TJ Toulouse, 4 déc. 2024, RG 24/02542

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 04 Décembre 2024
DOSSIER : N° RG 24/02542 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S6B6
NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 2

JUGEMENT DU 04 Décembre 2024

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 02 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.C.C.V VILLAS VALERIA, RCS TOULOUSE 849 394 952, prise en la personne de sa gérante la SAS GREEN CITY IMMOBILIER, elle même prise en la personne de sa présidente la SAS GREENCITY IMMOBILIER HOLDING, elle même prise en la personne de son président M.[M] [J]., dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Laura SOULIER de la SCP RSG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. [O] [L], RCS TOULOUSE 812 276 210, prise en la personne de Maître [O] [L], ès qualités de Liquidateur de la SAS ARCHIGRIFF, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillant

S.A.S. ARCHIGRIFF, RCS TOULOUSE 321 176 950, prise en la personne de son Président, Monsieur [B] [G]., dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV VILLAS VALERIA a fait réaliser un programme de 35 logements collectifs situés [Adresse 1] à [Localité 4].

Par une convention d’architecte du 7 juin 2018, la réalisation, entre autres, des plans de vente et plans marché a été confiée à la SAS ARCHIGRIFF.

Par acte authentique du 23 octobre 2019, M. [X] [D] et Mme [S] [Y] ont acquis en l’état futur d’achèvement le lot n° 12 de l’ensemble immobilier correspondant à un appartement T3 en duplex et deux emplacements de stationnement, pour un prix de 272 900 euros.

L’appartement a été livré par la SCCV VILLAS VALERIA aux consorts [D] [Y] le 28 avril 2021.

Par courriel du 5 juillet 2021, les consorts [D] [Y] ont adressé une réclamation relative à la surface habitable de l’appartement comme étant inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée aux plans de vente en se fondant sur un rapport de mesurage de la société DIAGAMETER.

Par courrier du 14 septembre 2021, la SCCV VILLAS VALERIA a informé la société ARCHIGRIFF que sa responsabilité était engagée compte tenu de l’erreur affectant les plans réalisés.

Par courrier du 1er octobre 2021 les consorts [D] [Y] ont mis en demeure la SCCV VILLAS VALERIA de leur payer une somme de 15 700 euros en réduction du prix de vente.

Le 24 janvier 2022, la SCCV VILLAS VALERIA et les consorts [D] [Y] ont conclu un protocole transactionnel relatif à l’erreur de surface prévoyant le versement d’une indemnité de 15 700 euros.

Par jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 25 janvier 2022 une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SAS ARCHIGRIFF et la SELARL [O] [L] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier du 4 avril 2022, la SCCV VILLAS VALERIA a déclaré une créance d’un montant total de 22 350 euros HT.

Par courrier du 10 juin 2022, le mandataire judiciaire a contesté la créance déclarée et par courrier du 11 juillet 2022 la SCCV VILLAS VALERIA a maintenu sa déclaration initiale.

Par un jugement du 14 mars 2023, le redressement judiciaire de la société ARCHIGRIFF a été converti en liquidation judiciaire.

Par une ordonnance du 3 avril 2023, le juge-comissaire a rejeté la créance déclarée par la SCCV VILLAS VALERIA.

La SCCV VILLAS VALERIA a relevé appel de cette décision et par un arrêt du 23 avril 2024, la cour d’appel de Toulouse a sursis à statuer sur l’admission de sa créance et l’a invitée à saisir au fond le tribunal compétent pour voir statuer sur la responsabilité de la SAS ARCHIGRIFF et le cas échéant sur les sommes dues par cette dernière en indemnisation de son préjudice.

Par actes d’huissier en dates des 21 et 22 mai 2024, la SCCV VILLAS VALERIA a fait assigner la SAS ARCHIGRIFF et la SELARL [O] [L] en qualité de liquidateur judiciaire de la société ARCHIGRIFF, et demande au tribunal, au visa des articles L.622-24 et suivants du code de commerce, 1619 et suivants du code civil et 1231-1 du code civil de :
- déclarer que la SCCV VILLAS VALERIA est titulaire d’une créance indemnitaire de 15 700 euros, chirographaire et échue, envers la liquidation judiciaire de la SAS ARCHIGRIFF,
- écarter les contestations qui pourraient être opposées par la SAS ARCHIGRIFF prise en la personne de son président et la SELARL [O] [L] ès qualités,
- fixer la créance chirographiaire et échue de la SCCV VILLAS VALERIA au passif de la liquidation judiciaire de la SAS ARCHIGRIFF à un montant de 15 700 euros,
- condamner la SELARL [O] [L] ès qualités de liquidateur de la SAS ARCHIGRIFF au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner au paiement des entiers dépens,
- passer les dépens en frais privilégiés de la procédure collective.

Au soutien de ses prétentions, la SCCV VILLAS VALERIA fait valoir que :
- les consorts [D] [Y] ont fait établir quelques mois après la livraison un mesurage qui a révélé que la surface habitable du bien était inférieure de 4,17 m2 à celle annoncée à l’acte de vente, de sorte qu’ils étaient en droit de prétendre à une réduction proportionnelle d’un montant de 15 700 euros,
- la SCCV VILLAS VALERIA n’avait donc d’autre choix que d’accepter de leur payer ce montant, dans le cadre d’un protocole transactionnel pour éviter des frais supplémentaires,
- le paiement de cette indemnité est imputable à un manquement de la société ARCHIGRIFF qui a établi des plans de vente mentionnant une superficie erronée,
- si la société ARCHIGRIFF a indiqué que l’expert mandaté par son assureur avait fait réaliser un nouveau mesurage où l’écart aurait été inférieur à la tolérance de 5 %, cette affirmation est démentie par le mesurage de la société DIAGAMETER mais également par le mesurage du plan de vente,
- la charge finale de l’indemnité doit donc revenir à la société ARCHIGRIFF puisqu’à défaut d’erreur sur la surface habitable mentionnée dans l’acte de vente, la SCCV VILLAS VALERIA n’aurait pas eu à la payer et aucun élément ne permet d’établir que le prix de vente aurait été inférieur si la surface indiquée avait été exacte.

Bien que régulièrement assignées, les sociétés ARCHIGRIFF et [O] [L] en qualité de liquidateur de la société ARCHIGRIFF n’ont pas constitué avocat.

Par courrier du 5 juin 2024 la SELARL [O] [L], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ARCHIGRIFF, a indiqué ne pas pouvoir se faire représenter, en raison de l’impécuniosité de la procédure collective, et s’en rapporter à la justice.

La décision sera en conséquence réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2024 et mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond mais que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Le tribunal ne peut fonder sa décision sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix indépendamment de son caractère contradictoire, si elle n’a pas été soumise à la libre discussion des parties et si elle n’est pas corroborée par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, les plans de vente de l’appartement des consorts [D] [Y] établis par la société ARCHIGRIFF faisaient état d’une surface habitable totale de 72,15 m2.

La SCCV VILLAS VALERIA verse au débat un rapport de mesurage de la société DIAGAMETER du 7 mai 2021, mandatée par les consorts [D] [Y], faisant état d’une surface habitable totale de 67,98 m2.

Elle produit également un courrier de la société SAEB EXPERTS du 15 juin 2022, mandatée par l’assureur de la société ARCHIGRIFF, faisant état d’un mesurage contradictoire réalisé par un géomètre expert de la société YANRIS en présence notamment d’un représentant de la demanderesse, concluant à une surface habitable de 69,1 m2.

Il est en conséquence établi par le rapport de la société DIAGAMETER corroboré par le courrier de la société SAEB EXPERTS que la surface habitable mentionnée aux plans de vente établis par la société ARCHIGRIFF est erronée, de sorte que cette société a commis une faute dans la réalisation de sa mission d’établissement de ce plan.

Il appartient toutefois également à la SCCV VILLAS VALERIA de rapporter la preuve que cette faute présente un lien de causalité direct avec son préjudice, tenant en l’espèce à l’indemnisation de 15 700 euros versée aux consorts [D] [Y] au titre de cette erreur relative à la surface habitable.

Or, si la mesure du rapport de la société DIAGAMETER fait état d’une erreur de surface de plus de 5 % par rapport à celle déclarée aux plans de vente, aucun autre élément versé au débat ne permet de corroborer la proportion de cette erreur, alors que le mesurage concurrent réalisé par la société YANRIS, postérieurement au protocole transactionnel, conclut à une erreur de 4 % inférieure à la tolérance admissible.

La SCCV VILLAS VALERIA ne rapporte en conséquence pas la preuve qu’en raison de l’erreur de la société ARCHIGRIFF elle était légalement tenue de faire droit à la demande de diminution proportionnelle du prix de vente sollicitée par les consorts [D] [Y], qu’elle leur a accordée au terme du protocole transactionnel conclu le 24 janvier 2022.

Il n’est en conséquence pas rapporté la preuve d’un lien de causalité direct entre le manquement de la société ARCHIGRIFF et l’indemnité que la SCCV VILLAS VALERIA a personnellement choisi de verser à ses acquéreurs sans avoir fait procéder au préalable à une contre mesure, et qui l’a été pour des raisons notamment de confidentialité et de limitation des coûts, ainsi qu’elle l’indique dans ses conclusions.

Elle n’est en conséquence pas fondée à soutenir qu’elle serait titulaire d’une créance correspondant au montant de cette indemnité sur la société ARCHIGRIFF. Il y a lieu de la débouter de sa demande de fixation au passif.

Il y a lieu de condamner la SCCV VILLAS VALERIA, partie perdante, aux dépens, et de la débouter de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS