n'était pas rapportée.

Subsidiairement, il a conclu au rejet des demandes formées à son encontre aux motifs que :

- l'absence de réception ne permettait pas de mettre en oeuvre la garantie décennale ;

- sa responsabilité décennale n'était pas engagée du seul fait de l'existence de non-conformités ;

- ces non-conformités ne lui étaient pas imputables, n'ayant pas reçu une mission d'exécution des travaux ;

- la faisabilité économique du projet n'entrait pas dans le champ de sa mission, au surplus le lotisseur ayant eu une connaissance exacte du coût des travaux à entreprendre, notamment à la lecture de l'étude du Bet Lucas ;

- n'était pas rapportée la preuve d'une faute commise dans l'exécution du contrat conclu avec le lotisseur.

Il a ajouté que sa responsabilité délictuelle ne pouvait pas être recherchée, l'action tenue du contrat de maîtrise d'oeuvre ayant été transmise aux acquéreurs.

Il a contesté toute faute de sa part dans les opérations de liquidation de la selarl [E] [Z], celle-ci n'ayant pas contracté avec le lotisseur puisqu'ayant été constituée postérieurement à l'exécution du contrat de maîtrise d'oeuvre.

Il s'est prévalu des stipulations du contrat de maîtrise d'oeuvre pour exclure toute condamnation solidaire ou in solidum.

Il a rappelé que la restitution du prix de vente ne lui incombait pas.

Il a sollicité la garantie du lotisseur, d'[P] et de [B] [H] ainsi que du notaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la Mutuelle des architectes français (Maf) a demandé de :

'' JUGER l'appel de Monsieur [I] [N], de Madame [Y] [W] [A] et de Monsieur [V] [R] mal fondé ;

' CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

Par voie de conséquence,

' LES DEBOUTER de l'intégralité de leurs prétentions dirigées à l'encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en l'absence de la démonstration d'une faute de Monsieur [E] [Z],

Subsidiairement,

' JUGER qu'en application de l'article L113-9 du code des assurances,l'indemnité éventuellement mise à la charge de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS sera réduite à 100% et donc à néant en l'absence de déclaration du risque ;

A titre infiniment subsidiaire,

' REJETER toute condamnation solidaire ou in solidum à l'encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS conformément à la clause d'exclusion de solidarité insérée au contrat d'architecte ;

' FIXER la part de responsabilité éventuelle de Monsieur [E] [Z] et donc de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à 10% au maximum;

A titre plus subsidiaire encore,

' Vu l'article 1382 ancien - 1240 du code civil ;

' JUGER que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS sera relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par Monsieur [P] [H], Madame [B] [H] et la SCP BERNARD LAMAIGNERE-HULEUX-DAESCHLER ;

' CONDAMNER en conséquence solidairement Monsieur [P] [H], Madame [B] [H] et la SCP BERNARD LAMAIGNERE-HULEUX-DAESCHER à relever et garantir la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de toute condamnation prononcée à son encontre ;

' JUGER que la garantie de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS s'appliquera dans les limites et conditions du contrat qui contient une franchise opposable aux tiers lésés pour toute condamnation relevant des garanties facultatives ;

' CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [N], Madame [Y] [W] [A] et Monsieur [V] [R] à 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC ;

' LES CONDAMNER aux entiers dépens que la SCP GALLET ALLERIT WAGNER pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du CPC'.

Elle a soutenu que :

- la preuve de la publication de l'assignation n'avait pas été rapportée devant le premier juge ;

- la garantie décennale de son assuré ne pouvait pas être recherchée en l'absence de réception des travaux ;

- la preuve de l'imputabilité des non-conformités à son assuré n'était pas rapportée.

Elle s'est subsidiairement prévalue de la réduction proportionnelle de sa garantie en l'absence de déclaration du chantier par son assuré et de paiement de la prime afférente, lui permettant selon elle de dénier sa garantie. Elle a ajouté que les conditions générales dont elle se prévalait avaient été visées aux conditions particulières du contrat d'assurance signé par le lotisseur.

Elle s'est également prévalue de la clause d'exclusion de solidarité stipulée au contrat de maîtrise d'oeuvre.

Elle a rappelé que la restitution du prix de vente ne constituait pas un préjudice pouvant être imputé à son assuré.

