CA Lyon, 3 déc. 2024, RG 23/04456

N° RG 23/04456 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PADN

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[J] [Z], [H] [Z] épouse [K], [D] [Z] épouse [B], [Y] [Z] épouse [W], [T] [Z]

C/

Société SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPART EMENT DE L'AIN (SEMCODA)

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APPEL D'UNE DECISION DU :

Juge de l'expropriation de BOURG-EN-BRESSE

du 19 Mai 2021

RG : 21/0001

COUR D'APPEL DE LYON

1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU 03 Décembre 2024

APPELANTS :

M. [J] [Z]

né le 19 Décembre 1958

[Adresse 7]

[Localité 14]

Mme [H] [Z] épouse [K]

née le 17 avril 1952

[Adresse 12]

[Localité 5]

Mme [D] [Z] épouse [B]

née le 10 Février 1954

[Adresse 11]

[Localité 4]

Mme [Y] [Z] épouse [W]

née le 26 janvier 1956

[Adresse 19]

[Adresse 21]

[Localité 15]

Mme [T] [Z]

née le 08 Mars 1970

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentés par Me Rébecca FISLI, avocat postulant au barreau de LYON, toque : 3009

ayant pour avocat plaidant Me Valentin GUNER, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

La SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPART EMENT DE L'AIN (SEMCODA)

[Adresse 13]

[Adresse 18]

[Localité 1]

Représentée par Me Serge DEYGAS de la SELARL CARNOT AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 757

En présence de :

Madame [P] [E] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de l'AIN,

Commissaire du gouvernement

[Adresse 6]

[Adresse 17]

[Localité 2]

* * * * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Patricia GONZALEZ, Présidente de chambre

Mme Stéphanie LEMOINE, Conseiller

Mme Bénédicte LECHARNY, Conseiller

désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

ARRET : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Mmes [H] [K], [D] [B], [Y] [W], [T] [Z] et M. [J] [Z] (les consorts [Z]) sont propriétaires d'un terrain composé de deux parcelles cadastrées section AD[Cadastre 8] et AD[Cadastre 9] situées [Adresse 22] et [Adresse 16] sur la commune de [Localité 23], d'une superficie totale de 894 m2.

Le terrain est situé dans le périmètre de la ZAC Centre ouest de [Localité 23] dont la société d'économie mixte de construction du département de l'Ain (la SEMCODA) est l'aménageur.

Les propriétaires ont régularisé une déclaration d'intention d'aliéner le bien par lettre du 4 août 2020, reçue en mairie de [Localité 23] le 26 août 2020, au prix de 185.000 €.

Par lettre recommandée du 18 novembre 2020 adressée à Me Güner, conseil des consorts [Z], la SEMCODA a fait connaître son intention d'acquérir le bien au prix de 62.600 € HT, correspondant à l'évaluation produite par le pôle d'évaluation domaniale de la DDFIP de l'Ain.

Par lettre recommandée du 18 janvier 2021 adressée à la SEMCODA, Me Güner a indiqué que ses clients maintenaient leur prix de vente initial fixé à 185.000 €, correspondant au prix de vente renseigné dans la déclaration d'intention d'aliéner.

Par mémoire du 4 février 2021, réceptionné par le greffe le 8 février 2021, la SEMCODA a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation du prix du bien à la somme de 62.600 € conformément à l'avis rendu par la DDFIP.

Le transport sur les lieux s'est déroulé le 7 avril 2021 et les parties ont été entendues le même jour.

Par jugement du 19 mai 2021, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

- fixé le prix des parcelles cadastrées section AD [Cadastre 8] et AD [Cadastre 9] sur la commune de [Localité 23] à la somme totale de 109.962 €,

-condamné la SEMCODA à payer aux consorts [Z] une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SEMCODA aux dépens.

Par déclaration du 19 juin 2021, les consorts [Z] ont interjeté appel.

Par un arrêt du 16 mai 2023, la cour d'appel de Lyon a annulé la déclaration d'appel et constaté, en conséquence, que la cour n'était pas saisie au motif que l'avocat plaidant, inscrit au barreau de Paris, n'était pas compétent pour faire appel devant la cour d'appel de Lyon.

Par déclaration du 19 mai 2023, les consorts [Z] ont de nouveau interjeté appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 12 février 2024, les consorts [Z] demandent à la cour de :

à titre principal,

- s'agissant de l'appel incident formé par la SEMCODA, juger à titre principal qu'il est irrecevable et à titre subsidiaire qu'il n'est pas fondé,

- infirmer dans sa totalité le jugement du 19 mai 2021 du juge de l'expropriation de l'Ain,

- constater que la SEMCODA n'a pas notifié, à l'expiration du délai de 3 mois à compter de la saisine du juge de l'expropriation, le récépissé de la consignation d'une somme égale à 15% à l'évaluation réalisée par la DDFIP de l'Ain,

- juger en conséquence que la SEMCODA a renoncé, à l'expiration de ce délai, à l'acquisition des parcelles,

à titre subsidiaire,

- infirmer le jugement du 19 mai 2021 du juge de l'expropriation de l'Ain en tant qu'il a fixé à la somme de 109.962 € le prix des parcelles,

- fixer à la somme de 247.638 €, soit 277 € le m2, le prix des parcelles,

en toute hypothèse,

- mettre à la charge de la SEMCODA une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l'appui de leur appel ils font notamment valoir :

- à titre principal, que la SEMCODA a renoncé à l'acquisition du bien litigieux à défaut d'avoir procédé à la notification au juge de l'expropriation, suite à sa saisine, du récépissé attestant de la consignation d'une somme égale à 15% de l'évaluation de la DDFIP, dans le délai imparti par l'article L 213-4-1 du code de l'urbanisme,

- à titre subsidiaire, s'il était considéré que la SEMCODA n'a pas renoncé à l'acquisition, le prix des parcelles doit être revu à la hausse, le tènement litigieux étant constructible selon le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 23],

- la destination future des parcelles, soit la création d'un espace vert et d'un chemin piéton ne pouvent avoir une incidence sur leur valeur vénale,

- les termes de comparaison qu'ils produisent prennent en compte l'emplacement en centre-ville des parcelles et leur superficie, ce qui influe sur le prix au m2, contrairement à ceux retenus par le jugement déféré,

- la plus-value appliquée en raison du raccordement aux réseaux des parcelles doit être évaluée à 40% pour prendre en compte pleinement cet avantage,

- le prix moyen au m2 observé est de 277 € pour les terrains similaires aux parcelles en cause.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 7 octobre 2024, la SEMCODA demande à la cour de :

- dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

- déclarer recevable son appel incident,

y faisant droit

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le prix des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] sur la commune de [Localité 23] à la somme totale de 109.962 €,

statuant à nouveau

- in limine litis, déclarer irrecevable la demande comme nouvelle des appelants relative à la consignation et la renonciation à l'acquisition du bien,

- déclarer la demande de la SEMCODA recevable,

- rejeter les demandes des appelants,

- confirmer le jugement et fixer le prix du bien à 62.600 €,

- condamner les appelants à verser à la SEMCODA la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La SEMCODA soutient que la demande tendant à voir constater sa renonciation à l'acquisition du bien est irrecevable car nouvelle, les consorts [Z] ne l'ayant pas soulevée en première instance et celle-ci ne tendant pas aux mêmes fins que les demandes initiales.

Sur la fixation du prix de vente, elle fait notamment valoir que :

- le jugement se fonde sur des termes de comparaison pertinents car les terrains sont à aménager, raccordés aux réseaux, et situés à proximité, à l'inverse les termes produits par l'indivision [Z] ne peuvent être comparés aux parcelles litigieuses car soit atypiques, soit acquis avec un permis de construire délivré avant la vente, soit leurs superficies ne correspondent pas ou encore certaines ventes sont trop anciennes,

- la mention de la destination future des parcelles n'a eu aucune conséquence sur l'évaluation du bien en cause et l'indivision [Z] ne produit aucun élément pour justifier d''appliquer une plus-value de 40% sur le prix du bien en cause.

Aux termes de son mémoire, notifié le 23 octobre 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de :

- déclarer à titre principal irrecevable la déclaration d'appel, celle-ci ayant été faite au-delà du délai prévu par l'article R311-24 du code de l'expropriation,

- à titre incident de fixer l'indemnité de dépossession à 99€/m2 pour le bien immobilier cadastré AD [Cadastre 8] et AD [Cadastre 9] sur la commune de [Localité 23], soit une indemnité totale de (894 m2 x 99€/m2) 88.506 €.

A titre liminaire, le commissaire du gouvernement sollicite que soit déclarée irrecevable car tardive la déclaration d'appel du 19 mai 2023.

A titre incident, il fait notamment valoir que :

- le tènement est un terrain à bâtir au sens de l'article L322-3 du code de l'expropriation, - l'existence d'un emplacement réservé est sans incidence sur l'évaluation du terrain à bâtir, les parcelles préemptées sont assimilables à des terrains à aménager au sein d'une opération d'ensemble,

- les termes de comparaison retenus par l'indivision [Z] sont atypiques ou portent sur des terrain à bâtir dont le permis de construire a été délivré avant la vente, de sorte qu'ils ne peuvent être retenus, à l'inverse des 6 termes de comparaison qu'il produits, qui concernent des terrains à bâtir destinés à une opération d'ensemble, dont la délivrance du permis d'aménager est intervenue au moment de la vente, desservis par voie d'accès avec réseaux à proximité,

- la valeur de tels terrains sur le secteur [Localité 23] / [Localité 20] ne dépasse pas les 133 € du m2, la valeur vénale médiane ainsi obtenue est de 99 € du m2.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A défaut pour le commissaire du gouvernement de justifier de la notification du jugement déféré aux consorts [Z], il convient de rejeter le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'appel en raison de sa tardiveté.

1. Sur la renonciation de la SEMCODA à l'acquisition des parcelles

Les consorts [Z] invoquent le bénéfice des dispositions de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme en relevant que, compte tenu de la saisine du premier juge le 4 février 2021, la SEMCODA devait lui notifier avant le 4 mai 2021 une copie du récépissé de la consignation de la somme égale à 15% de l'évaluation faite par le directeur des services fiscaux, ainsi que le prévoit ce texte.

C'est à juste titre que les consorts [Z] font valoir qu'ils n'ont pu se prévaloir de ces dispositions devant le juge de l'expropriation dans la mesure où les débats devant lui étaient clos à l'expiration du délai en question, puisque l'audience a eu lieu le 7 avril 2021.

S'agissant de la survenance d'un fait, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, les consorts [Z] sont recevables à soulever en cause d'appel le non-respect des exigences des dispositions de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme.

Contrairement à ce qui est soutenu par la SEMCODA, les dispositions des articles R. 311-19 et R 311-20 du code de l'expropriation n'y font pas obstacle, ces textes prévoyant seulement, d'une part, que dans l'hypothèse où l'une des parties s'est trouvé dans l'impossibilité de produire, à l'appui de son mémoire et de ses conclusions, certaines pièces ou documents, le juge peut l'autoriser à les produire à l'audience, ce qui ne concerne pas le cas de l'espèce et, d'autre part, que les parties ne peuvent développer que les éléments des mémoires qu'elles ont présentés, ce qui est bien le cas en l'espèce, cette demande figurant dans les conclusions d'appel des consorts [Z].

Dès lors, la demande des consorts [Z], tendant à voir constater la renonciation de la SEMCODA à l'acquisition des parcelles, est recevable.

Au fond, il y a lieu de constater le défaut de notification du récépissé de consignation dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction.

En conséquence, la SEMCODA est réputée avoir renoncé à l'acquisition des parcelles ou à l'exercice du droit de préemption. L'allégation de cette dernière selon laquelle elle aurait toujours fait état de son souhait de les acquérir est inopérante.

Le jugement est donc infirmé.

Il n'y a pas lieu d'examiner les autres demandes qui deviennent sans objet.

2. Sur les demandes accessoires

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure.

La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [Z] en appel et condamne la SEMCODA à leur payer la somme globale de 3.000 euros à ce titre.

Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de la SEMCODA.

PAR CES MOTIFS