CA Versailles, 5 déc. 2024, RG 22/01913

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 58E

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 DECEMBRE 2024

N° RG 22/01913

N° Portalis DBV3-V-B7G-VCZ4

AFFAIRE :

S.C.I. K. IMMO

C/

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2022 par le TJ de Nanterre

N° Chambre : 6

N° RG : 21/04468

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Mohamad-nadjiih MAHAMOUDOU

Me Armelle DE CARNE DE CARNAVALET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.C.I. K. IMMO

N° SIRET : 492 292 610

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Me Mohamad-nadjiih MAHAMOUDOU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 358

APPELANTE

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S.A. ABEILLE IARD & SANTE anciennement AVIVA

N° SIRET : B 306 522 665

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 415

INTIMEE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme FOULON

---

FAITS ET PROCEDURE :

La société K. Immo est propriétaire d'un appartement à usage locatif situé [Adresse 3] dans la commune des [Localité 6].

L'appartement a été donné à bail à Mme [K] le 25 septembre 2011.

Par LRAR en date du 13 mars 2017, la société K.Immo a fait délivrer à Mme [K] un congé pour vendre à échéance au 1er octobre 2017.

Par jugement du 12 mars 2018, le tribunal d'instance de Pantin a fait droit à la demande de congé formulée par la société K. Immo et a constaté que Mme [K] était dépourvue de tout titre d'occupation depuis le 1er octobre 2017.

Le 27 juin 2018, après que Mme [K] ait prévenu de ce que sa porte d'entrée avait été dégradée par destruction du bâti et fracturée, une plainte a été déposée par le gérant de la SCI K Immo pour vandalisme alors que la locataire résidait encore dans les lieux. La société K. Immo a déclaré le sinistre auprès de la société Aviva (devenue Abeille Iard et santé) dès le 25 juin 2018 et se prévaut des garanties prévues au contrat d'assurance souscrit le 21 mars 2018 et à effet du 1er avril 2018 au titre des détériorations immobilières subies.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 septembre 2018, la SCI K. Immo a informé l'assureur de ce que des tiers s'étaient introduits dans les lieux.

Une première expertise a eu lieu par un professionnel mandaté par la société Aviva qui le 18 septembre 2018, n'a pu pénétrer dans les lieux du fait de l'opposition de la locataire mais a pu constater les dégâts sur la porte et son bâti depuis l'extérieur.

Le 22 octobre 2018, un huissier de justice a procédé à l'expulsion de Mme [K].

Face au manque de réactivité de son assureur, la société K. Immo a, le 20 avril 2021, assigné la société Aviva assurances devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de la voir condamner à lui payer, sur le fondement "notamment" de l'article 1231-1 du code civil, les sommes de 10 210,36 euros en application du contrat d'assurance et de 36 343,83 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer la violation des obligations contractuelles par l'assureur.

Par jugement du 11 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- débouté la société K. Immo de l'intégralité de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,

- condamné la société K. Immo aux dépens,

- rappelé qu'en application des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date.

Par acte du 28 mars 2022, la société K. Immo a interjeté appel de la décision et, par dernières écritures du 4 septembre 2024 prie la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

*l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes ;

*l'a condamnée aux dépens ;

Statuant à nouveau,

- débouter la société Abeille Iard et santé de ses demandes et prétentions ;

- condamner la société Abeille Iard et santé à lui payer la somme de 10 210,26 euros au titre de la garantie détérioration immobilières-vandalisme du contrat d'assurance souscrit ;

- condamner la société Abeille Iard et santé à lui payer la somme de 2 278,82 euros au titre de la garantie Pertes indirectes couvrant les frais accessoires du contrat d'assurance souscrit ;

- condamner la société Abeille Iard et santé à lui payer la somme de 18 240 euros au titre de la garantie de perte des loyers "pour la du" (sic) contrat d'assurance souscrit ;

- condamner la société Abeille Iard et santé à lui payer la somme de 3 375,18 euros, au titre de la garantie de frais divers de clôture provisoire du contrat d'assurance souscrit ;

- condamner la société Abeille Iard et santé à lui payer les intérêts courus sur ces quatre sommes à compter de la mise en demeure du 22 février 2019 ;

- condamner la société Abeille Iard et santé à lui payer la somme de 17 480,00 euros en réparation de la perte de chance d'avoir pu louer son bien immobilier, subie du 26 juin 2020 au 25 mai 2022;

- condamner la société Abeille Iard et santé au paiement de la somme de 6 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Par dernières écritures du 17 septembre 2024, la société Abeille Iard et santé prie la cour de :

- déclarer satisfactoire son offre de verser à la société K. Immo la somme de 2 684,98 euros à titre d'indemnité au titre du sinistre déclaré par la société K. Immo,

- dire pour le surplus que la société K. Immo ne justifie pas des indemnités qu'elle sollicite,

- dire que la société K. Immo ne prouve pas davantage le lien de causalité entre les faits qu'elle lui reproche et les dommages qu'elle allègue, s'agissant en particulier des pertes de loyers, des frais d'expulsion ou des frais de location longue durée d'une porte anti-squat.

- condamner la société K. Immo à lui payer la somme 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Armelle de Carné avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal a considéré ne pas être en mesure d'apprécier les clauses contractuelles, l'objet et les effets de la garantie souscrite auprès de la société Aviva faute de production des conditions générales et a, en conséquence, débouté la société K. Immo de l'ensemble de ses demandes.

A hauteur d'appel, tant le contrat que les conditions particulières et les conditions générales sont produites.

La société K. Immo (ci-après la SCI) poursuit l'infirmation du jugement déféré et sollicite en cause d'appel l'indemnisation des dommages qu'elle affirme avoir subis à la suite de la dégradation et à la détérioration de la porte d'entrée et du bâti du bien immobilier qu'elle a fait assurer auprès de la société Abeille Iard et Santé. Elle invoque un manquement contractuel de l'assureur sur le fondement des articles 1103, 1231-1 et -2 du code civil et des articles L. 113-1 et L.113-5 du code des assurances.

Elle invoque également un préjudice de jouissance du bien rendu impropre à la location du fait du comportement de l'assureur sur le fondement des articles 1240 et 544 du code civil.

Affirmant avoir respecté toutes ses obligations contractuelles, la société K. Immo reproche à son assureur son inertie qui a permis à un squatteur de s'introduire dans les lieux par voie de fait et l'a obligée à louer et faire poser dès le 23 octobre 2018, lendemain de l'expulsion de sa locataire, une porte de sécurité dite "anti-squat". L'appelante rappelle que le délai habituel pour l'émission d'une proposition d'indemnisation est de l'ordre d'un à deux mois après la remise du rapport d'expertise.

Assurée par contrat n°77882049 souscrit le 21 mars 2018 à effet du 1er avril 2018, la société K. Immo fait valoir que tant la garantie « Détérioration immobilière » figurant dans les conditions particulières et dans les conditions générales que les garanties complémentaires peuvent, selon elle, être mises en jeu.

La société K. Immo soutient qu'il ne revient pas à l'assuré de rapporter la preuve que le sinistre déclaré relève des garanties souscrites mais à l'assureur de prouver l'exclusion ou l'absence de garantie. Elle cite une jurisprudence constante selon laquelle le sinistre est constitué lorsque l'assuré a connaissance de l'évènement et des conséquences éventuellement dommageables. Elle assure avoir eu connaissance du sinistre le 25 juin 2018 soit postérieurement à la souscription du contrat d'assurance avec la société Aviva (devenue Abeille) intervenue le 1er avril 2018. Enfin, elle considère que les e-mails invoqués par l'assureur datés des 25 octobre 2019 et 22 novembre 2019 ne sont pas probants et rappelle qu'aux termes de l'article 1366 du code civil, en matière de production de copies d'e-mails, la règle est que celui qui invoque une telle pièce doit démontrer l'identification claire de l'émetteur et l'intégrité du contenu.

La société Abeille Iard et Santé objecte avoir par e-mails des 25 octobre 2019 et 22 novembre 2019 accepté de prendre en charge le remplacement de la porte et à titre exceptionnel la pose d'une porte anti-squat, offrant une indemnité de 2 684,98 euros à la société K. Immo qui n'a jamais répondu. Elle souligne que le mail du 22 novembre 2019 était une réponse à un courriel signé par le représentant de la société K. Immo le 31 octobre 2019 et qui lui reprochait de ne pas avoir répondu à ses lettres recommandées avec accusé de réception.

Elle ajoute qu'aucune somme réclamée n'a fait l'objet de son aval, hormis le remplacement de la porte et que l'expert n'a fait que retranscrire les réclamations de l'assuré alors qu'elle seule est habilitée à statuer sur l'engagement de ses garanties. Elle conclut que l'assurée n'apporte aucun élément permettant d'établir que le montant des travaux dont elle demande le paiement se rattache aux actes de vandalisme et qu'en tout état de cause, il n'y a pas de lien de causalité entre son propre comportement et la prétendue perte de loyers, le coût de la location pour une durée illimitée d'une porte anti-squat et les frais d'expulsion.

Sur ce,

La société K. Immo fonde ses demandes en paiement de dommages et intérêts d'une part sur les articles 1231-1 et - 2 du code civil du fait de l'inexécution de ses obligations de couverture d'assurance et d'autre part, sur les articles 544 et 1240 du même code, en réparation du préjudice de jouissance du bien immobilier locatif rendu impropre à la location du fait du sinistre et de l'absence de proposition d'indemnisation.

Sur la responsabilité contractuelle de l'assureur et les garanties du contrat

La société K. Immo a souscrit auprès de la société Aviva un contrat d'assurance Multirisque investisseur le 21 mars 2018 à effet du 1er avril 2018. L'assureur ne nie pas que le contrat couvre les "détériorations immobilières suite à vol ou tentative de vol- le vandalisme" mais considère que l'assuré ne fait pas la preuve de circonstances susceptibles de répondre au déclenchement de ces garanties pour réparer le bâtiment et les embellissements couverts par les conditions générales de la police dans le paragraphe "2- Les Biens garantis".

La cour relève que sont également garanties de façon complémentaire :

*les pertes indirectes que sont « les frais accessoires et annexes pouvant rester à la charge de l'assuré à la suite d'un sinistre garanti. Ce complément n'est réservé que sur présentation des justificatifs correspondant aux dépenses qui ont été engagées à ce titre ».

*les pertes de loyers définies comme le « montant des loyers de vos locataires ou sous-locataire dont vous serez privé à la suite d'un sinistre garanti. L'indemnité est calculée proportionnellement au temps nécessaire à dire d'expert, à la remise en état des locaux sinistrés avec une durée maximum de 2 ans à compter du jour du sinistre. »

*les frais divers soit « l'ensemble des frais de déplacement et de remplacement de tous objets mobiliers vous appartenant, dans le cas où ce déplacement serait nécessaire à dire d'expert pour effectuer les réparations de l'immeuble nécessitées par un sinistre garanti.

Les frais de recharge d'extincteurs utilisés pour combattre un incendie.

Les frais de clôture provisoire nécessités par la destruction ou la détérioration de vos moyens de fermetures ou de protection du fait d'un évènement garanti. ('). »

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ainsi que l'énonce l'article 1103 du code civil.

Conformément à l'article 1353 du code civil, "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver."

Selon l'article L. 113-1 du code des assurances « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. »

L'assuré désirant obtenir l'exécution du contrat d'assurance doit prouver d'une part, la réalisation du sinistre qui, constituant un fait juridique, se prouve par tous moyens, et d'autre part, que les conditions relatives à l'obligation de garantie de l'assureur telles que fixées contractuellement, sont réunies (Cass civ, 1ère 24 janvier 1995, n°92-21.542). L'assuré doit rapporter la preuve de la matérialité de l'événement (Cass.1ère, 6 sept. 2017, n° 16-18.182).

Pour sa part, l'assureur doit sa garantie dès le moment de la réalisation du risque (Cass civ 3ème, 18 février 2016, n°14-29.200).

La Cour de cassation a indiqué qu'un sinistre est constitué lorsque l'assuré a connaissance de l'événement et des conséquences éventuellement dommageables susceptibles d'engager la garantie de l'assureur (Cass. civ., 20 juillet. 1942).

Il ressort tant de la déclaration de sinistre du 25 juin 2018 que de la plainte du 27 juin 2018 que la société K. Immo a eu connaissance de ce qu'elle a considéré comme une tentative d'effraction de la porte d'entrée de l'appartement et des dégâts du bâti le 25 juin 2018.

Le premier rapport d'expertise en septembre 2018 assure que la porte du bien assuré était « complètement détruite ainsi que l'encadrement et la platerie autour » et l'expert a constaté lors de sa deuxième visite du 29 mai 2019 « des dommages sur la porte d'entrée de l'appartement ainsi qu'à l'intérieur de l'appartement ».

Néanmoins, force est de constater à la lecture de l'audition du gérant de la SCI, M. [X], lors de son dépôt de plainte le 27 juin 2018, que ce dernier ignore lui-même les conditions d'occupation de l'appartement dont il est propriétaire et dans lequel un inconnu- [C] ou [O]- aurait fait des travaux dont il lui demande le remboursement après que la locataire ait signalé les dégâts sur la porte. Il concluait : "J'avoue avoir du mal à comprendre cette histoire qui, à mon sens, correspond à un "poker menteur.". Il admettait qu'il n'y avait aucun témoin des dégradations et soupçonnait sa locataire d'être de mèche avec des personnes qui auraient cassé volontairement la porte. Il ne précisait même pas s'il s'était rendu sur place pour vérifier les dires de cette dernière.

Ainsi, l'appelante ne prouve pas la tentative de vol ni le vol. Quant à l'introduction de squatters par effraction, rien ne l'établit non plus. Les circonstances peuvent tout simplement être le fruit d'une tentative d'escroquerie de la part de la locataire et de personnes dont M. [X] ignore tout.

Néanmoins, après avoir gardé le silence pendant de longs mois malgré l'envoi de très nombreuses lettres recommandées avec accusé de réception par la SCI K. Immo, la société Abeille a, comme en atteste la production de son courriel du 25 octobre 2019 , accepté de prendre en charge le remplacement de la porte d'entrée et la pose de la porte anti-squat reconnaissant par là que le sinistre devait être couvert de ce point de vue mais uniquement de ce point de vue, rejetant toutes les autres demandes d'indemnisation. Compte tenu de la tardiveté avec laquelle elle a envoyé à son assurée les deux rapports d'expertise -pour lesquels elle avait toutefois mandaté un professionnel dès le 12 juillet 2018- et a traité le dossier, elle a dispensé la SCI de la franchise de 200 euros.

Le 22 novembre 2019, répondant à un mail du gérant de la SCI du 31 octobre authentifiant ainsi les échanges, la compagnie d'assurance a réitéré son offre et rappelé à la SCI la procédure par laquelle les conditions générales du contrat prévoyaient de procéder à une expertise amiable commune.

Ces deux courriers n'ont pas reçu de réponse de la part de la SCI K. Immo.

L'appelante produit à la cause :

- Le contrat d'installation et de location de la porte de sécurité du 23 octobre 2018 et les factures de la prestation (pièce n°21)

- Les justificatifs des frais exposés au titre des pertes indirectes (Pièce 30).

* S'agissant de la garantie principale « les destructions immobilières- Le vandalisme », la société K. Immo demande à la cour de retenir s'agissant des dommages aux biens et aux embellissements le chiffrage de l'expert retenant 5 287,76 euros pour les dommages immobiliers et 4 922,50 euros pour les dommages aux embellissements.

Si la société K. Immo affirme que l'expert a procédé à un chiffrage, force est de constater que ce dernier, une fois en capacité d'entrer dans les lieux en juillet 2019, a conclu que faute d'état des lieux et compte tenu de l'occupation prétendument illégale de l'appartment, il était difficile de déterminer ce qui était dû au squat et/ou aux dégradations éventuelles de la locataire ou bien encore à la vétusté. Il a ajouté que les frais de libération de l'appartement, le montant du loyer mensuel de la location de la porte anti squat n'étaient basés que sur les écrits de l'assuré, aucun document justificatif n'étant en sa possession lors de l'établissement du rapport. C'est donc de façon inexacte que l'appelante affirme qu'il a chiffré les dommages en les considérant dus.

Comme le relevait la société Abeille Iard et Santé dans son e-mail du 22 novembre 2019, aucun élément ne permet d'établir avec certitude que les dommages constatés à l'intérieur (murs, sol, électricité) de l'appartement ont pour origine l'évènement déclaré. Ce d'autant, qu'au fil de ses courriers, la SCI K. Immo invoque l'expulsion "d'intrus entrés par effraction" en profitant de ce que la porte était descellée comme soutenu par la SCI alors que le procès-verbal d'expulsion de son ancienne locataire devenue sans titre après le jeu de la clause résolutoire et le jugement du tribunal d'instance de Pantin du 12 mars 2018 date cet évènement du même jour, soit le 22 octobre 2018. La porte anti-squat a été installée dès le lendemain et cela ne peut être le fait de squatteurs entrés illégalement après le départ de la locataire.

La société K. Immo ne démontrant pas que les dommages immobiliers et les dommages aux embellissements relevés à l'intérieur de l'appartement par l'expert sont effectivement en lien avec l'acte de vandalisme déclaré et non prouvé, il y a lieu, faute de preuve des circonstances du sinistre et du lien de causalité avec les préjudices invoqués, de ne retenir que l'offre faite par l'assureur soit 2 684,98 euros en remplacement de la porte d'entrée, que la cour estime satisfactoire.

Il y a donc lieu de condamner la société Abeille Iard et Santé à payer la somme de 2 684, 98 euros au titre de la garantie détérioration immobilières - vandalisme avec intérêts courus à compter de la mise en demeure du 22 février 2019 et de rejeter le montant complémentaire sollicité par la SCI.

*Sur les frais divers pour 3375,18 euros

La cour considère que la société K. Immo est néanmoins fondée à exiger le remboursement tant des frais de sécurisation au titre de la garantie complémentaire que des frais divers garantissant les frais de clôture provisoire nécessités par la destruction ou la détérioration à hauteur de 3121,32 euros représentant 17 mois de location de la porte anti-squat au coût mensuel de 183, 60 euros (soit 3 375, 06 euros moins la pose de la porte anti-squat pour 253 ,86 euros, cette dernière somme étant déjà incluse das celle de 2 684, 98 euros précédemment allouée).

Il y a donc lieu de condamner la société Abeille Iard et Santé à payer la somme de 3121,32 euros au titre de la garantie de frais divers de clôture provisoire avec intérêts courus à compter de la mise en demeure du 22 février 2019.

*Sur les pertes indirectes pour 2278,82 euros

La société K. Immo soutient que l'expert a retenu la somme de 2 278,82 euros au titre de la garantie pertes indirectes en indemnisation des frais engagés pour faire expulser les occupants sans droit ni titre. Ceci est inexact : l'expert dit n'avoir aucun justificatif mais recevoir seulement les dires de l'assuré à ce sujet.

L'expulsion de Mme [K], locataire depuis le 25 septembre 2011, (pièce appelante n°2) n'étant pas en lien avec les actes de vandalisme intervenus le 25 juin 2018, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande portant sur les pertes indirectes énumérées dans un écrit (pièce n°30 de l'appelante) établi le 26 novembre 2018 par Me Duchauchay- Creuzin portant mention « Affaire: K.Immo / [K] [T] » qui dresse une liste de frais ayant seulement pour objet l'expulsion de la locataire. Celle-ci ne relève pas de la garantie du contrat.

La société K. Immo ne verse aucun document au débat démontrant qu'un tiers a squatté l'appartement après le 25 juin 2018, puisque le procès-verbal d'expulsion du 22 octobre 2018 ne concerne que la locataire (pièce appelante n°10) ; la cour ne peut donc qu'écarter la demande et débouter la société K. Immo de sa demande portant sur les pertes indirectes.

*Sur les pertes de loyers pour 18 240 euros

Il résulte des conditions générales du contrat d'assurance que la police d'assurance souscrite par la société K. Immo au titre des garanties complémentaires, définit la perte de loyers de la manière suivante en page 8 : « Il s'agit du montant des loyers de vos locataires ou sous-locataire dont vous serez privé à la suite d'un sinistre garanti. L'indemnité est calculée proportionnellement au temps nécessaire à dire d'expert, à la remise en état des locaux sinistrés avec une durée maximum de 2 ans à compter du jour du sinistre. »

Il se déduit de ce libellé, clair et non équivoque, que la mise en 'uvre de cette garantie complémentaire est conditionnée, non seulement à la mise en 'uvre de la garantie principale, mais également à l'existence d'un contrat de location en cours à la date du sinistre et d'un lien de causalité entre ce sinistre et la privation de loyers subie.

La société K. Immo sollicite l'octroi de la somme de 18 240 euros pour la perte de loyers du 25 juin 2018 au 25 juin 2020, le contrat couvrant deux ans à compter du sinistre.

Or, le jugement du 12 mars 2018 rendu par le tribunal judiciaire de Pantin fait état d'une dette locative d'un montant de 25 542, 18 euros arrêtée au 31 décembre 2016, la cour en déduit que la locataire ne réglait pas son loyer avant l'acte de vandalisme.

La perte de loyers invoquée par le bailleur est donc sans lien de causalité avec le sinistre.

Partant, la cour déboute la société K. Immo de sa demande portant sur les pertes de loyers.

Sur la responsabilité extra-contractuelle de la société Abeille Iard ayant entraîné une perte de chance d'avoir pu relouer l'appartement

La société K. Immo considère que par son inaction la société Abeille Iard et santé a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité extra-contractuelle et fonde sa demande de dommages et intérêts sur les articles 544 et 1240 du code civil. Elle rappelle que l'appartement était à usage locatif et soutient que compte tenu des dégradations immobilières, sa location a été rendue impossible de sorte que le préjudice de jouissance a, selon elle, persisté jusqu'à la remise en état. Elle soutient que si la société Abeille Iard et Santé avait respecté ses obligations contractuelles d'indemnisation, les travaux de remise en état auraient pu être achevés fin mars 2019 et l'appartement remis en location. Elle estime que l'indemnisation de la garantie perte de loyers déterminée par l'expert est insuffisante pour réparer le préjudice de jouissance et sollicite l'indemnisation d'une perte de chance d'avoir pu louer le bien.

La société Abeille Iard et Santé objecte que l'entière démonstration de l'appelant repose sur l'affirmation fallacieuse selon laquelle, en n'indemnisant pas « immédiatement » la SCI du coût du remplacement de la porte d'entrée, l'assureur serait nécessairement responsable des dommages aux motifs que la société K. Immo se serait trouvée dans l'impossibilité de sécuriser la porte elle-même en assumant ses obligations de bailleur. Elle cite une jurisprudence selon laquelle l'assuré ne doit pas aggraver son préjudice et souligne que l'appelante ne prouve pas qu'à la date de la découverte du sinistre, elle ait été dans l'impossibilité matérielle et/ou financière de prendre des mesures provisoires.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."

La société K. Immo sollicite l'indemnisation d'une perte de chance d'avoir pu louer son bien immobilier du 26 juin 2020 au 25 mai 2022, soit dans la période postérieure à la période garantie par le contrat lorsque les conditions en sont réunies.

La Cour de cassation affirme de manière récurrente que « seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable » (Cass. 1ère civ., 4 juin 2007, n° 02-20.213). Selon une formule plus récente de la haute Cour, l'indemnisation de la perte de chance « doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée » (Cass. 2e civ., 17 févr. 2011, n° 10-17.179).

L'appelante se doit de prouver une faute, un dommage et le lien de causalité qui les unit.

Elle considère que si la société Abeille Iard et santé avait respecté ses obligations contractuelles d'indemnisation, les travaux de remise en état auraient pu être achevés fin mars 2019 et l'appartement remis en location. Elle demande une indemnisation pour la période du 26 juin 2020 au 25 mai 2022, date de réparation de la porte par la société K. Immo, c'est-à-dire à compter du jour où la garantie contractuelle ne prend plus en charge la perte de loyers puisque deux ans se sont écoulés depuis le sinistre.

Par principe, le retard de l'assureur dans son exécution est sanctionné par des intérêts moratoires, mais un préjudice distinct de celui réparé par ces intérêts peut survenir.

Il convient de caractériser une mauvaise foi de l'assureur, aussi qualifiée de résistance abusive (Cass civ 2e civ., 18 novembre. 2010, n° 09-13). La question relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond (Cass civ 1ère, 29 février 2000, n° 97-21.301).

Il appartient à celui qui invoque un préjudice d'en rapporter la preuve.

Il résulte des conditions générales de la police d'assurance en page 12 s'agissant du « paiement des indemnités » que « en ce qui concerne les dommages à vos biens (sauf en cas de catastrophe naturelle), le paiement des indemnités est effectué dans les 30 jours ouvrés à compter, soit de votre accord sur le montant de l'indemnité, sous réserve que nous soyons en possession de toutes les pièces nécessaires au règlement, soit de la décision judiciaire exécutoire.

En cas d'opposition d'un tiers sur l'indemnité, ce délai ne court que du jour où nous recevons le document précisant que celle-ci est levée. »

En l'espèce, la société Abeille produit deux e-mails datés du 25 octobre 2019 et 22 novembre 2019 dont l'appelante ne prouve pas la fausseté. Le second d'entre eux, adressé au dirigeant de la SCI, répond de façon évidente à une relance du 31 octobre 2019 formulée par l'appelante.

L'expert qui avait dû rester à l'extérieur de l'appartement en septembre 2018 et ne pouvait donc accomplir sa mission, a le 17 juillet 2019 produit son rapport final, ce dernier a été communiqué à l'appelante le 25 octobre 2019 et l'assureur a procédé à une offre d'indemnisation le 22 novembre 2019 en ces termes : « (') suite à la réception de vos pièces complémentaires, vous avez reçu le 25 octobre 2019 une proposition d'indemnisation de 2 684,98 euros. Cette somme correspond au devis que vous avez fourni quant au remplacement de la porte d'entrée, à laquelle nous avons ajouté le remboursement de la pose de la porte anti squat ».

La société K. Immo n'a pas répondu à l'offre formulée par l'assureur le 22 novembre 2019. Si elle avait répondu, la porte aurait pu être réparée et le bien en conséquence remis en location avant le 26 juin 2020.

Ces diverses échéances, dans un contexte de survenance du sinistre des plus floue, ne sont pas le signe d'une faute commise par l'intimée. En conséquence, il convient de débouter la société K. Immo de sa demande portant sur l'indemnisation d'une perte de chance de louer le bien.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement déféré relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.

Succombant, la société Abeille Iard et santé sera condamnée à payer, outre les dépens de première instance et d'appel, la somme de 3 500 euros à la société K. Immo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS