TJ Draguignan, 4 déc. 2024, RG 24/04269

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/04269 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIR6

MINUTE n° : 2024/ 629

DATE : 04 Décembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Madame [V] [A], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Jean bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

S.A.R.L. VISTA BELLA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

Madame [O] [E] épouse [I], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [T] [W] exerçant sous l’enseigne ATE DIAGNOSTIC, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Jean bernard GHRISTI
Me Olivier PEISSE
Me Guillaume TATOUEIX

2 copies service des expertises
1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Jean bernard GHRISTI
Me Olivier PEISSE
Me Guillaume TATOUEIX
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 1er juin 2022, Madame [O] [E] épouse [I] et Monsieur [S] [I] ont vendu à Madame [V] [A] une maison de ville située [Adresse 6].

La SARL VISTA BELLA IMMOBILIER est intervenue dans le cadre des visites du bien préalables à la vente.

Peu de temps après la vente, Madame [A] s'est plaint de nombreux désordres et d'une consommation énergétique très importante de la maison, non conforme aux diagnostics de performance énergétique annexés à l'acte de vente et accomplis par Monsieur [T] [W], exerçant sous l'enseigne ATE DIAGNOSTIC.

Par exploits de commissaire de justice du 31 mai 2024, Madame [A] a fait assigner en référé les époux [I] aux fins de solliciter à titre principal la désignation d'un expert chargé notamment d'examiner les désordres. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/04269.

Par exploits de commissaire de justice des 25 et 26 juin 2024, Madame [A] a fait assigner Monsieur [W] et la SARL VISTA BELLA IMMOBILIER aux fins principales de leur dénoncer l'assignation des époux [I] et de solliciter que les opérations d'expertise à venir soient déclarées communes et opposables aux défendeurs. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/04947.

A l'audience du 23 octobre 2024, il a été ordonné la jonction de l'instance 24/04947 à l'instance RG 24/04269 sous ce dernier numéro.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024 dans l'instance RG 24/04269, soutenues à l'audience du 23 octobre 2024, Madame [V] [A] sollicite du juge des référés du présent tribunal, au visa des articles 1130, 1641 du code civil et 145 du code de procédure civile, de :
DEBOUTER les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;
ORDONNER une expertise et désigner tel expert qu'il plaira avec mission de :
rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,se rendre sur les lieux, examiner et décrire le bien vendu par Monsieur [I] et Madame [E],dire si le bien vendu présente les désordres visés dans l'assignation délivrée, le constat de commissaire de justice du 18 septembre 2023 et le rapport d'expertise du 11 octobre 2023,si ces désordres sont constatés : les décrire, en rechercher la cause,dire s'ils sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la vente,dans l'hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés,préciser la nature des désordres en indiquant s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou l'affectent dans un des éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d'équipement défectueux font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert,fournir tous les éléments de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues par chacune des parties, identifier les travaux de reprise à réaliser, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l'expert et annexés à son rapport,donner toute indication relative au préjudice subi par Madame [V] [A], notamment son préjudice de jouissance, en précisant la durée des travaux de reprise,en cas d'urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés,faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,à la fin de ses observations l'expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,l'expert répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif ;STATUER ce que de droit sur les dépens.

Suivant ses assignations des 25 et 26 juin 2024 dans l'instance RG 24/04947, soutenues à l'audience du 23 octobre 2024, Madame [V] [A] sollicite, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de :
RENDRE communes et opposables à Monsieur [T] [W], exerçant sous l'enseigne ATE DIAGNOSTIC, et la SARL VISTA BELLA IMMOBILIER REAL ESTATE les opérations expertales de justice à venir et sollicitées par Madame [V] [A] ;
RESERVER les dépens.

Suivant leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024 dans l'instance RG 24/04269, soutenues à l'audience du 23 octobre 2024, Madame [O] [E] épouse [I] et Monsieur [S] [I] sollicitent, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de :
ENTENDRE leurs protestations et réserves sur la demande de désignation d'un expert de justice sollicitée par Madame [V] [A] en ce qui concerne la classification de performance énergétique de la villa vendue ;
ETENDRE sur ce point la mission de l'expert de justice à intervenir sur la question de savoir si les époux [I] ont perdu une chance ou pas de vendre leur villa au même prix selon le diagnostic de performance énergétique établi par l'expert de justice et la classification de performance énergétique visée dans l'acte de vente en date du 1er juin 2022 ;
REJETER toutes les autres demandes formulées par Madame [V] [A] ;
RESERVER les dépens.

Suivant leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024 dans l'instance RG 24/04947, auxquelles ils se réfèrent à l'audience du 23 octobre 2024, Monsieur [T] [W], exerçant sous l'enseigne ATE DIAGNOSTIC, et la SARL VISTA BELLA IMMOBILIER sollicitent, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de :
DONNER ACTE des protestations et réserves d'usage de Monsieur [T] [W], gérant de la société ATE DIAGNOSTIC et la SARL VISTA BELLA IMMOBILIER ;
RESERVER les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

La requérante fonde sa demande de désignation d'expert sur l'article 145 du code de procédure civile, aux termes duquel « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il est constant que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l'application de ce texte de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction sans toutefois procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. De plus, le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l'échec.

En l'espèce, Madame [A] produit un diagnostic de performance énergétique du 24 avril 2023, postérieur à la vente, qui classe le bien vendu en catégorie F, tandis que le diagnostic préalable à la vente effectué par Monsieur [W], missionné par les vendeurs, classe le bien en catégorie D.

Il est rappelé qu'en la matière, le diagnostiqueur examine les éléments selon les déclarations faites par le vendeur et il convient ainsi de vérifier, au contradictoire des parties, les raisons de la potentielle distorsion existant dans les diagnostics.

Le motif légitime au sens de l'article 145 précité est caractérisé à l'égard de Madame [A] pour voir diligenter une expertise au contradictoire de l'ensemble des défendeurs. Par la jonction, l'instance s'est poursuivie au contradictoire de l'ensemble des parties si bien que l'ordonnance désignant un expert est nécessairement contradictoire aux parties appelées en cause, Monsieur [W] et la SARL VISTA BELLA IMMOBILIER. La demande tendant à leur voir déclarer communes et opposables les opérations d'expertise est sans objet.

Il sera donné acte aux époux [I], à Monsieur [W] et à la SARL VISTA BELLA IMMOBILIER de leurs protestations et réserves, lesquelles n'impliquent aucune reconnaissance de responsabilité de leur part.

Par ailleurs, les époux [I] seront déboutés de leur demande tendant à modifier la mission de l'expert dans la mesure où ce dernier ne peut se prononcer sur la perte de chance, notion purement juridique.

S'agissant des autres désordres, la requérante verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 septembre 2023 qui liste les onze autres désordres recensés dans l'assignation de la requérante, ainsi que le rapport d'expertise non contradictoire établi le 11 octobre 2023.

Sur ce point, les époux [I] contestent point par point le motif légitime de la requérante sur chacun de ces désordres au motif que soit ceux-ci étaient apparents, soit qu'ils n'existent plus, soit qu'ils résultent d'un défaut d'entretien de l'acquéreur, soit en général qu'ils sont couverts par la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. La requérante s'y oppose en considérant qu'il appartient au juge du fond de se prononcer sur ces éléments après dépôt du rapport d'expertise.

Les onze désordres, autres que celui relatif au diagnostic de performance énergétique sont :

la fuite de la cuve de fioul : aucun élément ne démontre de manière évidente une absence d'entretien par Madame [A] de cette cuve et le fait que la fuite serait survenue après la vente ; la facture d'entretien versée aux débats par les époux [I] date du 18 octobre 2011, près de onze année avant la vente, et ne peut servir à démontrer que le vice est survenu postérieurement à la vente ; cependant, la fuite apparaît à raison d'une goutte de fioul qui tombe du bouchon et de l'odeur de fioul notées par le commissaire de justice comme par l'expert non contradictoire en sorte que ce vice était notoirement apparent au moment de la vente ; le litige potentiel étant manifestement voué à l'échec, la requérante ne justifie pas d'un motif légitime au sens de l'article 145 précité ;
l'affaissement du plancher situé à l'étage de la maison au niveau du séjour : cet élément résulte de l'examen des fondations par l'expert non contradictoire et ne peut être qualifié de manière évidente d'apparent à ce stade ; la requérante justifie ainsi d'un motif légitime ;
l'évacuation des eaux usées a fait l'objet d'un changement de la canalisation par la requérante selon les déclarations données au commissaire de justice ; en l'absence de désordre actuel, la requérante ne justifie pas d'une nécessité de voir désigner un expert pour l'examiner ; au demeurant, les constatations de l'expert sont inutiles face à un désordre réparé ;
la non-conformité de l'électricité invoquée par la requérante a fait l'objet d'un diagnostic préalable à la vente, qui signale un certain nombre d'anomalies dans le garage et la buanderie, ainsi que des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ; il n'est pas démontré par la requérante un litige potentiel pouvant résulter d'un éventuel défaut d'information de ce chef ;
le puits de lumière non étanche situé dans la cage d'escalier n'est pas constaté ni par le commissaire de justice ni par l'expert non contradictoire ; la requérante ne justifie pas d'un motif légitime sur ce point ;

la colonne d'évacuation des eaux pluviales bouchée et défectueuse est constatée par le commissaire de justice et, si les défendeurs invoquent un défaut d'entretien, il n'est pas établi que ce défaut résulte de la requérante depuis l'acquisition du bien ; elle justifie de ce fait d'un motif légitime à voir ordonner une expertise sur ce désordre ;
la fuite de la toiture n'est pas démontrée à ce stade sur la seule base d'un taux d'humidité de 1,5 % d'un mur de refend ; la requérante ne justifie pas d'un motif légitime de ce chef ;
l'absence de mousse isolante aux fenêtres de l'immeuble, causant un manque d'isolation thermique et acoustique, est mise en avant par l'expertise non contradictoire ; pour autant, il sera relevé que les non-façons relatives à ces fenêtres ne constituent un désordre que dès lors qu'elles entraînent une déperdition thermique ; or, le diagnostic énergétique, qui fera l'objet des opérations d'expertise, doit prendre en compte ces éléments, étant rappelé dans l'acte de vente que le diagnostic de performance énergétique permet d'évaluer la valeur isolante du bien immobilier ; s'agissant du bruit, il n'est pas démontré que les normes en matière de bruit ne seraient pas respectées par l'effet de ces menuiseries ; aucun désordre propre aux fenêtres n'est ainsi suffisamment caractérisé pour justifier une expertise sur cet élément ;
les deux cumulus ne fonctionnant pas ou partiellement : de la même manière que pour les menuiseries, ces éléments sont compris dans le diagnostic de performance énergétique, qui permet d'évaluer le descriptif des équipements notamment de chauffage et d'eau chaude sanitaire ; de même, s'agissant du cumulus non branché, les époux [W] sont bien fondés à prétendre que ce vice était apparent au moment de la vente du bien ; aussi, la requérante ne justifie pas d'un désordre propre aux cumulus de nature à entraîner une expertise sur ce point ;
l'ensemble des poutres infectées par des insectes xylophages est confirmé par le rapport d'expertise non contradictoire, mais les défendeurs relèvent à raison qu'un diagnostic a été établi sur ce point préalablement à la vente avec notamment la présence d'insectes à larves xylophages dans les éléments en bois ; ce désordre ayant fait l'objet d'une information par les vendeurs avant la vente, la requérante ne justifie pas d'un motif légitime de voir désigner un expert sur ce point ;
la paroi arrière du garage, avec une ouverture fermée et une lame de bois vrillée fait à l'évidence partie de désordres apparents que l'acquéreur pouvait connaître avant la vente ; le litige potentiel étant manifestement voué à l'échec, Madame [A] ne justifie pas d'un motif légitime au sens de l'article 145 précité.

La mission de l'expert comprendra ainsi l'affaissement du plancher et la colonne d'évacuation des eaux pluviales bouchée et défectueuse, mais non les autres éléments listés.

Enfin, la mission d'expertise proposée par la requérante sera pour l'essentiel reprise.

Le surplus des demandes de Madame [A] sera rejeté.

Les dépens de l'instance ne peuvent être réservés dans l'attente d'une instance au fond dont le principe n'est pas certain. Ils seront laissés à Madame [A], ayant intérêt à la mesure d'expertise, et les demandes contraires seront rejetées.

Par ailleurs, aucune des parties ne formule de demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu de statuer de ce chef.

PAR CES MOTIFS