CA Paris, 4 déc. 2024, RG 23/01434

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 4

ARRET DU 04 DÉCEMBRE 2024

(n° , 1 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 23/01434 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7FS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Décembre 2022 - Tribunal de commerce d'Evry, 8ème chambre - RG n° 2021F00680

APPELANTE

S.A.S.U. CENTURY 21 FRANCE, agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 339 510 695

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée et assistée de Me Hélène Helwaser, avocat au barreau de Paris, toque : C0225

INTIMEE

S.A.R.L. SOCIETE NEUVILLOISE DE TRANSACTION - S.N.T., prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 802 245 738

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

assistée de Me Olivier Martin, de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Lyon, substitué par Me Lucas Martin, de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0098

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie Depelley, conseillère, chargée du rapport, et M. Julien Richaud, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Brigitte Brun-Lallemand, première présidente de chambre

Mme Sophie Depelley, conseillère

M. Julien Richaud, conseiller

Greffier, lors des débats : M. Maxime Martinez

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Brigitte Brun-Lallemand, première présidente de chambre et par M. Maxime Martinez, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Century 21 France (ci-après "la société Century 21") exploite un réseau de franchise d'agences immobilières et de cabinets d'administration de biens à l'enseigne Century 21.

La société Neuvilloise de Transaction (ci-après "la société Neuvilloise") exerce l'activité d'agent immobilier. Suivant contrat du 26 novembre 2013 pour une durée de cinq ans, elle a été franchisée Century 21.

Par acte du 21 décembre 2015, Mme [R] a donné à la société Neuvilloise un mandat exclusif de vendre une maison d'habitation, moyennant une rémunération de 17 500 euros. Après avoir, le 4 février 2016, signé une promesse de vente, Mme [R] a informé le notaire qu'elle renonçait à cette vente et indemnisé les acquéreurs.

La société Neuvilloise a assigné devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en paiement de dommages-intérêts Mme [R] qui n'a pas constituée avocat. Par jugement du 16 février 2017, le tribunal a débouté la société Neuvilloise qui a interjeté appel du jugement. Devant la cour d'appel de Lyon, Mme [R] s'est prévalue de la nullité du contrat de mandat. Par arrêt du 31 janvier 2019, la cour d'appel a rejeté les demandes de la société Neuvilloise en retenant la nullité du mandat. Le pourvoi contre cet arrêt formé par cette dernière a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 9 septembre 2020.

Faisant valoir que le formulaire type Century 21 ne lui avait pas permis de conserver un exemplaire signé de la garantie d'action figurant au verso de l'exemplaire du mandat et à l'origine de la nullité de celui-ci prononcé dans l'instance l'opposant à Mme [R], la société Neuvilloise a assigné la société Century 21 France, par acte d'huissier du 27 juillet 2021, devant le tribunal de commerce d'Évry afin d'obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de son manquement contractuel dans le cadre de la relation de franchise.

Par jugement du 23 décembre 2022, le tribunal de commerce d'Évry a :

- Débouté la SAS Century 21 France de sa demande de prescription,

- Dit que la SAS Century 21 France a commis une faute,

- Dit que la SARL Neuvilloise de transaction a subi un préjudice par la cause de cette faute,

- Condamné la SAS Century 21 France à payer la somme de 20338,57 euros à la SARL Neuvilloise de transaction au titre des dommages et intérêts,

- Débouté la SARL Neuvilloise de transaction de sa demande de surplus,

- Débouté la SARL Neuvilloise de transaction de sa demande de publication,

- Condamné la SAS Century 21 France à payer à la SARL Neuvilloise de transaction la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

- Débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

- Condamné la SAS Century 21 France aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 69,59 euros TTC.

La société Century 21 a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe de la Cour le 5 janvier 2023, intimant la société Neuvilloise.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 14 juin 2024, la société Century 21, demande à la Cour de :

A titre principal,

Vu l'article 2224 du Code civil sur la prescription

Vu l'article 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970

Vu l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 d'application de la Loi HOGUET du 2 janvier 1970 Vu l'article 9 du Code de procédure civile

Vu l'article 11 du Code de procédure civile

- Déclarer que la société neuvilloise de transaction est irrecevable à agir, le mandat de vente dont il est question étant en date du 21 décembre 2015,

- Déclarer qu'en sa qualité de professionnel, la société neuvilloise de transaction est censée avoir connaissance du droit applicable et donc que la prescription court à compter de la date du mandat de vente,

- Déclarer que l'action est prescrite, l'assignation datant du 27 juillet 2021, soit plus de 5 années après la signature du mandat du 21 décembre 2015

A titre subsidiaire,

Vu le contrat de franchise Century 21 France et les pièces produites

Vu l'article 1147 ancien du Code civil applicable en la cause

Vu les articles 1150 et 1151 du Code civil

Vu la loi Hoguet du 2 janvier 1970

- Déclarer que la société Century 21 France a respecté son obligation d'assistance à l'égard de son franchisé

- Déclarer que la société Century 21 France n'a pas commis de faute

- Déclarer que le modèle type de mandat de vente exclusif Century 21 France intitulé mandat confiance est conforme aux obligations légales pour comporter toutes les mentions légales et notamment la garantie d'action

- Déclarer qu'il n'entre pas dans l'obligation d'assistance du franchiseur, la société Century 21 France de conseiller à un franchisé, commerçant indépendant, de faire une photocopie de l'exemplaire du mandat laissé en possession du mandant.

- Déclarer que la société neuvilloise de transaction a commis une faute en ne sommant pas sa mandante d'avoir à produire son original de mandate de vente et en produisant elle-même une simple copie.

- Déclarer que la société neuvilloise de transaction n'apporte pas la preuve par l'exemplaire resté en sa possession la nature de l'original qui avait été remis au mandant.

- Déclarer qu'elle succombe dans l'administration de la preuve d'une quelconque faute de la société Century 21 France.

- Déclarer que le prétendu préjudice subi par la société neuvilloise de transaction n'est la conséquence que de la propre carence de la société neuvilloise de transaction qui a, au surplus, multiplié les procédures sans apporter la preuve de ses allégations

- Déclarer que la société neuvilloise de transaction ne démontre pas que son action à l'encontre de sa mandante avait des chances de succès et donc n'apporte pas la preuve de son préjudice.

- Déclarer que la société neuvilloise de transaction n'était pas fondée à percevoir la commission énoncée au mandat de vente, la vente n'ayant pas été réalisée.

- Déclarer que la s société neuvilloise de transaction ne démontre pas la perte de chance.

En conséquence,

- Débouter la société neuvilloise de transaction de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

- Condamner la société neuvilloise de transaction à 10 000 euros de dommages et intérêts à payer à la société Century 21 France pour procédure abusive et de mauvaise foi.

- La condamner à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC à la société Century 21 France ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Hélène Helwaser, avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 1er juin 2023, la société Neuvilloise demande à la Cour de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil, Vu l'article 2224 du Code civil,

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

- Accueillir l'appel incident et rejeter l'appel principal,

Ainsi,

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par la société Neuvilloise de transaction à l'encontre de la société Century 21 France et débouté cette dernière de sa demande de prescription, le point de départ du délai d'action devant être fixé à la date du 31 janvier 2019, date de l'arrêt de la Cour d'appel de LYON ayant prononcé la nullité du mandat,

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu une faute commise par la société Century 21 France, franchiseur, à l'égard de la société Neuvilloise de transaction, franchisé, au titre de son obligation d'assistance du fait de la fourniture d'un mandat ne permettant pas au franchisé de respecter les dispositions légales afférentes au formalisme du double exemplaire,

- Confirmer le jugement dont appel en ce que cette faute commise par la société Century 21 France a causé un préjudice certain à la société neuvilloise de transaction,

- Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par la société Neuvilloise de transaction à l'encontre de la société Century 21 France au titre des frais de représentation, du préjudice moral et du préjudice d'image,

Statuant à nouveau,

- Juger que le préjudice subi par la société neuvilloise de transaction s'élève à la somme de 40 000 euros,

En conséquence,

- Condamner la société Century 21 France à payer à la société Neuvilloise de transaction la somme de 40 000 euros en deniers ou quittance compte tenu du règlement de la somme de 20 338,57 euros en exécution du jugement rendu le 23 décembre 2022 par le Tribunal de commerce d'EVRY,

- Débouter la société Century 21 France de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions

- Condamner la société Century 21 France à payer à la société Neuvilloise de transaction la somme de 5 000 euros au titre de l'article700 du Code de procédure civile,

- Condamner la société Century 21 France à payer les entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Frédérique Etevenard.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2024.

La Cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé du litige et des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Exposé du litige,

La société Century 21 France fait valoir que l'action intentée par la société Neuvilloise est prescrite dans la mesure où l'assignation est intervenue le 27 juillet 2021 alors que le mandat litigieux a été conclu le 21 décembre 2015. Elle soutient que le point de départ du délai est le jour de la conclusion du mandat et non l'arrêt de la cour d'appel de Lyon ayant prononcé la nullité du mandat le 31 janvier 2019. Elle soutient que la société Neuvilloise, du fait de sa qualité de professionnel de l'immobilier, aurait dû connaître les mentions obligatoires d'un mandat de vente dès son établissement et se ménager une preuve en conservant une photocopie.

En réplique, la société Neuvilloise soutient que le point de départ du délai n'est pas la signature du mandat mais le jour où la société demanderesse a connu les faits lui permettant d'exercer son action. Ce n'est qu'à compter de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Lyon en date du 31 janvier 2019 que la société Neuvilloise a découvert que le mandat était entaché de nullité. Elle en déduit que son action est recevable.

Réponse de la Cour,

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

(en ce sens Ch. mixte., 19 juillet 2024, pourvoi n° 20-23.527).

La présente action introduite par la société Neuvilloise tend à obtenir des dommages-intérêts sur le fondement de la faute commise par la société Century 21 franchiseur dans son obligation contractuelle d'assistance du fait de la fourniture d'un modèle type de mandat ne lui permettant pas de respecter les obligations légales du formalisme en double exemplaire et de se ménager la preuve du respect de la garantie d'action dans l'instance l'opposant à Mme [R] et ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 31 janvier 2019. Cette décision définitive a retenu la nullité du mandat de vente exclusif conclu le 21 décembre 2015 avec Mme [R] à défaut de justification des actions auxquelles s'est engagé l'agent immobilier aux termes de ce mandat et débouté ce dernier de ses demandes. Aussi, en établissant le fait générateur de l'action en responsabilité de la société Neuvilloise, cette décision constitue le point de départ du délai de prescription de cette action.

Dès lors la présente action introduite devant le tribunal de commerce d'Evry le 27 juillet 2021, n'est pas prescrite. Le jugement sera confirmé sur ce point.

2- Sur le manquement contractuel

Exposé du litige,

A l'appui de son appel, la société Century 21 fait valoir qu'en sa qualité de franchiseur elle a respecté son obligation d'assistance, en ce que d'une part elle a fourni des modèles types de mandat exclusif de vente conformes aux exigences légales et notamment celles relatives à la liste des actions du mandataire exclusif prescrites par le décret d'application de la loi Hoguet , et d'autre part elle a élaboré un manuel de politiques et de procédures mentionnant que tout mandat "confiance" est obligatoirement accompagné de la garantie d'action et a en outre dispensé une formation spécifique sur le mandat. L'appelant souligne qu'en réalité, si la société Neuvilloise a été déboutée de ses demandes dans l'instance l'opposant à Mme [R] c'est en raison de sa carence à apporter la preuve de la validité du mandat de vente pour ne pas avoir sollicité en justice la production du mandat original remis au mandant et de pas avoir produit l'original en sa possession. Par ailleurs, la société Century 21 doute sur le fait formule des doutes quant au fait que la société Neuvilloise ait effectivement utillisé le mandat type pour le projet de vente immobilière litigieuse au regard de l'analyse des décisions de justice produites.

En réplique, la société Neuvilloise soutient que les seuls et uniques mandats utilisés dans l'exercice de son activité sous la franchise de Century 21 France sont ceux fournis par son franchiseur, par le biais de son partenaire agréé, la société Typocente. La société intimée soutient que la présentation matérielle du modèle "Mandat Confiance" ne permet pas au franchisé de démontrer la remise d'un exemplaire signé par le mandant de la garantie d'action puisque cette garantie n'est pas imprimée sur un papier carboné, mais au verso du mandat en un seul exemplaire. Selon la société Neuvilloise, le mandat fourni par le franchiseur ne permet pas au mandataire de respecter les dispositions légales impératives des articles 6 de la loi Hoguet et 78 du décret d'application exigeant un double exemplaire pour la validité même du mandat exclusif. Aussi, l'intimée soutient que dès lors que le formulaire type ne permet pas d'établir le mandat sur deux exemplaires originaux en intégralité pour la validité du mandat, la faute du franchiseur est établie. L'intimée affirme que la société Century 21 avait connaissance de cette irrégularité car elle a procédé à une modification de forme du mandat postérieurement à son interrogation sur la validité d'un tel modèle. Elle insiste sur le fait que dans l'instance l'opposant à Mme [R], elle n'avait pas à solliciter l'exemplaire de Mme [R] croyant à tort que son mandate type était conforme du fait de la confiance accordée à son franchiseur.

Réponse de la Cour,

Tout mandant donné à un agent immobilier obéit aux règles du droit commun du mandat issues des articles 1984 et suivants du code civil mais aussi à celles résultant de la loi dite "Hoguet" du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972.

Ainsi, au titre d'un formalisme impératif, l'article 6 alinéa 5 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose que : "lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties".

Et l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi précitée, précise que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Ainsi la remise immédiate d'un des exemplaires du mandat comportant une clause d'exclusivité est exigée pour sa validité même (en ce sens 1re Civ., 25 février 2010, pourvoi n° 08-14.787, Bull. 2010, I, n° 45).

Le formulaire type Century 21 de mandat de vente exclusif dit "Mandat Confiance" versé aux débats par les parties comporte à l'article IV la mention suivante : "le Mandataire s'engage pendant la durée de l'exclusivité à mettre en 'uvre les engagements de la Garantie d'Action attachée au présent mandat CONFIANCE". Cette Garantie d'Action comprenant les exigences de l'article 6 alinéa 5 précité figure au dos de l'exemplaire cartonné du formulaire type "Mandat Confiance".

Comme relevé par la société Neuvilloise, la Cour constate que la présentation matérielle du formulaire type "Mandat Confiance" ne permet pas d'établir le mandat sur deux exemplaires originaux en intégralité, puisque la garantie d'action n'est pas imprimée sur un papier carboné, mais au verso du mandat cartonné en un seul exemplaire.

Ceci peut expliquer que la copie originale conservée par la société Neuvilloise (pièce n° 2 Neuvilloise) du mandat signé le 21 décembre 2015 sur papier carboné en trois volets ne comporte pas la partie relative à la garantie d'action. Seule l'exemplaire qui a pu être remis au mandant en application de l'article 78 précité pouvait comporter les quatre volets dont celui relatif à la garantie d'action avec les mentions exigées par l'article 6 alinéa 5 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

Quand bien-même ce formulaire type empêchait matériellement la société Neuvilloise de disposer de deux exemplaires orignaux en intégralité, la Cour constate qu'il permettait néanmoins de respecter les exigences légales précitées, à savoir de lister les actions auxquelles le mandataire s'engageait au titre du mandat exclusif sur le volet "Garantie d'Action" et la remise immédiate au mandant d'un exemplaire complet de ce mandat.

Aussi, eu égard au défaut matériel parfaitement visible de ce formulaire, qui a été modifié par la suite, il appartenait à la société Neuvilloise, professionnel de l'immobilier et disposant des certifications nécessaires, de se ménager une preuve du respect des exigences légales à l'égard du mandant, telle qu'une copie du volet "Garantie d'Action", étant observé que selon l'article 1379 du code civil la copie fiable a la même force probante que l'original.

Or, il ressort des motifs de l'arrêt de la cour d'appel de Lyon, ainsi que des conclusions échangées entre la société Neuvilloise et Mme [R] et leur bordereau de communication de pièces (pièces Neuvilloise n° 19 et 20) que seuls ont été versés aux débats dans cette instance, le formulaire type vierge et l'exemplaire carboné du mandat en trois volets de la société Neuvilloise. Mme [R] n'a pas produit son exemplaire du mandat exclusif et s'est bornée à critiquer l'exemplaire produit par la société Neuvilloise, sans que cette dernière ne tente de faire produire l'exemplaire détenu par son adversaire au moyen d'une sommation de communiquer. Aussi la cour d'appel de Lyon n'a pu s'assurer que les exigences de l'article précité relatives aux actions du mandataire avaient bien été remplies à l'égard du mandant et a prononcé la nullité du mandat conclu avec Mme [R], en ces termes :

"Le mandat de vente conclu entre la société Neuvilloise de transaction et Mme [R], intitulé "mandat confiance" "mandat exclusif de vente", indique paragraphe IV "Engagements et pouvoirs du mandataire", que le Mandataire s'engage pendant la durée de l'exclusivité à mettre en 'uvre les engagements de la Garantie d'Action attachée au présent mandat CONFIANCE.

Si la société Neuvilloise de transaction produit au dossier (pièce n°9) un exemplaire vierge de l'imprimé intitulé "GARANTIE D'ACTION" qui liste les actions auxquelles elle s'engage en cas de mandat exclusif de vente, elle ne démontre cependant nullement avoir remis un tel exemplaire à Mme [R] lors de la conclusion du mandant de vente."

Dans ces circonstances, et contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, il ne peut être reproché à la société Century 21dans le cadre de son obligation d'assistance de ne pas avoir attiré l'attention de son franchisé, agent immobilier, lors de l'utilisation de son formulaire type sur la nécessité de faire une photocopie d'une des pages de l'exemplaire remis au mandant.

Dès lors, aucun manquement contractuel caractérisé n'est établi à l'égard de la société Century 21 et la société Neuvilloise sera déboutée de toutes ses demandes indemnitaires.

En conséquence, le jugement sera infirmé.

3- Sur la demande pour procédure abusive

Si la société Neuvilloise s'est méprise sur l'étendue de son droit, elle n'a pas fait dégénérer en abus son droit à l'exercice de son action en justice ni en première instance ni en appel.

La société Century 21 sera déboutée de sa demande d'indemnité pour procédure abusive.

4- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Century 21 aux dépens et à payer à la société Neuvilloise la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Neuvilloise, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Neuvilloise sera déboutée de sa demande et condamnée à payer à la société Century 21 la somme de 5 000 euros.

PAR CES MOTIFS