Elle a sollicité la garantie des autres parties et s'est prévalue des franchises contractuelles.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, la scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-André a demandé de :

'Vu le bordereau des pièces fondant les prétentions de la SCP de notaires LAMAIGNERE - HULEUX - DAESCHLER - [S] ' CHENU - FUSTER-MILLER ' ROQUES - ANDRE par application des dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile.

Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé l'appel interjeté par les consorts [N], [A] et [R] à l'encontre de la SCP de notaires concluante faute de publication régulière de leur assignation.

Constater que par le simple effet dévolutif de l'appel, l'appel des acquéreurs est expressément limité à la recevabilité de l'action qu'ils ont intentée à l'encontre de la SCP des notaires concluante.

Dire et juger que la SCP de notaires concluante n'a pas commis de faute en relation de causalité avec un préjudice indemnisable.

Débouter en conséquence les consorts [N], [A] et [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SCP de notaires concurrente.

À titre subsidiaire,

Dire et juger que la SARL DOMAINE DE [Localité 18] doit garantir et relever indemne la SCP de notaires concluante de toutes condamnations qui seraient prononcées au profit des consorts [N], [A] et [R]

Fixer en conséquence au passif de la SARL DOMAINE DE [Localité 18], représentée par son liquidateur judiciaire, maître [X] [L], toute somme qui serait mis à la charge de la concluante.

En toute hypothèse, condamner tout succombant à payer à la SCP de notaires concluante la somme de 5 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner tout succombant en tous les frais et dépens tant de 1ère instance que d'appel, qui comprendront les frais d'expertise, dont distraction pour les dépens d'appel au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION (Maître Nicolas GILLET) qui pourra les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile'.

Elle a rappelé que :

- les pièces du dossier du lotissement, incluant la déclaration d'achèvement des travaux et de conformité, avaient été déposées au rang des minutes de l'étude par acte du 4 mai 2012 ;

- des permis de construire avaient été délivrés au profit de [J] [N] et [V] [R] ;

- les difficultés avec la mairie étaient survenues postérieurement à la vente, le nouveau maire ayant exigé pour la délivrance de permis de construire la conformité du lotissement au permis d'aménager, laquelle n'avait pas été antérieurement contestée.

Elle a soutenu que la cour n'était saisie que de la question de la recevabilité de l'action et non du fond de l'affaire.

Elle a maintenu que les appelants ne justifiaient pas devant la cour de la publication de l'assignation.

Elle a au fond conclu à l'absence de faute de sa part aux motifs :

- qu'il n'y avait plus lieu à production d'une garantie bancaire dès lors que le lotisseur avait renoncé à sa demande de différé des travaux de finition ;

- qu'une déclaration d'achèvement des travaux et de conformité avait été déposée en mairie et n'avait pas été contestée ;

- que le notaire, qui n'avait pas à se déplacer sur le site du lotissement, ignorait l'inachèvement des travaux ;

- que le préjudice allégué, au surplus résultant d'un dol du vendeur, ne lui était pas imputable ;

- que la restitution faisant suite à la nullité de la vente ne constituait pas un préjudice indemnisable ;

- que la restitution des droits d'enregistrement était régie par les dispositions de l'article 1961 du code général des impôts et que ses émoluments étaient dus en l'absence de faute de sa part.

Elle a subsidiairement sollicité la garantie de la société Domaine de [Localité 18].

Ni [P] [H], ni [B] [H], ni la selarl [L] ès qualités n'ont constitué avocat.

La déclaration d'appel a été signifiée par acte du 13 mars 2023 à la personne de la selarl [L]. Elle l'a été par acte du même jour déposé en l'étude à [P] et [B] [H].

L'ordonnance de clôture est du 30 mai 2024.

Les parties ont à l'audience été invitées par le président de chambre à faire connaître sous quinzaine, par note en délibéré, leurs observations sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de la société Domaine de [Localité 18] qui a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire et les déclarations de créances qui ont pu avoir été effectuées.

Par courrier en date du 7 octobre 2024 transmis par voie électronique le même jour, le conseil des appelants a transmis les copies de :

- la déclaration de créance effectuée entre les mains du liquidateur judiciaire de la société Domaine de [Localité 18], en date du 20 novembre 2018 ;

- l'ordonnance du 5 mai 2021 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Rochelle, ayant rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de déclaration de créance au passif de la société Domaine de [Localité 18] présentée par la scp Lamagnère et associés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A - SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES

1 - sur la publication de l'acte introductif d'instance

L'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière impose, la nullité des actes de vente étant sollicitée, la publication de l'assignation au service de la publicité foncière.

L'article 30 de ce décret sanctionne le défaut de publication par l'irrecevabilité des demandes.

Les appelants justifient de la publication de l'assignation au service de la publicité foncière de [Localité 17], le 8 juin 2020 (volume 1704P31 2020 P n° 1272).

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes des appelants pour défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière.

2 - sur les demandes formées à l'encontre de la société Domaine de [Localité 18]

L'article L 622-24 du code de commerce, que les articles L 631-14 et L 641-3 rendent applicable aux procédures de redressement et de liquidation judiciaire, impose au créancier de déclarer sa créance à la procédure collective, même quand elle n'est pas établie par un titre.

En l'absence de déclaration de créance, sont irrecevables les demandes en paiement formées à l'encontre du débiteur à l'égard duquel une procédure collective a été ouverte.

Les appelants demandent de prononcer la nullité des ventes consenties par la société Domaine de [Localité 18]. Cette nullité, si elle venait à être prononcée, emporterait restitution par la vendereresse du prix de vente. Les appelants ont par ailleurs demandé paiement de dommages et intérêts. [E] [Z] et la scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-André sollicitent à titre subsidiaire la garantie pécuniaire de la société Domaine de [Localité 18].

Les appelants justifient avoir déclaré leur créance à la procédure collective, pour un montant de 2.099.236,26 €, par courrier en date du 20 novembre 2018, avec accusé de réception.

Leurs demandes formées à l'encontre de la société Domaine de [Localité 18] sont dès lors recevables.

La scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-André a par courrier recommandé en date du 21 décembre 2018 distribué le 26 décembre suivant déclaré sa créance entre les mains de Maître [X] [L], liquidateur judiciaire de la société Domaine de [Localité 18].

[E] [Z] ne justifie pas avoir déclaré sa créance à la procédure collective.

Il n'y a toutefois pas lieu à ce stade de se prononcer sur la recevabilité des demandes subsidiaires de ces intimés, leurs demandes principales devant préalablement être examinées.

3 - sur les demandes présentées devant la cour

a - sur l'effet dévolutif

L'article 561 du code de procédure civile dispose que :

'L'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel.

Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du présent code'.

L'article 562 alinéa 1er précise que : 'L'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent'.

Le jugement a fait droit à une fin de non recevoir. Les appelants ont interjeté appel du jugement, sans limiter cet appel.

La cour est dès lors saisie, par l'effet dévolutif de l'appel, de l'entier litige porté à la connaissance du premier juge.

La demande de la scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-André de limiter l'examen du litige à la seule recevabilité des demandes n'est dès lors pas fondée.

b - sur des demandes nouvelles

L'article 564 du code de procédure civile dispose que : 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.

L'article 565 précise que : 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' et l'article 566 que : 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

Les appelants avaient demandé au tribunal de :

- condamner in solidum, sur divers fondements, la société Domaine de [Localité 18], [E] [Z], celui-ci solidairement avec la société Maf, à payer les sommes de :

- 153.486,03 € à [J] [N] ;

- 55.200 € à [Y]-[W] [A] ;

- 281.581,13 € à [V] [R] ;

- condamner la scp Bernard Lamaignère - Jacques Huleux - Laurent Daeschler - [K] [S] - Anne Chenu - Florence Fuster-Miller - Pascale Roques-André à les indemniser des préjudices subis à hauteur du tiers de ces sommes ;

- prononcer la nullité des ventes des lots n°3, 18 et 23.

Les sommes dont il avait été demandé paiement correspondaient à : 'leurs entiers préjudices, à savoir le prix et les frais d'acquisition des terrains, les frais de construction des maisons, et les préjudices consécutifs'(page 6 du jugement).

Ces préjudices consécutifs mentionnés par l'expert judiciaire en page 15 de son rapport auquel les appelants se réfèrent, ont été évalués par l'expert à : '15 % du montant total des engagements financiers'.

Ils ont maintenu ces prétentions devant la cour.

Ils ont en outre sollicité de :

'En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum, la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], ce dernier solidairement avec son assureur la MAF à indemniser les préjudices complémentaires suivants :

- au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 30.000 € au titre des préjudices moraux ainsi que la somme de 39.859,833 € au titre du préjudice de perte de chance ;

- au bénéfice de Madame [A] : la somme de 5.128€ au titre des préjudices subis ainsi que la somme de 14.400€ au titre du préjudice de perte de chance ;

- au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 109.388 € au titre des préjudices subis ainsi que la somme de 67.401,951€ au titre du préjudice de perte de chance'.

Ces demandes ont été justifiées en page 22/29 de leurs conclusions en ces termes :

'Ils sont également fondés à demander à la Cour de prononcer la condamnation de la société DOMAINE DE [Localité 18] et de Monsieur [E] [Z], solidairement avec son assureur la MAF, à verser aux appelants une indemnisation, indépendante de celle mentionnée par l'expert judiciaire dans son rapport d'expertise, pour les préjudices subis', à savoir le préjudice moral et la perte de chance.

Ces demandes d'indemnisation formulées 'en tout état de cause' sont le complément de la demande d'indemnisation des préjudices consécutifs qu'elles actualisent, lesquels incluaient un préjudice économique et un préjudice moral. Ces demandes sont dès lors recevables devant la cour.

B - SUR LES DESORDRES ET NON-CONFORMITES

1 - descriptif des désordres

L'expert judiciaire a, au paragraphe '8 - évacuation de l'ensemble des eaux usées su lotissement', notamment indiqué que :

'A l'analyse de la notice descriptive jointe au permis d'aménager, concernant le réseau d'eaux usées, il est indiqué à l'article 5 - RESEAUX :

LE RESEAU D'EAUX USEES :

- Ce réseau sera créé spécifiquement à l'intérieur du projet et aboutira à une unité de traitement à filtres, plantés de roseaux. Le dimensionnement de cette unité de traitement et de la lagune dans laquelle elle se déverse sera adapté aux besoins du projet et à l'évolution de la construction des lots.

- Une station de relevage sera mise en place pour permettre la récupération des eaux usées de la moitié Sud du projet vers la station d'épuration située à l'Ouest de l'opération.

Lors de l'accedit du 21 novembre 2016, j'ai constaté :

' Que le réseau d'eaux usées aboutit à 2 pompes de relevage. Le trop-plen de celles-ci va au fossé.

' L'existence d'une unité de traitement à filtres plantée de roseaux, qui a fait l'objet d'un avis défavorable émis par la DDTM, en date du 29 mars 2016.

' La station de relevage, équipée de 2 pompes, ne permet pas l'évacuation des eaux usées vers la station d'épuration.

[...]

Et, concernant le réseau d'évacuation des eaux usées, après avoir analysé le permis de lotir, il apparait :

[...]

' Que l'évacuation des eaux usées indiquée dans le permis d'aménager du 29 juillet 2009 s'évacue par des réseaux traversant des surfaces foncières appartenant à autrui, et ce, en totale non-conformité avec le code civil.

[...]

' Que le principe d'une filière autonome individuelle d'évacuation des eaux usées s'avère être non conforme à l'étude d'impact de 2007, réalisée sur une surface foncière de 100ha 21a 59ca'.

En page 48 de son rapport, il a sur ce réseau émis l'avis suivant :

'Je confirme que l'absence de terminaison du réseau d'eaux usées, notamment l'absence d'unité de traitement et l'absence de station de relevage, rend l'installation des réseaux d'eaux usées impropre à sa destination finale.

De plus, je confirme que cette disposition constructive en l'état actuel génère des désordres olfactifs et des désordres relevant de la santé publique'.

Au paragraphe '9 - évacuation des eaux de ruissellement du lotissement', il a indiqué que :

'A l'analyse de la notice descriptive jointe au permis d'aménager, concernant le réseau d'eaux de ruissellement, il est indiqué à l'article 5 -RESEAUX :

LE RESEAU D'EAUX DE PLUIE

La gestion des eaux pluviales se fera par le biais de techniques alternatives douces telles que des noues pour la collecte et la rétention/infiltrations des eaux de ruissellement.

Lors de l'accedit du 21 novembre 2016, j'ai constaté :

' L'absence totale de noues pour la collecte et la rétention / infiltrations des eaux de ruissellement.

Et, concernant le réseau d'évacuation des eaux de ruissellement, après avoir analysé le permis de lotir, il apparait :

[...]

' Que l'évacuation des eaux de ruissellement ainsi réalisée et (est) non conforme à l'étude d'impact initiale.

' Que l'évacuation des eaux de ruissellement ainsi réalisée engendrera à terme des dommages sur la biodiversité.

[...]

' Qu'il n'est prévu aucun aménagement permettant de recueillir et de canaliser les eaux de ruissellement chargés en hydrocarbures, de sorte qu'une telle absence de disposition engendrera de facto une pollution souterraine et la contamination de la nappe phréatique'.

En page 62 de son rapport, il a été d'avis que : 'Il apparait que l'absence de traitement des eaux de ruissellement constitue une non conformité majeure au regard du permis d'aménager et ne permet pas l'obtention du certificat de conformité'.

Au paragraphe '10 - évacuation des futures toitures des immeubles du lotissement', il a indiqué que :

'A l'analyse de la notice descriptive jointe au permis d'aménager, concernant le réseau d'eaux de ruissellement, il est indiqué à l'article 5 - RESEAUX

LE RESEAU D'EAUX DE PLUIE

- Les eaux de pluie de toitures seront récupérées et stockées dans les bâches à eau réparties sur le site. Le surplus stocké par rapport au besoin nécessaire à la défense incendie sera utilisé pour l'arrosage du site tant sur les parcelles privées que pour les activités ultérieures.

Lors de l'accedit du 21 novembre 2016, j'ai constaté:

' L'absence totale de bâches à eaux reparties sur le site, hormis la bâche à eau servant à la défense incendie,

' L'absence de récupération et d'évacuation des eaux de trop plein de la bâche à incendie,

' La mauvaise implantation du flotteur de contrôle de niveau de la bâche à incendie, L'absence partielle de létanchéité de la bâche à incendie,

' L'absence de protection par clôture de la bâche à incendie, engendrant de ce fait un risque majeur relatif à la sécurité des personnes.

[...]

Et, concernant le réseau d'évacuation des eaux de toiture, après avoir analysé le permis de lotir, il apparait :

[...]

' Que l'évacuation des eaux de toiture ainsi réalisée et non conforme à l'étude d'impact initiale.

' Que l'évacuation des eaux de toiture réalisée engendrera à terme des dommages sur la biodiversité, compte tenu entre autre de l'évacuation du trop-plein de la fosse dans la nature, sans que cette eau ait fait au préalable l'objet d'un traitement de décontamination par filtrations.

[...]

' Qu'il n'est prévu aucun aménagement permettant de recueillir et de canaliser les eaux de toiture chargées en hydrocarbures, de sorte qu'une telle absence de disposition engendrera de facto une pollution souterraine et la contamination de la nappe phréatique'.

En page 74 de son rapport, il a émis l'avis suivant :

'II apparait que l'absence de traitement des eaux de toiture constitue une non- conformité majeure au regard du permis d'aménager et ne permet pas l'obtention du certificat de conformité.

Je confirme que l'absence de clôture autour de la bâche à incendie engendre un risque majeur pour la sécurité des personnes'.

Au paragraphe '11 - réseau téléphonique - réseau électrique - réseau alimentation eau potable - réseau d'éclairage public', l'expert judiciaire a indiqué que :

'Lors de l'accedit du 21 novembre 2016, j'ai constaté que le câble du réseau de téléphonie n'est sous fourreau et en tranchée, et que ce câble est juste posé, en certain endroit, le long de la voirie à même le terrain.

[...]

Et, concernant le réseau téléphonique, le réseau électrique, le réseau d'alimentation en eau potable et le réseau d'éclairage public, après avoir analysé le permis de lotir, les services de la DDTM confirment

' Que le réseau téléphonique n'est pas terminé et qu'il ne peut faire l'objet d'une réception en l'état.

' Que les coffrets électriques mis en place sont situés à l'intérieur de chaque lot, générant une non-conformité au regard de la législation en vigueur.

' Que le réseau d'alimentation en eau potable n'est pas conforme à la législation en vigueur.

' Que l'éclairage public est insatisfaisant en l'état puisqu'il ne répond aux normes en vigueur en ce qui concerne l'intensité d'éclairement de nuit'.

Ces constatations de l'expert judiciaire n'ont pas été contestées. Aucun élément des débats ne permet de les réfuter.

2 - sur la qualification des désordres

L'article 1792 du code civil dispose que :

' Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.

La mise en oeuvre de cette responsabilité suppose que l'ouvrage a été réceptionné.

L'article 1792-6 alinéa 1er dispose que :

'La récepti