TJ Bordeaux, 4 déc. 2024, RG 23/04528

N° RG 23/04528 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X3XQ

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 DÉCEMBRE 2024 50G

N° RG 23/04528
N° Portalis DBX6-W-B7H-X3XQ

Minute n°2024/

AFFAIRE :

[Y] [K] épouse [O]
[U] [O]
C/
SARL TERRAINS DU SUD

Grosse Délivrée
le :
à
SARL ARCAMES AVOCATS
SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [Y] [K] épouse [O]
née le 13 Septembre 1976 à [Localité 8] (ARDENNES)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [U] [O]
né le 25 Février 1978 à [Localité 7] (LANDES)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SARL TERRAINS DU SUD
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Emilie FRIEDE de la SARL ARCAMES AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Suivant acte notarié en date du 28 mars 2022, Madame [Y] [K] épouse [O] et Monsieur [U] [O] ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de la SARL TERRAINS DU SUD portant sur un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6].

La promesse était consentie pour une durée expirant le 26 octobre 2022 à 16 heures.

Par courrier en date du 14 décembre 2022, Madame et Monsieur [O] ont mis en demeure la SARL TERRAINS DU SUD de procéder à la finalisation de la vente.

Faute de solution amiable, ils ont, par acte signifié le 26 mai 2023, fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SARL TERRAINS DU SUD aux fins d'indemnisation d'un préjudice.

Après accord des parties, par ordonnance en date du 18 juillet 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire. La médiation n’a pas abouti.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, Madame [Y] [K] épouse [O] et Monsieur [U] [O], demandent au Tribunal de :
Vu les articles 1104 et 1231 et suivants du Code civil,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
- JUGER que Madame et Monsieur [O] bien fondés et recevables en leurs demandes
Par Conséquent :
- JUGER la SARL TERRAINS DU SUD responsable d’un manquement à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat de promesse unilatérale signé le 28 mars 2022 pour rupture abusive et brutale des négociations formalisées par le contrat de promesse unilatérale de vente ;
- CONDAMNER la SARL TERRAINS DU SUD au versement de dommages-intérêts à hauteur de 76 537,94 euros au profit de Madame et Monsieur [O] en réparation du préjudice financier subi ;

- CONDAMNER la SARL TERRAINS DU SUD au versement de dommages-intérêts à hauteur de 47.161 euros au profit de Madame et Monsieur [O] en réparation du préjudice de perte de chance subi ;
- CONDAMNER la SARL TERRAINS DU SUD au versement de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros au profit de Madame et Monsieur [O] en réparation du préjudice moral subi ;
- CONDAMNER la SARL TERRAINS DU SUD à verser à Madame et Monsieur [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-DEBOUTER la SARL TERRAINS DU SUD de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions
- CONDAMNER la SARL TERRAINS DU SUD aux entiers dépens.
- JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, la SARL TERRAINS DU SUD demande au Tribunal de :
Vu l’article 1124 de Code civil,
RECEVOIR la société TERRAINS DU SUD en ses demandes,
DEBOUTER l’ensemble des demandes d’indemnisation formées par Madame et Monsieur [O] à l’encontre de la société TERRAINS DU SUD, du fait de l’extinction de la promesse unilatérale de vente en l’absence de levée de l’option, du fait de l’absence de comportement fautif de la part de la société TERRAINS DU SUD et en l’absence de préjudice fondés en leur principe et en leur quantum,
DEBOUTER l’ensemble des demandes des époux [O] au titre de l’article 700 du CPC et des dépens,
CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [O] à payer à la société TERRAINS DU SUD la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens avec distraction au profit de Me Emilie FRIEDE de la SARL ARCAMES AVOCATS par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ou, à défaut, ASSORTIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, par la fourniture d’une caution bancaire pour les époux [O].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2024.

MOTIFS :

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l'article 1104 du même code que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure, étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter l’existence d’un manquement, d'un préjudice et d'un lien causal.

En application de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Madame et Monsieur [O] font valoir qu’à l’issue de la signature de la promesse unilatérale de vente intervenue le 28 mars 2022, la société TERRAINS DU SUD a manqué à son obligation d'exécution loyale et de bonne foi du contrat de promesse unilatérale et s’est rendue coupable d’une rupture abusive des négociations formalisées par le contrat de promesse qui leur a causé un préjudice.
La promesse de vente prévoyait qu'en l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai, au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir. De convention expresse entre les parties, aucune indemnité d'immobilisation n'était prévue.
La promesse de vente prévoyait trois conditions suspensives particulières : l’établissement par le bénéficiaire d’une étude de sol à communiquer au promettant au plus tard le 31 mai 2022, étude de sol que la société TERRAINS DU SUD a fait établir et qui a donné lieu à un rapport le 1er juin 2022 ; l’obtention d’un permis de démolir par le promettant au plus tard le 27 juillet 2022, permis de démolir délivré par arrêté en date du 10 mai 2022 ; l’obtention d’un certificat de non-opposition à la déclaration préalable de division parcellaire devant avoir lieu au plus tard le 12 juillet 2022 et la réception d’une déclaration préalable de division purgée de tout recours des tiers et retrait au plus tard le 12 octobre 2022. La société TERRAINS DU SUD a procédé au dépôt de la déclaration préalable le 29 avril 2022 et le Maire de la Commune de [Localité 6] a autorisé la division parcellaire par un arrêté en date du 25 mai 2022. Un commissaire de justice a procédé au constat de l’affichage de la déclaration préalable en date des 02 juin, 04 juillet et 05 août 2022.
Aucune condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était prévue.
Dans un mail du 03 juin 2022, le Notaire rédacteur de la promesse écrivait à Monsieur et Madame [O] que le dossier suivait son cours parfaitement normalement. Dans un mail du 03 octobre 2022, le Notaire leur proposait, après les avoir informés de ce que le dossier était complet, une date de signature au 17 octobre 2022 puis sans un nouveau mail du 18 octobre 2022, le Notaire leur écrivait : « par la présente, je vous convoque officiellement à la régularisation de l'acte de vente le mercredi 26 octobre prochain à 16 heures à notre Etude (…). Je me permets de vous rappeler un point important : il a été

régularisé une promesse unilatérale de vente le 28 mars 2022 aux termes de laquelle l'acquéreur n'est pas engagé tant qu'il n'a pas levé l'option (…) il me semblerait nécessaire pour renforcer vos droits/votre protection de « faire réaliser » la levée de l'option par le bénéficiaire, quitte à convenir d'un délai de prorogation ». Dans un nouveau mail du 21 octobre 2022, le Notaire écrivait « je vous remercie de trouver ci-joint le mail du « Notaire de la banque » confirmant le financement total de l'acquisition » et transmettait le mail du Notaire de la BTP Banque qui faisait état de ce que la société TERRAINS DU SUD s'était vue octroyée un prêt de 570 000 euros. Enfin, par mail en date du 4 novembre 2022, le Notaire indiquait avoir relancé officiellement par écrit la société TERRAINS DU SUD et le Notaire de la banque « pour obtenir une date de signature et obtenir confirmation que l'ensemble des formalités ont été réalisées de leur côté » et avoir « rappelé le délai de la promesse et l'urgence à signer cette transaction ».
Dans un mail du 10 novembre 2022, Monsieur [T] de la société TERRAINS DU SUD écrivait à Madame [O] : « pour faire suite à notre échangé téléphonique, concernant l'envoi des documents liés à l'opération, vous trouverez ci-joint l'ensemble de ses (sic) documents, à savoir le dossier de DP complet, le dmpc, l'étude de sol, l'arrêté favorable, le constat d'huissier, le devis de démolition et l'extension de réseau Enedis à prévoir ». Dans un courrier tamponné le 14 novembre 2022, Monsieur et Madame [O] écrivaient à la société TERRAINS DU SUD « nous constatons que vous n'avez pas procédé à cette levée d'option dans les délais impartis, de sorte que nous sommes à présent libérés de notre engagement de vendre (…). Par conséquence, nous vous demandons par la présente (…) de transférer le bénéfice de toutes les autorisations que vous avez obtenues à notre profit ».
Quand bien même la SARL TERRAINS DU SUD n'aurait pas exprimé de façon explicite qu'elle ne levait pas l'option dans le délai convenu, la renonciation à la levée d'option peut être expresse ou tacite et il résulte des éléments exposés ci-dessus que la SARL TERRAINS DU SUD n'a pas levé cette option. Cette absence de levée d'option ne peut s'analyser en un manquement contractuel dans la mesure où, bénéficiaire d'une promesse unilatérale, elle était libre de lever l'option ou non jusqu'à la fin du délai, que les conditions suspensives soit réalisées ou non.
Monsieur et Madame [O] affirment que la réalisation de la promesse leur avait été présentée comme quasiment certaine mais c'est le Notaire qui les a convoqués à une réunion de signature tout en leur rappelant que la SARL TERRAINS DU SUD n'avait pas levé la promesse. S'ils font en outre valoir que la SARL TERRAINS DU SUD a prolongé la période « des négociations formalisées par la promesse » alors qu’elle n'avait plus l'intention de les mener à leur terme, cette affirmation n'est pas démontrée et ne peut résulter du simple constat de l'absence de la levée d'option, alors en outre qu'il ne s'agissait pas en l'espèce d'une période de poursuite de négociation mais d'un délai de levée d'option. La valeur des arguments économiques invoqués par la SARL TERRAINS DU SUD pour expliquer qu'elle n'a pas levé l'option est par ailleurs indifférente et, si elle peut être discutée, ne démontre pas en tout état de cause une mauvaise foi de la société. Quant à une rupture brutale de l'exécution de la promesse, il ressort des éléments susvisés qu'autour de la date prévue pour l'expiration de la promesse, Monsieur et Madame [O] et la SARL TERRAINS DU SUD sont restés en contact, que

celle-ci leur a transmis l'ensemble des documents nécessaires à la poursuite de la vente de leur bien et que ceux-ci se sont considérés comme libérés de leur engagement. Enfin, si Monsieur et Madame [O] ajoutent qu'il leur a été demandé de procéder au retrait de meubles dans la maison objet de la promesse, cela résulte aux termes de l'acte notarié d'une « convention expresse entre les parties » selon laquelle « le promettant retirera tous meubles et immeubles par destination préalablement à la réitération des présentes par acte authentique et notamment les meubles de cuisine, la totalité des éléments électroménagers et le poêle à bois ». Ainsi, l'enlèvement de ces meubles n'est que l'exécution des stipulations contractuelles convenues entre les parties et Monsieur et Madame [O] ne sauraient en faire grief à la SARL TERRAINS DU SUD.
En conséquence, aucun manquement contractuel ni aucune mauvaise foi n'est établie à l'encontre de SARL TERRAINS DU SUD dans l'exécution de la promesse, promesse qui ne comportait par ailleurs aucune indemnité d'immobilisation, et sa responsabilité contractuelle n'est pas engagée.
Monsieur et Madame [O] seront ainsi déboutés de leurs demandes.
Partie perdante, ils seront condamnés aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile et, au titre de l'équité, condamnés à payer à la SARL TERRAINS DU SUD une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu à l'écarter, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS :