TJ Nice, 4 déc. 2024, RG 21/00013

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. ETABLISSEMENT ARATTO c/ S.C.I. MASSENA

MINUTE N° 24/

Du 04 Décembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 21/00013 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NQHB

Par jugement en date du quatre Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l'audience publique du 02 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Décembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024 , signé par Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.
Grosse délivrée à

Me Charles ABECASSIS
Me Renaud GIULIERI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

SOCIETE SILVIA,
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. MASSENA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un bail commercial du 3 août 2012, la SCI MASSENA a donné en location à la SARL SILVIA un local , sis [Adresse 1] à usage de “commerce de bijouterie et parfumerie à l’exclusion de tout autre”, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2011 jusqu’au 30 septembre 2020, moyennant un loyer annuel de 57 000 euros par an, hors charges.

Par acte d’huissier du 14 décembre 2020, la locataire a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2021, avec diminution du loyer à la somme de 48.000 euros par an hors taxes, correspondant, selon elle, à la valeur locative.

Par acte du 15 janvier 2021, la bailleresse a répondu favorablement au renouvellement du bail tout en sollicitant la fixation du loyer à la somme de 59.540,48 euros par an hors charges au 1er janvier 2021.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec AR du 14 avril 2021, la SARL SILVIA, soutenant que le loyer actuel par an était supérieur à la valeur locative, a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement au 1er janvier 2021 à la somme de 29. 708 euros par an, montant de la valeur locative réelle et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SARL SILVIA a, par acte d’huissier du 20 mai 2021, attrait la SCI MASSENA devant le Juge des loyers commerciaux de [Localité 4] aux fins de voir, avec exécution provisoire :

- Fixer le montant du loyer sur renouvellement à la somme de 29. 708 euros par an hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2021;
- Ordonner à titre subsidiaire, une expertise judiciaire avec fixation d’un loyer provisionnel de 48 000 euros hors charges;
- Condamner la bailleresse aux dépens.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 février 2022, la SCI MASSENA, demande au Juge des loyers commerciaux de :

- Déclarer irrecevable la demande en révision à la baisse du loyer du bail renouvelé;
- Débouter la SARL SILVIA de sa demande de révision à la baisse;
- Fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 59 540.48 euros indexée au 1er janvier 2021;
- Subsidiairement, désigner un expert judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative;
- Condamner la SARL SILVIA à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse notifié le 14 mars 2022, la SARL SILVIA a demandé au Juge des loyers commerciaux de :

- Débouter la SCI MASSENA de ses demandes;
- La désignation d’un expert judiciaire en vue de la détermination du montant de la valeur locative et la fixation du loyer provisionnel à la somme de 48.231 euros par an HC.

Par jugement avant dire droit du 20 juillet 2022, le Juge des loyers commerciaux à:
- Constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial afférent aux locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], à compter du 1er janvier 2021 et ce pour une nouvelle période de 9 années;
- Ordonner avant dire droit une expertise judiciaire;
- Dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel.

L’expert a déposé son rapport définitif le 11 octobre 2023.

Par mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandée avec AR avec avis de réception du 19 août 2024, la SARL SILVIA demande au Juge des loyers commerciaux de :

- Débouter la SCI MASSENA de l’ensemble de ses demandes;
- Fixer le montant du nouveau loyer annuel de renouvellement aux locaux loués à hauteur de 41.128 euros HC, à compter du 1er janvier 2021;
- Juger que la société MASSENA sera tenue de procéder au remboursement à la société SILVIA du différentiel de loyer entre le montant du nouveau loyer annuel de renouvellement de 41.128 euros HC et le montant du loyer annuel acquitté par ses soins à compter du 1er janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle de paiement;
- Condamner la société MASSENA au paiement à la société SILVIA de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose que dans le cadre de son rapport, l’expert a chiffré le montant de la valeur locative annuelle des locaux loués à hauteur de la somme de 41.128 euros HC et que dans son mémoire la bailleresse se borne a reprendre les arguments déjà soulevés au cours des opérations expertales et écartés par l’expert.

Elle expose en outre que si la bailleresse critique les calculs de pondération effectués par l’expert judiciaire aboutissant à une surface de 53m2 et prétend que cette surface pondéré devrait s’élever à 73m2 puisque l’intégralité des surfaces de rez-de-chaussée devrait se voir affecter un coefficient de pondération de 1, il ressort toutefois du rapport déposé que ces surfaces compte tenu des caractéristiques d’accessibilité particulières dont elles font l’objet (local biscornu et tout en longueur), ne peuvent être utilisées qu’à des fins d’arrières boutiques justifiant un coefficient de 0,4 pour une partie d’entre elles et de 0,2 pour les réserves en mezzanine.

De même, elle expose que le bailleur propose de retenir un prix moyen au m2 de 1.100 euros basé sur une seule référence, mais qu’il ressort du rapport d’expertise que 5 élements de comparaison distincts situés dans le voisinage immédiat des locaux loués et correspondants à une parfaite mixité des références en termes d’emplacement ont permis de faire émerger un niveau locatif moyen de 822 euros par m2 par an, justifiant le prix retenu.

Elle expose de surcroît que malgré le refus de la bailleresse de faire application d’une décote de 5% au titre de la visibilité occultée dont est affecté le local pris à bail, il ressort du rapport d’expertise qu’il souffre de chaque côté d’une visibilité partiellement occultée compte tenu des larges stores et terrasses installés par les commerces mitoyens.

Enfin la société preneuse rappelle que conformément aux dispositions légales, même en l’absence de motifs de déplafonnement, le loyer de renouvellement d’un bail commercial doit être fixé à hauteur de la valeur locative des lieux loués, lorsque celle-ci se révèle inférieure au montant du loyer en vigueur ou même du loyer initial.

Par mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandée avec AR le 29 mai 2024, la SCI MASSENA demande au Juge des loyers commerciaux de:
- Déclarer irrecevable la demande en révision à la baisse du loyer et du bail renouvelé pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4];
- Fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2021 à la somme annuelle HT et HC de 63.646,47 euros conformément aux dispositions d’indexation et de révision visées au bail initial.

Elle expose que concernant les calculs de pondération retenus par l’expert, qu’au titre du bail elle a bien mis à la disposition de sa locataire un rectangle de 73, 41 m2 en rez-de-chaussée de plein pied pouvant être exploité comme tout magasin et qu’elle ne saurait se voir opposer le choix unilatéral de la SARL SILVIA d’aménagement des locaux.

Elle expose concernant la valeur locative des locaux pris à bail que dans un jugement du 15 mai 2019, le Juge des loyers commerciaux a retenu une valeur locative de 926 euros le m2 [Adresse 6] pour un local de glacier sur la base d’une surface pondérée de 67 m2 soit équivalente aux locaux loués ce qui tend à remettre en cause l’évaluation faite par l’expert. Elle précise que cet écart peut être justifié par le petit nombre de références retenues par l’expert, l’absence de locations récentes, ainsi que le choix de certaines pondérations sujettes à discussions.

Enfin, elle indique qu’il n’y a pas lieu de procéder à un quelconque abattement pour manque de
visibilité, le local se trouvant dans une rue extrêmement passante et que ses vitrines sont fortement illuminées de jour comme de nuit, ce qui lui procure une parfaite visibilité.

L’affaire a été mise en délibéré le 4 décembre 2024.

MOTIFS

Il résulte du jugement avant dire droit et il n’est pas contesté que le bail liant les parties s’est trouvé renouvelé à compter du 1er janvier 2021. La valeur locative et le loyer doivent donc être appréciés à cette date.

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce imposant au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné, et le preneur soutenant que tel est le cas en l’espèce, il est nécessaire de fixer dans un premier temps, la valeur locative avant d’examiner le cas échéant, le motif de déplafonnement invoqué par le bailleur tenant à une modification notable des caractéristiques du local considéré et des facteurs locaux de commercialité.

Sur la valeur locative

1. Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux

Le local litigieux est situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point:
- Les locaux se situent plus précisément dans un secteur piéton à très forte attraction commerciale compris dans la zone touristique internationale;
- Les locaux dépendent d’un immeuble bourgeois en bon état et parfaitement entretenus dont la construction date de 1920;
- Le numéro 18 est localisé sur le côté ensoleillé, juste après la [Adresse 5], épicentre de la zone piétonne qui regroupe les plus belles affaires de bars et restaurants et d’importants croisements de flux piétons;
- La configuration de la façade et de la surface de vente que présente le local sont parfaitement adaptées à l’activité autorisée par le bail;
- Les hauteurs sous plafond sont appréciables en ce qu’elles offrent des annexes en mezzanine;

2. Sur la destination des lieux loués

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

3. Sur la surface pondérée retenue

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :

1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux;

3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’expert a retenu une surface utile de 88m2 et une surface pondérée de 53m2.

Il indique que les pondérations sont immobilières et ne prennent en compte que les caractéristiques physiques des locaux sans considération des choix d’affectation de l’exploitant.

En l’espèce, le magasin correspond à une surface de vente en zone 1 (jusqu’à 5 mètres de profondeur) pondérée au coefficient 1; l’accueil correspond à une surface de vente zone 2 (de 5 à 10 mètres de profondeur) pondérée au coefficient de 0, 9 car comme indiqué dans la description faite des locaux, cette zone est démarquée par 2 pans de murs porteurs “cassant” partiellement le volume en deux parties.

Concernant la partie arrière reliée par un couloir très étroit, l’expert précise qu’elle ne saurait sur des critères immobiliers voir de sécurité, être utilisée qu’à des fins d’arrière-boutique, ces zones correspondant à des annexes reliées en RDC, plus facilement exploitables et pondérées au coefficient de 0,4 ; Enfin, il indique que les mezzanines étant plus difficilement exploitables en réserve justifient l’application d’un coefficient intermédiaire de 0,2 et que sur ces bases, la surface utile de 88 m2 ressort à 53 m2.

La SARL SILVIA demande que soit retenue la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire.

Elle expose que si la bailleresse critique les calculs de pondération effectués par l’expert judiciaire aboutissant à une surface de 53m2 et prétend que cette surface pondéré devrait s’élever à 73m2 puisque l’intégralité des surfaces de rez-de-chaussée devrait se voir affecter un coefficient de pondération de 1; il ressort toutefois du rapport déposé que ces surfaces compte tenu des caractéristiques d’accessibilité particulières dont elles font l’objet (local biscornu et tout en longueur), ne peuvent être utilisés qu’à des fins d’arrières boutiques justifiant les coefficients appliqués.

La SCI MASSENA sollicite que la surface pondérée soit fixée à 73.41 m2.

Elle expose qu’au titre du bail elle a bien mis à disposition de sa locataire un rectangle de 73, 41 m2 en rez-de-chaussée de plein pied pouvant être exploité comme tout magasin et qu’elle ne saurait se voir opposer le choix unilatéral de la SARL SILVIA d’aménagement des locaux.

Il est constant que la méthode de pondération des différentes zones d’un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d’utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d’effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l’exploitation effective par le preneur, et selon le principe unanimement admis que la meilleure zone est celle à l’entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l’on s’en éloigne.

Il est constant que la pondération est une méthode purement immobilière qui ne prend en compte que les caractéristiques physiques des locaux sans considération des choix d’affectation de l’exploitant.

En l’espèce, l’expert à procéder à la pondération des surfaces en reprenant les surfaces indiqués sur la rapport amiable de Madame [T] qui s’est elle-même fondée sur les plans annexés au bail et sur ses propres relevés non contestés par les parties.

Outre le fait qu’il n’y a pas lieu de revenir sur les coefficients de pondération justifiés qui ont été appliqués par l’expert, l’aménagement d’une réserve étant nécessaire à l’exploitation d’un commerce, il ne saurait être jugé qu’il ne s’agirait que d’un choix de gestion de la part du locataire qui empêcherait la prise en considération de leur affectation dans l’appréciation de la pondération des surfaces ; a fortiori lorsque les surfaces litigieuses ont des caractéristiques d’accessibilité particulières de part leur étroitesse.

La surface pondérée retenue sera donc de 53m2.

4. Sur le prix unitaire et la valeur locative avant correctifs

Au titres des élements de comparaison, l’expert cite 5 références visant des commerces dont:
- 2 déplafonnements judiciaires, 2 déplafonnements amiables et une location nouvelle;
- Au titre de celles-ci se trouve référencées des activités de : une activité tertiaire, 2 restaurants, 2 équipements (accessoires et équipements de la personne);
- En termes d’emplacement : 2 locaux sont limitrophes, 1 emplacement se trouve [Adresse 5], 1 emplacement première partie, 1 emplacement 2ème partie:

Concernant les correctifs, l’expert note que toutes les références imputent contractuellement la taxe foncière au preneur et pour les deux restaurants s’ajoutent des droits de terrasses de -15%.

L’expert indique que les niveaux locatifs corrigés s’échelonnent de 586 euros jusqu’à 1098 euros par an/par m2, Plus précisément:
- Les niveaux locatifs inférieurs à 700 euros par an/parm2 pour les 2 restaurants en déplafonnements judiciaires et pour les activités avec capacité contributive inférieure à celle des autres activités commerciales;
- Les niveaux locatifs compris entre 800 et 1100 euros/par an/par m2 pour une activité tertiaire et les deux commerces d’accessoire et équipements de la personne.

L’expert indique que sur la base de ce référentiel mixte, le niveau locatif moyen ressort à 822euros/par an/ au m2.

La société preneuse expose que le bailleur propose de retenir un prix moyen de 1.100 euros/par an/au m2 basé sur une seule référence mais qu’il ressort du rapport déposé que 5 élements de comparaison distincts situés dans le voisinage immédiat des locaux loués et correspondants à une parfaite mixité des références en termes d’emplacement ont permis de faire émerger un niveau locatif moyen de 822 euros par m2 par an, justifiant le prix retenu par l’expert.

Le bailleur expose que dans un jugement du 15 mai 2019, le Juge des loyers commerciaux a retenu une valeur locative de 926 euros le m2 [Adresse 6] pour un local de glacier sur la base d’une surface pondérée de 67 m2 soit équivalente aux locaux loués ce qui tend à remettre en cause l’évaluation faite par l’expert. Elle précise que cet écart peut être justifié par le petit nombre de références retenues par l’expert, l’absences de location récentes, ainsi que le choix de certaines pondérations sujettes à discussions.

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le voisinage proche pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché, locations nouvelles et accords amiables de renouvellement, que des décisions judiciaires;

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’expert a recherché des termes de comparaison dans le voisinage proches pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché, locations nouvelles et accords amiables de renouvellement, que des décisions judiciaires.

Il ressort également du rapport précité que les termes de comparaison retenus par l’expert sont situés dans le voisinage immédiat des locaux pris à bail et correspondent à une parfaite mixité tant en terme d’activités (tertiaire/restauration/équipement) que d’emplacements de sorte qu’il n’y a pas lieu de revenir sur les éléments retenus.

Le prix unitaire retenu sera donc de 822euros/par an/au m2.

5. Sur les correctifs pratiqués : l’abattement au titre de la visibilité occultée

En l’espèce, le bail fait état d’une imputation au preneur de la taxe foncière. Cet élément ne fait l’objet d’aucune contestation entre les parties.

L’expert indique toutefois que les photographies produites par le preneur, illustrent une occultation des 2 côtés de la visibilité par les terrasses des deux restaurants voisins, couvertes par des stores en toiles. Il précise que cet élément est dépréciatif de la valeur locative. Un abattement de 5% sera appliqué compte tenu des caractéristiques propres au local pris à bail.

La société preneuse expose que malgré le refus de la bailleresse de faire application d’une décote de 5% au titre de la visibilité occultée supporté par local pris à bail, il ressort du rapport d’expertise qu’il souffre de chaque côté d’une visibilité partiellement occultée compte tenu des larges stores et terrasses installés par les commerces mitoyens.

La société bailleresse expose qu’il n’y a pas lieu de procéder à un quelconque abattement pour manque de visibilité, le local se trouvant dans une rue extrêmement passante et que ses vitrines sont fortement illuminées de jour comme de nuit, ce qui lui procure une parfaite visibilité.

Il ressort du rapport d’expertise et notamment des photos produites au débat que le local pris à bail souffre toutefois d’un manque de visibilité de sorte que l’abattement de 5% retenu par l’expert est parfaitement justifié.

6. Sur le montant du loyer renouvelé

Le loyer s’établit selon l’expert judiciaire à la somme de 41.128 euros par an HT et HC au 1er janvier 2021.

Compte tenu des conclusions de l’expert qui ne sont pas utilement contestées par la SCI MASSENA, il y a lieu d’entériner ce montant.

Depuis le 1er janvier 2021, il est établi que le preneur à versé à titre provisionnel un loyer sur la base annuelle de 57.000 euros par an HT et HC. Le bailleur sera donc tenu de s’acquitter de la différence entre les sommes versées et le loyer annuel de 41.128 euros HT et HC, outre les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé, et ce depuis le jour de la notification du mémoire préalable de la SARL SILVIA notifié par lettre recommandée avec AR, soit le 14 avril 2021.

7. Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande ce chef.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS