TJ Nanterre, 5 déc. 2024, RG 24/01184

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01184 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPW2

N° de minute :

S.C. S.C.P.E.L.

c/

Madame [X] [H]

DEMANDERESSE

S.C. S.C.P.E.L.
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1129

DEFENDERESSE

Madame [X] [H]
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Lin BANOUKEPA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G721

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 octobre 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 25 novembre 2024, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 11 janvier 2012, la société SCPEL a donné à bail commercial à M. [I] des locaux situés [Adresse 1] [Adresse 5] à [Localité 9] (Hauts-de-Seine), cadastré section BC n°[Cadastre 4] (le lot n°7 dans le Bâtiment A, au rez-de-chaussée, avec accès sur la [Adresse 6] et autre accès première porte à gauche dans l'entrée C commune, un local à gauche du hall de l'immeuble), moyennant un loyer mensuel de 300 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance. L'activité prévue dans le bail était : « cordonnerie, cuirs (réparation et vente), clés minutes, plaques d'immatriculation, serrurerie, imprimerie ».

Par décision en date du 13 octobre 2017, le maire de [Localité 9] a exercé son droit de préemption et acquis le droit au bail au prix de 20 000 euros.

Par acte authentique en date des 28 et 31 janvier 2022, la ville de [Localité 9] a cédé ledit bail commercial à Mme [X] [H]. Le loyer de base semestriel était de 1 953,48 euros et le montant de la provision sur charges semestrielle était de 84,54 euros.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploits d'huissier en date du 15 juin 2022, le bailleur a fait délivrer à Mme [X] [H] :

-un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 2 038,02 euros, au titre de l’arriéré locatif,
-une mise en demeure de produire dans le délai d'un mois l'assurance portant sur le local,
-une mise en demeure de se conformer aux obligations contractuelles et réglementaires, dans un délai d’un mois notamment à cesser toute nuisances liées à l’exploitation du local commercial et à satisfaire toutes les charges de villes, d’hygiène, de salubrité, de voirie, de sécurité et de police.

Par exploits d'huissier en date des 17 et 21 mai 2024, la société SCPEL a fait assigner Mme [X] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l'audience du 14 octobre 2024, la société SCPEL demande au juge des référés de :

« − JUGER la clause résolutoire insérée au bail est acquise à la date du 15 juillet 2022.
En conséquence,
− PRONONCER la résolution de plein droit du bail commercial ayant lié la société SCPEL et Madame [X] [H], dont le nom d’usage est [W] , par l’effet de la clause résolutoire de ce bail, à compter du 15 juillet 2022.
En conséquence,
− ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [X] [H], dont le nom d’usage est [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 6] (rez-de-chaussée sur rue, Batiment A, lot n°7), et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y’a lieu.
− ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due.
− CONDAMNER à titre provisionnel Madame [X] [H], dont le nom d’usage est [W] à payer à la société SCPEL les sommes suivantes :
o 9 645,43 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au titre du décompte actualisé au 30 mai 2024 et à réactualiser, somme assorti e des intérêt au taux légal à compter du 15 juin 2022, date du commandement de payer et des mises en demeure ;
o 964,54 euros, en application de la clause pénale stipulée au bail commercial
o 169,04 euros, au titre du coût du commandement de payer ;
o 70,48 euros, au titre du coût de la mise en demeure de communiquer l’assurance ;
o 70,48 euros, au titre du coût de la mise en demeure de se conformer aux obligations contractuelles et réglementaires ;
− FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [H], dont le nom
d’usage est [W] à la somme de 567,93 euros, outre la provision mensuelle sur charges d’un montant de 14,09 euros, soit au montant mensuel total de 612,02 euros, provision sur charges mensuelle comprise.
− CONDAMNER à titre provisionnel Madame [X] [H], dont le nom d’usage est [W] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle au profit de la société SCPEL, et ce jusqu’à la libération effective des lieux occupés.
− CONDAMNER Madame [X] [H], dont le nom d’usage est [W] au paiement d’une somme de 3 600 euros au profit de la société SCPEL, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
− CONDAMNER Madame [X] [H], dont le nom d’usage est [W] aux entiers dépens du présent référé ».

A l'audience du 14 octobre 2024, la société SCPEL a actualisé le montant de l'arriéré locatif à la somme de 9 000 euros.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l'audience du 14 octobre 2024, Mme [X] [H] demande au juge des référés de :

« Déclarer recevable Mme [H] en ses conclusions
Dire qu'il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [H]
Donner acte à [H] qu'elle propose de verser, en sus des loyers mensuels et charges d'un montant de 392 euros, la somme de 300 euros par mois au titre de l'apurement de la dette locative jusqu'à concurrence de la somme à payer
Dire qu'il y a lieu d'accorder des délais de paiement à Mme [H]
Dire que Mme [H] sera maintenue dans les lieux en vue de l'exploitation de son fonds de commerce
Réserver les dépens ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Il sera précisé que le conseil de [Localité 10] a été, à sa demande, autorisé à produire par voie de note en délibéré des justificatifs des derniers virements allégués par celle-ci. Aucune note en délibéré n'a toutefois été transmise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l'acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Mme [H] ne conteste pas la régularité du commandement de payer signifié le 15 juin 2022 et le montant de la créance indiqué dans ledit commandement, qui reproduit bien la clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCPEL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 2 038,02 euros au titre de l’arriéré locatif.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, le seul paiement réalisé par Mme [H] datant du mois d'octobre 2022 (pièce n°9 en demande).

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 16 juillet 2022 à 00h.

De surcroît, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail prévoit, outre le défaut de paiement d'une seul échéance de loyer et accessoires, que celle-ci peut prendre effet en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail.

Or et d'une part, le contrat de bail prévoit à la charge du preneur d'une obligation d'assurer le bien loué (point 12 en page 6 du contrat). Or, malgré une mise en demeure délivrée le 15 juin 2022, Mme [H] ne justifie pas avoir fait assurer le bien. En effet, la seule pièce produite à ce titre (pièce n°2 en défense) est une fiche d'information et de conseil qui ne saurait valoir contrat d'assurance, non signée, et adressée à une société Eulazy Shop ayant pour gérant M. [D] [M], qui n'est pas le preneur.

D'autre part, alors que le contrat de bail a été signé pour une activité particulière que le preneur devait respecter (page 3 du contrat), il résulte des nombreuses mains courantes et attestations (pièces en demande n°3 à 5, n°7 à 9 et n°13) que le preneur se livre à la vente d'alcool alors que l'activité est « cordonnerie, cuirs (réparation et vente), clés minutes, plaques d'immatriculation, serrurerie, imprimerie ». Ce constat est indubitablement établi par le courriel du 11 mai 2022 (pièce n°7 : courriel d'un agent de la mairie faisant suite à un contrôle du service hygiène et de la police municipale) qui souligne l'absence d'autorisation de vente d'alcool et les nombreuses infractions relatives à la nourriture vendue.

L'ensemble de ces circonstances justifient en tout état de cause la prise d'effet de la clause résolutoire.

En deuxième lieu, sur la demande d'expulsion, l'article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Mme [X] [H] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d'une provision, l'article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

D'une part, à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer, outre une indemnité de majoration de 50 %. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, conformément à l'article 1231-5 du code civil.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

D'autre part, s’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En tout état de cause et en l’espèce, au vu du décompte produit par la société SCPEL, l'obligation de Mme [X] [H] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 9 646,43 euros, arrêtés au 30 mai 2024, étant précisé que la société demanderesse a actualisé à l'audience sa dette à la somme de 9 000 euros au 14 octobre 2024, somme qui sera retenue, et au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [X] [H]. En effet, si celle-ci indique avoir payé des sommes, elle n'a pas justifié de l'effectivité des derniers virements allégués.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10 % du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Sur la demande de délais formée par Mme [H]

L'article L. 145-41 du code de commerce énonce en son second alinéa que :
« Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L'article 1343-5 du code civil dispose en son premier alinéa que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté des sommes dues, du nombre des manquements retenus, de l'absence de pièce relative à sa situation personnelle, il n'y a pas lieu d'accorder de délais à Mme [H], étant au demeurant précisé que ceux-ci ne pourraient suspendre les effets de la clause résolutoire qu'au regard du manquement lié à l'arriéré locatif, alors que deux autres manquements ont été retenus.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Mme [X] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et des deux mises en demeure.

Sur l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l'espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l'équité, il y a lieu de condamner Mme [X] [H] à verser à la société SCPEL la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,