TJ Nice, 4 déc. 2024, RG 23/00003

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : Société EK BEAUSOLEIL c/ S.C.I. UN EURO

MINUTE N° 24/

Du 04 Décembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX
N° RG 23/00003 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OW75

Par jugement en date du quatre Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l'audience publique du 02 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Décembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024 , signé par Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Me Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES
Me Yves ROUSSARIE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Yves ROUSSARIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. UN EURO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Maître Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant bail commercial du 3 février 2009, la SCI UN EURO a donné en location à la SARL BOULANGERIE D’AMELIE un local, sis [Adresse 4] à usage de “boulangerie”, pour une durée de 9 ans à compter du 6 janvier 2009, moyennant un loyer annuel de 8.500 euros par mois, hors taxes, soit 102 .000 euros par an.

Par acte du 29 janvier 2016, la SARL BOULANGERIE D’AMELIE a cédé son fonds de commerce à la SARL EK BEAUSOLEIL.

Par avenant du 1er mars 2017, la SCI UN EURO a convenu avec la SARL EK BEAUSOLEIL, que le loyer du bail commercial du 1er mars 2017 au 30 novembre 2017, sera fixé à la somme de 7.000 euros pendant la durée des travaux programmés.

Par acte d’huissier du 21 mars 2018, la SARL EK BEAUSOLEIL a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er avril 2018.

Le 31 octobre 2022, la SARL EK BEAUSOLEIL a adressé par courrier recommandé à la SCI UN EURO, une demande de révision du loyer à la somme de 6.037,46 euros par mois.

Suivant mémoire préalable du 2 novembre 2022, la SARL EK BEAUSOLEIL a demandé à la SCI UN EURO, de fixer le loyer à compter du 1er décembre 2022 à la somme de 6037,46 euros par mois.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SARL EK BEAUSOLEIL a, par acte de Commissaire de justice du 30 janvier 2023, attrait la SCI UN EUROS devant la juridiction des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir :
- Constater une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entrainant une variation de la valeur locative supérieure à 10%;
- Ordonner la réduction du loyer sur révision à la somme de 72 .449.58 euros par an hors charges et hors taxes;
- Condamner la SCI UN EURO à lui verser une indemnité de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandé avec AR du 22 mars 2023 la SCI UN EURO a sollicité :
- Le rejet des demandes;
- De condamner la SARL EK BEAUSOLEIL à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens;
- Subsidiairement, avant dire droit, la désignation d’un expert judiciaire;
- Dire n’y avoir lieu dans ce cas à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement avant dire droit du 31 mai 2023, le Juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire contradictoire aux fins de rechercher si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné “par elle même” une variation de moins de 10% de la valeur locative, comme le soutient la locataire, et dans l’affirmative, l’estimer.

L’expert a déposé son rapport le 18 avril 2024.

Par mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandée avec AR le 23 septembre 2024, la société EK BEAUSOLEIL, demande au Juge des loyers commerciaux de :
- Homologuer le rapport d’expertise de Madame [S] [W] en date du 18 avril 2024;
En conséquence,
-Juger et ordonner la réduction du loyer commercial du local situé [Adresse 6] et exploité par la société EL BEAUSOLEIL;
- Fixer rétroactivement le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 54.568 euros par an à compter du 1er octobre 2022;
- Juger que ce nouveau loyer de 54.568 euros par an s’appliquera rétroactivement à compter du 1er octobre 2022;
- Condamner la SCI UN EURO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la société EK BEAUSOLEIL;
- Condamner la SCI UN EURO à la prise en charge des dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise;
- Ordonner l’exécution provisoire.

Elle expose qu’il y lieu de suivre le rapport d’expertise judiciaire déposé qui retient un montant de loyer révisé à la somme de 54.568 euros par an à compter du 31 octobre 2022. Elle précise que l’argument de la SCI UN EURO visant à refuser cette baisse de loyer au motif qu’elle ne produit aucun bilan au débat doit être écarté dès lors que le Code de commerce fixe limitativement les conditions qui déterminent le montant du loyer révisé.

Par mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandée avec AR le 17 septembre 2024, la SCI UN EURO, demande au Juge des loyers commerciaux de :
- Débouter la société EK BEAUSOLEIL de toutes ses demandes;
- Fixer le montant du loyer à la somme de 120.685 euros au 31 octobre 2022, selon l’application de l’indice;
- Condamner la société EK BEAUSOLEIL à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que le rapport déposé par l’expert est insuffisamment détaillé et peu probant. Ainsi, l’expert n’explique la raison pour laquelle la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité sont écartés. Il précise que le demandeur ne communique en outre aucun bilan susceptible de venir justifier d’une quelconque perte financière

L’affaire a été mise en délibéré le 4 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé

En application de l’article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice. En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

En l’espèce, les parties sont liées par un bail du 3 février 2009, renouvelé au 1er avril 2018 pour une nouvelle période de 9 années.

Le 31 octobre 2022, la SARL EK BEAUSOLEIL a adressé par courrier recommandé à la SCI UN EURO, une demande de révision du loyer à la somme de 6.037,46 euros par mois.

Il convient dès lors de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er avril 2018, date d’effet du bail renouvelé, et le 31 octobre 2022, date de la demande de révision du loyer.

L’expert judiciaire relève que durant la période allant du 1er avril 2018 et la 31 octobre 2022:
- La population niçoise a augmenté de 2,7%
- le nombre des logements a augmenté de 1,30%;
- Il n’y a pas de constructions nouvelles dans un proche périmètre des locaux expertisés;
- La ligne 2 du Tramway a été mise en service le 30 juin 2018;
- Il y a un arrêt devant le local;
- Il existe un accord avec le PARCAZUR LES BOSQUETS (situé à 200 mètres du local), parc de stationnement automobiles et le tramway ( le PARCAZUR étant un parc relais).

Il indique qu’il ressort de l’analyse de l’ensemble de ces éléments que s’il existe bel et bien une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avec essentiellement l’implantation d’une station de tramway devant le local considéré au cours de la période de référence, celle-ci n’a pas eu pour effet d’entraîner une variation de plus de 10% des valeurs locatives.

Au soutien de sa demande de minoration du loyer, la SARL EK BEAUSOLEIL fait valoir qu’il y lieu de suivre le rapport d’expertise judiciaire déposé qui retient un montant de loyer révisé à la somme de 54.568 euros par an à compter du 31 octobre 2022. Elle précise que l’argument de la SCI UN EURO visant à refuser cette baisse de loyer au motif qu’elle ne produit aucun bilan au débat doit être écarté dès lors que le Code de commerce fixe limitativement les conditions qui déterminent le montant du loyer révisé.

La société bailleresse fait valoir que le rapport déposé par l’expert est insuffisamment détaillé et peu probant. Ainsi, l’expert n’explique pas la raison pour laquelle la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité sont écartés. Il précise que le demandeur ne communique en outre aucun bilan susceptible de venir justifier d’une quelconque perte financière.

Au regard des éléments apportés au titre de l’expertise judiciaire, les conclusions sont pleinement justifiés par l’expert et ne sauraient être mises en cause, la SARL EK BEAUSOLEIL, ne rapportant pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant par elle-même une variation de plus de 10%, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir fixer le loyer à la somme annuelle de 54.568 euros.

Sur le montant du loyer du bail révisé au 31 octobre 2022

Le loyer sur révision selon la variation indiciaire s’établit selon l’expert judiciaire à la somme de 120.685 euros par an et hors charges au 31 octobre 2022.

Compte tenu des conclusions de l’expert qui ne sont pas utilement contestées par la société EK BEAUSOLEIL, il y a lieu d’entériner ce montant.

Depuis le 31 octobre 2022 , il est établi que le preneur à verser à titre provisionnel un loyer sur la base annuelle de 102.000 euros hors charges. Il sera donc tenu de s’acquitter de la différence entre les sommes versées et le loyer annuel de 120.685 euros par an hors charges, et ce depuis le jour de la notification de son mémoire préalable notifié le 2 novembre 2022.

Sur les frais accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande ce chef.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS