CA Lyon, 4 déc. 2024, RG 23/01249

N° RG 23/01249 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OZH5

Décision du Tribunal de proximité de Villeurbanne au fond du 24 novembre 2022

RG : 11-22-001953

[Z]

C/

[Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Décembre 2024

APPELANT :

Monsieur [B] [Z]

né le 8 août 1973 à [Localité 3] en ALGERIE

[Adresse 1] à [Localité 6]

(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2946 du 13/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par Me Rodrigue GOMA MACKOUNDI, avocat au barreau de LYON, toque : 521

INTIMÉ :

Monsieur [U], [L] [Y]

né le 7 septembre 1956 à [Localité 4] (75)

[Adresse 2] à [Localité 5]

Représenté par Me Amaury PLUMERAULT de la SELEURL MUSE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2760

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Date de clôture de l'instruction : 16 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 Décembre 2024

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2017, Mme [J] [V] a consenti à M. [B] [Z] le bail d'un logement d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel, provision sur charges comprises, de 580 €.

M. [U] [Y] a acquis ce bien, avec le bail en cours.

Par acte du 11 mars 2022, M. [U] [Y] a fait délivrer à M. [B] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 1.220 €, outre les frais, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit du 30 juin 2022, M. [U] [Y] a fait assigner M. [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villeurbanne.

Par jugement réputé contradictoire du 24 novembre 2022, ce tribunal a :

- Constaté la résiliation judiciaire du bail en date du 12 mai 2022 ;

- Autorisé M. [U] [Y] à faire procéder à l'expulsion de M. [P] [Z] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour M. [P] [Z] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

- Condamné M. [P] [Z] à payer à M. [U] [Y] :

' La somme de 1.220 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 13 octobre 2022,

' Une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants, outre l'indexation prévue par le contrat à compter du 1er novembre 2022 et ce jusqu'à libération des lieux ;

- Condamné M. [P] [Z] à payer à M. [U] [Y] la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Rejeté toutes les demandes contraires ;

- Condamné M. [P] [Z] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer ;

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

Le tribunal a retenu en substance que :

les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies et que la procédure est régulière ;

au regard de l'importance de la dette, de la faiblesse des ressources du locataire M. [B] [Z], il n'est pas établi que le locataire est en situation de régler sa dette dans les délais légaux en sorte qu'il n'y a pas lieu, même d'office, de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Par déclaration enregistrée le 17 février 2023, M. [B] [Z] a relevé appel de cette décision.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 1er mai 2023 (conclusions récapitulatives), M. [B] [Z] demande à la cour :

- Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villeurbanne du 24 novembre 2022 ;

Statuant à nouveau,

- Rejeter les demandes formulées par a partie adverse ;

- Constater que M. [Z] a repris le paiement des loyers ;

- Dire et juger que le bail consenti à M. [Z] par le bailleur continue de produire ses effets ;

- Accorder à M. [Z] des délais pour payer la dette locative et les charges ;

- Dire et juger que M. [Z] versera la somme de 60 € par mois pour régler sa dette locative ;

- Condamner la partie adverse à verser à Maître R.Goma Mackoundi la somme de 1.500 € au titre de l'article 37 de la loi de 1991 ;

- La condamner aux entiers dépens ;

Il expose que sa défaillance temporaire dans le règlement du loyer et des charges locatives résulte des difficultés rencontrées quant au versement de ses indemnités de chômage et qu'il a depuis repris le versement des loyers auprès du propriétaire. Il sollicite des délais de paiement sur le fondement de l'article 1345-5 du Code civil et propose, au vu de sa situation professionnelle et financière, de payer la somme de 60 € par mois au titre du paiement de la dette locative, outre le loyer courant.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 7 juillet 2023 (conclusions récapitulatives), l'intimé M. [U] [Y] demande à la cour de :

- Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne le 24 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Par conséquent,

- Débouter M. [P] [Z] de toutes ses prétentions ;

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour d'appel de Lyon infirmait le jugement susvisé en ce qu'il a « constaté la résiliation judiciaire du bail en date du 12 mai 2022 », elle ne pourra que :

- Constater la résiliation du bail d'habitation régularisé entre M. [Y] et M. [Z] le 1er septembre 2017, et ce, par l'effet du congé pour motif sérieux et légitime signifié par acte extrajudiciaire au locataire le 27 février 2023 ;

- Autoriser M. [U] [Y] à faire procéder à l'expulsion de M. [P] [Z] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour M. [P] [Z] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

Y ajoutant en tout état en cause,

- Condamner M. [P] [Z] à verser à M. [U] [Y], sur actualisation du quantum visé par le jugement, la somme de 3.850,00 € (décompte arrêté au 6 juin 2023, mémoire) au titre des loyers, des charges et de l'indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et aux charges courants, outre l'indexation prévue par le contrat, et ce jusqu'à libération des lieux ;

- Condamner M. [P] [Z] à verser à M. [U] [Y] la somme de 1.700,00 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de son action ;

- Condamner M. [P] [Z] aux entiers dépens de l'instance ;

Il fait valoir que l'arriéré locatif ne s'est pas résorbé depuis le commandement de payer signifié à M. [Z], qui ne justifie aucunement de la reprise du paiement des loyers depuis, la dette s'élevant à 3.850 € selon décompte actualisé du 6 juin 2023 et qui échoue à justifier pleinement de sa situation financière, à l'appui de sa demande de délais de paiement, sauf à produire une attestation Pôle emploi dont il résulte qu'il consacrerait 95 % de ses revenus au paiement du loyer.

Il ajoute que lui-même, âgé de 67 ans et retraité tire du loyer un part substantielle de ses revenus dont il se trouve privé depuis de nombreux mois sans que M. [Z] n'ait recherché une situation amiable pour contrôler et traiter l'arriéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'actualisation de la créance locative

En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [U] [Y] verse aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l'historique des sommes quittancées et encaissées jusqu'au 6 juin 2023. Ce faisant, M. [U] [Y] rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance actualisée à la somme de 3.850,00 € selon décompte arrêté à l'échéance du mois de juin 2023

Le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné le locataire à payer l'arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de M. [B] [Z] à la somme de 3.850,00 € représentant les loyers et charges échus jusqu'à l'échéance de juin 2023 incluse.

Sur la demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Il n'est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l'assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions, forme, et de délais prévues aux dispositions des II et III de l'article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, les conditions générales du bail signé le 1er septembre 2017 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2022 pour la somme en principal de 1.220 €. M. [B] [Z] ne conteste pas ne pas s'être acquitté de cette somme dans les deux mois du commandement de payer, puisque le versement de 850 € qu'il a effectué ne couvre pas le montant visé au commandement de payer et a été effectué en décembre 2022.

Dès lors, le jugement attaqué est confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande d'octroi de délais de paiement

Bien que la demande soit fondée sur l'article 1343-5 du Code civil et vise l'octroi d'un délai de 2 ans, la suspension de la clause résolutoire est prévue à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoit que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, M. [Z] justifie d'indemnités chômage de 750 € par mois en moyenne, mais uniquement pour l'année 2022 et s'il propose de verser 60 € par mois en plus du loyer courant en cause d'appel, il résulte du décompte de créance actualisé au 6 octobre 2024, un arriéré locatif de 13.130 €, M. [Z] n'ayant nullement repris le paiement du loyer courant et n'étant ainsi pas en mesure de régler sa dette.

Dès lors, la demande d'octroi de délais de paiement est rejetée et le jugement attaqué est confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [Z] des lieux loués et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers courants et charges locatives.

Sur les demandes accessoires

En équité, la cour condamne solidairement M. [F] [R] et Mme [W] [R] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel.

M. [B] [Z] succombant, la cour confirme la décision attaquée en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance et à payer à la somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Y ajoutant, la cour condamne M. [B] [Z], partie perdante, aux dépens d'appel.

En équité, la cour condamne M. [B] [Z] à payer à M. [L] [U] [Y] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS,