CA Besancon, 5 déc. 2024, RG 23/00811

Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MR/FA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/00811 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EULQ

COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mars 2023 - RG N°22/00115 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE VESOUL

Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, président de chambre

Monsieur Marc RIVET, président de chambre

Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller,

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Monsieur Marc RIVET, président de chambre et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller. Un rapport oral de l'affaire a été fait avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

DELIBERE :

Monsieur Marc RIVET, président de chambre et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller, présidente de l'audience ont rendu compte conformément à l'article 806 du code de procédure civile à Monsieur Michel WACHTER, président de chambre.

L'affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [W] [P]

né le 24 Avril 1961 à [Localité 3], de nationalité française, retraité,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Lise LACHAT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 25056/2023/1729 du 11/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)

Madame [D] [L] [K] [M] [H] épouse [P]

née le 10 Juin 1960 à [Localité 5], de nationalité française, retraitée,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Lise LACHAT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 25056-2023-001730 du 11/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉ

Monsieur [R] [X]

né le 30 Décembre 1944 à [Localité 4], de nationalité française, retraité,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Emilie BAUDRY de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

---

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 7 novembre 2019, M. [R] [X] a donné à bail à M. [W] [P] et Mme [D] [H], son épouse, un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 600 euros.

M. [X] a fait signifier à ses locataires, le 16 février 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour loyers impayés, puis, le 15 avril 2022, un congé de reprise pour vente.

Par requête du 15 mars 2022, M. [P] a saisi le juge des contentieux de la protection à l'encontre de M. [X] au motif que le propriétaire n'avait pas réalisé les travaux qu'il s'était engagé à faire. Mme [P] est intervenue volontairement en cours d'instance.

Par assignation délivrée le 3 août 2022, M. [X] a saisi le juge des contentieux de la protection de Vesoul aux fins de résiliation du bail, d'expulsion des locataires et de condamnation de ces derniers à lui verser les loyers impayés.

Après jonction des différentes instances, le juge des contentieux de la protection de Vesoul a, par jugement rendu le 14 mars 2023 :

déclaré recevable la demande de résiliation formée par M. [X] ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 novembre 2019 entre M. [X] et M. et Mme [P] concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 2] étaient réunies à la date du 16 avril 2022 ;

ordonné en conséquence à M. et Mme [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

dit qu'à défaut pour M. et Mme [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés, M. [X] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

condamné M. et Mme [P] à verser à M. [X] la somme de 6 600 euros au titre des loyers et indemnité d'occupation échus ;

fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 600 euros à compter du mois de mai 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

condamné M. [X] à payer à M. et Mme [P] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

débouté M. et Mme [P] de leur demande d'injonction sous astreinte ;

condamné M. et Mme [P] aux dépens ;

condamné M. et Mme [P] à verser à M. [X] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 2 juin 2023, M. et Mme [P] interjetaient appel de ce jugement et, selon leurs dernières conclusions transmises le 18 septembre 2024, concluaient à son infirmation en toutes ses dispositions demandant à la cour, statuant à nouveau, de :

à titre principal :

dire et juger que la demande de leur expulsion est devenue sans objet suite à leur départ des lieux loués en cours d'instance ;

constater l'indécence du logement qui leur était donné à bail par M. [X] ;

réduire par conséquent le montant du loyer à hauteur de moitié ;

débouter M. [X] de sa demande de condamnation à leur encontre au paiement de l'arriéré locatif ;

le condamner à leur verser la somme de 13 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance ;

à titre subsidiaire :

leur accorder des délais de paiement dans la limite de trois années pour régler leur dette locative ;

Par conclusions transmises le 30 novembre 2023, M. [X] demandait à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'avait condamné à payer à M. et Mme [P] la somme de 900 euros au titre de leur trouble de jouissance et la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau sur ces deux points, de :

débouter M. et Mme [P] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

les condamner à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant tous les frais d'huissier de justice liés à la procédure d'expulsion ;

les condamner à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour et en tous les dépens.

Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 10 octobre 2024 suivant et mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

s'agissant de la demande d'expulsion

M. et Mme [P] exposent que leur expulsion est devenue sans objet à la suite de leur départ volontaire des lieux. Ils produisent une attestation de remise des clefs émanant de Mme [P] datée du 31 juillet 2023.

M. [X] ne formule pas d'observations à cet égard.

Réponse de la cour

Il convient de constater que les locataires ont quitté les lieux en cours d'instance, la demande d'expulsion formulée par le bailleur étant dès lors sans objet.

Sur l'indécence du logement et la demande de dommages-intérêts pour troubles de jouissance

M. et Mme [P] soutiennent que leur logement ne satisfaisait pas aux normes de décence prescrites par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de leur allégation, ils produisent des photographies ainsi que diverses attestations faisant état de l'indécence du logement :

Mme [T] [Y] : « J'ai remarqué que la maison était dans un état déplorable : vitres cassées, papiers peints arrachés, rambarde de balcon cassée, fuite d'eau dans descente escaliers et plafond très abîmés ».

