TJ Marseille, 5 déc. 2024, RG 24/11363

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 24/11363 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5RUZ
MINUTE N° : 24/

Copie exécutoire délivrée le 05/12/2024
à Me PROST
Copie certifiée conforme délivrée le 05/12/2024
à Me DAMMAME
Copie aux parties délivrée le

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame PHILIPS, Vice Présidente
GREFFIER : Madame RAMONDETTI, Greffière

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 07 Novembre 2024 du tribunal judiciaire DE MARSEILLE, tenue par Madame PHILIPS, Vice Présidente juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame RAMONDETTI, Greffière.

L’affaire oppose :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [I]
né le 04 Janvier 1978 à [Localité 5] (ALGERIE) ([Localité 5]), demeurant [Adresse 1]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130552024-015592 du 18/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représenté par Maître Constance DAMMAME, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [M] épouse [I]
née le 02 Janvier 1985 à [Localité 5] (ALGERIE) ([Localité 5]), demeurant [Adresse 1]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130552024-015544 du 18/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représenté par Maître Constance DAMMAME, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [Y] Immatriculée à la sécurité sociale sous le numéro [Numéro identifiant 2]
née le 04 Mai 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Cécile PROST, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 05 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par bail du 15 décembre 2019, Mme [U] [Y] a consenti à Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] un bail à usage d’habitation moyennant le paiement d’un loyer de 700 €.

Le 1er juin 2022, Mme [U] [Y] a fait signifier à Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] un congé pour reprise pour la date du 29 décembre 2022.

Par jugement du 09 février 2024, signifié le 02 avril 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE a constaté la résiliation du bail suite au congé pour reprise ayant effet au 29 décembre 2022, ordonné l’expulsion des locataires, condamné Mme [U] [Y] à payer à Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] la somme de 1.260,28 € en remboursement du trop-perçu des loyers entre décembre 2019 et décembre 2022, enjoint au propriétaire de délivrer les quittances et fixé une indemnité d’occupation à 700 €.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 19 avril 2024.

Un procès-verbal de tentative d’expulsion a été établi le 28 juin 2024.

Par requête reçue le 14 octobre 2024, Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] ont sollicité des délais pour quitter les lieux.

Le concours de la force publique a été autorisé à compter du 24 octobre 2024.

A l’audience du 07 novembre 2024, les parties renvoient à leurs conclusions.

Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] sollicitent un délai pour quitter les lieux jusqu’au 05 juillet 2025, date de la fin de l’année scolaire.

Mme [U] [Y] s’oppose à la demande de délai et sollicite la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. ».

L’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 dispose : « Le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d'un Etat membre de la Communauté européenne qui veut reprendre son immeuble pour l'habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, ce droit de reprise ne peut être exercé que si l'acte d'acquisition a date certaine, ou bien avant le 2 septembre 1939, ou bien plus de dix ans avant l'exercice de ce droit. Néanmoins, le propriétaire d'un immeuble acquis depuis plus de quatre ans peut être autorisé par justice à exercer le droit de reprise s'il établit que son acquisition n'a été faite que pour se loger ou pour satisfaire un intérêt familial légitime à l'exclusion de toute idée de spéculation. En cas d'acquisition à titre gratuit, les délais prévus au présent alinéa courent à partir de la dernière acquisition à titre onéreux.
Le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise doit prévenir, au moins six mois à l'avance, par acte extrajudiciaire, le locataire ou l'occupant dont il se propose de reprendre le local ; ledit acte doit, à peine de nullité :
Indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu du présent article ;
Préciser la date et le mode d'acquisition de l'immeuble ;
Faire connaître le nom et l'adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire ainsi que l'emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier.
Le juge doit toujours apprécier les contestations qui lui sont soumises au jour de la signification de l'acte extrajudiciaire.
Le bénéficiaire du droit de reprise prévu au présent article est tenu de mettre à la disposition du locataire ou de l'occupant dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
Le bénéficiaire du droit de reprise devra notifier à son propriétaire l'action qu'il exerce par acte extrajudiciaire dans le même délai que celui prévu à l'alinéa 3 ci-dessus. Le propriétaire de son logement ne pourra s'opposer à la venue de ce nouveau locataire ou occupant qu'en excipant de motifs sérieux et légitimes.S'il entend user de ce droit, il devra, à peine de forclusion, saisir la juridiction compétente aux termes des articles 46 et suivants de la présente loi dans un délai de quinze jours à dater de la modification susvisée.
Cette notification devra, à peine de nullité, indiquer que, faute par le propriétaire d'avoir saisi la juridiction compétente dans le délai de quinze jours, il sera forclos.
Le nouvel occupant aura le titre d'occupant de bonne foi. »

L’article 1er de la loi du 1er septembre 1948 définit ainsi le domaine d’application de la loi : « A [Localité 6],
Dans un rayon de cinquante kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de [Localité 6],
Dans les communes dont la population municipale totale est supérieure à 4.000 habitants ou qui sont limitrophes de communes dont la population municipale totale est au moins égale à 10.000 habitants, ces populations s'évaluant d'après le recensement général de 1968,
Dans les communes de 4.000 habitants au plus dont la population municipale totale s'est accrue de plus de 5 p. 100 à chacun des recensements généraux de 1954, 1962 et 1968 par rapport au recensement précédent,
Sous réserve des décrets pris en application du dernier alinéa du présent article, l'occupation des locaux d'habitation ou à usage professionnel sans caractère commercial ou industriel ou ne relevant pas du statut du fermage, ainsi que des locaux affectés à l'exercice d'une fonction publique dans lesquels l'habitation est indivisiblement liée au local utilisé pour ladite fonction, est régie, après l'expiration du bail écrit ou verbal, par les dispositions suivantes.
Des décrets pris sur le rapport du ministre de l'équipement et du logement détermineront les communes dans lesquelles la présente législation cessera d'être appliquée soit totalement, soit partiellement, ou pourra, dans les mêmes conditions, être rendue applicable. »

En l’espèce, contrairement à ce que prétend Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I], la loi du 1er septembre 1948 est applicable. En l’effet, l’article 1er de la loi ne soumet pas son application à la condition que l’immeuble ait été construit avant l’entrée en vigueur de cette loi.

L’article 1er de la loi de 1948 conditionne son application à la taille de la ville (supérieure à 4.000 habitants).

En revanche, l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution précise que les dispositions relatives aux délais pour quitter les lieux ne sont pas applicables si le bailleur exerce son droit de reprise « lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi ».

Or en l’espèce, il n’est pas démontré qu’une procédure de relogement ait échoué du fait du locataire.

Dès lors, la demande de Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] est recevable.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. »

L’article L412-4 du même code précise que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Vu l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des Libertés fondamentales ;

En l’espèce, Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] ont effectué une demande de logement social le 09 mai 2022, qui a été renouvelée le 1er mars 2024. Ils ont formé un recours DALO et sont accompagnés par l’association AFOR. Leur recours a été rejeté le 05 août 2024, au motif que la fille majeure du couple n’avait pas de titre de séjour régulier. Le conseil de Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] a adressé un recours grâcieux à la commission de médiation, car la fille aînée du couple est titulaire d’un titre de séjour « vie privée et familiale ». Ils ont adressé plusieurs demandes de logement via ACTION LOGEMENT. Ils font valoir, en outre, que leurs démarches de relogement ont été freinées par l’attitude de la bailleresse qui ne leur délivre pas les quittances de loyer.
Il apparaît donc que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] habitent avec leurs six enfants dont cinq mineurs. Ils bénéficient d’une mesure d’accompagnement ASELL depuis février 2024. Mme [M] épouse [I] justifie de ce qu’elle est suivie pour un diabète non équilibré avec complications métabolique, nécessitant des injections d’insuline à heures très précises, et pour un post partum difficile avec des hypoglycémies à répétition. Le médecin précise que son état de santé nécessite un logement stable. M. [I] est lui aussi suivi pour un diabète non équilibré. Les mêmes préconisations sont faites par le médecin le concernant. Le revenu fiscal de référence du couple est d’environ 9.200 € par an. La famille perçoit des allocations variant entre 600 € et 1400 € par mois.

Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] font valoir leur bonne foi, en ce qu’ils s’acquittent régulièrement de l’indemnité d’occupation.

A la fois l’impossibilité de relogement, la situation familiale de Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I] et leur bonne foi, sont de nature à justifier un délai.

Toutefois, il doit être tenu compte des situations respectives du propriétaire et de l'occupant. Or Mme [U] [Y] est dans une situation elle aussi précaire, en ce qu’elle a deux enfants en bas âge ; que ses faibles ressources l’empêchent, elle aussi, de se reloger dans des conditions normales ; qu’elle est actuellement hébergée chez son père depuis décembre 2021. Elle explique que le logement de son père n’est pas adapté à l’hébergement de ses jeunes enfants. Mme [U] [Y] justifie, en outre, de ce qu’elle souffre d’une pathologie psychiatrique lourde, qui la fragilise.

Ainsi, en dépit de la situation familiale de Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I], la situation de Mme [U] [Y] impose de rejeter la demande de délai, afin de permettre à Mme [U] [Y] d’occuper le logement dont elle est propriétaire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [O] [M] épouse [I] et M. [D] [I], parties perdantes, sont condamnés aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,