TJ Bobigny, 4 déc. 2024, RG 24/01170

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/01170 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZGR
N° de MINUTE : 24/01699

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif, Madame [G] [S].
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître David WOLFF de la SELARL JLLB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

DEFENDEUR

Monsieur [R] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière,présente lors de son prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [D] est propriétaire des lots n°1 et 16 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93).

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic coopératif, Madame [G] [S], a fait assigner Monsieur [R] [D] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Recevoir les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, et le déclarer bien fondé,
- Condamner Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, les sommes suivantes :
9 739,35 € avec intérêts au taux légal, au titre de son arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2023,
1 500 € à titre de dommages-intérêts,
- Condamner Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [R] [D], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [R] [D] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Cette assignation, placée par erreur à l'audience de procédure accélérée au fond du 27 février 2024, a fait l'objet d'une redistribution en application des dispositions de l'article 82-1 du code de procédure civile à la 5e chambre civile du tribunal de céans.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [R] [D] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 juin 2024 et fixée à l'audience du 06 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [D];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2018, 08 octobre 2019, 15 juillet 2020, 07 avril 2021, 14 avril 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 656,70 euros se décomposant comme suit :
les frais de « relance » du 15 juillet 2020 de 29,08 euros,
les frais de « relance » du 11 mars 2021 de 29,08 euros,
les frais de « relance » du 03 juin 2021 de 29,08 euros,
les frais de « relance » du 14 septembre 2021 de 29,08 euros,
les frais de « relance » du 22 octobre 2021 de 130 euros,
les frais de « relance » du 30 décembre 2021 de 250 euros,
les frais de « sommation de payer » du 30 décembre 2021 de 160,38 euros.

De surcroît, il ne peut être fait droit aux demandes au titre des sommes résultant des causes de jugements antérieurs, soit en l'espèce des sommes appelées le 30 septembre 2021 au titre de l'article 700 du jugement du 12 juin 2019 à hauteur de 300 euros, des dommages et intérêts de ce même jugement à hauteur de 300 euros et des frais de l'article 10-1 dudit jugement à hauteur de 90 euros.

De même, les deux versements effectués par Monsieur [D] en paiement des causes du jugement du 12 juin 2019 les 24 juin 2020 à hauteur de 834,99 euros et 22 juin 2021 à hauteur de 705,08 euros seront écartés.

En outre, faute de justifier de l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice 2024, les demandes formulées au titre de l'appel de fonds du 1er trimestre 2024 d'un montant de 377,89 euros et de l'appel de fonds ALUR du 1er trimestre 2024 d'un montant de 18,89 euros seront rejetées.

Enfin, il ressort de l'extrait du grand livre arrêté au 28 avril 2022, versé en pièce n°24 page 2/2, que l'appel de fonds des 1er juillet 2021, 1er octobre 2021, 1er janvier 2022 et 1er avril 2022 a été de 412,60 euros et non de 412,64 euros. Il convient de rectifier en conséquence les demandes à ce titre.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.304,15 euros au titre des charges courantes et appels de fonds ALUR dus pour la période du 1er juillet 2018 au 1er octobre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l'extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 656,70 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 15 juillet 2020.

Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 30 décembre 2021, à hauteur de 160,38 euros, dont il est justifié.

En revanche, il ne peut être fait droit aux autres demandes, formulées au titre de « frais de relance», faute de disposer du ou des contrats de syndic en vigueur aux dates de notification de ceux-ci, seuls à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

Monsieur [R] [D] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 160,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [R] [D] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 12 juin 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [R] [D] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [R] [D], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [D] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,