TJ Bobigny, 4 déc. 2024, RG 23/09471

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/09471 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YC4N
N° de MINUTE : 24/01698

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE ARAGO SAS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887

C/

DEFENDEURS

Madame [V] [M] épouse [G]
née le 02 Mai 1945 à [Localité 9] (99)
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0608

Madame [K] [U] [W] [G] épouse [T]
née le 14 Mars 1965 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0608

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier, présente lors de son prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] sont propriétaires des lots n°17 et 49 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93).

Par actes de commissaire de justice des 11 et 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE ARAGO, a fait assigner Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 07 février 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

- DEBOUTER Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [U] [W] [T] née [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [U] [W] [T] née [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 20.404,64 euros, au titre des charges appelées entre le 1er janvier 2017 et le 30 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus ;

- ASSORTIR la somme de 20.404,64 euros des intérêts de retard au taux légal à effet du 23 septembre 2021, date de signification du premier commandement, ou à défaut, à compter du second, du 18 novembre 2022, ou en tout état de cause, à compter de la signification de la présente assignation ;

- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

- CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [U] [W] [T] née [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes complémentaires suivantes :
642,32 euros, au titre des frais de recouvrements exposés,
5.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts,
3.500,00 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [U] [W] [T] née [G] aux entiers dépens ;

- ORDONNER l’exécution provisoire ;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] se sont constituées. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2024, elles ont demandé au tribunal de céans de :

DIRE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] irrecevable et mal fondé dans toutes ses demandes ;
DIRE Madame [V] [G], née [M], et Madame [K] [T], née [G], bien fondées dans toutes leurs demandes ;

EN CONSEQUENCE :

A TITRE PRINCIPAL :

DECLARER irrecevable le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] dans toutes ses demandes ;

A TITRE SUSBIDIAIRE :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de toutes ses demandes ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Madame [K] [T], née [G], la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice subi pour n’avoir reçu aucun justificatif des charges votées, appelées ni des défauts de paiement des charges concernant les lots n°17 et 49, se contentant d’adresser des courriers à Madame [V] [G], née [M] pour l’assigner après plusieurs années devant le Tribunal de céans ;

ORDONNNER la compensation des sommes dues entre les parties,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Madame [V] [G], née [M], et Madame [K] [T], née [G], la somme de 3.500 euros, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A TITRE INFINIMENT SUSBIDIAIRE :

CONSENTIR un délai de 24 mois à Madame [V] [G], née [M], et Madame [K] [T], née [G], pour régler toute somme éventuellement due au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir à titre principal que le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l'autorisation donnée par l'assemblée générale à l'introduction d'une action en justice à leur encontre, il devra être débouté de ses demandes. Elles font également valoir que Madame [K] [T] née [G] n'a pas été régulièrement citée devant le tribunal d'instance d'Aubervilliers, n'ayant jamais reçu l'assignation, ni ne s'est vue signifier le jugement du 5 décembre 2017 dudit tribunal. Elles soutiennent que les pièces versées par le syndicat démontrent que Madame [K] [T] née [G] n'a jamais été destinataire d'une quelconque demande de paiement avant l'assignation du 21 septembre 2023, seule Madame [V] [G] née [M], âgée de 78 ans, en ayant été destinataire. En laissant la dette s'accroître sans l'en avertir alors que le syndicat des copropriétaires avait parfaitement connaissance de sa qualité de copropriétaire et était en mesure de lui adresser des appels de fonds et éventuelles mises en demeure, il a commis une faute engageant sa responsabilité. Madame [K] [T] née [G] s'estime dès lors bien fondée à solliciter la condamnation du syndicat au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi depuis 2016. Les défenderesses soutiennent en outre qu'il n'est pas justifié des charges de copropriété dont il est demandé le paiement, faute de communiquer les procès-verbaux des assemblées générales au cours desquelles les comptes ont été approuvés ainsi que leur notification.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 02 mai 2024 et fixée à l'audience du 09 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat

L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; 
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;»

Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

En l'espèce, alors que l'instance a été introduite par exploits de commissaire de justice signifiés les 11 et 21 septembre 2023, et donc postérieurement à l'entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l'article 789 du code de procédure civile, il apparaît que Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] soulèvent une exception de procédure devant le tribunal, considérant que les demandes du syndicat des copropriétaires seraient irrecevables.

Le juge de la mise en état disposant cependant d'une compétence exclusive pour statuer sur de telles exceptions, le tribunal n'est pas valablement saisi de ce moyen. L'exception de procédure soulevée par Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] sera ainsi déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2018, 17 avril 2019, 14 juin 2021, 19 avril 2022 et 26 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires,
- le contrat de syndic en vigueur du 19 avril 2022 au 18 avril 2025.

Le règlement de copropriété versé par le syndicat des copropriétaires établit en son article « REUNION DES COPROPRIETAIRES » que « En cas d'indivision d'un appartement entre plusieurs personnes, celles-ci devront désigner l'une d'elles pour les représenter. Faute par elle de faire connaître l'indivision et de désigner un délégué, les convocations seront valablement faites au domicile par lui élu ou à l'un des co-propriétaires. ». Il y est également précisé que les décisions régulièrement prises obligeront tous les propriétaires, même ceux qui n'auront pas été représentés à la réunion. Madame [K] [G] est en conséquence mal fondée à solliciter le débouté du syndicat des copropriétaires au motif qu'elle n'aurait pas été personnellement destinataire des convocations aux assemblées générales ainsi que de leurs procès-verbaux.

De surcroît, la demande en paiement de l'arriéré de charges est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels ainsi que par le décompte actualisé au 30 janvier 2024, versé en pièce n°10 et ce, sans que le versement des appels de fonds relatifs à la période concernée soit nécessaire pour justifier de la créance (Civ. 3e, 8 mars 2018, n°17-15.959). Il importe donc peu que lesdits appels de fonds aient été adressés à Madame [V] [G] ou à Madame [K] [G], étant l'une et l'autre redevables de ces sommes en leur qualité de copropriétaires, ce qu'elles ne pouvaient ignorer.

Dès lors, et au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe et justifiée en son montant.

En l’absence de disposition légale ou d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. Le règlement de copropriété ne prévoit en effet pas la solidarité entre les copropriétaires indivisaires dans le cadre du règlement des charges.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

La condamnation sera en conséquence prononcée à hauteur de la part de chacune des défenderesses dans l'indivision.

Ainsi, il convient de condamner Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G], à proportion des droits de chacune dans l'indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.404,64 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 30 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 septembre 2021, date du commandement de payer notifiée à Madame [K] [T] née [G] dont il est justifié en procédure, sur la somme de 13.265,64 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 642,32 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 27 février 2017.

Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification du commandement de payer du 23 septembre 2021, à hauteur de 248,92 euros, ainsi que du commandement de payer du 22 novembre 2022, d'un coût de 256,21 euros, dont il est justifié.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre des mises en demeure du 27 février 2017, d'un coût de 45,73 euros, du 24 juillet 2018, d'un coût de 45,73 euros, et du 20 octobre 2021, d'un coût de 45,73 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] seront en conséquence condamnées, à proportion des droits de chacune dans l'indivision, au paiement de la somme de 505,13 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance d'Aubervilliers du 05 décembre 2017. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elles ont été suffisamment éclairées par les motifs du jugement susvisé, elles ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [K] [T] née [G] en dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l'espèce, Madame [K] [T] née [G] échoue à rapporter la preuve d'une faute du syndicat des copropriétaires. Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93) stipule en effet l'absence d'obligation de convoquer l'ensemble des copropriétaires indivis aux assemblées générales. Il y est également précisé que les décisions régulièrement prises obligeront tous les propriétaires, même ceux qui n'auront pas été représentés à la réunion. C'est donc à juste titre que les convocations aux assemblées générales ainsi que les procès-verbaux d'assemblée ont été notifiées uniquement à l'adresse de Madame [G] [V].

Madame [K] [T] née [G] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de compensation qui en découlait.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l'espèce, outre l'absence de développement de tout moyen au soutien de la demande de délais de paiement dans leurs dernières écritures, Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] ne versent aux débats aucune pièce relative à leurs revenus, à leur patrimoine et à leurs charges, de nature à permettre au tribunal d'apprécier concrètement leur situation personnelle et leur capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'elles sollicitent. Par ailleurs, il est notable qu'en dépit des versements qu'elles ont effectués depuis le 05 février 2023, elles n'ont pas repris le paiement régulier de leurs charges courantes, de sorte que la dette n'a logiquement pas cessé de croître.

Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] seront en conséquence déboutées de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [G] née [M] et Madame [K] [T] née [G] seront condamnées in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elles seront en conséquence déboutées de leur demande au titre dudit article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,