Mme [V] [F] : « Lors de la prise à bail, aucun état des lieux en bonne et due forme, et de surcroît j'ai pu constater des problèmes : En premier lieu, le volet de la cuisine ne remontait pas et restait abaissé. Le volet a été réparé. La porte d'entrée était fissurée, et les vitres attenantes cassées. Depuis plus de deux ans, tout est resté dans cet état déplorable, laissant l'air s'infiltrer. Mr et Mme [P] ont été obligés d'installer un grand rideau occultant afin d'éviter trop de déperdition de chaleur. Le plâtre dans l'escalier tombait' Mr et Mme [P] ont effectué les travaux. Dernière chose et non des moindres : la rambarde du balcon manque de s'effondrer à tout moment ».

Mme [U] [S] : « Lors d'une visite de courtoisie du couple, j'ai pu constater plusieurs problèmes que le bailleur s'est engagé à résoudre, à défaut d'un état des lieux en bonne et due forme : Cuisine : le volet de la fenêtre était complètement abaissé, ne laissant passer aucune lumière. Au bout d'un mois environ, le bailleur a fait réparer ce volet. Rambarde balcon : impossible de s'y accouder au risque de la faire tomber. Vitres de plusieurs fenêtres de la maison : fissurées à divers endroits. Depuis bientôt deux ans, l'air s'infiltre par ces nombreuses ouvertures. Une porte-fenêtre a d'ailleurs été totalement condamnée par M. [P], cette dernière de s'ouvrant et ne se refermant pas ».

Ils versent également aux débats un courrier du 12 septembre 2022 émanant du maire de la Commune de [Localité 6] confirmant avoir lui-même constaté, le 22 juillet précédent, accompagné de son premier adjoint, les 'anomalies suivantes : Barrière du balcon de l'étage défectueuse et dangereuse du fait de fixations défaillantes et carreaux du bandeau de ce balcon qui se décollent et peuvent tomber, plafond de la chaufferie en briques qui se détachent et tombent'.

M. [X] entend démontrer que l'insalubrité du logement est le fait de ses locataires.

Il produit, au soutien de son affirmation, un état des lieux contradictoire, signé par les parties, mentionnant «Logement pris en l'état ; petits travaux à effectuer à la charge du locatair », contestant avoir été par la suite destinataire de mises en demeure émanant de ses locataires quant à l'état du bien.

Il verse aux débats diverses attestations :

M. [B], locataire ayant occupé la maison durant une année atteste : « avoir laissé la maison le 17 novembre 2019 en parfait état » ;

Mme [O], mère de M. [B] atteste également que le logement était 'en bon état à l'intérieur et à l'extérieur' lors du départ de son fils ;

M. [G], qui avait visité la maison en novembre 2019, soulignait que celle-ci était en parfait état de propreté et qu'il n'y avait rien de dégradé hormis la porte du placard d'une chambre et une porte de communication avec l'entrée du garage ;

M. [C] et Mme [A] ont tous deux visité la maison en perspective de sa location en novembre 2019. Ils attestent qu'elle était en bon état intérieur et extérieur et que le terrain attenant était très entretenu ;

M. [N] est intervenu, à la demande de M. [X], au domicile de M. et Mme [P] en mars 2020 pour réparer la chaudière. Lors de son passage, le logement était correct et propre ;

M. [I], artisan charpentier, auquel M. [X] avait demandé de venir dans l'immeuble dans la perspective de travaux à réaliser pour la charpente, indique avoir été le seul à être autorisé par le locataire à pénétrer dans les lieux tandis que M. [X] était victime d'insultes et de menaces de mort.

Réponse de la cour

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation

d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.'

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Conformément au III de l'article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, les présentes dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023.

Les contrats de location en cours à cette date d'entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables'.

L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que :

'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre'.

L'article 7 de la loi n°89 - 462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat.

En l'espèce, les pièces communiquées par M. et Mme [P] ne suffisent pas à déterminer si le logement contrevenait aux normes de décences prescrites par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les constatations auxquelles il est procédé dans les différentes attestations sont en effet combattues par les attestations également produites par M. [X].

Si l'état dégradé du logement, qu'il convient de distinguer de son indécence au sens du décret du 30 janvier 2002, est attesté par les photographies produites par les locataires, la cour ne peut toutefois déterminer à quel moment et dans quelles circonstances les dégradations sont apparues, étant rappelé que :

le bail a été signé le 7 novembre 2019, pour une date de prise d'effet le 1er décembre, sans observation des locataires quant à l'état du logement ;

les photographies produites sont datées du 19 avril 2022 soit plus de 16 mois plus tard ;

M. et Mme [P] ne rapportent pas la preuve des mises en demeure adressées à M. [X] relatives à des dégradations significatives préexistantes à leur entrée dans les lieux.

M. et Mme [P] échouent par conséquent à rapporter la double preuve de l'indécence du logement et de son imputabilité au bailleur.

Le jugement sera infirmé en qu'il en avait conclu à cet égard à l'existence d'un trouble de jouissance emportant indemnisation des locataires.

Sur la réduction du loyer

L'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge saisi peut 'réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux'.

Cette possibilité est toutefois subordonnée à la caractérisation de l'indécence du logement que les appelants ont échoué à établir.

Il conviendra par conséquent de rejeter leur demande et d'infirmer le jugement sur ce point.

Sur la condamnation de M. et Mme [P] à verser à M. [X] la somme de 6 600 euros au titre des loyers échus

Dans ses dernières conclusions d'intimé, M. [X] évoque un arriéré locatif de 6 600 euros. Il sollicite la confirmation du jugement à cet égard.

M. et Mme [P] indiquent dans leurs dernières écritures sur ce point 'qu'il n'a été nullement tenu compte par le juge de première instance de l'indécence du logement'.

Réponse de la cour

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus tandis que selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. et Mme [P] ne contestent ni le principe ni le montant de leur dette souhaitant toutefois qu'elle soit minorée par application d'un mécanisme de réduction du loyer auquel il n'a pas été fait droit.

Ils produisent des relevés bancaires établissant qu'ils se sont régulièrement acquittés de l'intégralité du loyer de décembre 2019 à avril 2021 (inclus), procédant ensuite à des paiements partiels de 300 euros chacun en juin 2021, juillet 2021, octobre 2021, novembre 2021, décembre 2021, puis de janvier 2022 à décembre 2022 soit une somme totale de 15 300 suros sur une somme théoriquement due sur la période de 22 200 euros.

La résiliation du bail étant prononcée à la date du 16 avril 2022, ils seront par conséquent condamnés à payer à M. [X] la somme de 4 500 euros au titre des loyers impayés ou partiellement réglés de mai 2021 au 16 avril 2022, date d'acquisition non contestée de la clause résolutoire.

Sur la condamnation de M. et Mme [P] à verser à M. [X] une indemnité d'occupation

En application de l'article 1240 du code civil, s'il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l'ancien locataire est redevable au profit du bailleur d'une indemnité destinée à réparer le préjudice que celui-ci subi.

Le juge apprécie souverainement l'étendue du préjudice subi et le montant consécutif de l'indemnité visant à le réparer.

En l'espèce, dès lors que les appelants ne contestent pas s'être maintenus dans les lieux jusqu'à la date du 31 juillet 2023, ils seront condamnés à verser une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 600 euros pour la période comprise entre le 16 avril 2022, date de la résiliation du bail, et le 31 juillet 2023, date de la libération effective des lieux.

Les relevés bancaires produits par M. et Mme [P] établissent qu'ils se sont acquittés de la somme de 2 700 euros d'avril à décembre 2022. Ils restent par conséquent redevables de la somme de 2 700 euros pour la période d'avril à décembre 2022 et 4200 euros pour la période de janvier à juillet 2023 soit une somme totale de 6 900 euros.

Sur l'octroi de délais de paiement

M. et Mme [P] sollicitent à titre subsidiaire des délais de paiement, en l'occurence 36 mois, en exposant que leurs moyens financiers ne leur permettront pas de régler en une seule mensualité le montant des impayés locatifs.

M. [X] s'oppose à cette demande en soulignant l'absence de paiement depuis plusieurs années et en rappelant l'exécution provisoire attachée à la décision de première instance.

Réponse de la cour

'L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.

En l'espèce, les pièces produites établissent que M. et Mme [P] ont procédé au paiement intégral du loyer de de décembre 2019 à avril 2021 (inclus), procédant ensuite à des paiements partiels de 300 euros chacun en juin 2021, juillet 2021, octobre 2021, novembre 2021, décembre 2021, puis de janvier 2022 à décembre 2022. Ils n'ont procédé à aucun paiement de janvier à juillet 2023, date de leur départ.

Ils disposaient d'un revenu fiscal de référence de 18 312 euros en 2021 et de 17 865 en 2022. Ils s'acquittent depuis le 1er août 2023 d'un loyer menuel d'un montant de 500 euros et produisent un décompte précis, établi par leurs soins, fixant leurs ressources mensuelles à la somme de 2181 euros et leurs charges (intégrant le remboursement d'une dette antérieure) à la somme de 1881 euros.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'accorder à M. et Mme [P] un délai de trois années afin de s'acquitter de leur dette locative, en ce compris l'indemnité d'occupation.

PAR CES MOTIFS,