TJ Paris, 4 déc. 2024, RG 24/03897
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me DUFFOUR (P0043)
Me HERMAN (T0003)
C.C.C.
délivrées le :
à Mme [K]
M. [L]
■
18° chambre
3ème section
N° RG 24/03897
N° Portalis 352J-W-B7I-C4LRB
N° MINUTE : 1
Assignation du :
19 Mars 2024
EXPERTISE
[K] [G]
[Adresse 5]
[Localité 11]
[Courriel 13]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX03]
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 04 Décembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. UZIK (RCS de Paris 438 947 566)
[Adresse 12]
[Localité 10]
représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de la S.A.R.L. ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043
DÉFENDERESSE
S.C.I. ORA (RCS de Paris 831 586 151)
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentée par Me Harold HERMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #T0003, Maître Alexandre GAUTHIER de l’A.A.R.P.I. GIDE LOYRETTE NOUEL A.A.R.P.I., avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0003
MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT
Sandra PERALTA, Vice-Présidente, assistée de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 06 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.
ORDONNANCE
Rendue publiquement
Contradictoire
En premier ressort susceptible d'appel sur autorisation du premier président de la cour d'appel de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, la société FRANCE MUTUALISTE, aux droits de laquelle est venue la S.C.I. ORA, a donné à bail commercial à la S.A.S. UZIK un local, sis [Adresse 12] à [Localité 15] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2013 moyennant un loyer principal annuel de 16.800 euros, à destination de l'usage de bureau pour "toutes activités liées à des produits multimédia et audiovisuels, organisation d'événements culturels et de communication. Production de film."
Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2021, la S.C.I. ORA a fait délivrer à la la S.A.S. UZIK un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 juin 2022.
Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2024, la S.A.S. UZIK a assigné la S.C.I. ORA devant la présente juridiction, aux fins de :
"FIXER l'indemnité globale d'éviction due par la société ORA à la société UZIK à la somme de 109 246 € ;
SUBSIDIAIREMENT,
DESIGNER tel Expert qu'il lui plaira afin de fixer l'indemnité d'éviction due à la société ORA due à compter du 30 juin 2022 en application de dispositions de l'article L 145-14 du Code de Commerce ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER la société ORA au paiement d'une somme de 5 000 € en remboursement des frais non taxables en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société ORA aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise. "
Dans ses conclusions d'incident notifiées au greffe par voie électronique le 24 mai 2024, la S.C.I. ORA demande au juge de la mise en état, aux visas des articles 263, 378 et suivants et 789 du code de procédure civile et des articles L.145-14, L.145-28, L. 145-33 et L. 145-60 du code de commerce, de :
"DESIGNER tel Expert qu'il lui plaira, avec pour mission de :
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les Locaux Loués, objet du Bail, sis [Adresse 12] à [Localité 15] et les décrire,
- rechercher et fournir, en tenant compte de la nature de l'activité professionnelle autorisée par le Bail, de la situation et de l'état des Locaux Loués, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction,
- déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société UZIK pour l'occupation des Locaux Loués, objets du Bail, à compter du 30 juin 2022 et jusqu'à leur libération effective, ladite indemnité d'occupation devant être fixée à la valeur locative telle qu'elle est définie aux articles L. 145-33 et suivants du Code de Commerce,
- communiquer aux parties un pré-rapport afin de recueillir leurs observations préalablement au dépôt du rapport final,
- dresser et déposer un rapport de ses constatations fournissant au Tribunal les éléments de nature à permettre à celui-ci de fixer (i) l'indemnité d'éviction à laquelle pourrait prétendre la société UZIK et (ii) l'indemnité d'occupation qui sera due à la société ORA pour l'occupation des Locaux Loués, objet du Bail, à compter du 30 juin 2022 et jusqu'à leur libération définitive,
SURSEOIR A STATUER sur la demande de fixation de l'indemnité d'éviction à un montant de 109.246 € formulée par la société UZIK dans son assignation du 19 mars 2024 et de fixation de l'indemnité d'occupation à un montant de 22.400 € HT HC formulée par la société ORA aux termes de ses conclusions notifiées le 24 mai 2024 et ce, jusqu'au dépôt du rapport d'expertise,
DIRE que dans cette attente, la société UZIK devra régler une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent au loyer contractuel indexé, conformément aux stipulations du Bail,
DIRE que l'Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile,
RESERVER les dépens."
Par conclusions d'incident en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 2 septembre 2024, la S.A.S.U. UZIK demande au juge de la mise en état, aux visas des articles L. 145-14, L et L. 145-28, du code de commerce et des articles 263 et 378 du Code de procédure civile, de :
"DESIGNER, tous droits et moyens des parties réservés, tel Expert qu'il lui plaira avec pour mission de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire :
- Se rendre sur place, à savoir au [Adresse 12] à [Localité 15]
- Visiter les lieux,
- Les décrire,
- Recueillir, compte tenu de la nature de l'activité autorisée par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction,
- Se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles notamment comptables, fi scaux aff érents aux activités exercées sur place,
- Fournir au tribunal tous les éléments d'appréciation utiles concernant le préjudice subi par le preneur évincé du fait du refus du renouvellement,
- Fournir toutes indications et tous éléments utiles dans le cadre de l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant du refus de renouvellement,
- Donner un avis sur l'estimation de l'indemnité d'éviction due à la société UZIK, laquelle devra être déterminée par une indemnité d'éviction principale et des indemnités accessoires,
JUGER que la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera consignée par les parties chacune pour moitié ;
DIRE que l'Expert commis dressera un rapport dans le délai qu'il plaira au Juge de la mise en état de fixer ;
DIRE que l'Expert commis procèdera à sa mission, les parties dûment convoquées qui les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procèdera à la vérification des faits avancés par elle ;
DIRE que l'Expert devra faire précéder son rapport d'un pré-rapport afi n de susciter les observations des parties,ORDONNER un sursis à statuer dans l'attente des mesures d'expertise judiciaire ;
RESERVER les dépens"
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 novembre 2024 et mise en délibérée au 4 décembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.
En l'espèce, la signification du refus de renouvellement par la S.C.I. ORA le 27 octobre 2021 a mis fin au bail à compter du 30 juin 2022 à 24h00.
Ce refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l'article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.
En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l'article L. 145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à libération des locaux.
Le principe des indemnités d'éviction et d'occupation ainsi dues réciproquement n'est pas discuté entre les parties.
En revanche, les parties s'opposent sur les montants de ces indemnités.
Pour chiffrer le montant de l'indemnité d'éviction due par le propriétaire au locataire évincé et chiffrer le montant de l'indemnité d'occupation dont le locataire est redevable jusqu'à son départ effectif des lieux, en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, et au vu de l'accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés de la bailleresse, qui a refusé le renouvellement des baux.
Au regard de la nature du litige il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.
Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce.
Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d'appel sur autorisation du premier président de la cour d'appel de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond,
DIT que le refus de renouvellement par la S.C.I. ORA signifié le 27 octobre 2021 a mis fin au bail du 1er juillet 2013 portant sur les locaux situés sis [Adresse 12] à [Localité 15] à compter du 30 juin 2022 à 24h00 et ouvre droit au profit de la S.A.S. UZIK au paiement d'une indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de cette indemnité, et au profit de la S.C.I. ORA au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er juillet 2022.
AVANT-DIRE DROIT sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation,
ORDONNE une expertise judiciaire :
DÉSIGNE, pour y procéder, l'experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :
[K] [G]
[Adresse 5]
[Localité 11]
[Courriel 13]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX03]
avec pour mission de :
– convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif,
– se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,
– visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 12] à [Localité 15] ; les décrire,
– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de bail commercial, ainsi que de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de :
1. déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.C.I. ORA : a) dans le cas d'une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; b) dans le cas de la possibilité d'un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : l'acquisition d'un titre locatif présentant les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial,
2. apprécier si l'éviction de la S.C.I. ORA entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3. déterminer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. UZIK pour l'occupation des locaux depuis le 1er juillet 2022 jusqu'à leur libération effective, abattement pour précarité en sus,
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'experte au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,
DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'experte devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,
FIXE à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I. ORA à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avec copie de la présente décision au plus tard le 4 mars 2025,
DIT qu'à défaut de consignation dans le délai susvisé, et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,
DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,
DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,
DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,
RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,
RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,
DIT que l'expert aura la faculté de s'adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui d'en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert,
DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,
DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre - 3ème section du tribunal judiciaire de Paris, et qu'elle en délivrera copie aux parties,
DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,
FIXE au 4 décembre 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,
DIT que dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties,
DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,
DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre - 3ème section du mercredi 19 mars 2025 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,
RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,
FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
Vu l'article 131-4 du code de procédure civile ;
DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
[T] [L]
[Adresse 7]
[Localité 8]
[Courriel 14]
[XXXXXXXX04]
[XXXXXXXX02]
DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse,
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,
DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
DIT qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier devra en aviser l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,
DIT qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,
DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,
DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RÉSERVE les dépens,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Faite et rendue à Paris le 04 Décembre 2024
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Sandra PERALTA
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