TJ Nice, 4 déc. 2024, RG 23/00013

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : Société BNP PARIBAS c/ Société CENTRE MULTI SERVICE LOGEMENT (CML)

MINUTE N° 24/
Du 04 Décembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 23/00013 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PMHB

Par jugement en date du quatre Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l'audience publique du 02 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Décembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mixte.
Grosse délivrée à

Me Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS

Me Renaud GIULIERI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Société BNP PARIBAS
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représentée par Maître Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NICE, avocats postulant

DEFENDERESSE:

Société CENTRE MULTI SERVICE LOGEMENT (CML)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 24 janvier 1996, Madame veuve [H], aux droits de laquelle se trouve la Société CENTRE MULTI SERVICE LOGEMENT, a donné à bail à la Société BANQUE NATIONALE POUR LE COMMERCE ET L’INDUSTRIE, aux droits de laquelle se trouve la Société BNP PARIBAS, divers locaux sis[Adresse 5] pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1996.

Ce bail à fait l’objet de plusieurs renouvellements successifs, le dernier étant intervenu, par avenants des 10 et 23 novembre 2010, pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019.

Par acte de Commissaire de justice du 20 juin 2019, la société bailleresse a signifié congé à effet du 31 décembre 2019 et offert le renouvellement à compter du 1er janvier 2020 moyennant la fixation d’un loyer annuel en principal de 120.000 euros HT et HC.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties au titre du loyer, la société BNP PARIBAS
a notifié un mémoire préalable signifié par lettre recommandé avec AR du 8 décembre 2021, afin de solliciter que le loyer soit fixé à la somme de 86.000 euros HT et HC.

Préalablement au congé délivré par le bailleur, la BNP PARIBAS avait fait appel à un expert
judiciaire à titre amiable, Madame [K], qui a établi un rapport en date du 11 décembre 2019, cette dernière estimant la valeur locative des locaux pris à bail à la somme de 86.000 euros par an HT et HC.

Par mémoire en réponse signifié par lettre recommandée avec AR le 17 janvier 2022, la société CENTRE MULTI SERVICE LOGEMENT a joint un rapport d’expertise dressé par Monsieur [G] [P] à titre amiable estimant la valeur des locaux pris à bail à la somme de 175.000 euros par an HT et HC.

Par courrier recommandé avec AR signifié le 25 février 2022, la société bailleresse a notifié un mémoire complémentaire, aux termes duquel elle sollicitait la désignation d’un expert judiciaire à l’effet de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 1er janvier 2020.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 28 novembre 2023, la Société BNP PARIBAS a attrait la société CENTRE MULTI SERVICE LOGEMENT devant le Juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle en principal de 81.810 euros HT et HC et à titre subsidiaire voir désigner un expert avec pour mission d’évaluer la valeur locative des locaux donnés à bail.

Par son dernier mémoire n°2, la Société BNP PARIBAS demande au Juge des loyers commerciaux de :
-Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle en principal de 81.810 euros HT/HC;
- Dire que les trop-perçus de loyer porteront intérêts aux taux légal à compter du 1er janvier 2020 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement;
-Dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du Code civil;
A titre subsidiaire,
-Désigner tel expert qu’il lui plaira dans les conditions de l’article 263 du Code de procédure civile avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er janvier 2020;
-Fixer le loyer provisionnel, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée à la somme par an en principal de 81.810 euros HT et HC et ce à compter du 1er janvier 2020 et pendant toute la durée de l’instance;
En toute hypothèse,
-Débouter la société bailleresse de toutes ses demandes, fins et prétentions;
-Condamner la société bailleresse au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Verrier de la SELAS VERRIER VILETTE et ASSOCIES, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile;
-rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec AR du 2 février 2024, la société CENTRE MULTI SERVICE LOGEMENT demande au Juge des loyers commerciaux de :
-Débouter la société BNP PARIBAS de l’ensemble de ses demandes, à l’exception de celle relative à la désignation d’un expert immobilier chargé de déterminer le montant de la valeur locative annuelle des locaux louées à la date du 1er janvier 2020;
-Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction à l’effet de déterminer le montant de la valeur locative annuelle des locaux loués à la date du 1er janvier 2020;
-Mettre le montant des consignations expertales à la charge de la société BNP PARIBAS en sa qualité de demanderesse à l’instance en fixation à la baisse du montant du loyer renouvelé en vigueur;
-Réserver le sort des dépens de l’instance.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 octobre 2024 et mis en délibéré au 4 décembre 2024.

1. Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, par acte de Commissaire de justice du 20 juin 2019, la société bailleresse a signifié congé à effet du 31 décembre 2019 et offert le renouvellement à compter du 1er janvier 2020 moyennant la fixation d’un loyer annuel en principal de 120.000 euros HT et HC.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties au titre du loyer, la société BNP PARIBAS
a notifié un mémoire préalable signifié par lettre recommandé avec AR du 8 décembre 2021, afin de solliciter que le loyer soit fixé à la somme de 86.000 euros HT et HC.

Parallèlement, la société bailleresse a engagé une procédure en résiliation judiciaire du bail devant le Tribunal judiciaire de Nice enrôlée sous le numéro RG n°22/01954 de sorte qu’il n’existe pas d’accord entre les parties quant au renouvellement du bail.

2. Sur le montant du loyer renouvelé

La société CENTRE MULTI SERVICE LOGEMENT sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 175.000 euros HT et HC conformément eux conclusions expertales établies par le cabinet [P]. Elle précise que la rapport de Madame [K] dont se prévaut la société BNP PARIBAS a manifestement sous-évalué la pondération d’une partie important des locaux loués. Ainsi, alors même qu’elle a soulevé la situation d’angle du local pris à bail dans son rapport, Madame [K] n’a fait application d’aucun coefficient supérieur à 1; il était toutefois requis dans une telle situation, au titre du barème usité par Madame [K], que soit appliqué un coefficient de pondération compris entre 1,1 à 1,3.

De même, concernant les locaux annexes, l’expert a appliqué un coefficient de pondération dérisoire de 0,1 aux 54 m2 de circulation horizontale située en rez-de-chaussée et permettant à la clientèle d’accéder aux bureaux des conseillers situés dans la zone d’angle des locaux loués alors qu’il ne pouvait être retenu de coefficient de pondération inférieur à 0.4.

De même concernant la pondération de la surface de la salle informatique, un coefficient de 0,1 a été appliqué par l’expert alors que cette pièce donne sur la [Adresse 9] et bénéficie d’une vitrine et quelque soit l’affectation que la locataire a entendu lui donner, il s’agit d’une pièce essentielle dont la pondération ne saurait être inférieure à 0,8.

S’agissant du sous-sol un coefficient de 0,1 a été retenu par l’expert pour les 12,47 m2 de circulation horizontale et de locaux technique situés aux sous-sol alors même que le barème usité préconise une fourchette de 0,15 à 0,25.

La société CENTRE MULTI SERVICE LOGEMENT expose également que le montant du prix au m2 retenu par l’expert est également sous-évalué dans la mesure ou les coefficients de pondération appliqués aux éléments de comparaison retenus sont minorés par rapport à ceux retenus pour les locaux loués. Elle indique que seules les références d’agences bancaires devraient être retenues.

Enfin, elle expose que l’expert n’a appliqué aucun coefficient de majoration alors même que le bail contient une clause qui autorise le locataire à exercer toutes activités commerciales de son choix, en sus de celle de banque.

La société BNP PARIBAS sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 81.810 euros HT et HC. Elle expose, concernant la zone d’angle, que cette surface ne bénéficie pas d’un linéaire de façade entièrement vitré, ni même d’une porte d’accès comme c’est en principe le cas pour ce type de zone, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de 1comme le prévoit la Charte de l’expertise immobilière.

Concernant la circulation horizontale de 54 m2, l’application d’un coefficient de 0, 1 est justifié par l’expert [K] par le fait que cette zone cause une perte d’espace et empêche une exploitation optimale des locaux loués.

Concernant la salle informatique, elle expose que ce n’est pas parce qu’une salle donne sur la rue ou possède une vitrine qu’il faut lui appliquer le coefficient de pondération des zones de vente.

Concernant les coefficient appliqués à la circulation horizontale et aux locaux technique en sous sol, elle expose que la surface de la cave en sous-sol étant louée à titre gratuit, elle ne devrait pas entrer en ligne de compte dans le calcul de la valeur locative quant à la fixation du loyer du bail renouvelé.

Concernant les références prises en considération, elle précise qu’il est admis que les locaux dans lesquels est exercée une activité de bureau et qui comportent une boutique sont assimilés au régime des baux à usage exclusif de bureau, en ce compris les agences bancaires et que dans la mesure où l’article R.145-11 du Code de commerce n’est pas adapté à l’appréciation de la valeur locative de boutique, il convient d’examiner non seulement les loyers des locaux qui ont la même destination et exercent dans le voisinage le même commerce, mais également les loyers des boutiques dans leur ensemble.

Concernant la majoration de la clause des destination du bail, elle expose que par avenant de renouvellement du 23 novembre 2011, les locaux loués sont à usage exclusif d’agence de banque.

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2020.

Les frais d’expertise devront être avancés par la locataire, demanderesse à la présente procédure et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative déclarée.
Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel.

3. Sur les demandes accessoires

En l’état de la mesure d’expertise ordonnées, les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS