CA Rennes, 5 déc. 2024, RG 23/06645

4ème Chambre

ARRÊT N° 255

N° RG 23/06645

N° Portalis DBVL-V-B7H-UJAW

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 17 Septembre 2024, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. D'OLIVIER

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1]

Représentée par Me Xavier MASSIP de la SCP BG ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

S.A.R.L. CABINET CITYA CAGIL,

Syndic de copropriété agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 2]

Représentée par Me Alain LE MAGUER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER BOHELAY EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [6], sis [Adresse 4] à [Localité 3] représenté son Syndic, la société CITYA CAGIL, dont le siège est [Adresse 2] à [Localité 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Me Alain LE MAGUER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER BOHELAY EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCCV [6] a construit un immeuble situé face à la mer à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété dont le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ont été établis le 6 décembre 2018.

Le rez de chaussée de l'immeuble est affecté à des activités commerciales ou libérales tandis que les étages sont à destination d'habitation.

Suivant contrat du 28 mai 2021, la SCI d'Olivier, copropriétaire, a donné à bail à la société Lena le lot 9 situé au rez de chaussée, consistant en un local commercial et le lot 68 au sous-sol désigné comme un emplacement de stationnement double. Les lieux loués étaient destinés à l'exploitation d'une activité de boulangerie, pâtisserie, confiserie, chocolaterie, glacerie.

Pour l'exercice du commerce, le lot 68 a été transformé par la société Lena, avec l'accord de son bailleur, en un local recevant des équipements techniques, à savoir six groupes de climatisation et deux compresseurs.

Par acte en date du 15 juin 2022, la SCI d'Olivier a assigné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et son syndic en exercice, la SARL Citya Cagil, devant le tribunal judiciaire de Lorient afin d'obtenir :

- la nullité de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 11 avril 2022 ;

- la nullité d'une partie de l'article 13 du règlement de copropriété comme étant contraire aux dispositions des articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 544 du Code civil.

Dans leurs conclusions en réponse, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et la SARL Citya Cagil ont formé une demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de la SCI d'Olivier 'à retirer à compter du jugement à intervenir les appareils entreposés dans le lot n°68 situé en sous-sol de l'immeuble [6] sis [Adresse 4] à Guidel et à remettre en état le local dans son état initial à destination d'emplacement de stationnement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard'.

Suivant des conclusions d'incident du 19 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et la SARL Citya Cagil ont soulevé l'irrecevabilité de la demande de nullité de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 11 avril 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 17 novembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lorient a :

- déclaré recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et de la SARL Citya Cagil Immobilier ;

- rejeté la fin de non-recevoir de ces derniers concernant la demande d'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 11 avril 2022;

- condamné la SCI d'Olivier au paiement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et à la SARL Citya Cagil Immobilier de la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'incident.

La SCI d'Olivier a relevé appel de cette décision le 24 novembre 2023.

L'avis du 17 avril 2024 a fixé l'examen de l'affaire à la date du 17 septembre 2024 conformément aux dispositions des articles 905 et suivants du Code de procédure civile avec fixation de la clôture des débats au 17 septembre 2024 à 14h15.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 12 janvier 2024, la SCI d'Olivier demande à la cour, au visa des articles 70, 117, 122 et 455 du Code de procédure civile, 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

- réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- 'déclaré recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et de la SARL Citya Cagil Immobilier ;

- condamné la SCI d'Olivier à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et à la SARL Citya Cagil Immobilier la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la SCI d'Olivier aux dépens de l'incident'.

Et, statuant de nouveau de ces chefs réformés :

- déclarer irrecevable la demande reconventionnelle formulée par la société Citya Cagil et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6], aux fins d'obtenir sa condamnation 'à retirer à compter du jugement à intervenir les appareils entreposés dans le lot n°68 situé en sous-sol de l'immeuble [6] sis [Adresse 4] à [Localité 3], à remettre en état le local dans son état initial à destination d'emplacement de stationnement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard' ;

- débouter en conséquence la société Citya Cagil et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] de l'ensemble de leurs demandes et, surtout, de leur demande de sa condamnation 'à retirer à compter du jugement à intervenir les appareils entreposés dans le lot n°68 situé en sous-sol de l'immeuble [6] sis [Adresse 4] à [Localité 3] et remettre en état le local dans son état initial à destination d'emplacement de stationnement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard' ;

- condamner in solidum les intimées au paiement de la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, outre aux entiers dépens, à la participation du paiement desquels elle sera dispensée par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant ses dernières écritures du 9 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] à [Localité 3] et son syndic en exercice la SARL Citya Cagil, demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

- débouter en conséquence l'appelante de sa demande de nullité et d'irrecevabilité de la demande reconventionnelle formulée à son encontre;

- débouter l'appelante de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

- condamner l'appelante au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient d'observer que la SCI d'Olivier conteste la qualité à agir du syndic dans les motifs de ses dernières conclusions mais ne formule aucune fin de non-recevoir s'y rapportant dans les conclusions de celles-ci.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle

L'appelante soutient que la demande reconventionnelle présentée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et la SARL Citya Cagil ne présente pas de lien suffisant avec ses propres prétentions originaires. Elle soulève en conséquence leur irrecevabilité.

En réponse, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et la SARL Citya Cagil reprennent les moyens retenus par le premier juge et sollicitent en conséquence la confirmation de l'ordonnance critiquée.

Aux termes de l'article 64 du Code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

L'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Devant le tribunal judiciaire de Lorient, la SCI d'Olivier demandait principalement à la juridiction saisie de prononcer la nullité :

- du premier alinéa de la clause 'usage des emplacements de stationnement' de l'article 13 du règlement de copropriété de la résidence [6], réservant aux voitures particulières l'utilisation des parkings et garages de la résidence ;

- de la résolution n°3 soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires de ladite résidence le 11 avril 2022, portant sur la modification du règlement de copropriété dans sa partie concernant l'usage des emplacements de stationnement ;

et de l'autoriser à posteriori à procéder à des travaux nécessaires à l'alimentation des équipements techniques situés dans le box n°68.

En réponse à ces prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et la SARL Citya Cagil présentaient une demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de l'appelante au retrait des éléments d'équipement installés dans le box susvisé.

Certes, l'ordonnance de référé du 10 mai 2022, confirmée par arrêt de la présente cour du 26 janvier 2023, a débouté le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, tendant à voir ordonner à la SCI d'Olivier et son locataire la SARL Lena de retirer à compter du prononcé de la décision à intervenir les appareils entreposés dans le local en sous-sol constituant le lot numéro 68.

Il s'agit cependant d'une décision qui n'a pas, au principal, autorité de la chose jugée et qui de surcroît n'a pas été rendue sur le fond du litige actuellement pendant devant le tribunal judiciaire de Lorient, le rejet ayant été motivé par l'absence du caractère manifestement excessif du trouble invoqué du fait de la modification d'usage du lot n°68 '.

Il apparaît que la problématique de l'utilisation du lot n°68 en tant qu'emplacement de stationnement est commune aux prétentions originaires de la SCI d'Olivier et à la demande reconventionnelle présentée par les intimées.

Ainsi, le 'retrait des éléments d'équipement installés dans le box n°68" constitue une prétention présentant un lien suffisant avec les demandes originaires de nullité, notamment dans l'hypothèse de leur rejet et donc du maintien de l'interdiction de n'utiliser cet emplacement que pour le stationnement de véhicules.

En conséquence, l'ordonnance déférée sera confirmée.

Il appartiendra à la juridiction de première instance saisie au fond de se prononcer, le cas échéant, sur le bien-fondé de la demande présentée par l'appelante tendant à rejeter au fond la demande reconventionnelle, le magistrat chargé de la mise en état n'étant pas compétent pour statuer sur ce point.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de la SCI d'Olivier en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] et à la SARL Citya Cagil, ensemble, d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS