TJ Marseille, 4 déc. 2024, RG 23/03659

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Octobre 2024

N° RG 23/03659 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3WFN

PARTIES :

DEMANDERESSE

L’Office Public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société ADM ELEC
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Guillaume MAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTERVENTION VOLONTAIRE :

La SAS LES MANDATAIRES
prise en la personne de Me [B] [M] en sa qualité de liquidateur de la Société ADM ELEC
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Guillaume MAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2021, l’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole a donné à bail commercial à la SAS ADM ELEC des locaux dépendant d’un immeuble « groupe [Adresse 5] » situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 12000, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

L’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole a fait délivrer à la SAS ADM ELEC un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 2 mai 2023, pour une somme de 11150.01 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2023.

Par acte de commissaire de Justice du 20 juillet 2023, l’EPIC Habitat Marseille Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole fait assigner la SAS ADM ELEC devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir le paiement de l’arriéré de loyers.

Par jugement du 8 février 2024, le tribunal de commerce de Salon de Provence a constaté l’état de cessation des paiement et prononcé l’ouverture de la liquidation judiciaire de la SAS ADM ELEC.

L’EPC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole a déclaré sa créance le 5 avril 2024.

A l’audience du 30 octobre 2024, l’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de :
A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, constater l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la SAS ADM ELEC et la désignation de la SAS LES MANDATAIRES représenté par Me [M] es qualité de liquidateur judiciaire et ordonner la jonction de la présente affaire avec celle enregistrée sous le numéro de RG 23/2616 ; ordonner l'expulsion de la SAS ADM ELEC et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,condamner la SAS ADM ELEC à payer à l’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole la somme provisionnelle de 13781 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2023,condamner la SAS ADM ELEC au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 1500 euros, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,inscrire la créance d’Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole au passif de la SAS ADM ELEC, dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le preneur formerait une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, dire que faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle, la déchéance du terme sera encourue, la clause résolutoire sera acquise et le défendeur sera condamné à payer les charges du jour de la résiliation à la libération des lieux, En tout état de cause, Débouter la SAS ADM ELEC de ses demandes,condamner la SAS ADM ELEC au paiement d'une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
La SAS ADM ELEC et la SAS Les Mandataires, prise en la personne de Me [B] [M], représentés, déposent des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et demandent de :
à titre principal, débouter l’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole de ses demandes, et recevoir l’intervention volontaire de la SAS Les Mandataires représentée par Me [B] [M], à titre subsidiaire, octroyer des délais de paiement à la SAS ADM ELEC sur 24 mois sans frais et sans intérêts et écarter l’exécution provisoire, en tout état de cause, débouter l’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole de ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l’audience, la présidente a autorisé la production du contrat de bail signé par l’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole avant le 4 novembre 2024. La SA ADM ELEC a quant à elle été autorisée à formuler toute observation éventuelle avant le 7 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

L’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole a produit le contrat de bail signé par note en délibéré reçue le 30 octobre 2024.

La SAS ADM ELEC a répondu par note en délibéré du 31 octobre 2024 sollicitant le rejet de la pièce, non autorisée.

L’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole et la SAS ADM ELEC ont de nouveau répondu le 4 novembre 2024.

SUR CE,

Par jugement du 8 février 2024, la SAS ADM ELEC a été placée en liquidation judiciaire et il convient donc de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SAS les Mandataires représentée par Me [B] [M], en sa qualité de liquidateur.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction, en l’absence d’autre dossier en lien avec la présente affaire.

La production du contrat de bail a été autorisée à l’audience et est intervenue dans les délais impartis. Il n’y a donc pas lieu de rejeter la pièce.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En outre, l’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole justifie de la propriété du bien immobilier objet du contrat de bail.

Le commandement du 2 mai 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 3 juin 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS ADM ELEC et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS ADM ELEC depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SAS ADM ELEC a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 13781.01 euros, arrêtée au 27 juin 2023.

L'obligation du locataire de payer la somme de 13781.01 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 27 juin 2023, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS ADM ELEC à payer à l’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole la somme provisionnelle de 13781.01 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 27 juin 2023, mois de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 sur 11150.01 euros et à compter de l'assignation sur le surplus.

- Clause pénale :

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Il convient également de préciser que la juridiction des référés n’a pas compétence pour inscrire la créance d’Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole au passif de la SAS ADM ELEC. Il y a lieu de rejeter la demande.

- Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS ADM ELEC demande l’octroi de délais de paiement. Toutefois, il résulte des éléments produits que la société a été placée en liquidation judiciaire du fait d’un état de cessation des paiements. Elle n’est donc pas en mesure de payer sa dette et la demande doit être rejetée.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS ADM ELEC, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2023.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS ADM ELEC ne permet d’écarter la demande de l’EPIC Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] [Localité 6] Provence Métropole formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS