TJ Nanterre, 5 déc. 2024, RG 24/01980

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01980 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPZR

N° de minute :

S.A.R.L. FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS

c/

S.A.R.L. 3A [Localité 4]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0285

DEFENDERESSE

S.A.R.L. 3A [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie PERSONNIC de la SELARL SELARL SYLVIE PERSONNIC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 207

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 octobre 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 25 noembre 2024, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 26 mars 2014, la société Foncière Romain d'Investissements a donné à bail commercial à la société 3A [Localité 4] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (une boutique sur rue et sur cour, située dans l'immeuble A, au rez-de-chaussée, à gauche de l'entrée commune, lesdits locaux constituent le lot n°1 de l'état descriptif de division de l'immeuble), moyennant un loyer annuel de 30 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d'avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit d'huissier en date du 26 mars 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société 3A [Localité 4], pour une somme de 11 258,28 euros, au titre de l’arriéré locatif au mois de mars 2024 inclus.

Par exploit d'huissier en date du 21 mai 2024, la société Foncière Romain d'Investissements a fait assigner la société 3A [Localité 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l'audience du 14 octobre 2024, la société Foncière Romain d'Investissements demande au juge des référés de :

« * Dire la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,
* Constater que, à défaut de règlement des causes du commandement de payer du 26 mars 2024, la clause résolutoire du bail commercial du 26 mars 2014, consenti par SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la SARL 3A [Localité 4], pour les locaux sis à [Localité 5] (Hauts-de-Seine) - [Adresse 1], est acquise à la date du 27 avril 2024,
* Constater, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial du 26 mars 2014 à compter du 27 avril 2024,
* Constater, dans tous les cas, les manquements graves et réitérés de la SARL 3A [Localité 4] à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 26 mars 2014,
En conséquence :
* Ordonner l’expulsion de la SARL 3A [Localité 4] et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe à [Localité 5] (Hauts-de-Seine) - [Adresse 1] et ce, dans le délai de quinze jours courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clés à la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS ou à son mandataire,
* Dire que, à compter du 27 avril 2024, la SARL 3A [Localité 4] est devenue occupante sans droit ni titre des locaux, fixer l’indemnité d’occupation due à la bailleresse au double du loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus, et condamner la SARL 3A [Localité 4] à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS ou à son mandataire,
* Condamner :
- pour un compte arrêté au mois d’octobre 2024, inclus et sauf à parfaire, la SARL 3A [Localité 4] à payer à la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 6.712,45 € , en règlement de l’arriéré locatif, outre le loyer quotidien, charges et taxes locatives jusqu’à la résiliation du bail,
o avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 26 mars 2024,
o et capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code Civil,
- à compter de la résiliation du bail, la SARL 3A [Localité 4] à régler à la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus et ce, prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS ou à son mandataire,
* Dire que le dépôt de garantie effectué par la SARL 3A [Localité 4] en exécution du contrat de bail du 26 mars 2014 restera acquis à la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS par provision et à titre d’indemnité contractuelle, sans préjudice des éventuelles réparations locatives à la charge de la SARL 3A [Localité 4],
* Condamner la SARL 3A [Localité 4] à régler à la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
* Condamner la SARL 3A [Localité 4] aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, les frais de commandement de payer du 26 mars 2024 ».

Dans ses observations orales formulées à l'audience, la société Foncière Romain d'Investissements a reconnu que la dette avait été intégralement réglée et a souligné qu'elle s'en rapportait sur la question de l'acquisition de la clause résolutoire.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l'audience du 14 octobre 2024, la société 3A [Localité 4] demande au juge des référés de :

« - Juger la SARL 3A [Localité 4] recevable et bien fondé en ses demandes,
-Constater que la SARL 3A [Localité 4] n’est plus de redevable d’aucun arriéré de loyer et qu’elle est à jour du paiement de ses loyers, mois d’octobre inclus
- Débouter la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de sa demande de paiement provisionnelle d’arriéré locatif
-Débouter la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail,
-Accorder rétroactivement à la SARL 3A [Localité 4] les délais de paiement les plus larges possible,
-Suspendre les effets de la clause résolutoire,
-Juger que les stipulations de l’article 8 du contrat de bail prévoyant l’acquisition du dépôt de garantie de plein droit au bailleur en cas d’infractions régulièrement constatées crée manifestement un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, et en écarter l’application et à défaut :
-Juger que les stipulations de l’article 8 du contrat de bail prévoyant l’acquisition du dépôt de garantie de plein droit au bailleur en cas d’infractions régulièrement constatées constitue une clause pénale et la réduire à 1 € compte tenu de son caractère manifestement excessif à la date à laquelle le juge est amené à statuer,
-Juger, à défaut de suspension des effets de clause résolutoire, que cette dernière s’apparente en clause pénale en ce qu’elle prévoit une fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer quotidien et par conséquent, réduire l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes,
-Débouter la SARL FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire, de résolution judiciaire du bail, et sur les demandes qui en découlent

A titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résolution judiciaire, qui suppose d'apprécier la gravité des manquements reprochés, d'un bail (3eme Civ., 20 décembre 2018, n°17-16783).

En premier lieu, sur l'acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 26 mars 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.
En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Foncière Romain d'Investissements n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 11 258,28 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de mars 2024 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Toutefois, l'article L. 145-41 du code de commerce dispose en son second alinéa que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L'article 1343-5 du code civil énonce en son premier alinéa que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Il y a lieu de constater que les causes du commandement ont été acquittées à la date du 4 juillet 2024 (virement de 7 505,52 euros de ce jour faisant suite à un virement de 3 752,76 euros du 17 avril 2024), et que la société Foncière Romain d'Investissements ne conteste pas que l'intégralité de la dette locative a été soldée au jour de l'audience (dernier virement de 1 291,93 euros en date du 11 octobre 2024).

Au visa de l'article 1343-5 précité, compte-tenu de la situation de la société 3A [Localité 4], de sa bonne foi, des relations entre les parties depuis le 26 mars 2014, du fait qu’elle est désormais à jour de ses loyers, il convient de lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 4 juillet 2024, de constater qu’elle avait intégralement réglé les causes du commandement de payer du 26 mars 2024 à cette date et, en conséquence, de dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes du bailleur tendant à faire ordonner l'expulsion de la société 3A [Localité 4], le transport et la séquestration des meubles et à obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d'une provision, l'article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

S'agissant de l'arriéré locatif et des intérêts éventuellement dus, la société Foncière Romain d'Investissements a indiqué à l'audience que l'intégralité de la dette avait été soldée, si bien que plus aucune demande n'est formée à ce titre.

Enfin, la demande formée au titre de la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire (« Si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité, en réparation du préjudice subi ») est également sans objet dès lors que ladite clause est réputée ne pas avoir jouée. La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée, sans qu'il y ait lieu d'en examiner l'aspect abusif ou l'éventuelle requalification en clause pénale.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. En l'espèce, dès lors que la société 3A [Localité 4] ne s'était pas acquittée des causes du commandement dans le délai d'un mois, et que l'arriéré locatif, y compris la cause du commandement, a été soldé postérieurement à l'assignation, celle-ci sera considérée comme partie perdante et condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l'espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l'équité, il y a lieu de condamner la société 3A [Localité 4] à verser à la société Foncière Romain d'Investissements la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,