CA Colmar, 27 nov. 2024, RG 23/01444

MINUTE N° 563/24

Copie exécutoire à

- la SELARL LX COLMAR

- Me Eulalie LEPINAY

Le 27.11.2024

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRET DU 27 Novembre 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/01444 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBSM

Décision déférée à la Cour : 16 Mars 2023 par le Tribunal judiciaire de COLMAR - Service civil

APPELANTES :

S.A.S. DS SMITH FRANCE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

S.A.S. DS SMITH PAPER [Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentées par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la Cour

Avocat plaidant : Me ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.S. CORPLEX FRANCE [Localité 4] anciennement dénommée 'DS SMITH PLASTICS FRANCE'

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par Me Eulalie LEPINAY, avocat à la Cour

Avocat plaidant : Me LEFLOUR, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l'assignation délivrée le 10 novembre 2020, par laquelle la SAS Corplex France [Localité 4], anciennement dénommée DS Smith Plastics France, ci-après également dénommée 'société Corplex', a fait citer la SAS DS Smith France, ci-après également 'DS Smith' et la SAS DS Smith Paper [Localité 4], ci-après également 'DS Smith Paper', ces deux dernières sociétés étant également dénommées ci-après 'les appelantes' ou 'les sociétés DS Smith', devant le tribunal judiciaire de Colmar,

Vu le jugement rendu le 16 mars 2023, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Colmar a statué comme suit :

'DIT que l'acte de résiliation du bail commercial de la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] (anciennement DS SMITH PLASTICS FRANCE) conclu le 04 décembre 2018 ainsi que les baux dérogatoires conclus entre les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH PLASTICS FRANCE les 04 décembre 2018 et 26 février 2020 sont réputés non écrits ;

DECLARE caduc le contrat de prestation de services conclu entre les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH PLASTICS FRANCE le 26 février 2020 ;

DIT que les relations contractuelles entre la SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] sont gouvernées par le bail commercial conclu entre elles le 18 novembre 2014 et modifié par avenant du 05 janvier 2015 ainsi que par le contrat de prestation de services conclu le 05 janvier 2015 ;

CONDAMNE, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à défaut d'exécution volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, la SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] à délivrer à la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] des factures relatives au paiement du loyer, des charges et des services rectifiées conformément au bail commercial du 18 novembre 2014 et au contrat de prestation de services du 05 janvier 2015 ;

REJETTE la demande en prononcé de la résiliation du bail commercial de la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] ;

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir présentée par la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] à l'encontre de la demande aux fins de restitution des locaux situés [Adresse 2], expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation ;

Au fond, REJETTE ladite demande ;

DEBOUTE les SAS DS SMITH FRANCE et DS SMITH PAPER [Localité 4] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum les SAS DS SMITH FRANCE et DS SMITH PAPER [Localité 4] à payer à la SAS CORPLEX FRANCE la somme de 20.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 CPC ;

DEBOUTE les SAS DS SMITH FRANCE et DS SMITH PAPER [Localité 4] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE les SAS DS SMITH FRANCE et DS SMITH PAPER [Localité 4] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.'

Vu la déclaration d'appel formée par la SAS DS Smith France et la SAS DS Smith Paper [Localité 4] contre ce jugement, et déposée le 6 avril 2023,

Vu la constitution d'intimée de la SAS Corplex France [Localité 4] en date du 3 mai 2023,

Vu les dernières conclusions en date du 1er août 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS DS Smith France et la SAS DS Smith Paper [Localité 4] demandent à la cour de :

'Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l'article 1728 du Code civil,

Vu les articles 1110 et 1112-1 du Code civil,

Vu l'article 1329 du Code civil,

Vu l'article L. 145-5 du Code de commerce,

Vu l'acte de résiliation du 4 décembre 2018,

Vu le bail dérogatoire du 4 décembre 2018,

Vu le bail dérogatoire du 26 février 2020,

Vu le contrat de prestations de services du 26 février 2020,

Vu les pièces versées aux débats,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Il est demandé à la Cour d'appel de Colmar de :

RECEVOIR les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] en leurs demandes et les DECLARER fondées,

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Colmar le 16 mars 2023 en ce qu'il a :

- Dit que l'acte de résiliation du bail commercial de la société Corplex (anciennement DS Smith Plastics France) conclu le 4 décembre 2018 ainsi que les baux dérogatoires conclus entre les sociétés DS Smith Paper [Localité 4] et DS Smith Plastics France les 4 décembre 2018 et 26 février 2020 sont réputés non écrits ;

- Déclaré caduc le contrat de prestation de services conclu entre les sociétés DS Smith Paper [Localité 4] et DS Smith Plastics France le 26 février 2020 ;

- Dit que les relations contractuelles entre la société DS Smith Paper [Localité 4] et la société Corplex sont gouvernées par le bail commercial conclu entre elles le 18 novembre 2014 et modifié par avenant du 5 janvier 2015, ainsi que par le contrat de prestation de services conclu le 5 janvier 2015 ;

- Condamné, sous astreinte de 500 € par jour de retard à défaut d'exécution volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement, la société DS Smith Paper [Localité 4] à délivrer à la société Corplex des factures relatives au paiement du loyer, des charges et des services rectifiées conformément au bail commercial du 18 novembre 2014 et au contrat de prestation de services du 5 janvier 2015 ;

- Rejeté la demande de la société DS Smith Paper [Localité 4] en prononcé de la résiliation du bail commercial consenti à la société Corplex.

- Débouté les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts.

- Condamné in solidum les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] à payer à la société Corplex la somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Débouté les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

- Condamné les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] aux dépens.

En conséquence,

Statuant à nouveau,

1. Sur la validité du bail dérogatoire du 26 février 2020

CONDAMNER la société Corplex à restituer les locaux loués, libres de toute occupation, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter du 26 février 2023,

ORDONNER, en tant que de besoin, l'expulsion de la société Corplex et de tout occupant de son chef, à compter du 26 février 2023, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans les dispositions d'ordre public des articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNER la société Corplex au paiement d'une indemnité d'occupation forfaitaire égale au montant du loyer applicable, ce jusqu'à la libération effective des locaux,

2. Sur la résiliation judiciaire des baux

Si par impossible, la Cour retenait la validité du bail commercial, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial,

ORDONNER en tant que de besoin l'expulsion de la société Corplex et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans les dispositions d'ordre public des articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'expulsion [sic],

CONDAMNER la société Corplex au paiement d'une indemnité d'occupation forfaitaire égale au montant du loyer applicable, ce jusqu'à la libération effective des locaux,

3. En toute hypothèse

CONDAMNER la société Corplex à verser à la société DS Smith Paper [Localité 4] la somme de 52.362 € au titre de l'assurance de l'immeuble,

CONDAMNER la société Corplex à verser à la société DS Smith Paper [Localité 4] la somme de 1.536 € au titre du préjudice subi par la société DS Smith Paper [Localité 4] du fait du dégât des eaux résultant de l'intervention du prestataire de la société Corplex, et correspondant au montant des frais commerciaux et administratifs exposés par la société DS Smith Paper dans la gestion de ce sinistre,

CONDAMNER la société Corplex à verser à chacune des sociétés appelantes, la société DS Smith France d'une part et la société DS Smith Paper [Localité 4] d'autre part, la somme de 50.000 €, soit la somme globale de 100.000 € à titre de dommages et intérêts, du fait de son attitude abusive et déloyale à leur endroit,

CONDAMNER la société Corplex à verser à la société DS Smith France la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive,

CONDAMNER la société Corplex à verser à chacune des sociétés appelantes, la société DS Smith France d'une part et la société DS Smith Paper [Localité 4] d'autre part, la somme de 50.000 €, soit la somme globale de 100.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société Corplex aux entiers dépens'

et ce, en invoquant, notamment :

- une renonciation valable, non équivoque, du locataire au statut des baux commerciaux, en acceptant le principe de la résiliation du bail commercial et la perte des droits y étant attachés,

- la validité de la condition suspensive, associée à un événement objectivement futur et incertain, non soumis à la seule volonté du groupe DS Smith,

- la validité de la conclusion des contrats de bail et de prestation de services, la société Corplex ayant accepté dès 2018 de renoncer au statut des baux commerciaux en signant l'avenant de résiliation et le contrat de bail dérogatoire, auquel s'associait un contrat de prestation de services,

- en toute hypothèse, des contrats emportant novation aux obligations du bail commercial de 2014 et au contrat de prestation de services de 2015,

- la restitution des locaux à l'échéance contractuelle, le bail dérogatoire du 26 février 2020 étant arrivé à expiration, et l'expulsion de la société Corplex,

- subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail commercial - à laquelle la concluante conteste avoir renoncé - pour manquements de la société Corplex à ses obligations, notamment de paiement du loyer, créance portable devant être spontanément payée, charges et prestations de service, ainsi que de sa quote-part des primes d'assurance de l'immeuble, ou encore à son obligation de jouissance paisible, notamment du fait de l'intervention d'une grève de ses salariés avec blocage du site, à laquelle elle n'aurait rien fait pour mettre fin, l'usage du panneau d'affichage syndical de DS Smith à son profit ou encore la mise en oeuvre d'une mesure d'effacement électrique ayant perturbé la production de la société DS Smith Paper, ainsi qu'un dégât des eaux ou des atteintes à la sécurité du site,

- le caractère abusif de la procédure intentée par la partie adverse,

- l'absence d'indemnisation du déménagement du magasin général, au regard des conditions

contractuelles applicables et en l'absence de perturbation au fonctionnement de la société Corplex, le caractère soudain de la cessation du service étant également contesté.

Vu les dernières conclusions en date du 7 juin 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS Corplex France [Localité 4] demande à la cour de :

'Vu les écritures et les pièces versées aux débats,

Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Colmar du 16 mars 2023,

Vu le Code de commerce et notamment ses articles L.145-5, L.145-15 et L.145-16,

Vu l'article 1157 du Code civil,

Vu l'article 564 du Code de procédure civile,

Vu l'adage selon lequel 'la fraude corrompt tout',

(...)

1. A titre principal :

DEBOUTER les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leur appel ;

DEBOUTER les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Colmar du 16 mars 2023 en toutes ses dispositions.

2. A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait réformer le jugement en ce qu'il a dit que les Actes 2018 et les Actes 2020 sont réputés non écrits, il est demandé à la Cour, statuant à nouveau de :

JUGER que les Actes 2018 et les Actes 2020 constituent une fraude au statut des baux commerciaux ;

JUGER que le Bail Dérogatoire 2020 et le Contrat de Services 2020 ont été conclus par les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE dans le cadre d'un détournement du Pouvoir, à l'insu de la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] et à l'encontre des intérêts de cette dernière ;

JUGER que le Contrat de Services 2020, lequel forme un tout indivisible avec le Bail Dérogatoire 2020, devant être déclaré caduc.

En conséquence :

PRONONCER la nullité des Actes 2018 et des Actes 2020 ; et

CONFIRMER partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a :

- dit que les relations contractuelles entre la société DS SMITH PAPER [Localité 4] et la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] sont gouvernées par le Bail Commercial ainsi que le Contrat de Services 2015 ;

- condamné, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la société DS SMITH PAPER [Localité 4] à délivrer à la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] des factures relatives au paiement du loyer, des charges et des services rectifiées conformément au Bail Commercial et au Contrat de Services 2015 ;

- rejeté la demande en prononcé de la résiliation du Bail Commercial ;

- débouté les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

- condamné in solidum les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE à payer à la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] la somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

- débouté les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

En tout état de cause :

CONSTATER que la SAS DS SMITH PAPER [Localité 4], à défaut d'avoir répondu à la demande de renouvellement notifiée par la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] le 15 décembre 2023, a accepté tacitement le principe de renouvellement du Bail Commercial à compter du 1er janvier 2024 ;

DEBOUTER les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTER les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leur demande de versement de la somme de 52.362 € au titre de refacturation d'une quote-part de l'assurance du bâtiment ;

DECLARER irrecevable comme constituant une demande nouvelle en cause d'appel la demande des SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de versement de la somme du 21.200 € au titre du préjudice prétendument subi par la SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] du fait du dégât des eaux ;

Subsidiairement, les en DEBOUTER.

DEBOUTER les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leur demande de résiliation judiciaire du Bail Commercial ;

DEBOUTER les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de toutes leurs autres demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER in solidum les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE à rembourser à la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] la somme de 89.244,37 euros au titre de la facturation indue des quotes-parts de primes d'assurance du bâtiment et la somme de 26.216,17 euros au titre du déménagement du magasin général ;

CONDAMNER in solidum les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE à verser à la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] la somme de 70.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE aux entiers dépens'

et ce, en invoquant, notamment :

- le recours initial à un bail commercial devant garantir à la concluante le bénéfice d'un droit au renouvellement sécurisé par un droit à indemnité d'éviction, dans la perspective d'une préservation de la pérennité de son activité,

- la nullité des actes conclus en 2018 et 2020, et indivisibles entre eux, constituant une fraude au statut des baux commerciaux, sanctionnée par le réputé non écrit, en ce que leur entrée en vigueur est conditionnée par une clause de changement de contrôle qui ne peut être mise en oeuvre qu'à la seule initiative d'un tiers, et subsidiairement une fraude à la propriété commerciale de la concluante, privée du bénéfice du statut d'ordre public des baux commerciaux, et ayant été conclus sans véritable négociation, selon un détournement de pouvoir, par l'exploitation frauduleuse vis-à-vis de la concluante des rapports intergroupes,

- l'application, en conséquence, des actes conclus en 2014 et 2015, et le constat du renouvellement du contrat de bail commercial en date du 1er janvier 2024,

- la restitution des sommes, selon elle indûment facturées, sur la base des actes argués de nullité, qu'il s'agisse de la quote-part des primes d'assurance du bâtiment, et de l'indemnisation des frais de déménagement du magasin général, qui n'auraient, en tout état de cause, dû cesser qu'à l'issue du bail dérogatoire,

- le mal fondé de la demande adverse de restitution des locaux et d'expulsion, compte tenu du droit d'occupation de la concluante en vertu du bail commercial,

- l'absence de caractère abusif de son action, de surcroît au regard du comportement 'particulièrement préjudiciable' des parties adverses à l'endroit des équipes de l'activité plastique sur le site,

- la réfutation des manquements imputés par la partie adverse au titre du bail commercial, et en tout cas leur défaut de gravité suffisante, la concluante s'étant acquittée des sommes dues au titre des loyers et charges dès réception d'avis d'échéances, contestant toute utilisation non autorisée du panneau d'affichage syndical, ainsi que toute imputation de la mesure d'effacement électrique, évoquant également avoir et tout mis en oeuvre pour trouver une solution au dégât des eaux (objet d'une demande nouvelle donc irrecevable), ayant donné lieu à un accord, ainsi que pour mettre fin à une grève menée par une partie de son personnel, indépendamment de sa volonté.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 3 juillet 2024,

Vu les débats à l'audience du 18 septembre 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Rappel du contexte du litige et observations préliminaires :

Les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] et la société Corplex (anciennement DS Smith Plastics France) ont appartenu au même groupe DS Smith.

Les activités des deux sociétés DS Smith Paper [Localité 4] et DS Smith Plastics France se sont historiquement développées sur un même site industriel situé à [Localité 4], DS Smith Paper [Localité 4] opérant dans la production de carton plat (qui peut être désignée, par commodité comme l'activité 'papier'), tandis que DS Smith Plastics France était spécialisée, comme le suggère sa dénomination, dans la fabrication d'emballages plastiques, ainsi que de plaques en polypropylène et polycarbonate (activité 'plastique').

En 2014, dans le cadre d'une réorganisation interne du groupe DS Smith, les activités 'papier' et 'plastique' ont été séparées. Les actifs immobiliers du site de [Localité 4] ont été attribués à DS Smith Paper [Localité 4], tandis qu'un bail commercial a été consenti, par DS Smith Paper [Localité 4], à Corplex (à l'époque DS Smith Plastics) pour continuer à exploiter une partie des installations. Ce bail a été conclu pour une durée initiale de neuf ans à compter du 1er janvier 2015, puis assorti d'avenants conclus pour ajuster la prise d'effet du contrat avec un contrat de prestations de services pour la gestion des services partagés sur le site.

Ainsi, le bail a été signé le 18 novembre 2014 puis modifié par un avenant le 5 janvier 2015, portant sur la partie du site occupée par la société DS Smith Plastics. Ce bail, soumis au statut protecteur des baux commerciaux qui empêche, notamment, le bailleur d'évincer le preneur sans cause légitime ou indemnité, régissait les conditions d'occupation de DS Smith Plastics pour son activité de production des produits précités. Le contrat de prestation de services conclu en complément a été signé le même jour pour réguler l'utilisation de services communs sur le site, notamment pour des installations partagées. Le bail initial, d'une durée de neuf ans, devait apporter la stabilité nécessaire à DS Smith Plastics pour ses activités.

Le 4 décembre 2018, les parties ont signé un acte de résiliation du bail commercial et ont mis en place un bail dérogatoire. Ce bail avait pour particularité de déroger au statut des baux commerciaux, en excluant le droit de renouvellement du preneur ainsi que l'indemnité d'éviction. Le bail dérogatoire était conclu pour une durée de deux ans, avec possibilité de prorogation d'une année supplémentaire. Ces deux actes étaient assortis d'une condition suspensive, stipulant que les accords ne prendraient effet qu'en cas de changement de contrôle ou de cession de l'une des parties sortant du groupe DS Smith.

Le 5 mars 2019, la société DS Smith Plastics France a été cédée par le groupe DS Smith Ltd UK au groupe Liqui-Box, rendant la cession effective au 27 février 2020.

À la veille de cette cession, le 26 février 2020, un nouveau bail dérogatoire a été signé entre les parties, pour une durée de trois ans, ainsi qu'un nouveau contrat de prestation de services, remplaçant celui de 2015.

En ce sens, c'est à juste titre que les appelantes soulignent que le bail dérogatoire conclu en 2018 n'est jamais entré en vigueur, ce qu'admet, d'ailleurs, la partie intimée, puisque les conditions suspensives dont il était assorti n'ont pas été levées avant que le nouveau bail dérogatoire conclu le 26 février 2020 ne prenne lui-même effet.

Pour autant, le débat entre les parties porte, notamment, sur la validité des baux dérogatoires successivement conclus, y compris celui de 2018 dont la prise d'effet pourrait, le cas échéant, être reconnue si le bail dérogatoire de 2020 venait à être anéanti, ce qui suppose de s'interroger également, comme cela est de toute façon demandé, sur sa validité, la société Corplex mettant également en cause le contrat de prestation de services de 2020, question liée à la précédente eu égard à l'imbrication des relations entre les parties dans le contexte du partage de l'exploitation du site de [Localité 4], ce qui a, d'ailleurs, conduit le premier juge à considérer que les deux contrats, conclus simultanément, étaient indissociablement liés, ce qui n'est, du reste, pas réellement contesté par les parties appelantes.

Sur la validité des baux dérogatoires successivement conclus et du contrat de prestation de services signé en 2020 :

En application des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, dans les conditions définies par ces dispositions, l'article L. 145-4 de ce code prévoyant, en particulier, dans sa version applicable à la cause, que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, sous réserve des facultés de congé anticipé offertes au bailleur et au preneur par cet article.

L'article L. 145-8 du même code énonce que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, renouvellement que le bailleur peut refuser, en vertu de l'article L. 145-14 du code précité, à condition, cependant, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, de payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Toutefois, en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Il résulte encore de l'article L. 145-15 du code précité, que sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

L'article L. 145-16 du même code ajoute que sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes.

En l'espèce, le tribunal a jugé que les actes de résiliation du bail commercial initial, ainsi que les baux dérogatoires signés en 2018 et 2020, devaient être réputés non écrits.

Les sociétés DS Smith, appelantes, entendent contester l'appréciation du premier juge, et les conclusions qu'il en tire, arguant, en substance, que les baux dérogatoires et contrats de prestation de services de 2018 et 2020 auraient été négociés et signés par les parties en connaissance de cause, la société Corplex, à l'époque DS Smith Plastics France, ayant librement et expressément renoncé au statut des baux commerciaux, au terme d'échanges entre les parties et moyennant des concessions réciproques (le bailleur renonçant à revendiquer toute somme à quelque titre que ce soit - y compris au titre des loyers et de la restitution des locaux - et le preneur renonçant en contrepartie à solliciter une indemnité d'éviction), les appelantes relevant, en outre, le caractère futur et incertain, et indépendant de la volonté des parties (puisque faisant intervenir un tiers, dans un contexte où la cession des deux activités était envisagée) de l'événement auquel était soumise la condition suspensive dont était assortie la résiliation, convenue le 4 décembre 2018, l'avenant de résiliation prévoyant clairement, en subordonnant l'exécution du contrat de bail dérogatoire à toute opération juridique faisant sortir du Groupe DS Smith l'une ou l'autre des parties, une condition suspensive et non, comme retenu par le premier juge, un terme, lequel aurait, en tout état de cause, un caractère suspensif, reportant les effets de la résiliation à la date du changement de contrôle de l'une ou l'autre des parties, ce qui serait conforme au statut des baux commerciaux, l'imbrication physique du site justifiant la résiliation du bail commercial en cas de sortie du groupe de l'une des entités, et les intérêts de la société DS Smith Plastics France ayant, en l'espèce, été pris en considération lors des négociations.

En toute hypothèse, elles invoquent une novation des obligations des parties, les contrats signés en 2020 ayant, à leur sens, en modifiant les obligations du preneur, les prestations délivrées et le périmètre du bail, créé de nouvelles obligations remplaçant celles du bail commercial de 2014 et du contrat de prestation de services de 2015, l'intention de nover étant clairement exprimée par l'utilisation du terme 'remplacement'.

En réponse, la société Corplex, intimée, soutient que les appelantes ont utilisé des montages juridiques, en l'espèce en obtenant la conclusion des baux dérogatoires de 2018 et 2020, et d'un nouveau contrat de prestation de services, dans le but de contourner illégalement les protections offertes par les baux commerciaux, en particulier en la privant du droit au renouvellement de son bail et de l'indemnité d'éviction, ce qui constituerait une fraude à ses droits.

Concernant plus particulièrement les actes de 2020, y compris le contrat de prestation de services, l'intimée affirme que leur signature aurait été précipitée, sans lui laisser la possibilité d'accepter librement les nouvelles conditions imposées par ces actes, qui lui seraient, ainsi, inopposables, comme résultant d'un détournement de pouvoir orchestré par les appelantes, dans le cadre de l'exploitation des relations 'intragroupe', l'excluant des négociations en vue des engagements successivement souscrits, pour lui imposer des conditions défavorables, sans concertation réelle, et plus particulièrement en lui imposant la signature d'un pouvoir pour négocier, contre ses intérêts, la conclusion des actes de 2020.

Elle ajoute que le changement de contrôle de la société, à l'issue de sa vente au groupe Liqui-Box en 2020, ne devrait pas affecter la validité du bail commercial, préservant son droit à renouvellement, car la société preneuse reste juridiquement la même.

Soutenant que les actes de 2014-2015, à savoir le bail commercial et le contrat de prestations de services, doivent être les seuls à s'appliquer entre les parties, la partie intimée fait valoir que les actes querellés n'auraient ainsi, aucun effet juridique, notamment novatoire, entre les parties, faute d'avoir mis fin aux précédentes relations contractuelles régissant leurs rapports.

La cour relève que si la cession de l'activité 'plastique' n'a été actée que le 5 mars 2019, la séparation physique des deux activités n'ayant été, par suite, préparée qu'à compter de l'été 2019, pour être concrètement mise en oeuvre à compter du premier trimestre de l'année 2020, la chronologie des événements démontre, néanmoins, que la rédaction de la condition suspensive contenue dans l'avenant de résiliation, dont les termes la soumettait au changement de contrôle, de la cession ou de toute opération juridique faisant sortir du groupe DS Smith l'une ou l'autre des parties, s'inscrivait non dans le cadre d'une incertitude sérieuse, ni même réelle, quant à la survenue de l'événement qui la conditionnait, mais dans le contexte d'un plan caractérisant une volonté préméditée du groupe DS Smith de céder cette activité, lors de la conclusion de l'avenant, de sorte que la conclusion de cet avenant et la substitution au contrat de bail commercial en vigueur apparaissent participer, en amont de la cession proprement dite, de l'opération globale visant à la cession de l'activité 'plastique' par le groupe DS Smith, les éléments versés aux débats et notamment les échanges entre les parties démontrant à suffisance cette volonté, qui échappait au contrôle de la société cédée, dont le premier juge a justement rappelé qu'elle était entièrement détenue par une société-mère qui était également l'actionnaire exclusif du bailleur. Les échanges internes relatifs au bail, dont certains sont, d'ailleurs, antérieurs à la nomination du directeur de la société DS Smith Plastics France M. [T], démontrent, d'ailleurs, que c'est la direction juridique du groupe qui a la mainmise sur l'opération, même si le bail a bien été signé par M. [T], lequel devait, cependant, indiquer dans un courriel ultérieur, en date du 19 mars 2019, avoir 'examiné le document' pour déduire qu'il s'agissait d'un bail de 2 ans avec une prolongation d'un an, et qu'il s'agissait d'un 'contrat à durée déterminée', ce qui pose question sur son expertise du contrat au moment de la signature, étant précisé qu'il a bien été destinataire à cette date, de courriels du groupe l'informant que le groupe ne laisserait pas l'opportunité aux éventuels acquéreurs de négocier les termes du contrat de bail dans le cadre du processus de vente, et qu'il était 'important de signer ce document maintenant pour rassurer le futur acheteur.'

L'ensemble de ces éléments démontre la volonté du groupe DS Smith de ne plus être lié à la société, une fois celle-ci cédée, par un bail commercial, volonté rejoignant celle de l'acquéreur, telle que résumée dans le courriel de l'avocat du groupe DS Smith en date du 2 mars 2019, et telle qu'elle avait été anticipée auparavant par le groupe DS Smith, comme cela ressort des messages précités.

En ce sens, la condition liée à la cession, si elle est associée à une part d'aléa, liée à la conclusion effective d'une cession au profit d'un acquéreur, n'en est pas moins, également, soumise à la volonté ferme du groupe DS Smith de céder son activité 'papier' sans pérenniser, à l'issue de cette cession, le bail commercial liant les parties, dont la rupture est actée en son principe dès le 4 décembre 2018.

En soumettant, ainsi, alors que la cession de l'intégralité des titres sociaux de la société DS Smith Plastics France était sans effet concernant la poursuite de l'exécution du bail commercial, le sort de ce bail à la cession ou au changement de contrôle de la société, la convention contrevient à l'application des dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux, l'entrée en vigueur différée du bail dérogatoire ayant également pour effet objectif, mais conforme à la volonté clairement caractérisée, telle cela a été rappelé ci-dessus, tant du cédant que du cessionnaire des parts de la société d'éviter de se trouver limité par la durée du bail dérogatoire, avec les risques de requalification associés au maintien dans les lieux du preneur à l'issue.

Au regard de ce qui précède, la cour partage la conclusion du juge de première instance, en ce qu'il a retenu que l'acte de résiliation du bail commercial, et, par voie de conséquence, les baux dérogatoires conclus en 2018 et 2020 devaient être réputés non écrits.

Ces actes étant, ainsi, dépourvus d'effets juridiques entre les parties, ne sauraient emporter novation de leurs obligations, à défaut d'obligations valablement substituées aux obligations initiales des parties.

Ce n'est donc qu'à titre surabondant que la cour observe, à l'instar du premier juge, que le bail dérogatoire conclu en 2018 est atteint de caducité, compte tenu de la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire entrant en vigueur le 26 février 2020, soit avant même sa propre entrée en vigueur qui devait intervenir lors de la prise d'effet de la cession, le 27 février 2020.

C'est également à titre superfétatoire que la cour, au regard des éléments soumis à son appréciation, et conformément à l'analyse faite par le tribunal, dont il convient d'approuver les motifs sur ce point, considère que le second bail n'a pas été passé dans des conditions traduisant la volonté libre et non équivoque du preneur de renoncer au statut des baux commerciaux, ce dernier n'ayant pu réellement négocier les termes du contrat, dont la négociation comme la signature ont eu lieu dans le cadre d'une situation objective de conflit d'intérêts.

Par voie de conséquence, la cour confirmera également le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré caduc le contrat de prestation de services en date du 26 février 2020, ce contrat apparaissant, ce qui n'est pas sérieusement contesté par les parties, comme indissociablement lié au contrat de bail dérogatoire conclu le même jour, les deux contrats, au demeurant passés dans les mêmes conditions - même si cela est sans incidence, concernant le contrat de prestation de services, sur le bénéfice du statut des baux commerciaux - ayant pour objet de régir les relations entre les parties dans une configuration d'imbrication étroite des locaux qu'ils exploitent respectivement en permettant au preneur de poursuivre son activité tout en bénéficiant de services de la part de son bailleur.

Par ailleurs, dans la mesure où le bail commercial conclu en 2014 et le contrat de prestation de services conclu en 2015 doivent être regardés comme s'appliquant entre les parties, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a ordonné au bailleur et prestataire de services la rectification des factures acquittées par le preneur conformément aux termes de ces contrats, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à défaut d'exécution volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement, ces modalités, justifiées au regard de l'enjeu du litige, n'étant, du reste, pas contestées en tant que telles par les parties à l'appel.

Enfin, il convient de rappeler qu'à hauteur de cour, les sociétés appelantes sollicitent la restitution des locaux à l'échéance du bail dérogatoire de 2020, ce bail étant arrivé à expiration.

Devant le tribunal, cette demande reconventionnelle des sociétés DS Smith, dont la recevabilité était contestée par la société Corplex, au titre d'une fin de non-recevoir elle-même jugée irrecevable comme non soumise au juge de la mise en état, a été rejetée, la société locataire disposant encore d'un droit d'occupation jusqu'à l'échéance du bail commercial le 31 décembre 2023.

La cour ne peut que confirmer, au regard des conclusions auxquelles elle est parvenue sous l'angle de l'examen de la validité du bail dérogatoire conclu en 2020, le jugement entrepris sur ce point également, étant relevé que les parties ne contestent pas, sous réserve de sa validité, reconnue par la cour, que le bail commercial arrivé à échéance le 31 décembre 2023 a été renouvelé, les appelantes précisant, d'ailleurs, que 'le silence gardé par la société DS Smith Paper quant au renouvellement du bail ne vaut nullement renonciation de sa part à la procédure en résiliation judiciaire du bail commercial', cette demande étant formée à titre subsidiaire, et devant être examinée ci-après par la cour.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial :

Conformément à l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les appelantes entendent, à ce titre, invoquer des manquements contractuels imputables, selon elles, à la société Corplex, et dont la gravité serait de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu en 2014.

Il y a lieu de rappeler qu'elles avaient déjà formé une demande sur le même fondement, dans le cadre de la procédure de première instance, au titre des impayés de primes d'assurance pour les années 2020 et 2021, le premier juge ayant, sur ce point, retenu que le retard de paiement invoqué, relatif au remboursement au bailleur du montant des primes d'assurance réglées au titre des années 2020 et 2021, dans le cadre d'une obligation d'assurance contre les risques locatifs prévue par le bail, retard lié à la réédition des factures, sollicitée par le preneur pour qu'elles soient dépourvues de référence au bail dérogatoire de 2020, sans contestation de ce que les sommes dues auraient ensuite été acquittées, n'était pas suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

À hauteur de cour, le débat porte sur plusieurs manquements allégués, pour certains postérieurs à la décision de première instance.

Sur les retards de paiement des loyers, charges et prestations de services :

Selon les appelantes, la société Corplex aurait, tout d'abord, systématiquement réglé ses loyers et charges avec plusieurs mois de retard, malgré les stipulations claires du bail qui imposaient un paiement entre le 1er et le 5 de chaque mois, ces retards s'avérant récurrents et ayant continué même après des mises en demeure de la société DS Smith Paper [Localité 4].

Les appelantes contestent l'argumentation de la société Corplex en ce qui concerne les retards de paiement, affirmant qu'elles n'ont jamais accepté de suspendre le paiement des factures, contrairement à ce qu'elle prétend. Elles soulignent qu'elles ont envoyé plusieurs relances de paiement, ce qui démontrerait l'absence d'accord pour une suspension. En outre, elles réfutent l'affirmation adverse selon laquelle le service financier de DS Smith Paper n'aurait pas envoyé les quittances de loyer en temps voulu, précisant qu'aucune demande explicite de quittances n'a été reçue de la part de l'intimée, s'agissant d'une créance portable et non quérable. Selon les appelantes, bien que la loi n° 77-1427 du 29 décembre 1977 accorde au locataire le droit de recevoir une quittance sur demande, le contrat de bail de 2014 n'impose pas au bailleur de les délivrer systématiquement. Par conséquent, elles considèrent que la société Corplex ne peut pas justifier ses retards de paiement par l'absence de quittances et qu'elle reste seule responsable de ses retards de règlement.

L'intimée réfute ces griefs, précisant qu'elle serait à jour de ses paiements depuis août 2023 et que les retards passés résultaient d'un accord avec le bailleur pour suspendre temporairement l'émission et le règlement des factures en attendant la révision du montant des loyers et charges suite à une décision judiciaire. Elle entend rappeler que les négociations engagées pour trouver un accord sur ces révisions n'ont pas abouti, mais qu'elle a repris les paiements dès qu'un compromis partiel a été trouvé. Elle critique également le bailleur pour son manque de régularité dans l'émission des quittances, ce qui aurait rendu les paiements difficiles. Enfin, elle argue que, selon la jurisprudence, le bailleur ne peut invoquer ces retards pour obtenir la résiliation du bail, d'autant que celui-ci a accepté le renouvellement du bail commercial pour 2024, renonçant ainsi aux infractions passées.

La cour observe qu'il n'est pas contesté que la société Corplex est à jour de ses paiements de loyer, même si plusieurs paiements intervenus après le mois d'août 2023 ont été effectués avec retard par rapport aux échéances contractuellement convenues. Par ailleurs, il est exact que les parties ne se sont pas convenues contractuellement de l'émission de quittances de loyer, dont la bailleresse n'était pas légalement tenue à défaut de demande de la société preneuse en ce sens.

Cela étant, et en tout état de cause, il y a lieu de rappeler qu'en vertu de l'article L. 145-10, alinéa 4, du code de commerce, dans les trois mois de la notification de la demande du preneur en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Or, la société DS Smith Paper [Localité 4] ne s'est pas opposée à la demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2024, notifiée par la société Corplex, le 15 décembre 2023, et à laquelle la société DS Smith Paper [Localité 4] n'a apporté aucune réponse, acceptant ainsi le principe du renouvellement du bail précédent, ce qui vaut renonciation sans équivoque à se prévaloir des infractions antérieures à ce renouvellement (voir 3ème Civ., 1er décembre 2016, pourvoi n° 15-18.425 ; 1er février 2018, pourvoi n° 16-29.054 ; 28 juin 2018, pourvoi n° 17-15.247 ; 11 mai 2022, pourvoi n°19-13.738, publié au Bulletin), et ce, peu important le positionnement de la société DS Smith Paper [Localité 4] en procédure quant à l'application du bail commercial, d'autant que cette application a été reconnue antérieurement par un jugement revêtu de l'exécution provisoire.

Au demeurant, dans ce contexte, le fait d'adresser de simples relances pour retard de paiement à la preneuse, qui ont été, au moins in fine, suivies d'effet, puisque la société Corplex apparaît à jour de ces paiements et que les derniers retards de paiement, pour être réels, n'en sont pas moins mineurs n'est pas de nature à caractériser la gravité du manquement dont se prévaut la société DS Smith Paper [Localité 4], quand bien même la société Corplex ne justifie pas, comme elle l'affirme, d'un accord sur la suspension du paiement du loyer, même s'il apparaît qu'elle a demandé, à la suite du jugement, un réalignement du montant du loyer sur les conditions prévues au bail commercial.

Sur le défaut de paiement de la quote-part des primes d'assurance de l'immeuble :

Les appelantes reprochent à l'intimée de ne pas honorer sa part des primes d'assurance liées aux locaux loués, laissant une dette de 52 362 euros, alors qu'il lui appartiendrait de couvrir la part des primes correspondant aux murs de l'immeuble, comme cela a été le cas avant la cession de l'activité 'plastique' en 2020, les primes étant alors facturées directement à DS Smith Plastics, alors intégrée au Groupe DS Smith. Les factures d'assurance, envoyées régulièrement entre 2017 et 2020, n'auraient alors suscité aucune objection de la part de cette société, démontrant une acceptation implicite de cette obligation, la société intimée ayant même réglé sa quote-part de primes d'assurance facturée aux mois de juin 2020, juin 2021 et juin 2022, avant de contester son obligation seulement à la suite du jugement entrepris, et non de la cession, alors que, le tribunal ayant estimé que les relations contractuelles des parties étaient régies par ledit bail commercial, il reviendrait à la société Corplex de continuer à régler les primes d'assurance relatives aux murs de l'immeuble.

Depuis la cession, la société DS Smith Paper explique régler directement les primes et refacturer à Corplex sa quote-part, que celle-ci a cessé de payer. En réponse aux affirmations de l'intimée, la société DS Smith Paper souligne que le 'blocage du règlement' des factures serait lié au libellé des factures, se référant au bail dérogatoire, et non à une contestation du principe même de la refacturation, alors que Corplex occupe toujours les locaux comme lors de la signature du bail commercial en 2014 et devrait donc, à ce titre, poursuivre le paiement de sa quote-part d'assurance.

En réponse, la partie intimée, qui sollicite, par ailleurs, la restitution des primes versées, selon elle indûment, à ce titre, y compris en vertu du jugement entrepris, tout en contestant la demande en paiement formée, également par ailleurs, par les appelantes de ce chef, soulignant que le bail commercial de 2014 ne prévoit pas une telle refacturation, alors que, selon la loi et la jurisprudence, les charges à récupérer devraient être mentionnées explicitement dans le bail, l'absence de clause spécifique empêchant donc DS S