CA Bordeaux, 5 déc. 2024, RG 21/03718

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 DECEMBRE 2024

N° RG 21/03718 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MF4B

S.C.I. GOLF

c/

[M] [U] [E] épouse [V]

[S] [K] [E] épouse [C]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/00825) suivant déclaration d'appel du 29 juin 2021

APPELANTE :

S.C.I. GOLF

société civile immobilière (SCI), au capital social de 1.000 €, enregistrée au registre

du commerce et des sociétés de [Localité 7] sous le numéro 820 001 154, ayant son siège social [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[M] [U] [E] épouse [V]

née le 11 Mars 1968 à [Localité 11]

de nationalité Française

Profession : Enseignante,

demeurant [Adresse 1]

Venant aux droits de Madame [X] [P] [A] épouse [E] née à [Localité 8] le 10 avril 1940 décédée à [Localité 9] le 5 juillet 2019 et de Monsieur [T] [B] [E] né à [Localité 6] (ANGLETERRE) le 16 octobre 1944 et décédé à [Localité 9], le 3 janvier 2020

[S] [K] [E] épouse [C]

née le 05 Mai 1976 à [Localité 11]

de nationalité Française

Profession : Agent commercial,

demeurant [Adresse 2]

Venant aux droits de Madame [X] [P] [A] épouse [E] née à [Localité 8] le 10 avril 1940 décédée à [Localité 9] le 5 juillet 2019 et de Monsieur [T] [B] [E] né à [Localité 6] (ANGLETERRE) le 16 octobre 1944 et décédé à [Localité 9], le 3 janvier 2020

Représentées par Me L'HOSPITAL substituant Me Benoît DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été examinée le 21 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.

En présence de Mme [N] [Y], élève avocate

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 Octobre 2018, Monsieur [T] [E] et Mme [P] [A] épouse [E] ont vendu à la SCI Golf leur maison à usage d'habitation située [Adresse 4], composée notamment de cinq chambres, deux salles de bains, deux wc, une cave, un garage pour deux voiture, un jardin d'environ 1000 m² se et une piscine.

La maison de style basco-landaise d'une surface habitable de 192 m² avait été construite en 1978.

La vente a été réalisée en viager, les vendeurs conservant l'usage de leur bien leurs deux vies durant.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 242 027 euros, réglé comptant à hauteur de 15 000 euros et le solde a été converti en une rente annuelle et viagère de 16800 euros sur la tête de chacun des vendeurs, sans réduction au décès du prémourant. En outre, la rente a été indexée sur l'indice des prix à la consommation.

Au jour de la vente M. [E] était âgé de 74 ans et son épouse de 78 ans.

Mme [A] épouse [E] est décédée le 5 juillet 2019, soit huit mois après la vente, et M. [E] est décédé le 3 janvier 2020,soit 15 mois après celle-ci, laissant pour leur succéder leurs deux filles Mme [M] [E] et Mme [S] [E] (ci-après les consorts [E]).

Considérant que le prix de l'immeuble avait été sous-évalué, Mesdames [E] ont par acte du 24 janvier 2020 assigné la SCI Golf devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcer la nullité de la vente.

Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- Prononcé l'annulation de la vente conclue le 16 octobre 2018 entre d'une part M. [T] [B] [E] né le 16 octobre 1944 et Mme [X] [P] [A] épouse [E] née le 10 avril 1940 et d'autre part la SCI Golf dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 10], n° siren 820001154 et immatriculée au RDC de Bordeaux relative à l'immeuble situé [Adresse 4] (parcelle AS n° [Cadastre 3] / surface : 00 ha 10 a 43 ca).

- Débouté la SCI Golf de sa demande en indemnisation de son préjudice moral.

- Condamné la SCI Golf à payer à Mme [M] [E] et Mme [S] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné la SCI Golf aux entiers dépens.

- Écarté l'exécution provisoire.

Par déclaration électronique du 29 juin 2021, la SCI Golf a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 4 octobre 2024, la SCI Golf demande à la cour de :

Avant tout débat au fond,

- Déclarer les conclusions d'intimées responsives et récapitulatives du 4 octobre 2024 irrecevables dans la mesure où :

- elles forment des demandes qui n'ont pas été présentées dans leur premier jeu d'écritures en méconnaissance des dispositions de l'article 910-4 du Code de procédure civile

- elles présentent des demandes qui sont de toute évidence nouvelles en appel en méconnaissance des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile,

- elles sont tardives et méconnaissent le principe directeur du procès qu'est celui du contradictoire

- À défaut de les déclarer irrecevables pour les motifs évoqués, renvoyer cette affaire à la mise en état afin que le principe du contradictoire puisse être respecté

Sur le fond,

- Réformer le jugement rendu par la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 18 mai 2021 en ce qu'il a :

- Prononcé la résolution de la vente conclue le 16 octobre 2018 entre d'une part, M. [T] [B] [E] né le 16 octobre 1944 et Mme [X] [P] [A] épouse [E] née le 10 avril 1940 et d'autre part, la SCI Golf dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 10], n° siren 820001154 et immatriculée au RDC de Bordeaux relative à l'immeuble situé [Adresse 4] (parcelle AS n° [Cadastre 3] / surface : 00 ha 10 a 43 ca).

- Débouté la SCI Golf de sa demande en indemnisation de son préjudice moral.

- Condamné la SCI Golf à payer à Mme [M] [E] et Mme [S] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné la SCI Golf aux entiers dépens.

En conséquence statuant de nouveau à titre principal,

- Débouter Mme [M] [E] et Mme [S] [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

À titre subsidiaire et avant dire droit si la cour estimait utile d'être éclairée,

- Désigner tel expert qu'il plaira avec mission habituelle en la matière.

En toute hypothèse,

- Condamner in solidum Mme [M] [E] et Mme [S] [E] à verser à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de l'instance.

Dans leurs dernières conclusions du 9 octobre 2024, Mme [M] [E] et Mme [S] [E] demandent à la cour de :

À titre liminaire,

- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience de plaidoirie fixée au 21 octobre 2024,

- déclarer recevables les conclusions prises le 4 octobre 2024 par les consorts [E] ainsi que les demandes qui y sont formulées,

- écarter des débats les annexes de la pièce n°13 communiquées par la SCI Golf en ce qu'elles contreviennent à la loyauté des débats,

Sur le fond,

- Confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 18 mai 2021, et notamment en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente conclue le 16 octobre 2018,

- Débouter la SCI Golf de l'ensemble de ses demandes, moyens et prétentions.

- Condamner la SCI Golf à leur payer la somme de 54.892 euros au titre des loyers perçus sur le bien,

- Condamner la SCI Golf à leur payer la somme de 30.000 euros chacune en réparation des préjudices subis par son fait,

- Juger que la SCI Golf devra répondre des dégradations qui pourraient être constatées sur le bien à sa restitution,

- Condamner la SCI Golf à leur payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner la SCI Golf aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions

Les intimées ont déposé de nouvelles écritures le 26 septembre 2024.

L'appelante a déposé de nouvelles conclusions le 2 octobre 2024.

Les intimées et l'appelante ont déposé de nouvelles conclusions le 4 octobre 2024. L'appelante a communiqué en outre une nouvelle pièce.

Le 9 octobre 2024, les intimées ont pris de nouvelles écritures et ont demandé à la cour de rejeter des débats la pièce n°13 de l'appelante pour déloyauté.

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En raison des écritures prises tardivement par les parties, après avoir constaté que chacune d'elle avait pu répondre aux arguments adverses, il y a lieu de reporter la clôture au 21 octobre 2014, avant l'ouverture des débats.

Par ailleurs, la pièce n°13 a été communiqué tardivement par l'appelantet comporte en réalité plusieurs correspondances. Il y a lieu de rejeter celle-ci des débats, l'avocat des intimés n'ayant pas eu manifestement le temps matériel d'adresser ces éléments à ses clients pour recueillir leurs observations et obtenir d'eux les éléments de réponse à ces nouveaux éléments, avant que la clôture soit rendue.

Sur la recevabilité des demandes des consorts [E]

Les intimées justifient avoir entrepris la publication de leur acte introductif d'instance conformément aux dispositions des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, si bien que la fin de non recevoir soulevée par l'appelante n'est pas fondée.

Sur l'annulation de la vente immobilière

Le tribunal a considéré que les demanderesses ne démontraient pas que le prix de la vente était vil. En revanche le premier juge a annulé la vente de l'immeuble au motif que le montant du capital versé lors de la vente était extrêmement modeste et que la rente était pour sa part inférieure aux revenus du bien alors que les crédirentiers disposaient d'une espérance de vie limitée, six ans pour l'un et huit ans pour l'autre, ce qui enlevait tout aléa au contrat.

La SCI Golf soutient que le tribunal a procédé à une appréciation erronée des faits de l'espèce. En effet, le Tribunal a considéré que la nullité de la vente devait être prononcée pour défaut de prix réel et sérieux et non sur l'existence d'un vil prix qui n'était pas démontrée, ce qui était exact. En revanche le tribunal a commis une erreur d'appréciation en considérant qu'il n'existait pas d'aléa, alors que le viager était un viager occupé. En outre le montant du loyer pris en référence n'était qu'une proposition qui n'a jamais eu de suite. En réalité, le bien aurait pu se louer à la somme maximale de 1.300 €. Par ailleurs, le loyer n'est pas un revenu net mais brut alors qu'en outre, l'acte de vente mettait à la charge de la société Golf, débirentier : des travaux de réparation, une commission d'intermédiation à hauteur de 35.000 €, le paiement de tous les impôts et taxes foncières, prime d'assurances et autres charges afférentes au bien, ainsi que le versement d'un bouquet à hauteur de 15.000 €. En outre, le bien vendu était dans un état de délabrement avancé et que des travaux de rafraîchissement étaient à prévoir. De plus, il résulte de l'acte de vente que l'appelante a dépensé la somme de 19.818,14 € en frais et travaux directs. Par ailleurs, les crédirentiers avaient respectivement dix ans de moins lors de la conclusion du contrat. En outre, dans la mesure où les vendeurs s'étaient réservés la jouissance du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve .

Les intimées sollicitent la confirmation de la décision entreprise. En l'espèce, la vente est intervenue à un prix très en deçà de la valeur vénale de l'immeuble. En effet, le prix stipulé s'est élevé à la somme de 242.027 euros alors qu'il résulte du rapport d'expertise établi par M. [F] que la valeur vénale du bien occupé était de 456.000€ et de 744 800 euros, dans le cadre d'une opération de récupération foncière. En outre, il résulte de l'attestation d'un agent immobilier, la société Aberris immo, qu'une proposition d'achat avait été faite pour un montant de 915.000 euros. Aussi, le prix de vente a été sous-évalué, ayant tout simplement été divisé par deux voire par trois. Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu l'absence totale d'aléa de cette opération. En outre le bouquet était dérisoire et le versement du prix sur le paiement de la rente aurait dû être servie pendant plus de 13 ans pour que l'intégralité du prix fixé à l'acte soit réglé. Or, cette durée était supérieure de plus du double à l'espérance de vie des crédits rentiers.

***

L'article Article 1128 du code civil dispose que «' Sont nécessaires à la validité d'un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.'»

Par ailleurs, aux termes de l'article 1163 alinéa 2 et 3 du même code, le prix doit être déterminé ou déterminable. En l'espèce, le prix a été déterminé, ainsi que les modalités de son versement par l'acheteur.

En outre, en matière de vente viagère, la constitution de la rente viagère a pour effet de donner au contrat un caractère aléatoire.

Un tel caractère est essentiel puisqu'il constitue la cause de l'obligation, et sans aléa le contrat est nul.( Ainsi, notamment le crédirentier doit survivre au moins 20 jours à la vente, s'il est emporté par une maladie qui existait au jour de l'acte, même si le débirentier ignorait ce mal( cependant le contrat reste valable vis à vis des autres crédirentiers, s'ils existent). En outre la vente doit encore être annulée si le débirentier connaissait l'imminence du décès du vendeur, même si sa mort survient plus de vingt jours après )

Ainsi, il y a encore une absence d'aléa lorsque la rente prévue est d'un taux dérisoire par rapport à la valeur de l'immeuble cédé, et notamment lorsqu'elle est inférieure aux revenus de celui-ci, lorsque l'usage de l'immeuble n'est pas conservé par les vendeurs, ou que cet usage ne porte que sur une infime partie du bien. En effet, quelle que soit la date de survenance des décès des crédirentiers, l'acquéreur ne court aucun risque de perte puisque son obligation au paiement de la rente est assurée par les revenus que lui procure le bien.

En l'espèce, le tribunal a considéré que le contrat devait être annulé pour défaut d'aléa dans la mesure où le montant des rentes viagères étaient inférieur aux revenus que le bien aliéné pouvait produire et alors qu'en outre les crédirentiers avaient une espérance de vie limitée.

Toutefois, un tel raisonnement ne peut être retenu alors que l'immeuble vendu était occupé en totalité par les vendeurs, leurs vies durant, si bien qu'il ne pouvait pas produire de revenus locatifs.

En outre, l'espérance de vie des crédirentiers a bien été pris en compte puisque la partie du prix de vente converti en rente viagère ( 242 027 euros ' 15000 euros ( partie comptant ou bouquet) = 227 027 euros) a été calculée en fonction d'une telle espérance de vie, et un tel calcul n'est pas critiqué par les consorts [E].

Or, l'obligation du débirentier au versement d'une rente identique jusqu'aux décès des deux époux constitue l'aléa du contrat alors qu'il ne peut prévoir l'échéance d'une telle obligation.

Par ailleurs, le faiblesse du montant du bouquet est sans incidence sur la validité du contrat et sur son aléa.

A titre superfétatoire il convient d'observer que si l'expertise amiable de M. [F], communiquée par les intimées a retenu un prix du mètre carré moyen de 3100 euros, pour un bien libre, il ne s'est pas attaché à décrire l'état de ce bien par rapport aux autres biens comparables.

En toute hypothèse, la faiblesse du prix de vente retenu en comparaison de celui avancé par M. [F] ne constitue pas une absence d'aléa, et moins encore un vil prix ou un prix dérisoire, étant rappelé que le tribunal n'a pas retenu l'existence d'un vil prix et que les intimées n'ont pas remis en cause le jugement sur ce point.

Par ailleurs, le caractère aléatoire des conditions d'une vente immobilière s'opposerait à ce qu'un tel contrat puisse faire l'objet d'une action en rescision pour lésion. Il en est notamment ainsi pour une vente consentie avec réserve d'un droit d'usage d'habitation, comme c'était le cas en l'espèce.

En définitive, les intimées se bornent à soutenir que le prix de vente de l'immeuble aurait été insuffisant, ce qui ne permet pas de remettre en cause la vente du 16 octobre 2018.

Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris et de débouter les intimées de toutes leurs demandes.

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Les intimées, succombant seront condamnées aux entiers dépens. Par ailleurs, elle seront solidairement condamnées à payer à la SCI Golf la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS