TJ Bobigny, 5 déc. 2024, RG 24/01429

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01429 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUWN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 DECEMBRE 2024 MINUTE N° 24/03304

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 25 Octobre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI ADAM 15
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054

ET :

La société INAYAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2023, la SCI ADAM 15 a consenti à la société INAYAT, alors en cours de formation et immatriculée depuis lors, un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4], sous condition suspensive d'acquisition des locaux par la SCI ADAM 15 au plus tard le 16 février 2024.

La SCI ADAM 15 a acquis le bien immobilier par acte authentique en date du 16 février 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ADAM 15 a fait délivrer le 19 avril 2024 à la société INAYAT un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 20.430,28 euros au titre des loyers et charges impayés, outre la clause pénale.

Par acte du 5 août 2024, la SCI ADAM 15 a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société INAYAT, pour :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de la société INAYAT et de tout occupant de son chef, et le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;ordonner que le dépôt de garantie sera définitivement acquis à la SCI ADAM 15 ;condamner la société INAYAT à lui payer à titre provisionnel :une somme de 12.245,72 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 3e trimestre 2024,une somme de 1.224,57 euros correspondant à la clause pénale,une indemnité d'occupation mensuelle égale à 9.511 euros, augmentée des charges et autres, jusqu'à la libération effective des lieux,condamner la société INAYAT à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la sommation en date du 31 mai 2024.
A l'audience du 25 octobre 2024, la SCI ADAM 15 sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement citée, la société INAYAT n'a pas comparu.

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 25 juillet 2024.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Selon l'article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 19 avril 2024 pour le paiement de la somme en principal de 20.430,28 euros au titre des loyers et charges outre 2.043,02 au titre de la clause pénale.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 23 juillet 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 20 mai 2024. L'obligation de la société INAYAT de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société INAYAT causant un préjudice à la SCI ADAM 15, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société INAYAT sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La SCI ADAM 15 justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 23 juillet 2024, que la société INAYAT reste lui devoir à cette date une somme de 12.030,28 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, déduction faite du coût du commandement de payer (215,44 euros), compris dans les dépens.

La société INAYAT sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société INAYAT restera acquis à la SCI ADAM 15 dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1152 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

La société INAYAT, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la sommation de justifier de la caution bancaire adressée le 31 mai 2024.

Enfin, l'équité commande d'allouer à la SCI ADAM 15 la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS