TJ Toulouse, 4 déc. 2024, RG 22/03875

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 04 Décembre 2024
DOSSIER : N° RG 22/03875 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RHCI
NAC : 70Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 2

JUGEMENT DU 04 Décembre 2024

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 02 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [G] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 446

DEFENDERESSE

S.C.I. LP PROMOTION CELIAN, RCS Toulouse 823 894 159, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 416

EXPOSÉ DU LITIGE

Entre 2018 et 2019, la SCCV LP Promotion celian a fait construire, au [Adresse 5] à [Localité 4] (31), un ensemble immobilier composé de 22 maisons d’habitation, bâties en R+1.

Mme [G] [W] est propriétaire d’une maison d’habitation située sur un terrain voisin, au [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du 18 février 2020, Mme [G] [W], déplorant une perte d’ensoleillement, de vue, un préjudice de jouissance, de tranquillité et d’atteinte à son intimité, ainsi qu’une perte de valeur de son bien, a demandé à la SCCV LP Promotion celian de lui payer, à ce titre, une indemnité de 105 000 euros.

Par ordonnance datée du 22 octobre 2020, le juge des référés, saisi par Mme [G] [W] le 21 août 2020, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [B] [L], lequel a déposé son rapport définitif le 12 avril 2022.

Par courrier daté du 2 mai 2022, Mme [G] [W] a demandé à la SCCV LP Promotion celian de lui payer une indemnité totale de 123 399,64 euros.

Par acte du 21 septembre 2022, Mme [G] [W] a fait assigner la SCCV LP Promotion celian devant le tribunal judiciaire de Toulouse, demandant sa condamnation à lui payer une indemnité totale de 140 000 euros en réparation de ses préjudices.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, Mme [G] [W] demande au tribunal de :

– débouter la SCCV LP Promotion celian de ses prétentions ;
– condamner la SCCV LP Promotion celian à lui payer une indemnité de 140 000 euros, ainsi décomposée :
– 50 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien ;
– 60 000 euros au titre de la perte de jouissance, de l’atteinte à l’intimité et du trouble à la tranquillité ;
– 30 000 euros au titre de la perte d’ensoleillement et de vue ;
– condamner la SCCV LP Promotion celian à lui payer une somme de 2 499 euros au titre des frais d’expertise amiable engagés ;
– condamner la SCCV LP Promotion celian à lui payer une indemnité de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
– condamner la SCCV LP Promotion celian à lui payer une indemnité de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais engagés lors de l’instance de référé, ainsi qu’aux dépens, comprenant ceux de l’instance en référé ;
– juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions de Mme [G] [W] notifiées le 5 juin 2023, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, la SCCV LP Promotion celian demande au tribunal de :

– débouter Mme [G] [W] de ses prétentions ;
– condamner Mme [G] [W] à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions de la SCCV LP Promotion celian notifiées le 6 décembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2024 et mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble anormal de voisinage :

Nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.

Il ressort des pièces du dossier que six maisons d’habitation de la construction opérée par la SCCV LP Promotion celian sont implantées à l’ouest de la maison appartenant à Mme [G] [W].

Le projet, de même que la maison appartenant à Mme [G] [W], se situent en zone UB du plan local d’urbanisme, en secteur pavillonnaire aéré, les habitations occupant de grandes parcelles.

Selon la notice présentant le projet, « en secteur UB, le PLU de [Localité 4] autorise une emprise au sol maximum de 35 % de l’unité foncière, soit 1 586,55 m². L’emprise au sol du projet […] est de 1 584 m² (bâtiment existant compris) […]. »

Il ressort des pièces du dossier que la SCCV LP Promotion celian n’a pas acheté l’intégralité de l’unité foncière qu’elle projetait initialement d’acquérir, notamment la parcelle [Cadastre 3] qui permettait de porter le terrain à lotir à 4 533 m2.

Le projet initialement envisagé sur une surface de 4 533 m² a finalement été réalisé sur un terrain d’environ 4 000 m², sans modification de la surface bâtie : 22 maisons ont ainsi été édifiées, pour une emprise de 1 586,55 m².

Ainsi, l’emprise au sol de l’ensemble immobilier est finalement supérieure à celle prévue en zone UB du PLU (35 %). Elle s’élève à 39,7 % (1 586,55÷4 000=0,397).

Certes, la violation par la SCCV LP Promotion celian d’une règle fondamentale d’urbanisme s’agissant d’un secteur pavillonnaire aéré ne cause pas en elle-même le trouble de voisinage allégué par la demanderesse, d’autant que la parcelle [Cadastre 3] qui n’a pas été acquise par la SCCV LP Promotion est située à l’ouest des constructions litigieuses, alors que la propriété de Mme [G] [W] est située à l’est.

Toutefois, sans cette manoeuvre, l’équilibre de l’opération de construction réalisée par la SCCV LP Promotion aurait été différent. Elle aurait dû construire moins de maisons et il est probable que seulement quatre ou cinq maisons auraient bordé la propriété de Mme [G] [W].

En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies produites par la SSCV LP Promotion celian, que les constructions litigieuses créent un « vis-à-vis important sur le jardin, la terrasse, ainsi que la partie intérieure gauche de la maison » de Mme [G] [W], pour reprendre les mots de l’agence Envol immobilier mandatée par la demanderesse le 11 octobre 2019.

Compte tenu de la zone d’implantation de la maison de Mme [G] [W], à [Localité 4], en secteur pavillonnaire aéré, ce vis-à-vis depuis six habitations nouvelles, construites en R+1, surplombant le terrain et la terrasse de Mme [G] [W], qui n’étaient jusqu’alors visibles que depuis la maison de plein pied voisinant à l’est la propriété de la demanderesse, dont elle était séparée par des haies, cause à Mme [G] [W] un trouble anormal de voisinage.

Sur les préjudices :

Les vues surplombant la propriété de la demanderesse depuis six constructions nouvelles, constitutives d’un trouble anormal de voisinage, seraient nécessairement relevées par de potentiels acquéreurs, qui invoqueraient ces vis-à-vis pour négocier à la baisse le bien immobilier de Mme [G] [W] par rapport à des biens similaires sans vis-à-vis.

Il sera fait une juste appréciation de la perte de valeur vénale en résultant en l’évaluant à la somme de 15 000 euros, compte tenu des caractéristiques de la propriété de Mme [G] [W], une maison de type 4 de 134 m2 construite à [Localité 4] sur une parcelle de 721 m2, estimée à 370 000 euros en 2017.

Les ventes intervenues dans le voisinage, invoquées par la défenderesse pour contester le préjudice de perte de valeur vénale du bien de Mme [G] [W], portent sur des biens qui ne sont pas comparables.

Les multiples points de vue surplombants le jardin et la terrasse de Mme [G] [W] lui causent également une atteinte à l’intimité dont il sera fait une juste appréciation en l’évaluant à la somme de 3 000 euros.

En revanche, aucun élément n’établit que la densité du projet, supérieure à celle projetée et à la densité moyenne du quartier, causerait à Mme [G] [W] un préjudice de jouissance.

Quant aux nuisances sonores, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les bruits occasionnés par les constructions nouvelles au voisinage de la propriété de Mme [G] [W], consistant en des cris occasionnels d’enfants, des conversations à voix faible d’adultes dans les jardins, des bruits d’ouverture de fenêtre et de cuisine, ou encore des aboiements occasionnels de chiens, n’excèdent pas les bruits normaux de voisinage dans une zone pavillonnaire.

L’atteinte à la tranquillité n’est dès lors pas établie.

Aucun élément ne démontre la nature d’intérêt ou le caractère d’exception de la vue perdue par Mme [G] [W], ce d’autant que la maison n’est pas orientée vers la parcelle de l’opération immobilière, les ouvertures sur son pignon ouest « n’étant pas dimensionnées ni organisées pour offrir des vues amples et généreuses vers un paysage ».

Aucun trouble préjudiciable de perte de vue n’est ainsi établi.

Compte tenu de l’orientation de la propriété de Mme [G] [W] et des parties de cette propriété subissant une perte d’ensoleillement du fait des constructions litigieuses, consistant en un garage, une pièce d'eau disposant d'une fenêtre modeste, une loggia ouverte au rez-de-chaussée, une fenêtre de chambre à l’étage, ainsi que les surfaces horizontales du jardin, le préjudice sur le cadre de vie de Mme [G] [W] résultant de cette perte d’ensoleillement, par ailleurs limitée, n’est pas établi.

Enfin, le préjudice moral qu’auraient occasionnées à Mme [G] [W] les diligences accomplies n’est pas davantage établi.

Les frais d’expertises non judiciaires engagés par Mme [G] [W] ne s’analysent pas comme un préjudice, mais sont pris en compte au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner la défenderesse à verser à Mme [G] [W], au titre des préjudices subis du fait du trouble anormal de voisinage occasionné par les constructions nouvelles, des sommes de 15 000 et 3 000 euros au titre de la perte de valeur vénale et de l’atteinte à l’intimité.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner la SCCV LP Promotion celian, partie perdante, aux dépens de l’instance, comprenant ceux de l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme [G] [W] la somme que la SCCV LP Promotion celian sollicite au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCCV LP Promotion celian une somme de 3 500 euros au titre des frais exposés par Mme [G] [W] et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS