CA Lyon, 4 déc. 2024, RG 23/00145

N° RG 23/00145 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OWV2

Décision du Juge des contentieux de la protection de ROANNE au fond du 06 décembre 2022

RG : 11-22-36

[S]

[L]

C/

[V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Décembre 2024

APPELANTS :

Mme [T] [S]

née le 11 Octobre 1984 à [Localité 5]

Chez Mr [A] [C] - [Adresse 3]

[Localité 2]

M. [B] [L]

né le 03 Juillet 1980 à [Localité 8]

Chez Mr [A] [C] - [Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par Me Hélène FOURNEL-PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉ :

M. [B] [V]

né le 15 Décembre 1984 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par Me Marie-christine MANTE-SAROLI de la SELARL MANTE SAROLI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1217

Ayant pour avocat plaidant Me Maître Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 16 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 Décembre 2024

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2015, M. [B] [V], représenté par son mandataire, l'agence Citya Oriol, a consenti à Mme [T] [S] et M. [B] [L] le bail d'une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 7], avec date d'entrée en jouissance le12 février 2016 par un avenant du même jour.

Par ordonnance du 25 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Roanne a autorisé les locataires à consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) à compter du 1er juillet 2021, dans l'attente de la réalisation des travaux demandés.

Par acte du 20 juillet 2021, M. [V] a fait signifier à Mme [T] [S] et M. [B] [L] un congé pour vendre avec offre d'achat du bien au prix de 580.000 €, contesté par les locataires par lettre recommandée avec AR du 30 septembre 2021 adressé au tribunal judiciaire de Roanne.

Par acte du 26 janvier 2022, M. [V] a fait signifier à Mme [T] [S] et M. [B] [L] que le prix de vente était porté à 545.000 € (au lieu de 580.000 €).

Par acte du 3 février 2022, Mme [T] [S] et M. [B] [L] ont fait assigner M. [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Roanne, aux fins de voir annuler le congé pour vendre signifié le 20 juillet 2021 et valider la tacite reconduction du bail du 16 décembre 2015.

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2022, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Roanne a :

- Débouté Mme [T] [S] et M. [B] [L] de leur exception de procédure tendant à la nullité du congé délivré ;

- Débouté Mme [T] [S] et M. [B] [L] de l'ensemble de leurs autres demandes ;

- Validé le congé délivré par M. [B] [V] le 20 juillet 2021 concernant la maison sise [Adresse 4] à [Localité 7] ;

- Prononcé en conséquence la résiliation du bail à compter du 12 février 2022 ;

- Ordonné la déconsignation des loyers consignés par Mme [T] [S] et M. [B] [L] et leur versement par la Caisse des dépôts et consignations à M. [B] [V] ;

- Condamné solidairement Mme [T] [S] et M. [B] [L] à payer à M. [B] [V] la somme de 1.253,19 € au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives suivant décompte de sortie, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- Condamné solidairement Mme [T] [S] et M. [B] [L] à payer à M. [B] [V] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamné solidairement Mme [T] [S] et M. [B] [L] à payer à M. [B] [V] les entiers dépens ;

- Rappelé que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit, frais et dépens compris ;

Le tribunal a retenu en substance que :

- la nullité encourue en cas de non-respect des mentions prescrites à l'article 15 de la loi de 1989 est soumise aux dispositions de l'article 114 du Code de procédure civile conditionnant la nullité à l'existence d'un grief,

- l'absence de précision de la description des locaux ne fait pas grief dès lors qu'en qualité de locataires depuis plus de 5 ans, ils étaient parfaitement informés des caractéristiques du bien,

- ils échouent en outre à démontrer le caractère excessif ou disproportionné du prix de vente de la maison visé dans le congé qui aurait eu pour seul objet de dissuader les locataires de l'acquérir, s'agissant du prix de mise en vente effectif retenu par l'agence immobilière en charge de cette vente qui ne saurait prendre le risque de surévaluer le bien au mépris de son devoir de conseil, étant en outre précisé que le bailleur a signifié aux locataires un congé pour vendre avec un prix en baisse 6 mois plus tard, ce qui contredit toute intention malveillante de sa part,

- Mme [T] [S] et M. [B] [L] ne justifient pas de l'indécence du logement seule à même de permettre la consignation des loyers,

- le relevé de compte locataire produit prend en compte les loyers consignés, le dépôt de garantie et la régularisation des charges et la comparaison des états des lieux entrant et sortant fait ressortir des dégradations par les locataires justifiant une retenue de 1.253,19 €.

Par déclaration enregistrée le 6 janvier 2023, Mme [T] [S] et M. [B] [L] ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 15 mars 2023 (conclusions récapitulatives), les appelants demandent à la cour de :

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge du contentieux de la protection de Roanne du 6 décembre 2022 ;

- Dire et juger que l'offre d'achat contenue dans le congé pour vendre du 20 juillet 2021 est exorbitante, et rend le congé frauduleux en ce qu'elle dissuade les locataires d'exercer leur droit de préemption ;

En conséquence,

- Annuler purement et simplement ledit congé pour vendre ;

- Juger que le bail conclu le 16 décembre 2015 est renouvelé par tacite reconduction ;

- Débouter M. [B] [V] de ses demandes en paiement de réparations locatives injustifiées ;

- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné la déconsignation des loyers ;

- Condamner M. [B] [V] à restituer le dépôt de garantie de 870 € outre une indemnité pour retard de restitution de 696 € à parfaire ;

- Condamner M. [B] [V] au paiement d'une somme de 2500 € au titre de l'article 700 NCPC, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Ils invoquent l'absence de description des locaux loués et le caractère excessif et dissuasif du prix de vente proposé dans le congé du 20 juillet 2021 considérant les caractéristiques du bien immobilier et son état de vétusté, le prix de vente étant supérieur de 93% à 82% au prix du marché et relevant ainsi d'une volonté du propriétaire de rendre impossible leur droit de préemption. Ils s'appuient également sur l'absence de vente de la maison à ce jour malgré la parution le 27 octobre 2021 de l'annonce sur le site de Cytia Immobilier, pourtant professionnel de la vente, ainsi que sur l'autorisation de consignation de loyers motivée par la nécessité de réaliser des travaux. Ils contestent en outre le décompte produit par M. [V] qui ne tient compte ni du dépôt de garantie, ni des loyers consignés et les réparations locatives mises à leur charge et chiffrées sur le fondement de simples devis et non de factures.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 9 juin 2023 (conclusions récapitulatives), M. [B] [V] demande à la cour de :

- Dire et juger Mme [T] [S] et M. [B] [L] mal fondés en leur appel et en l'ensemble de leurs demandes, notamment d'infirmation, les en débouter ;

- Confirmer en revanche, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Roanne le 6 Décembre 2022, notamment en ce qu'il a :

Débouté Mme [T] [S] et M. [B] [L] de leur exception de procédure tendant à la nullité du congé délivré et de l'ensemble de leurs autres demandes,

Validé le congé délivré par M. [B] [V] le 20 Juillet 2021,

Prononcé en conséquence la résiliation du bail à compter du 12 Février 2022,

Ordonné la déconsignation des loyers et leur versement par la Caisse des dépôts et consignations à M. [B] [V],

Condamné solidairement Mme [T] [S] et M. [B] [L] à payer à M. [B] [V] les sommes de 1.253,19 €, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, et 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

- Condamner solidairement Mme [T] [S] et M. [B] [L] à payer à M. [B] [V] une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ;

Au soutien de ses prétentions, il invoque les moyens suivants :

- la mention dans le congé selon laquelle il porte sur les «locaux objets de la location» ne fait pas grief aux locataires qui ont une parfaite connaissance des lieux dont ils ont eu la jouissance,

- si la fixation d'un prix particulièrement dissuasif peut justifier l'annulation du contrat, c'est à la condition expresse que soit rapportée la preuve que le but était en réalité d'obtenir le départ du locataire sans réelle volonté du bailleur de vendre, cette double preuve incombant au locataire, étant précisé que la seule surestimation du prix n'est pas de nature à établir l'intention frauduleuse,

- les locataires n'établissent pas que le prix de 580.000 et a fortiori celui de 545.000 € est sans lien avec la valeur vénale réelle de l'immeuble, produisant des estimations réalisées en ligne sans déplacement d'un agent immobilier et sur la seule foi des indications fournies par eux ainsi qu'une liste d'annonces pour «des biens similaires à [Localité 7]» montrant des prix compris entre 229.000 et 545.000 €, prix finalement retenu,

- ils ne démontrent pas la volonté de M. [V] de ne pas vendre, alors même que le bien a été offert à la vente ni son intention frauduleuse alors qu'il a fait signifier un congé avec un prix revu à la baisse,

- ils ne justifient pas de la prétendue vétusté du bien,

- les locataires ayant quitté les lieux le 7 mars 2022, il y a lieu en tout état de cause de constater que le bail a pris fin du fait des locataires,

- la consignation des loyers ne repose pas sur l'indécence des lieux compte tenu des éléments invoqués à l'appui de leur demande,

- il résulte du compte de sortie établi après l'état des lieux du 7 mars 2022 que les appelants sont redevables de la somme de 1.253,19 € comprenant des sommes restant dues au titre de la régularisation des charges ainsi que le coût du remplacement de la douche extérieure et de la tonte du terrain, étant rappelé que la jurisprudence constante n'exige pas des factures et ce, après déduction du dépôt de garantie.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre

Selon l'article 15.II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis... A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ».

La cour rappelle que l'absence de description des lieux loués dans le congé ne peut conduire à sa nullité qu'autant qu'elle fait grief en application de l'article 114 du Code de procédure civile, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les locataires ayant parfaite connaissance des lieux loués, ce qu'ils ne contestent pas précisément à hauteur d'appel.

Par ailleurs, la seule surestimation du prix de vente n'est pas de nature à établir l'intention frauduleuse et il appartient au locataire d'établir que le prix est dissuasif et témoigne à la fois de la volonté du bailleur d'obtenir le départ du locataire et de son absence de volonté de vendre le bien.

En l'espèce, la maison située à [Localité 7] a été mise en vente au prix de 580.000 € par l'agence Cytia Immoblier puis baissée à 545.000 € six mois plus tard, ce qui permet de considérer le premier prix comme étant surévalué. Les appelants versent aux débats une estimation faite par la société Arthurimmo.com en février 2022 qui s'est rendue sur place et retient un prix moyen de 300.000 €, ainsi que d'autres avis de valeurs faits en ligne, et dès lors peu pertinents. Si l'ampleur de la différence entre ces deux valorisations interroge, Mme [T] [S] et M. [B] [L] ne versent aux débats aucun élément supplémentaire de nature à établir que la volonté du bailleur est de frauder leurs droits en les évinçant tout en ne vendant pas, la maison ayant été effectivement mise en vente via une agence professionnelle de l'immobilier tenue à un devoir de conseil et dont l'intérêt est de vendre et la procédure de consignation des loyers ne révélant pas un état de vétusté manifeste de la maison dont les photographies témoignent au contraire du bon état, de même que l'état des lieux de sortie.

En conséquence, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a validé le congé pour vendre et constaté la résiliation du bail, sauf à préciser que les locataires ont quitté les lieux depuis le 7 mars 2022 en sorte que le prononcé de l'expulsion est devenu sans objet.

Sur la demande de déconsignation des loyers

La cour rappelle que la consignation des loyers prévue à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est conditionnée par l'indécence ou l'insalubrité des lieux, au sens de l'article 6 de cette loi.

Les appelants s'opposent à la déconsignation des loyers sans développer de moyens à cet effet, sans nullement invoquer l'indécence ou l'insalubrité des lieux, se limitant à constater que M. [V] n'a pas saisi le juge ayant ordonné la consignation, en référé rétractation.

Il ne saurait en tout état de cause être sérieusement soutenu que la non-réparation d'un store-banne de la terrasse largement éventré, la perte du robot nettoyeur de la piscine par l'effet de la foudre, l'absence de vérification réglementaire annuelle de l'alarme de la piscine et la fuite non réparée derrière le meuble de cuisine invoqués par les appelants dans leur requête en consignation des loyers à laquelle le juge des contentieux de la protection a fait droit par ordonnance du 25 juin 2021, caractérisent l'indécence ou l'insalubrité des lieux. Au demeurant il résulte du rapport dressé par l'agence Cytia Oriol le 5 mai 2021 que ces menus désordres ont été traités.

S'agissant de la non conformité de l'installation électrique et des moisissures en salle de bains, également invoquée, elle ne ressort d'aucune des pièces du dossier et notamment de l'état des lieux sortant contradictoire où rien n'est indiqué à ce titre.

Le jugement déféré est également confirmé en ce qu'il a ordonné la déconsignation des loyers.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement» ;

Selon l'article 22 de cette loi, le dépôt de garantie est restitué :

- « dans un délai maximal de deux mois à compter de la « remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire », déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. »

- «dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées».

En outre, «A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

Le relevé de compte versé aux débats par M. [V] fait apparaître un solde débiteur de 1.253,19 € pour les locataires, ce décompte incluant une régularisation de charges, la restitution du dépôt de garantie de 870 € ainsi que les loyers consignés.

Il intègre en outre une somme de 610 € mise à la charge des locataires et concernant le remplacement de la douche extérieure évalué à 250 € selon devis de la société Aquilus et la tonte du jardin évaluée à 360 € selon devis de la société Chaux BTP.

Ces réparations locatives résultent de la comparaison entre l'état des lieux sortant où il est indiqué que la pelouse est en mauvais état et non entretenue et que la douche extérieure est tordue et abîmée et l'état des lieux entrant où il est mentionné que le terrain est tondu et que la douche extérieure est neuve.

Ces dégradations et défaut d'entretien sont imputables aux locataires sortants et leur chiffrage par devis suffit sans qu'il soit nécessaire de produire les factures correspondantes.

Le jugement est ainsi également confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de restitution du dépôt de garantie et les a condamnés au paiement de la somme de 1.253,19 €.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ce qu'elle a mis les dépens de première instance à la charge de Mme [T] [S] et M. [B] [L], qui, succombant, supporteront également les dépens d'appel.

L'équité commande en outre de confirmer le jugement déféré en ce qu'elle a condamné solidairement Mme [T] [S] et M. [B] [L] au paiement de la somme de 500,00 € à M. [V] en application de l'article 700 du Code de procédure civile et de faire application des dispositions de ce texte, en cause d'appel en les condamnant solidairement à payer à ce dernier la somme de 1000,00 €, à ce titre.

PAR CES MOTIFS,