TJ Marseille, 4 déc. 2024, RG 24/02930

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 04 Décembre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Octobre 2024

N° RG 24/02930 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5CN5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet INTESA, dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal

représenté par Me Emily LINOL-MANZO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [J] [N] [S]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître David GERBAUD-EYRAUD de la SELARL TGE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [J] [N] [S] est propriétaire d'un appartement correspondant au lot 3 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 10 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice a fait assigner Mme [J] [N] [S] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir notamment sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

A l’audience du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, dépose des conclusions et demande de :
Débouter Mme [J] [N] [S] de ses demandes, Condamner Mme [J] [N] [S] à lui payer les sommes suivantes :567.14 euros au titre des charges de copropriété impayées,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,l’anatocisme selon le code civil.
Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Mme [J] [N] [S], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions écrites, Mme [J] [N] [S], représentée, sollicite le rejet des demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de préciser qu’aucune fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic n’est formulée dans le cadre de la présente instance et qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur la qualité à agir du syndic.

Cependant, il y a lieu de noter que le contrat de syndic prévoit qu’il est conclu pour une durée de 12 mois à compter du 17 octobre 2023 et que le mandat du syndic a été renouvelé par assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2024.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.
Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.
Sur la procédure accélérée au fond :
En l’espèce, par courrier du 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [J] [N] [S] de payer la somme de 694.33 € comprenant 273.43 € au titre des charges de copropriété. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées en intégralité dans le délai de 30 jours.
Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues :
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 17 octobre 2023 et 15 juillet 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 mars 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025, et l'attestation du syndic de l’immeuble indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023/2024 et 2024/2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient d’observer que le relevé de compte produit en pièce 13 mentionne la reprise d’un solde débiteur de 420,90 euros, qu’il est possible de retrouver sur le relevé de compte du 12 avril 2024 (pièce 2). Cependant ce décompte mentionne également un solde de 792.27 euros, qu’il est de nouveau possible de retrouver sur le décompte de la mise en demeure du 16 juin 2023. Mais ce décompte mentionne également un solde de 598,41 au 1er avril 2022, qui n’est pas justifié. Ce solde doit donc être déduit.

De surcroit, les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, doivent être déduits et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence de ces éléments, le montant de la dette de charges de copropriété est nul et il convient de rejeter la demande.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’absence de condamnation, la demande est sans objet et il convient de la rejeter.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété n’étant pas justifiée, la nécessité des frais de recouvrement n’est pas démontrée et la demande doit donc être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice les frais irrépétibles. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS