TJ Pontoise, 4 déc. 2024, RG 24/00480

DU 4 Décembre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00480 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NWRQ

Code NAC : 30B

S.C.I. DCG venant aux droits de la SCP DELETTRE COLAERT GOUSSEAU
C/
S.A.R.L. LF BDC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

---===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DCG venant aux droits de la SCP DELETTRE COLAERT GOUSSEAU dont le siège est situé [Adresse 4],, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Stéphanie LUC, membre de la SELARL INTERBARREAUX AVOCATS ASSOCIES PARIS VAL D’OISE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 165

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. LF BDC, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marie LAINEE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155;
Maître Julien MAROTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0708,

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 12 novembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 4 décembre 2024

***ooo§ooo***

Par acte en date du 3 août 2023, la SCP DELETTRE COLAERT GOUSSEAU, a donné à bail commercial à la SARL LF BDC au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] :

Lot numéro 5 : dans le bâtiment C, un bureau sur 2 niveaux sans cloisonnement intérieur équipé d’un bloc sanitaire , situé au rez-de-cour et au rez-de-chaussée,

Lot numéro 51 : dans le bâtiment C, un local à usage d’activités situé au rez-de-cour,

Lot numéro 52 : dans le bâtiment C, un local à usage d’activités situé au rez-de-cour,

Lot numéro 53 : dans le bâtiment C, un local à usage d’activités situé au rez-de-cour,

Lot numéro 54 : dans le bâtiment C, un local à usage d’activités situé au rez-de-chaussée,

Et à l’extérieur 5 places de parking dans la cour,

Et ce, pour une activité de structure d’accueil de jeunes enfants ;

Le bail prévoit notamment que :

“- Les cinq places de stationnement extérieures situées dans la cour qui sont comprises dans le présenta bail pourront être affectées par le PRENEUR à un usage autre que le stationnement des véhicules automobiles.
- A cet égard, le PRENEUR déclare que lesdites places serviront à la création d’un espace à usage de jardin extérieur privatif délimité par la mise en place de jardinière avec panneau occultant et de gazon synthétique.
- Le BAILLEUR dument informé de cette affectation dès avant ce jour consent expressément à cet aménagement.
- Il est rappelé que l’autorisation donnée au PRENEUR n’implique de la part du BAILLEUR aucune garantie pour l’obtention des autorisations administratives et/ou de la copropriété qui seraient nécessaires à cet effet.
- Le BAILLEUR dispense le PRENEUR de verser le loyer pendant une durée, de quatre (4) mois à compter de la date d’effet des présentes de sorte que le loyer sera versé dans les conditions ci-après pour la première fois le ler décembre 2023.
- Etant ici précisé que cette dispense ne concerne que le loyer et qu’en conséquence le PRENEUR devra acquitter les charges et les taxes y afférentes dès ce jour.” ;

Le preneur a réalisé les travaux et a sollicité l’agrément de son exploitation et de l’ouverture de son site auprès du service de la protection maternelle et infantile du Val d’Oise conformément à la réglementation applicable à son activité ;

Elle a par ailleurs, requis la SCP DELETTRE COLAERT GOUSSEAU, bailleur aux fins de solliciter la tenue d’une assemblée générale nécessaire à l’autorisation de son projet;

Par assemblée générale en date du 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] a mis au vote à la demande de la SCP DELETTRE COLAERT GOUSSEAU les résolutions N°2 et 3 relatives à la présentation du projet d’installation de jardinières par la société LUMEA et à la demande d’autorisation de réaliser les travaux d’installation de jardinières amovibles sur les places de stationnement dont la SCP DELETTRE COLAERT GOUSSEAU a la jouissance en vertu d’un procès-verbal à l’assemblée générale en date du 18 juin 1991;

La SARL LF BDC a informé le bailleur que l’autorisation consentie par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] ne permettait pas au service de la protection maternelle et infantile du Val d’Oise de délivrer l’agrément nécessaire à l’ouverture de la crèche dans la mesure où ledit procès-verbal ne mentionnait pas expressément la destination de l’emplacement extérieur ;

C’est dans ces conditions qu’une seconde assemblée générale était réunie par le syndicat des copropriétaires de la Résidence MARTIMPREY - MARRONNIERS le 5 mars 2024 qui a voté la résolution suivante :

“La PMI approuve le PV de ‘assemblée générale du 26 janvier 2024 et demande qu’il soit précisé que l’emplacement sécurisé soit destiné à la création d’un jardin d’enfants, à l’usage de la micro-crèche conformément au projet présenté. Elle autorisera l’ouverture de la crèche à cette condition.” ;

Vu l’assignation en référé délivrée le 7 mai 2024 à la requête de la La SCI DCG venant aux dro ts de !a SCP DELETTRE COTAERT GOUSSEAU à la société LF BDC devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir, aux termes de ses conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement :

CONSTATER l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire attribuée aux termes du bail commercial conclu le 3 août 2023 entre la SCI DCG venant aux droits de la SCP DELETTRE COLAERT GOUSSEAU et la SARL LF BDC,

ORDONNER l’expulsion sans terme ni délai de la SARL LF BDC ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 2], le cas échéant avec le concours de la force publique,

CONDAMNER la SARL LF BDC à la SCI DCG venant aux droits de la SCP DELETTRE COLAERT GOUSSEAU les sommes suivantes :

- Arriérés locatifs selon compte arrêté au 26 mars 2024 : 13 506,29€ incluant le coût du commandement ;
- Majoration forfaitaire de 10% de la somme due conformément au bail : 1350,63€;
- Intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer sur la somme de 9.999,99 € et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus ;

CONDAMNER à titre provisionnelle la SARL LF BDC à payer à la SCI DCG, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1 er avril 2024, une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges outre une majoration forfaitaire de 10% de la somme dûe soit 3 391,66 € par mois jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail, augmentée de la somme de 250 € par mois à titre de provision sur charges, outre les Intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la société LF BDC à lui régler 1 044 euros au titre du remboursement des frais de tenue des Assemblée Générale du 26 janvier 2024 et du 5 mars 2024 ;

CONDAMNER la SARL LF BDC à payer à la SCI DCG une somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

La SCI DCG fait valoir qu’il est justifié que la SARL LF BDC n’a pas régularisé les clauses du commandement de payer dans le mois de sa signification et qu’il y aura lieu de constater que le défaut de règlement rend applicable de plein droit la clause résolutoire conformément aux termes et conditions du bail conclu entre les parties le 3 août 2023 ;

En réponse aux conclusions de la société LF BDC, elle soutient qu’elle n’a pas manquée à son oligation de délivrance du bien ;

Elle fait valoir à ce titre qu’elle a engagé des travaux conséquents pour assurer la mise enconformité des locaux à usage de crèche ;

Que la SARL LF BDC devait obtenir une autorisation du SDC de la résidence afin detransformer les places de stationnement en un espace à usage de jardin extérieur privatif délimité par la mise en place de jardinière avec panneau occultant et de gazon synthétique et qu’elle devait préparer le projet à présenter au syndicat des copropriétaires mais qu’elle a mis en place les équipements sans en informer ni le bailleur, ni requérir l'autorisation de la copropriété ;

Elle exprime que le 11 décembre 2023, elle a organisé dans l'urgence une réunion du conseil syndical afin de permettre à la SARL LF BDC de présenter le projet d'installation de la crèche ; que le 13 décembre 2023, elle a sollicité de la SARL M IMMOBILIER, syndic de la copropriété MARTIMPREY MARRONNIER l'organisation d'une assemblée générale afin de présenter une résolution relative à l'autorisation donnée à la SARL LF BDC de réaliser les travaux d'instaIlation de jardinières amovibles par la SARL LF BDC, celle-ci s’étant tenue le 26 janvier 2024 ;

Elle fait valoir que le procès-verbal de I'assemblée générale a été immédiatement transmis à la SARLLF BDC lequel l'a répercuté au service de la Protection de l'enfance duDépartement du Val d'Oise mais que les services de la PMI ont refusé le matériel proposé pour l'aménagement de l'espace jardin, de sorte qu’elle a sollicité la tenue d'une nouvelle assemblée générale qui s'est tenue le 5 mars 2024 et qui autorisé les travaux ;

Elle affirme qu’elle a parfaitement respecté ses obligations telles qu'elles résulte du bail conclu entre les parties le 3 août 2023 et que, si le bailleur est le seul en mesure de faire des demandes au syndicat des copropriétaires, encore faut-il que le preneur à savoir la SARL LF BDC, qui ne pouvait ignorer que les démarches administratives et autorisations lui incombaient directement, l'ai sollicité en ce sens et lui ai indiqué la nature de la résolution à présenter au vote des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas ;

Elle soutient que la SARL LF BDC n'a pas été diligente mais a surtout été négligente en ne soumettant pas préalablement à la convocation de l'assemblée générale le projet de résolution aux services de la Protection de I'enfance du Département du Val d'Oise ;

Par conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement la société LF BDC conclut à l’existence d’une contestation sérieuse sur l’ensemble des demandes et subsidiairement sollicite des délais de paiement ;

En tout état de cause elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société LF BDC soutient que la SCI DCG a manqué à son obligation de délivrance du bien loué ;

Elle fait valoir en outre, le retard dans le démarage de son activité, l’importance des travaux entrepris d’un montant de 115 900 euros ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ;

SUR CE,

En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire” ;

Il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence ;

Le 21 février 2025, la SCI DCG a fait délivrer à la défenderesse un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 9 999,99€ outre le coût du commandement correspondant aux loyers de décembre 2023, janvier et février 2024 augmentés des charges ;

En l’espèce, il convient de rappeler que le bail dispose que :

“- Les cinq places de stationnement extérieures situées dans la cour qui sont comprises dans le présenta bail pourront être affectées par le PRENEUR à un usage autre que le stationnement des véhicules automobiles.
- A cet égard, le PRENEUR déclare que lesdites places serviront à la création d’un espace à usage de jardin extérieur privatif délimité par la mise en place de jardinière avec panneau occultant et de gazon synthétique.
- Le BAILLEUR dument informé de cette affectation dès avant ce jour consent expressément à cet aménagement.
- Il est rappelé que l’autorisation donnée au PRENEUR n’implique de la part du BAILLEUR aucune garantie pour l’obtention des autorisations administratives et/ou de la copropriété qui seraient nécessaires à cet effet.
- Le BAILLEUR dispense le PRENEUR de verser le loyer pendant une durée, de quatre (4) mois à compter de la date d’effet des présentes de sorte que le loyer sera versé dans les conditions ci-après pour la première fois le ler décembre 2023.
- Etant ici précisé que cette dispense ne concerne que le loyer et qu’en conséquence le PRENEUR devra acquitter les charges et les taxes y afférentes dès ce jour.” ;

Il se déduit de ces dispositions qu’une Assemblée Générale des copropriétaires était nécessaire pour donner l’autorisation de procéder aux aménagements prévus ;

S’il est manifeste que la société LF BDC n’a pas soumis à son propriétaire un projet de travaux pour procéder à ces amégements il est tout aussi manifeste que la SCI DCG n’a pas soumis à une Assemblée Générale l’autorisation de procéder à un changement d’affectation des stationnements, parties communes, alors que la société LF BDC n’avait pas la possibilité de le faire ;

Or, ce n’est que le 26 janvier 2024 que cette demande a été formulée en Assemblée Générale ;

Dès lors, il apparaît que par son inertie la SCI DCG a mis la société LF BDC dans l’incapacité de transformer les places de stationnement litigieuses, de sorte qu’en réclamant le paiement des loyers de décembre 2023, janvier et février 2024 augmentés des charges, elle a fait délivrer le commandement de payer précité de mauvaise foi qui doit donc être considéré comme nul ;

Il y aura lieu dans ces conditions de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ;

Il convient de constater, hors de toute contestation sérieuse, que l’activité de la société LF BDC n’a pu débuter qu’à compter des aménagement nécessaires des places de stationnement en jardin d’enfant qui ont fait suite à l’agrément de la PMI du 28 mars 2024 alors que la société LF BDC justifie qu’elle n’a pu ouvrir la crêche que le 15 avril 2024, date à partir de laquelle il y convient donc de calculer le montant des loyer impayés ;

Au vu des décomptes produits, tenant compte des acomptes versés, l’obligation de la société LF BDC de payer la somme de 5 625,67 euros n’est pas sérieusement contestable au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 5 novembre 2024 inclus ; il conviendra dès lors, de le condamner par provision au paiement de cette somme en deniers ou quittance compte tenu d’un éventuel versement d’un paiement de 3 333 euros non pris en compte ;

En vertu de l’article 1343-5 du code civil “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues” ;

En l’espèce la société LF BDC justifie que sa situation économique satisfait aux dispositions de cet article et il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement dans les termes du dispositif en réduisant à 6 mois l’échelonnement du paiement ;

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ; en l’espèce cette pénalité consistant en une majoration de 10% ainsi qu’une majoration de 5 points des inérêts au taux légal apparaissant manifestement excessive, il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande;

Il y aura lieu en outre, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de voir condamner la société LF BDC à régler 1 044 euros au titre du remboursement des frais de tenue des Assemblée Générale du 26 janvier 2024 et du 5 mars 2024, la tenue de ces Assemblée Générale apparaissant nécessaire pour permettre la réalisation des travaux d’aménagement des places de stationnement ;

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI DCG les frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société LF BDC succombe et sera dès lors, condamnée aux dépens ;

PAR CES MOTIFS