TJ Montpellier, 5 déc. 2024, RG 22/03039

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 22/03039 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NXDW
Pôle Civil section 2

Date : 05 Décembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. ZAMZAM, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 807 659 610, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Président en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle DAUTREVAUX de la SELARL CAZOTTES/ DAUTREVAUX, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S.U. AMBULANCE EXCELLENCE, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 833 814 908, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège,

représentée par Me Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE
Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 03 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 05 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 05 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 1er aout 2018, la SCI ZAMZAM a donné à bail à la SASU AMBULANCE EXCELLENCE un bureau- local professionnel et un garage sis [Adresse 1] à [Localité 3] (34) pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 1500 euros outre un dépôt de garantie de 1500 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 mars 2022, la SCI ZAMZAM a fait délivrer à la SASU AMBULANCE EXCELLENCE un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire, pour la somme de 16.500 euros au titre des arriérés de loyers à partir du mois de mai 2021 pour le local sis [Adresse 1].

Par assignation délivrée par acte d’huissier en date du 28 juin 2022, la SCI ZAMZAM a assigné la SASU AMBULANCE EXCELLENCE devant la présente juridiction aux fins de résiliation du contrat de bail et paiement des arriérés locatifs.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI ZAMZAM, demande au tribunal de :

DECLARER recevable et bien fondée l’ensemble de ses demandes
REJETER le moyen soulevé sur le prétendu défaut d’intérêt à agir

En conséquence,

DEBOUTER la SASU AMBULANCE EXCELLENCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail unissant la SCI ZAMZAM à la SASU AMBULANCE EXCELLENCE pour fautes graves et renouvelées du preneur, à savoir défaut de paiement des loyers, défaut de justificatif d’assurance, dégradations et abandon du local.

CONDAMNER la SASU AMBULANCE EXCELLENCE à payer à la SCI ZAMZAM la somme en principal de 18.000 € pour loyers, charges et accessoires impayés au mois d’avril 2022, augmentée des intérêts au taux légal majorés à compter du 14 mars 2022 date du commandement de payer.

CONDAMNER la SASU AMBULANCE EXCELLENCE à lui payer en sus les loyers dus du mois de mai 2022 jusqu’au prononcé définitif de la résiliation du bail commercial.

CONDAMNER la SASU AMBULANCE EXCELLENCE à lui payer la somme de 6.000 € en réparation des préjudicies subis du fait du comportement frauduleux du locataire.
CONDAMNER la SASU AMBULLANCE EXCELLENCE à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. ZAMZAM

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle indique être toujours propriétaire des lieux donnés à bail.

Au visa des articles 1103, 1104, 1341, 1343 du Code civil, elle précise que le bail qualifié de « professionnel » est un bail commercial, ne sollicite pas de requalification, et souligne que les loyers n’ont pas été réglés depuis le mois de mai 2021, qu’il n’a pas été justifié de l’assurance du local pour les années 2021 et 2022, que des dégradations ont été commises, que le local n’est plus occupé.

Elle constate qu’aucune demande de résiliation du bail ne lui est parvenue, que les attestations fournies en défense sont établies par des salariés de la société, que le défendeur justifie de la prise à bail d’un autre local au 1er juillet 2021, qu’elle n’a pas été mise en demeure s’agissant de l’incapacité d’utiliser les lieux, que le défaut de jouissance paisible n’est pas démontré.

Elle souligne que le changement de domiciliation sociale date du 28 juin 2022, que le non-paiement du loyer, le défaut d’assurance et les dégradations justifient le prononcé de la résiliation du bail.
*
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SASU AMBULANCE EXCELLENCE, demande au tribunal de :

I. A TITRE PRINCIPAL : SUR LA VENTE DE L’IMMEUBLE ET LE DEFAUT D’INTERET A AGIR
JUGER irrecevables l’ensemble des demandes présentées par la SCI ZAMZAM.

II. A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LES ARRIERES DE LOYERS
A TITRE PRINCIPAL :
JUGER que la SCI ZAMZAM a manqué à ses obligations contractuelles de délivrance et de jouissance paisible à l’égard de la SASU AMBULANCE EXCELLENCE.
Par conséquent,
JUGER fondée l’exception d’inexécution soulevée par la SASU AMBULANCE EXCELLENCE postérieures au 30 septembre 2021 et
DEBOUTER la demanderesse de ses demandes plus amples ou contraires.

A TITRE SUBSIDIAIRE  :
JUGER QUE la SCI ZAMZAM a été négligente et de mauvaise foi.
En conséquence,
DEBOUTER la demanderesse de ses demandes en paiement postérieures au 30 septembre 2021.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
JUGER acquise la clause résolutoire au 14 avril 2022 à 23H59.
En conséquence,
DEBOUTER la demanderesse de ses demandes en paiement de loyers et/ou indemnités d’occupation postérieures à la résiliation ;
Dans cette hypothèse,
FIXER le montant des arriérés de loyers à la somme de €.15.750,00 ;
SUR LES DEGRADATIONS  :
DEBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses demandes.

III. EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la SCI ZAMZAM à lui payer la somme de €.2.500,00 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de l’instance

Elle indique que la SCI n’est plus propriétaire du local donné à bail.

Au visa des articles 1103, 1219, 1719, 1728 du code civil, elle fait valoir que le code d’accès au garage a été modifié par le bailleur le 1er octobre 2021, qu’elle n’a pu accéder aux locaux, que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible, qu’au titre de l’exception d’inexécution, elle a stoppé le paiement des loyers à partir du 30 septembre 2021.

Elle souligne la délivrance tardive du commandement de payer, alors que les locaux n’étaient plus occupés.

Elle précise justifier du règlement du loyer du mois de mai 2021, sollicite l’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et indique que l’arriéré de loyer se porterait à la somme de 15750 euros.

Elle considère que les dégradations ne sont pas démontrées, et au visa de l’article L145-60 du code de commerce que la requalification du bail est prescrite.

*
L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 3 octobre 2024.
A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les «'dire et juger'» et les «'constater'» qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur l’exception d’irrecevabilité de la demande pour défaut à agir

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile applicable à la date de l’assignation, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En l’espèce, étant donné l’absence de saisine du juge de la mise en état par la SASU AMBULANCE EXCELLENCE avant l’ordonnance de clôture, la demande s’agissant du défaut d’intéret à agir de la SCI ZAMZAM est irrecevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l'article 1342-10 du Code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement

En l’espèce,

Il convient de constater que la SCI ZAMZAM a fait délivrer un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire, en date du 14 mars 2022, pour la somme de 16.500 euros.

Le bailleur ne justifie d’aucun décompte locatif, à part celui réalisé par l’huissier de justice dans son acte.

La SASU AMBULANCE EXCELLENCE produit un relevé de compte en date du 31 mai 2021 qui porte mention au 3 mai 2021 d’un virement de 1500 euros intitulé « Virement Web SCI ZAMZAM Loyer Nov. Loyer Nov. SCI ZAMZAM », et des relevés de compte du mois de décembre 2020 et janvier 2021, qui permettent de constater que les virements de 1500 euros en date du 2 décembre 2020 et du 4 janvier 2021, portent la même dénomination, à savoir « Loyer Nov. SCI ZAMZAM ».

Le défendeur indique que le libellé est erroné, et qu’il justifie du paiement du mois de mai 2021, la SCI ne produit aucun décompte avant le mois de mai 2021.

Etant donné que les trois virements réalisés en décembre 2020, janvier 2021 et mai 2021 portent mention du même libellé mentionnant le loyer du mois de novembre 2020, il sera retenu la date du virement et non le mois mentionné à son libellé, de sorte que la SASU AMBULANCE EXCELLENCE justifie du paiement du loyer du mois de mai 2021.

Le montant porté au commandement de payer est donc revu à la somme de 15.000 euros. Il n’est pas contesté que cette somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois.

Le bail signé entre les parties comporte un paragraphe « clause résolutoire », stipulant une résiliation de plein droit du contrat un mois après délivrance d’un commandement.

Si le demandeur sollicite la résiliation du bail pour manquements graves du preneur, et le défendeur entend se prévaloir de l’exception d’inexécution, résultant du défaut de jouissance paisible et à titre subsidiaire de l’application de la clause résolutoire, il apparait que suite à la délivrance du commandement de payer et de justifier d’une assurance, et à défaut de paiement de la totalité de la dette, et de productions de justificatifs d’assurances dans le délai d’un mois, le bénéfice de la clause résolutoire est acquis, de sorte qu’il convient de constater la résiliation du contrat de bail au 15 avril 2022, sans avoir à statuer sur le prononcé de sa résiliation.

Sur la condamnation en paiement des arriérés de loyer jusqu’à la résiliation du bail

Conformément à l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce,

Etant donné la constatation de la résiliation du bail en date du 15 avril 2022, et du paiement par le preneur du loyer de mai 2021, conformément au décompte porté au commandement de payer, et au montant du loyer mentionné au bail, les arriérés de loyers s’élèvent à la somme de 15750 euros.

La SASU AMBULANCE EXCELLENCE indique ne pas avoir réglé le loyer du fait de l’impossibilité d’occuper le local.

Elle produit un bail commercial conclu en date du 1er juillet 2021 pour d’autres locaux, deux attestations de ses employés qui mentionnent que le 1er octobre 2021, ils n’ont pas pu garer le véhicule au garage suite à un changement de code, des échanges de courriels avec l’ARS s’agissant des locaux utilisés par l’entreprise, et des dépôts de plaintes pour des faits qui auraient été commis par le gérant de la SCI ZAMZAM, en novembre 2021.

Ces éléments constitués d’allégations et d’attestations d’employés, non corroborées par des décisions judiciaires résultant des dépôts de plainte ou des constats d’huissier de justice s’agissant des conditions d’occupation des locaux, ne peuvent suffire à démontrer d’une inexécution suffisamment grave du bailleur justifiant le non-paiement du loyer à partir du mois de juillet 2021, étant constaté par ailleurs, qu’aucun courrier n’a été envoyé par le preneur pour solliciter la résiliation du bail, ou mettre fin au trouble de jouissance allégué.

En conséquence, la SASU AMBULANCE EXCELLENCE sera condamnée à payer à la SCI ZAMZAM la somme de 15750 euros au titre des arriérés de loyer jusqu’à la résiliation du bail, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, date de la délivrance du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis

En l’absence de justificatifs probants, le seul dépôt de plainte du bailleur ne peut suffire à caractériser la faute du preneur, ni l’éventuel préjudice subi.

La demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La SASU AMBULANCE EXCELLENCE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'équité commande de condamner, la SASU AMBULANCE EXCELLENCE au paiement de la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS