CA Pau, 3 déc. 2024, RG 23/01625

AB/LC

Numéro 24/03696

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 03/12/2024

Dossier : N° RG 23/01625

N° Portalis DBVV-V-B7H-IRUI

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Affaire :

S.C.I. SARRANCE

C/

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SARRANCE,

S.A.S. FONCIA BOUSSARD M.C.I.

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 21 Octobre 2024, devant :

Madame BLANCHARD, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,

Madame BLANCHARD, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. SARRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Maître Jean-Michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU

INTIMEES :

Syndicat des copropriétaires (SDC) de la RESIDENCE SARRANCE représenté par son Syndic en exercice la Société FONCIA BOUSSARD MCI, immatriculée au RCS DE PAU sous le n°095 781 365

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Maître Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU

S.A.S. FONCIA BOUSSARD M.C.I.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Maître Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 02 MAI 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/01754

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Sarrance est propriétaire des lots n°12, 16, 94, 98, 99 et 111 dans la résidence Sarrance située [Adresse 2] à [Localité 5] (64).

Le 20 septembre 2012, elle a conclu un bail commercial avec la société Easy Run, preneur.

Par acte du 20 janvier 2015, la société Easy Run a cédé le bail commercial à M. [O] [I].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 octobre 2019, la SCI Sarrance, se plaignant de remontées d'eaux usées dans le local commercial, a mis en demeure la société Foncia Boussard MCI de procéder à la réparation des désordres affectant les parties communes que sont les canalisations.

Par acte du 23 mars 2020, la SCI Sarrance a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau aux fins de provision et de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence Sarrance à procéder aux réparations.

Par ordonnance du 22 juillet 2020, le juge des référés a débouté la SCI Sarrance de ses demandes.

Par acte du 28 octobre 2021, la SCI Sarrance a assigné la société Foncia Boussard MCI et le Syndicat des copropriétaires de la résidence Sarrance représenté par son syndic en exercice la société Foncia Boussard MCI, sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 1241 du code civil devant le tribunal judiciaire de Pau, aux fins de réalisation de travaux de réparation et d'indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance du 22 septembre 2022, le juge de la mise en état, saisi par la société Foncia Boussard MCI, a notamment rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action soulevée par cette dernière.

Par jugement contradictoire du 02 mai 2023, le tribunal judiciaire de Pau a :

- rejeté la demande de travaux sous astreinte comme étant sans objet ;

- jugé que la responsabilité délictuelle du syndic n'est pas engagée ;

- condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Sarrance représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Boussard MCI à payer à la SCI Sarrance, la somme de 127,67 euros HT au titre des frais d'huissier ;

- débouté la SCI Sarrance du surplus de ses demandes ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Le tribunal a considéré :

- que selon l'alinéa 5 de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages trouvant leur origine dans les parties communes, alors qu'en l'espèce, le règlement de la copropriété du 8 août 2005 y inclut «les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau»,

- qu'un rapport de la société Energéco réalisé le 20 novembre 2019 conclut à un problème général de pente des réseaux horizontaux en parking et à un non respect du DTU depuis la réalisation du bâtiment, que dès lors, c'est l'évacuation des eaux usées située dans les parties communes qui est en cause,

- que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des désordres trouvant leur origine dans un vice de construction des parties communes, ce en l'absence de faute de sa part et même si la cause des désordres est imputable aux constructeurs,

- qu'au regard des éléments versés aux débats qui font preuve de la diligence du syndic, la SAS Foncia Boussard MCI, il convient de constater que dès qu'elle a eu connaissance du sinistre dans le local de la SCI Sarrance, elle est intervenue à plusieurs reprises pour régler la situation sans que l'on puisse lui reprocher de ne pas avoir trouvé la cause des désordres plus tôt, de sorte qu'aucune faute ne peut être retenue à son encontre.

- que la SAS Foncia Boussard MCI justifie que des travaux de réfection des réseaux EU/EV ont été mis en oeuvre et achevés le 15 juillet 2021, soit antérieurement à l'assignation du 28 octobre 2021 ; et en l'absence de demande d'expertise sur la nature et la consistance des travaux à réaliser et de justificatif produit par la SCI Sarrance démontrant que de nouveaux désordres liés au réseau d'eaux usées seraient apparus depuis lors, la demande de travaux sous astreinte doit être rejetée comme étant sans objet,

- que les deux factures produites au titre des frais de nettoyage ont été adressées à l'agence Century 21 et non à la SCI Sarrance, de sorte que sa demande d'indemnisation doit être rejetée,

- que la SCI Sarrance ne fournit aucune explication sur l'origine et les raisons de la seconde intervention du commissaire de justice dont le constat n'est pas produit, de sorte que le préjudice de la SCI Sarrance au titre des frais d'huissier, doit se cantonner au montant du premier constat à hauteur de 127,67 euros HT,

- que les éléments fournis par la SCI Sarrance s'agissant du remplacement total du plancher du local commercial, ne permettent pas d'apprécier la réalité de cette nécessité, de sorte qu'il convient de rejeter cette demande d'indemnisation,

- que s'agissant de la perte de loyers et du transfert des charges, la SCI Sarrance ne justifie pas que son local était affecté d'un désordre rendant inutilisable son local, de même, elle ne démontre pas que l'absence de locataire est en lien avec les désordres des parties communes, de sorte qu'elle doit être déboutée de cette demande à ce titre,

- que la SCI Sarrance ne verse aucune pièce à l'appui de ses prétentions au titre du préjudice moral, de sorte qu'elle doit être déboutée.

Par déclaration d'appel du 09 juin 2023, la SCI Sarrance a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a :

- rejeté la demande de travaux sous astreinte comme étant sans objet ;

- jugé que la responsabilité délictuelle du syndic n'est pas engagée ;

- débouté la SCI Sarrance du surplus de ses demandes ;

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 août 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI Sarrance, appelante, demande à la cour de :

Vu les articles 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété,

Vu l'article1241 du code civil,

- voir confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

- le réformer pour le surplus,

- voir dire et juger que le syndic a commis une faute qui lui est imputable,

- voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Boussard MCI à régler une indemnité d'un montant de 32 500 euros à la SCI Sarrance, à titre principal au titre de la perte locative et, à titre subsidiaire, au titre de la perte d'une chance de louer le local sur cette période,

- voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Boussard MCI à régler une indemnité d'un montant de 2 903 euros et 1 574 euros à la SCI Sarrance, à titre principal au titre de la perte des charges locatives pendant deux ans et, à titre subsidiaire, au titre de la perte d'une chance d'encaisser les charges de copropriété sur cette période,

- les voir condamner à régler les frais de nettoyage et d'huissier engagés à hauteur de 1 148,62 euros TTC,

- les voir condamner à régler la somme de 2 119,85 euros au titre des réparations,

- les voir condamner à régler 10 000 euros au titre du préjudice moral,

- dire que, dans les relations entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, le syndic relèvera quitte et indemne le syndicat de toutes les condamnations portées à son encontre,

- voir condamner le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Boussard MCI à régler une indemnité d'un montant de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le voir condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de son appel, la SCI Sarrance fait valoir :

- que l'origine des désordres provient des canalisations collectives d'eaux usées, qui constituent des parties communes ; qu'à ce titre, le syndicat des copropriétaires l'a reconnu dans l'instance de référé,

- qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est toujours responsable des désordres affectant les parties communes,

- que le syndic est responsable à titre personnel des fautes propres qu'il a commises dans l'exercice de ses fonctions de représentation, de sorte qu'il engage sa responsabilité en application de l'article 1241 du code civil,

- que le syndic est responsable des retards injustifiés dans la réalisation de travaux en n'engageant pas de procédure à l'encontre des constructeurs de l'immeuble en dépit de l'information délivrée à l'assemblée générale des copropriétaires en 2009 et en restant inactif pendant huit ans en dépit de la répétition des épisodes de remontées d'eaux usées, de sorte qu'il doit être condamné in solidum à réparer les préjudices matériels subis par la SCI Sarrance avec le syndicat des copropriétaires,

- que par sa carence, il a fait perdre au syndicat des copropriétaires la possibilité d'être indemnisé par l'assureur dommage-ouvrage et par les entreprises responsables,

- que s'agissant des frais matériels exposés par la SCI Sarrance, ce préjudice s'élève à 1 148,62 euros TTC, outre le montant de le coût du remplacement des planchers et des revêtements du sol du local à hauteur de 2 119,85 euros HT,

- que la vacance du local entre août 2019 et novembre 2021 n'est que la conséquence de la carence du syndicat des copropriétaires à faire les travaux modestes de réparations, de sorte que le préjudice subi s'élève à 32 500 euros correspondant à 1 300 euros par mois sur un total de 25 mois,

- que l'impossibilité de louer le local conduit également le bailleur, à exposer, sans pouvoir répercuter ses frais sur le locataire, la taxe foncière pour 2 903 euros sur la période de vacances et les charges de copropriété pour 1 574 euros sur la période de vacance,

- que la SCI Sarrance s'épuise depuis plusieurs années à faire agir le syndicat des copropriétaires ; que ses représentants subissent régulièrement des manifestations de défiance des représentants de la copropriété ; que leurs relations avec leurs locataires commerciaux successifs s'est inutilement dégradée, de sorte qu'il convient de lui allouer une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SAS Foncia Boussard MCI, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 2 mai 2023,

- débouter la SCI Sarrance de ses demandes dirigées contre la SAS Foncia Boussard MCI,

- la condamner au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

La SAS Foncia Boussard MCI fait valoir :

- qu'il n'est produit aucune pièce de nature à établir un lien entre les troubles allégués par la SCI Sarrance et l'action qui aurait dû être engagée après l'autorisation obtenue de l'assemblée générale des copropriétaires en 2009, alors qu'au contraire, la résolution n°9 évoquée est sans aucun lien avec les remontées, mais concerne l'obligation pour le constructeur de procéder à la vente des lots 17 à 19 pour récolter des fonds nécessaires aux travaux non achevés par le constructeur,

- que dans le délai d'épreuve décennal, la SAS Foncia Boussard MCI a mis en 'uvre toutes les diligences requises pour obtenir la reprise des désordres, à savoir, les déclarations de sinistre et les expertises,

- qu'une fois la cause technique du désordre connue, la SAS Foncia Boussard MCI a fait délibérer l'assemblée générale sur la réalisation de travaux de reprises qui ont été mis en oeuvre en juillet 2021,

- que la SCI Sarrance ne peut prétendre à une condamnation in solidum entre une partie, la SAS Foncia Boussard MCI qui lui devrait une réparation au titre d'une perte de chance et le syndicat de copropriétaires, dont la garantie relève de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

- que pour la SAS Foncia Boussard MCI, la thèse de la SCI Sarrance s'attache à la démonstration d'une perte de chance de ne pas supporter les désordres allégués, de sorte que la réparation ne peut être intégrale ; que la garantie du syndicat des copropriétaires relève d'une responsabilité sans faute,

- que pour prétendre à l'attribution d'une somme de 969,78 euros HT, il faudrait pour la SCI Sarrance, démontrer qu'elle a dû faire procéder à un nettoyage en rapport avec un désordre affectant les parties communes de l'immeuble, alors que les procédures produites ont été émises et payées par un tiers à la procédure, l'agence Century 21,

- que s'agissant des factures d'huissier, rien ne permet de les rattacher au litige,

- que s'agissant de la nécessité de remplacer le plancher, cette opinion ne résulte que de l'avis de la SCI Sarrance, aucun constat contradictoire, ni aucune expertise n'ayant permis de s'en convaincre ; que ce local est loué à l'heure actuelle sans qu'il ne soit précisé si ce plancher a été changé et à la charge de qui,

- que s'agissant de la perte de loyers et du transfert des charges, faute de démontrer l'impossibilité d'user normalement de ce local, la vacance de celui-ci doit être regardée comme participant d'un choix de la SCI Sarrance, et à tout le moins, d'une situation économique sans aucun lien avec les désordres des parties communes,

- que la SCI Sarrance doit d'autant moins être admise en sa prétention qu'elle a communiqué sur sommation un bail commercial signé avec un preneur commercial le 04 novembre 2021, soit une semaine après l'assignation du 28 octobre 2021, et il est peu probable qu'elle n'ait pas eu connaissance de la potentielle signature d'un bail commercial à la date d'assignation,

- que les travaux ont été mis en 'uvre et achevés depuis le 15 juillet 2021, ce qui exclut tout préjudice futur,

- que la perte de loyers allégués a pris fin au 04 novembre 2021, date de prise d'effet du bail entre la SCI Sarrance et la société Vapozen,

- qu'il résulte du bail conclu avec la société Vapozen, que la valeur locative de l'immeuble de la SCI Sarrance s'établit à la somme de 1 100 € HT par mois, et non pas à 1 300 euros HT par mois,

- qu'aucun élément ne permet de justifier la demande formulée par la SCI Sarrance au titre du préjudice moral,

- qu'aucun élément ne permet de justifier la demande formulée par la SCI Sarrance au titre du remboursement des taxes foncières et charges de copropriété,

- que la SCI Sarrance ne peut solliciter l'indemnisation d'une taxe foncière dont la charge incombe à son preneur commercial pour 2021, à savoir la société Vapozen, locataire depuis le 04 novembre 2021,

- que pour la taxe 2020, il s'agit d'une charge locative sous la stricte condition que les parties se soient accordées sur sa prise en charge par le preneur, or rien ne permet d'affirmer qu'un locataire aurait accepté de lui rembourser cette taxe à cette date,

- que pour les charges de copropriété, la SCI Sarrance ne peut solliciter d'être remboursée des charges de copropriété attachées à sa propriété, ne démontrant pas qu'un locataire éventuel aurait consenti à prendre en charge le remboursement de cette dépense.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Sarrance, intimé et appelant incident, demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 2 mai 2023.

- débouter la SCI Sarrance de ses prétentions.

- la condamner à 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Sarrance fait valoir :

- que la SCI Sarrance ne peut prétendre à une condamnation in solidum entre une partie, la SAS Foncia Boussard MCI qui lui devrait une réparation au titre d'une perte d'une chance et le syndicat de copropriétaires, dont la garantie relève de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

- que pour la SAS Foncia Boussard MCI, la thèse de la SCI Sarrance s'attache à la démonstration d'une perte d'une chance de ne pas supporter les désordres allégués, de sorte que la réparation ne peut être intégrale ; que la garantie du syndicat des copropriétaires relève d'une responsabilité sans faute,

- que pour prétendre à l'attribution d'une somme de 969,78 euros HT, il faudrait pour la SCI Sarrance, démontrer qu'elle a dû faire procéder à un nettoyage en rapport avec un désordre affectant les parties communes de l'immeuble, alors que les procédures produites ont été émises et payées par un tiers à la procédure, l'agence Century 21,

- que s'agissant des factures d'huissier, rien ne permet de les rattacher au litige,

- que les factures Pastel Decors, D2 CR et Arts rénovation sont sans rapport avec le sinistre allégué,

- que selon le procès-verbal de constat dressé le 13 août 2019, seul le sol des WC présente des traces de remontées d'eaux usées, dégâts que la SCI Sarrance a fait nettoyer aux frais de la société Century 21, de sorte qu'il est impossible de faire supporter la charge de remise en état d'un local en son intégralité alors que seuls les WC ont été atteints, ni d'un local dont il n'est pas démontré qu'il a été affecté d'un nouveau désordre après juillet 2020,

- que s'agissant de la perte de loyers et du transfert des charges, faute de démontrer l'impossibilité d'user normalement de ce local, la vacance de celui-ci doit être regardée comme participant d'un choix de la SCI Sarrance, et à tout le moins, d'une situation économique sans aucun lien avec les désordres des parties communes,

- que la SCI Sarrance doit d'autant moins être admise en sa prétention qu'elle a communiqué sur sommation un bail commercial signé avec un preneur commercial le 04 novembre 2021, soit une semaine après l'assignation du 28 octobre 2021, et il est peu probable qu'elle n'ait pas eu connaissance de la potentielle signature d'un bail commercial à la date d'assignation,

- qu'aucun élément ne permet de justifier la demande formulée par la SCI Sarrance au titre du préjudice moral,

- qu'il n'est pas établi que l'incident dont a été victime le lot privatif se soit reproduit et de ce fait, il n'est pas démontré que le local aurait été insusceptible de location, de sorte que la demande de remboursement de la taxe foncière formulée par la SCI Sarrance doit être rejetée.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire il est rappelé qu'il n'est plus sollicité devant la cour la réalisation de travaux sous astreinte, malgré les termes généraux de la déclaration d'appel.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Il résulte de l'alinéa 5 de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers en raison de désordres trouvant leur origine dans les parties communes.

En l'espèce, il est constant que les locaux de la SCI Sarrance ont subi des désordres relatifs à une mauvaise évacuation et une remontée des eaux usées, dont l'origine a été identifiée par un rapport de la société Energéco du 20 novembre 2019 comme étant un problème de pente des réseaux horizontaux en parking, lesquels constituent des parties communes au sens du règlement de copropriété ainsi que l'a relevé le premier juge.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la Résidence Sarrance dans la survenance des désordres.

Sur la responsabilité du syndic la SAS Foncia Boussard MCI :

La responsabilité du syndic peut être engagée sur le fondement de l'article 1992 du code civil, puisqu'il est un mandataire du syndicat des copropriétaires et à ce titre il est responsable de sa gestion et répond des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.

Il appartient au syndicat des copropriétaires ou au copropriétaire agissant d'établir la faute du syndic ainsi que le lien de causalité entre cette faute qui lui est imputée et le préjudice invoqué par le demandeur qui doit établir qu'il n'aurait pas subi le dommage invoqué en l'absence de faute imputée au syndic.

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L'article 18 aliéna 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que 'le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci'. En qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, il répond également de sa gestion en vertu de l'article 1992 du code civil et, ainsi, de toute faute commise dans l'accomplissement de sa mission, que cette faute soit ou non détachable de ses fonctions.

A cet égard, il lui revient d'agir avec diligence et compétence.

L'obligation du syndic est une obligation de moyen.

En l'espèce, la SCI Sarrance reproche à la SAS Foncia Boussard MCI d'avoir fait preuve d'inertie dans la mise en oeuvre de mesures de nature à remédier aux désordres dont elle se plaignait, et d'avoir ainsi aggravé ses préjudices.

En particulier, elle fait valoir que l'assemblée générale a, le 07 octobre 2009, été informée comme le syndic de la nécessité d'engager une action contre l'entreprise ayant réalisé les travaux d'évacuation défectueux, or il résulte du procès-verbal de cette assemblée générale qu'il s'agissait d'autoriser la vente par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Sarrance de plusieurs lots pour financer des travaux, résolution rejetée à l'unanimité des copropriétaires.

Aucun grief ne peut donc être fait au syndic à ce titre.

La SCI Sarrance soutient encore avoir informé le syndic à compter de 2015 de difficultés d'évacuation, et lui reproche son inertie.

Il est produit un échange de mails montrant que l'agence Century 21 (dont le lien n'est pas précisé avec les parties) était déjà intervenue suite à un dégât des eaux déclaré par le locataire commercial de la SCI Sarrance le 05 septembre 2015 et le 02 novembre 2015.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que le syndic a :

-déclaré le sinistre en novembre 2015 à l'assureur Albingia, qui, après rapport d'expertise amiable Saretec, a fait prendre en charge par l'entreprise responsable des travaux initiaux, les travaux de réparation sur le réseau qui avait subi une rupture de fixation,

-confirmé dans son courrier du 11 juillet 2016 à la SCI Sarrance qu'il avait :

-déclaré le sinistre à l'assurance dommages-ouvrage,

-après investigations, fait effectuer un curage-débauchage de la canalisation,

-averti les copropriétaires de ne plus jeter de détritus dans les canalisations qui s'étaient bouchées,

-fait intervenir à deux reprises sur le réseau l'entreprise Cazet en novembre 2016 et avril 2017,

-mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 28 septembre 2018 une résolution pour faire réaliser une étude technique du réseau EU/EV par la société Energéco, pour 1 494 €, cette résolution ayant été rejetée à la majorité des copropriétaires.

Ainsi que le relève le premier juge, le syndic a ensuite obtenu que l'assemblée générale des copropriétaires vote le 24 septembre 2019 la conclusion d'un contrat d'entretien avec l'entreprise Cazet, pour une action préventive de curage des canalisations, puis le syndic a sollicité une nouvelle intervention du cabinet d'expertise Energéco qui a rendu un rapport le 20 novembre 2019 mettant pour la première fois en lumière un non respect des normes DTU quant à la réalisation du réseau d'eaux usées du bâtiment, avec un problème général de pente nécessitant une reprise complète.

Le syndic a alors sollicité la réouverture du dossier de sinistre déclaré à l'assurance dommages-ouvrage le 10 janvier 2020, et une nouvelle expertise a été confiée au cabinet Saretec, à l'issue de laquelle les travaux de réfection du réseau ont effectivement été réalisés par l'entreprise Bourg selon facture du 21 juillet 2021 pour 3 401,18 €.

Il résulte de ces constatations que le premier juge a estimé à bon droit que la SAS Foncia Boussard MCI avait été diligente et n'avait commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard de la SCI Sarrance.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formulées par la SCI Sarrance à l'encontre de la SAS Foncia Boussard MCI.

Sur les préjudices allégués par la SCI Sarrance :

La SCI Sarrance fait valoir qu'elle a subi les préjudices suivants, dont elle demande réparation :

- des frais de nettoyage pour 480 € HT soit 576 € T.T.C le 30.06.2021 ; et 138,24 € H.T. le 31.07.2020,

- des frais de constat d'huissier de 142,56 € HT le 13.08.2019 et de 223,87 € HT le 05.05.2021,

-outre des travaux de réfection du plancher, des carrelages sanitaires et des dalles de plafond affectés selon elle par les refoulements d'eaux usées, pour un montant de 2 119,85 € H.T,

- Des pertes locatives pour vacance du local commercial sinistré entre entre août 2019 et novembre 2021 à hauteur de 1 300 € par mois soit un total de 32'500 €,

- Des charges locatives non récupérées en raison de l'absence de locataire, correspondant à la taxe foncière pour 2 903 € et aux charges de copropriété pour 1 574 € sur la période de vacance.

La SCI Sarrance sollicite également réparation de son préjudice moral à hauteur de 10 000 €.

A l'appui de ses demandes, la SCI Sarrance produit deux factures de nettoyage qui sont libellées de l'agence Century 21, raison pour laquelle le premier juge les a écartées ; toutefois le lieu d'intervention est noté comme étant l'adresse de la SCI Sarrance, et cette dernière démontre en cause d'appel avoir effectivement réglé le montant de ces deux factures par virements. Par ailleurs les factures mentionnent qu'il s'agit de nettoyages suite à la remontée des eaux dans la partie sanitaire à l'arrière du local commercial.

La SCI Sarrance est donc fondée à solliciter l'indemnisation de ces frais par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Sarrance dont la responsabilité est engagée.

S'agissant des frais de constats de huissier, seul le procès-verbal du 13 août 2019 est produit aux débats et permet à la cour de constater qu'il se rattache directement au sinistre, soit un montant à retenir de 142,56 € HT ; la facture du 05 mai 2021 à hauteur de 223,87 € HT soit 268,64 € TTC fait référence à un procès-verbal de constat dont la teneur est ignorée et qui ne peut, de ce fait, être pris en considération faute de lien démontré avec le sinistre.

S'agissant des travaux de réfection du local commercial, la SCI Sarrance verse aux débats des éléments montrant qu'il a été procédé au remplacement du carrelage dans les sanitaires sinistrés, des sanitaires eux mêmes et d'une petite partie du parquet du local commercial ; la cour estime que ces travaux sont en lien direct avec le débordement des eaux usées tel que constaté à deux reprises, de sorte qu'il doit être fait droit à la demande d'indemnisation de la SCI Sarrance sur la base des factures produites, en revanche aucun lien n'est établi entre le remplacement des dalles de plafond et le débordement des eaux usées par les sanitaires ; la cour écartera donc la facture d'un montant de 680 € HT, faute de lien de causalité suffisamment démontré avec le sinistre.

Ainsi les frais de remise en état seront retenus à hauteur de 1 439,85 € HT.

S'agissant des pertes locatives, la SCI Sarrance affirme que son locataire a quitté les lieux en 2019 en raison des dégâts des eaux subis, et qu'elle n'a pas pu retrouver de locataire avant le 04 novembre 2021 ; cependant elle ne produit aucun élément de nature à démontrer les raisons effectives du départ de son locataire et l'impossibilité de donner à bail le local jusqu'en novembre 2021.

C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'il ne pouvait être fait droit à cette demande d'indemnisation de pertes locatives, y compris sur le terrain de la perte de chance de louer, et d'indemnisation des charges locatives qu'elle n'a pu récupérer.

Enfin, c'est également à juste titre que le premier juge a estimé que la SCI Sarrance ne justifiait par aucune pièce l'existence du préjudice moral allégué.

En définitive, il sera fait droit à la demande d'indemnisation de la SCI Sarrance, par infirmation du jugement, à hauteur de la somme de 2 200,65 € HT se décomposant comme suit :

- frais de nettoyage = 618,24 € HT

- frais de constat de huissier = 142,56 € HT

- travaux de remise en état = 1 439,85 € HT.

Le surplus des demandes indemnitaires sera rejeté.

Sur le surplus des demandes :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Sarrance, succombant partiellement en appel, sera condamné aux dépens de première instance par infirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel, et à payer à la SCI Sarrance la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, le jugement déféré étant infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

Les demandes de la SAS Foncia Boussard MCI et du syndicat des copropriétaires de la Résidence Sarrance au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetée.

PAR CES MOTIFS :