CA Montpellier, 3 déc. 2024, RG 24/02361

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 DECEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/02361 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QHIE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 MARS 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

N° RG 23/01622

APPELANTE :

S.C.I. CELENDIR représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Gilles VAISSIERE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [V] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Assigné le 7 juin 2024 - dépôt de l'acte à l'étude d'huissier

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- de défaut ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Sylvie SABATON, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 31 janvier 2014, la SCI Caloma a donné à bail à M. [V] [C] un local à usage d'habitation principale sis [Adresse 2], à [Localité 3] (11).

Suivant acte de vente en date du 27 novembre 2019, la SCI Caloma a vendu à la SCI Celendir l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte d'huissier délivré à personne le 18 août 2021, M. [V] [C] s'est vu signifier un commandement de cesser les troubles.

M. [V] [C] a été jugé et condamné par le tribunal de police de Carcassonne pour avoir commis au [Adresse 1] des tapages nocturnes troublant la tranquillité d'autrui du 16 juillet 2018 au 24 novembre 2021.

Le 3 juin 2022, la SCI Celendir a fait délivrer au preneur un congé pour motifs sérieux et légitimes pour la date du 31 janvier 2023.

Par acte du 8 septembre 2023, la SCI Celendir, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a fait assigner M. [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Carcassonne afin notamment d'obtenir son expulsion à la suite d'un congé pour motif légitime.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 29 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection de Carcassonne :

Déclare la SCI Celendir mal fondée en ses demandes introduites à l'encontre de M. [V] [C] et l'en déboute ;

Condamne la SCI Celendir aux dépens.

Le premier juge a retenu que la SCI Celendir ne produisait aucune pièce à l'appui de sa demande en justice et l'a donc déboutée de sa celle-ci.

La SCI Celendir, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 29 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions du 22 mai 2024, la SCI Celendir demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 29 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Carcassonne en toutes ses dispositions ;

Valider le congé délivré le 3 juin 2022 à M. [V] [C] ;

Constater la résiliation du bail consenti sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] à la date du 30 janvier 2023 ;

Ordonner, faute de départ volontaire de M. [V] [C], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et ce conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamner M. [V] [C] ainsi que tous occupants de son chef à verser à la SCI Celendir une indemnité d'occupation de 360 euros par mois à compter du 1er février 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamner M. [V] [C] à verser à la SCI Celendir la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment le coût du congé pour motifs sérieux et légitimes par voie d'huissier.

La SCI Celendir conclut à la résiliation du bail conclu avec M. [V] [C]. Elle affirme avoir délivré un congé pour motifs sérieux et légitimes par acte d'huissier du 3 juin 2022, soit six mois au moins avant l'expiration du bail du 31 janvier 2023. Selon elle, le congé était parfaitement justifié par les nombreux tapages nocturnes répétés, les insultes à l'égard des voisins ainsi que les menaces et intimidations qui constituaient des manquements répétés à la jouissance paisible des lieux loués.

M. [V] [C] n'a pas comparu ni personne pour lui.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la demande :

Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, " lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ' En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ".

La délivrance du congé par le bailleur se fait au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'une signification par voie de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement pour produire son plein effet, dans le délai d'au moins six mois avant le terme du bail.

Enfin, l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à délivrer un congé à son locataire notamment en cas d'inexécution de l'une des obligations lui incombant tels qu'un défaut répété de paiement du loyer à la date convenue, un usage non paisible des lieux, un défaut d'assurance' Il est également admis, indépendamment de toute faute imputable au locataire, la réalisation de travaux dans les lieux loués qui nécessitent le départ du locataire qu'il s'agisse de travaux de rénovation, réhabilitation ou de restructuration.

Au cas d'espèce, un congé pour motif sérieux et légitime a été valablement délivré et régulièrement notifié au locataire le 3 juin 2022 par acte d'huissier de justice, dans le délai légal, soit six mois avant la fin du bail qui devait se terminer le 31 janvier 2023.

Le motif du congé a été spécifié en ces termes :

" 1- depuis plusieurs années, les occupants de cet immeuble ainsi que le voisinage se plaignent de tapages nocturnes répétés de votre fait nécessitant régulièrement l'intervention de la police nationale. Vous proférer régulièrement des insultés à l'égard des voisins et occupants de l'immeuble ainsi qu'aux parents du gérant de la société bailleresse. L'occupant du logement n°3 est régulièrement victime de vos menaces et intimidations ou celles de vos amis lors de soirées alcoolisées.

Votre fils utilisait les parties communes, notamment la terrasse, pour dormir, malgré les demandes répétées de la société bailleresse de cesser ces agissements. Votre fils dormait ensuite dans une voiture stationnée sans discontinuité durant de longs mois sur le parc de stationnement de l'immeuble ; véhicule enlevé par les services de la police nationale.

A plusieurs reprises, la société bailleresse vous a mis en demeure d'avoir à cesser votre occupation des parties communes (pose d'un canapé) et de vider la cave, lieux non compris dans votre contrat de location ; nécessitant l'intervention d'un conciliateur de justice;

La société Celendir vous a, à maintes reprises, demandé de cesser ces troubles de voisinage et incivilités.

Les occupants de l'immeuble et riverains se plaignent régulièrement de votre attitude irrespectueuse et des nuisances sonores de votre faite.

Plusieurs déclarations de main courante ont été déposées pour signaler vos débordements et qu'une pétition a été signée.

Malgré les différentes mises en garde et l'intervention des forces de l'ordre, vous continuez à causer de façon régulière des troubles manifestes au voisinage.

Un commandement de cesser les troubles vous a été signifié à personne le 18 août 2021 par acte de mon ministère.

Depuis la signification de cet acte, vous n'avez pas cessé les troubles de façon définitive.

Le voisinage continué de se plaindre de vos agissements et de vos insultes à leur égard.

Ces faits constituent un motif légitime et sérieux prévu par les dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 ".

Le bailleur produit au soutien de sa demande les pièces suivantes:

- Quatre déclarations de main courantes déposées par d'autres locataires les 16 juillet 2018, 10 septembre 2018 puis le 17 juin 2021 et le 9 février 2023 dénonçant un tapage nocturne constant de la part de M. [V] [C] lors de soirées alcoolisées (musique, cris) ainsi que l'agressivité de l'intéressé (insultes, dégradations matérielles) ;

- Deux attestations établies par des locataires en date du 21 juillet et 20 août 2020 confirmant le tapage nocturne et l'agressivité de M. [V] [C] ;

- Pétition signée en juillet 2021 par 13 autres locataires et voisins qui dénoncent le tapage nocturne ainsi que l'agressivité de l'intimé ;

- Un commandement d'avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire délivré à personne le 18 août 2021 ;

- Une mise en demeure adressée le 5 octobre 2020 par le bailleur à M. [V] [C] pour une utilisation des parties communes dans l'intérêt de la copropriété ;

- Jugement rendu le 10 mai 2022 par le tribunal de police de Carcassonne qui a reconnu M. [V] [C] coupable de l'infraction reprochée à savoir du bruit ou du tapage nocturne troublant la tranquillité d'autrui du 16 juillet 2018 au 24 novembre 2011 ;

Selon l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Les pièces communiquées en appel établissent le comportement fautif de M. [V] [C].

Il ressort en effet des témoignages, des mains courantes outre une pétition d'autres voisins extérieurs à ce conflit produits à la présente procédure ainsi que le jugement du tribunal de police que M. [V] [C] adopte depuis plusieurs années un comportant nuisant à la tranquillité des lieux, profère des insultes, est l'auteur de tapage nocturne et commet des dégradations, nécessitant l'intervention des services de l'ordre à de multiples reprises.

Ce comportement n'a pas cessé en dépit de la condamnation prononcée par le tribunal de police de Carcassonne, de l'intervention d'un conciliateur de justice et encore de la sommation adressée par le bailleur par acte du 18 août 2021.

Ces manquements graves et répétés aux obligations essentielles du preneur justifient la validation du congé pour motif sérieux et légitime ainsi que la résiliation judiciaire du bail à la date du 31 janvier 2023.

M. [V] [C] étant sans droit ni titre, il y a lieu d'autoriser son expulsion, à défaut de départ volontaire, et de fixer une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de 360 € à compter du 31 janvier 2023.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles seront infirmées.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [V] [C] supportera les dépens de première instance et d'appel.

Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimé les frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il sera condamné la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS