TJ Draguignan, 4 déc. 2024, RG 24/07491

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/07491 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KM7E

MINUTE n° : 2024/ 192

DATE : 04 Décembre 2024

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires LES PALMIERS représenté par son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 1]
non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Alain-david POTHET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Alain-david POTHET

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 4 mars 1975, la SCI ARMOR a procédé à l’acquisition des lots 85 et 63 au sein de la copropriété [3], située à Cavalaire.

Par ordonnance de référé rendue le 13 novembre 2013 par le président du tribunal de grande instance de Draguignan, Madame [K] [X] a été désignée mandataire commun des coindivisaires, propriétaires indivis des lots désignés ci-dessus, et ce à la suite de l’absence d’immatriculation de la SCI ARMOR au registre et des sociétés de Fréjus, et du décès des coindivisaires associés de la SCI ARMOR.

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES PALMIERS a mis en demeure Madame [K] [X] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LES PALMIERS, représenté par son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, a fait assigner Madame [K] [X], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de paiement des sommes de 7759,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2023, au titre des charges de copropriété impayées, de 2000 euros à titre de dommage et intérêts, de 500 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic, de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignée à personne, Madame [K] [X] n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 23 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard des parties conformément à l’article 473 du même code.

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur... »

En premier lieu, le syndicat requérant justifie que Madame [X] est désormais propriétaire des lots 85 et 63 au sein de la copropriété [3], sur la base :
de l’absence d’immatriculation de la SCI ARMOR au registre du commerce et des sociétés de Fréjus, ayant pour effet de faire perdre à ladite société sa personnalité morale ;des attestation et courrier du notaire Maître [I] confirmant que Madame [K] [X] est seule habilitée à se porter héritière de Madame [R] [X], associée de la SCI ARMOR et décédée le 23 janvier 2010 ;du courrier de Madame [K] [X] en date du 29 janvier 2010 portant notification au syndic de la copropriété LES PALMIERS de sa qualité de propriétaire ;des actes de décès des deux autres associés de la SCI ARMOR, Madame [C] et Madame [L] ;des décisions judiciaires, en particulier l’ordonnance de référé rendue le 13 novembre 2013 par le président du tribunal de grande instance de Draguignan désignant Madame [K] [X] comme mandataire commun des coindivisaires propriétaires indivis des deux lots en litige, ainsi que l’arrêt du 25 juin 2015 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence condamnant notamment Madame [X] au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mai 2013 et relevant sa qualité de propriétaire desdits lots, au visa de la publication de l’ordonnance rendue le 6 mai 2010 par le président du tribunal de grande instance de Draguignan par laquelle Madame [K] [X] est envoyée en possession du legs universel consenti par Madame [R] [X].
Il en résulte suffisamment d’éléments pour conclure que la défenderesse est seule propriétaire des lots en litige.

Madame [K] [X] a été mise en demeure en dernier lieu le 18 septembre 2023 de régler les charges de copropriété. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mai 2023 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :
- le décompte des sommes dues depuis le 1er août 2020,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 août 2021, 25 août 2022 et 7 juillet 2023, approuvant les comptes, 2020/2021, 2022/2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- la lettre de mise en demeure du 18 septembre 2023.

Le syndicat requérant soutient que la créance est établie à hauteur de 11 158,03 euros, mais rappelle que la défenderesse a été condamnée définitivement par l’arrêt précité du 25 juin 2015 à payer la somme de 3398,94 euros au titre des charges dues au 31 mai 2013.

Il convient ainsi de faire droit à la demande du syndicat requérant en condamnant la défenderesse à lui payer la somme de 7759,09 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de 500 euros qui seraient dus en application du contrat de syndic à défaut de justificatif de ces frais conformément aux dispositions de l’article 10-1 précité.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il convient de relever que plusieurs décisions judiciaires ont été rendues afin de clarifier la situation de l’indivision et ces décisions ont aussi condamné Madame [X] à payer les charges dues à la copropriété, outre l’existence de vaines tentatives de recouvrement de ces dettes.

L’inertie constatée malgré plusieurs décisions judiciaire constitue une preuve suffisante de la mauvaise foi de la défenderesse, en lien avec un trouble évident de trésorerie causé au syndicat requérant, avec un compte propriétaire débiteur depuis plusieurs années. Une somme de 1000 euros apparaît davantage adaptée à titre de dommages et intérêts.

Il sera en conséquence fait droit partiellement aux demandes du syndicat requérant en condamnant Madame [X] à payer les sommes de :
7759,09 euros au titre des charges, provisions et frais dus entre le 1er juin 2013 et le 31 mai 2023, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ;1000 euros à titre de dommages et intérêts, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Le syndicat requérant sera débouté du surplus de ses demandes et il est inutile de rappeler en l’espèce que le défendeur conserve la charge des frais exposés alors qu’il a été précisément condamné de ce chef. La prétention tendant à rappeler que Madame [X] est débitrice d’un montant total de 11 158,03 euros est également sans objet au vu des termes de la condamnation prononcée.

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS