TJ Nice, 4 déc. 2024, RG 22/00019

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LARCAS c/ Société CAISSE D’EPARGNE ET PREVOYANCE COTE D’AZUR

MINUTE N° 24/
Du 04 Décembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX
N° RG 22/00019 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OT2L

Par jugement en date du quatre Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l'audience publique du 02 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Décembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024, signé par Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.
Grosse délivrée à

Me Jean-marc SZEPETOWSKI

Me Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. LARCAS
C/O PROMOGER
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Société CAISSE D’EPARGNE ET PREVOYANCE COTE D’AZUR prise en la personne de son représentant légal en exercice domiclié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

FAITS ET PROCEDURES

Suivant bail commercial en date du 24 juillet 2008, la SCI LARCAS a donné en location à la SA CAISSE EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE AZUR un local commercial sis à [Adresse 8], à usage exclusif d’activité d’établissement financier et activités annexes.

Ce bail a été consenti pour une durée de 12 ans, à compter du 1er janvier 2010 moyennant un loyer initial de 59. 000 euros par an, outre une provision sur charges et taxe foncière de 1.000 euros.

Suivant acte d’huissier du 27 septembre 2021, la SCI LARCAS a donné congé à la SA CAISSE EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE AZUR pour le 30 juin 2022, avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel de 69 .400 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par mémoire, notifié à la locataire par lettre recommandée du 10 août 2022, avec avis de réception, la SCI LARCAS, invoquant le fait que le bail expiré avait eu une durée supérieure à 12 ans, a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement à la valeur locative, d’un montant de 69. 400 euros par an en principal .

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SCI LARCAS a, par acte de Commissaire de justice du 7 décembre 2022, fait assigner la SA CAISSE EPARGNE ET PREVOYANCE COTE D’AZUR devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins de voir :
- à titre principal, fixer à la somme de 69. 400 euros par an, hors charges, le loyer sur renouvellement, à compter du 1er juillet 2022, toutes les autres clauses charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées à l’exception de l’article 7 réputé non écrit et des éventuelles dispositions contraires aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel du 18 juin 2014;
- juger que le preneur sera condamné au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 1er juillet 2022;
- condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire afin de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2022;
- fixer le loyer provisionnel annuel à la somme de 69 .400 euros HT jusqu’à la fin de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé;

Par mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandé avec avis de réception du 30 mars 2023, la SCI LARCAS maintient ses demandes.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 27 février 2023, la SA CAISSE EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE AZUR a fait part de son accord pour le renouvellement du bail au 1er juillet 2022, pour une nouvelle durée de 9 ans, et a demandé :
- de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 56 .000 euros HT et HC;
- dire que la SCI LARCAS sera condamnée à payer les intérêts de retard sur le trop perçu des loyers à compter de la demande en fixation des loyers;
- dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel à la somme de 56. 000 euros HT;
- condamner la SCI LARCAS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement avant dire droit du 31 mai 2023, le Juge des loyers commerciaux à :
- constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial afférent aux locaux commerciaux à compter du 1er juillet 2022 pour une nouvelle durée de 9 années.
- ordonner avant dire droit une expertise judiciaire.
- dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel.

Par ordonnance du 16 août 2023, l’expert requis a été remplacé par Madame [R] [X].

L’expert a déposé son rapport définitif le 19 avril 2024.

Par mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandée du 28 septembre 2024 avec avis de réception, la SCI LARCAS demande de :
- débouter la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTA D’AZUR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à hauteur de 69.695 euros par an hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2022, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception de l’article 7 réputé non écrit et des éventuelles dispositions contraires aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel du 18 juin 2014;
- condamner le preneur au paiement de la différence entre le loyer provisionnel versé et la somme de 69.695 euros par an hors charges er hors taxes depuis le 1er juillet 2022;
- condamner le preneur au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 1er juillet 2022 ou a minima à compter de l’assignation du 7 décembre 2022;
- condamner la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR à verser à la SCI LARCAS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
- condamner la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR aux entiers dépens, en ce compris les honoraire de l’expert.

Elle expose qu’il ressort du rapport d’expertise que la valeur locative au 1er juillet 2022 a été fixée à 69.695 euros pas an hors charges et que le montant du loyer sur renouvellement s’élève à 69.881 euros par an hors charges. Elle indique que dès lors, la valeur locative exprimée est supérieure à la somme sollicitée dans le cadre du congé avec offre de renouvellement du 27 septembre 2021 et qu’il devra être tenu compte de cette évaluation pour procéder à la fixation du loyer.

Par mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandée du 26 septembre 2024 avec avis de réception, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR demande de :
- fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 53.163, 27 euros par an hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2022;
- condamner la SCI LARCAS à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR la différence entre le loyer provisionnel payé de 59.000 euros HT/HC et la somme de 53.163, 27 euros HT/HC depuis le 1er juillet 2022;
- condamner la SCI LARCAS à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR les intérêts de droit à compter du 24 février 2023;
- condamner la SCI LARCAS à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
- condamner la SCI LARCAS aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle expose que le porche a été mentionné avec un coefficient de pondération 0.3 dans le rapport d’expertise alors même qu’il s’agit d’un local non fermé, ouvert à tous vents qui ne revêt aucun caractère commercial. Elle précise en outre que la hall public qui n’est qu’un lieu de passage pour les clients a fait l’objet par l’expert d’une pondération à0.8 alors que la jurisprudence retient pour ce type d’espace une pondération à 0.4. Elle indique qu’il en est de même du local détente, pour lequel l’expert a retenu une pondération de 0.40 alors même qu’il est admis pour ce type d’espace une pondération à 0.3.

Enfin elle précise que l’expert s’est trompé quant à l’appréciation de la clause relative au transfert de charge du bailleur vers le preneur en considérant qu’elle concernait des travaux d’hygiène et non de mise en conformité et en s’abstenant d’appliquer l’abattement de 15 % requis en la matière.
L’affaire a été mis en délibéré le 4 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer sur renouvellement

Par application des articles L.145-33 et L.145-34, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré était conclu pour une durée supérieure à neuf ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l’espèce, le bail commercial initial du 24 juillet 2008, liant les parties, a été consenti pour une durée de 12 ans commençant à courir à compter du 1er janvier 2010, de sorte que le bail avait plus de 12 ans au moment du renouvellement du 1er juillet 2022 et que le loyer renouvelé fixé judiciairement est du à compter de cette date.

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux

Les lieux litigieux sont situés à [Adresse 8].

Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent dans l’artère commerçante de la commune de [Localité 7], cité balnéaire résidentielle de la Côte d’Azur située entre [Localité 5] et [Localité 4], en plein cœur du [Adresse 6].

Il s’agit d’une zone touristique internationale depuis de nombreuses années de sorte que l’agence de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR jouit incontestablement d’une adresse favorable.

De surcroît l’agence dépend d’un immeuble relativement neuf et parfaitement entretenu, “d’inspiration moderne”, la construction en très bon état datant de 2009.

Sur la surface locative des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :

1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux;

3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.
Concernant le calcul de la surface pondérée, l’expert précise que le bail est à usage exclusif d’établissement bancaire, cette activité étant assimilée à une activité de bureaux. Il précise qu’il n’est pas d’usage de procéder à une pondération des superficies des bureau qui présentent généralement une homogénéité dans leur fonctionnalité, mais que s’agissant de locaux en pied d’immeuble, avec un linéaire de façade vitrée, ils doivent être considérés comme des bureaux-boutiques et feront l’objet d’une pondération sur la base de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière 5ème 2017.

La SA CAISSE EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE AZUR indique que la surface pondérée des locaux est de 163, 17 m2. Elle expose concernant le porche qui est un local non fermé, ouvert à tout vent qui ne revêt aucun caractère commercial, aurait du être appliqué un coefficient de pondération de 0,15 et non 0,3 comme l’a fait l’expert.Elle indique également concernant le hall public qu’il ne s’agit que d’un lieu de passage pour les clients afin d’accéder aux bureaux des conseillers de sorte que la pondération retenue aurait du être de 0,4 et non 0.8 comme l’a retenu l’expert.

La SCI LARCAS indique que contrairement à ce que soutient la locataire dans son mémoire, l’expert a déjà répondu à cette interrogation relative à la pondération. Elle expose que l’expert a d’ailleurs partiellement rectifié sa position dans le rapport définitif puisque la surface pondérée est passé de 176,93 m2 à 173, 93m2. Elle précise enfin, qu’elle n’apporte en l’espèce aucun élément nouveau susceptible de remettre en cause la position de l’expert judiciaire désigné.

En l’absence de plans établis par un géomètre expert, et dans la mesure où il n’y a pas lieu de revenir sur les coefficients de pondération justifiés qui ont été appliquées par l’expert,qui ne sont utilement remis en cause puisqu’il est certain que tant le porche que le hall public ont vocation à être accessibles au public et présentent une utilité certaine pour les clients, la surface pondérée retenue sera donc 173, 93 m2.

Sur la destination des lieux loués

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Sur les obligations respectives des parties

La SA CAISSE EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE AZUR sollicite un abattement au loyer applicable en raison d’une clause exorbitante du droit commun qui constitue un transfert de charges du bailleur vers le preneur, sans compensation, puisqu’il est indiqué dans le bail une disposition aux termes de laquelle “le preneur devra faire effectuer à ses frais et au lieu et place du bailleur tous travaux requis par les services d’hygiène intéressant uniquement les lieux loués.”

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Le rapport d’expertise précise que le bail du 24 juillet 2008 mentionne que le preneur prendra à sa charge toutes les réparations et tous les travaux à l’exception de ceux définis à l’article 606 du Code civil et que le preneur prendra à sa charge la taxe foncière, ce qui n’appelle aucun commentaire.

Concernant la clause litigieuse, le rapport d’expertise précise qu’elle n’est pas relative à des travaux de mise en conformité mais d’hygiène “étant rappelé que le local est une banque (et non une alimentation ou restaurant) susceptible d’être concernée par des soucis d’hygiène”.

Nonobstant les conclusions de l’expert, la SA CAISSE EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE AZUR soutient qu’en présence d’une telle clause , il est de jurisprudence constante que doit être appliqué au loyer renouvelé un abattement de 15%.

La SCI LARCAS expose que la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR avait déjà soumis ses arguments à l’expert et qu’elle n’apporte aucun élément nouveau sur la question de l’abattement qui a été rejetée par celui-ci. Elle précise en outre qu’elle ne justifie d’aucun élément sur les prétendus importants travaux que lui aurait enjoint l’administration depuis sa prise à bail en 2008 et qui justifierait la mise en oeuvre de la décote de 15% sollicitée.

Les travaux de mise aux normes d’hygiène sont en principe à la charge du bailleur en qualité de propriétaire et le transfert de cette charge au preneur constitue une clause exorbitante ouvrant éventuellement droit à un abattement de la valeur locative; toutefois, en l’espèce, les agences bancaires ne font pas partie des secteurs d’activité fréquemment sujets à des mises aux normes; en outre, l’expert rappelle que les locaux sont en très bon état et parfaitement adaptés à l’activité exercée; cette situation est largement établie par les photographies produites dans le rapport d’expertise; en outre, l’expert conclut que le bâtiment est récent et répond aux normes en termes d’accès pour les personnes à mobilité réduite.

Il ne sera donc pas appliqué un abattement au titre de la charge exorbitante.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2022

Le loyer s’établit selon l’expert judiciaire à la somme de 69 695 € par an et hors charges au 1er juillet 2022.

Compte tenu des conclusions de l’expert qui ne sont pas utilement contestées par la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, il y a lieu d’entériner ce montant.

Depuis le 1er juillet 2022, il est établi que le preneur à verser à titre provisionnel un loyer sur la base annuelle de 59 000 € hors taxes et hors charges. Il sera donc tenu de s’acquitter de la différence entre les sommes versées et le loyer annuel de 69 695 € hors charges, outre les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé, et ce depuis le jour de la notification du mémoire en défense de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, soit le 24 février 2023.

Sur les frais accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande ce chef.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS