TJ Lille, 6 déc. 2024, RG 22/03620

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/03620 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WGD5

JUGEMENT DU 06 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE:

Société SELECT INVEST 1,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 784 852 261
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

S.C.I. BALMERA
immatriculée au RCS de LILLE sous le N° 421 831 587
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Mohand MAAMOURI, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Me Margaux MACHART, avocat au barreau de LILLE, postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,
Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,
Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 Novembre 2023.

A l’audience publique du 10 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Décembre 2024.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Juliette BEUSCHAERT, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Décembre 2024 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du litige

Paracte sous seing privé du 16 mai 2011, la société SELECT INVEST 1, en qualité de bailleur, a conclu avec la SCI BALMERA, en tant que preneur, un contrat de location d’emplacements de parking situés au sous-sol de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée d’un an du 1er juin 2011 au 31 mai 2012, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 2000 euros hors taxe, charges et accessoires.

Le 15 décembre 2021, la société SELCT INVEST 1 a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, un congé à la SCI BALMERA moyennant un préavis de 15 jours.

Par exploit d’huissier du 13 janvier 2022, la SCI BALMERA a contesté le congé, faisant valoir que le contrat de location devait être requalifié en bail commercial et qu’elle n’entendait pas quitter les lieux, conformément au statut des baux commerciaux.

La société SELCT INVEST 1 a fait délivrer une sommation de quitter les lieux par acte d’huissier du 12 avril 2012.

Faute de libération des lieux, la société SELECT INVEST 1 a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lille la SCI BALMERA.

LA SCI BALMERA a constitué avocat. Les parties ont échangé leurs écritures.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 9 novembre 2023, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience prise à juge rapporteur du 10 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

Exposé des prétentions et des moyens

Selon ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 16 mai 2023, la société SELECT INVEST 1 demande au tribunal de :

Vu l’article anciennement 1134 du code civil et désormais 1103 et 1104 du code civil
Il est demandé au Tribunal de céans de :

Débouter la SCI BALMERA de ses demandes ;
Juger que le congé du 15 décembre 2021 est valable pour avoir été donné conformément au contrat de location d’emplacement de parking du 16 mai 2011;
Ordonner l’expulsion de la SCI BALMERA des deux emplacements de parking situés au sous-sol de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] et correspondant aux lots n°1111 et 1112 et la restitution des badges d’accès à la société SELECTINVEST 1 ;
Condamner la SCI BALMERA à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme mensuelle de 526,92 euros à titre d’indemnité d’occupation, outre les taxes et charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 572,11 euros sera conservé par la société SELECTINVEST 1 ;
Condamner la SCI BALMERA à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Après avoir souligné qu’elle n’a jamais tiré argument d’un prétendu caractère précaire du bail, elle soutient principalement que l’action en requalification du bail en bail commercial est irrecevable parce que prescrite, sur le fondement de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Sur le fond, elle soutient que l’emploi du terme précaire dans le contrat de location doit se comprendre comme temporaire et que le contrat mentionne également qu’il est conclu à titre civil ; qu’il n’a jamais été convenu entre les parties de tenter de contourner le statut des baux commerciaux ni de soumettre le bail à ce statut ; qu’il est clair qu’il s’agit d’un contrat de location d’emplacements de parking pour y garer des véhicules de tourisme, à l’exclusion de toute activité artisanale ou commerciale. Elle ajoute que la SCI n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, que les deux emplacements n’abritent aucun fonds de commerce ; que les bureaux loués par la SCI BALMERA sont situés ailleurs et appartiennent à un autre propriétaire ; qu’il n’est pas justifié que la privation de ces deux emplacements compromettraient l’exploitation d’un fonds par la défenderesse ; que le contrat litigieux ne fait pas référence au contrat de location des bureaux de la SCI BALMERA.

Elle conclut dès lors que le congé délivré conformément au contrat conclu entre les parties est valable.

Selon ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 27 février 2023, la SCI BALMERA demande au tribunal de :

Vu les articles L 144-5-1, L 145-1 et L 145-15 du Code de commerce,

REJETER l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la société SELECTINVEST 1 à l’égard de la SCI BALMERA.
JUGER que le titre locatif consenti le 6 mai 2011 par la société SELECTINVEST 1 à la société SCI BALMERA est soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants régissant les baux commerciaux.
JUGER nul et de nul effet le congé délivré le 15 décembre 2021 par la société NEXITY mandataire de la société SELECTINVEST 1 à la SCI BALMERA.
CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 au paiement de la somme de 1.500 € à la SCI BALMERA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle explique que les deux emplacements de parking se trouvent en face de l’immeuble occupé par elle ; qu’elle occupe cet immeuble pour un usage de bureaux qu’elle met à la disposition de diverses sociétés locataires pour lesquelles elle fournit des prestations mobilières matérielles et immatérielles ; qu’ainsi, il apparaît que ces locaux forment avec les deux emplacements de parking l’ensemble des éléments incorporels du fonds de commerce de location de bureaux meublés appartenant à la société SCI BALMERA.

Elle fait valoir qu’il n’existe aucun motif légitime de recourir à une convention précaire; que le juge appelé à se prononcer sur l’existence éventuelle d’une convention d’occupation précaire doit rechercher les circonstances particulières qui ont motivé le contrat ; qu’en l’espèce, il n’y a aucun motif légitime à recourir à une convention d’occupation précaire ; que le contrat mentionne une location à titre civil, mais sans référence aux dispositions du code civil.

Elle ajoute que la nature même d’une convention d’occupation précaire est d’être précaire dans sa durée ; que le contrat prévoyant la tacite reconduction, et s’étant régulièrement renouvelé, il ne saurait y avoir de contrat précaire en l’espèce.

Elle soutient qu’il en résulte qu’en réalité le recours à un contrat précaire avait pour objet de contourner le statut des baux commerciaux.

Enfin, elle fait valoir que le contrat de location conclu a une finalité commerciale et doit être soumis aux dispositions régissant les baux commerciaux, le bail ayant été consenti à la SCI BALMERA, société immatriculée au RCS de LILLE, pour le besoin de son activité et de son objet social, étant précisé qu’elle exploite des locaux de bureaux dans un immeuble situé en face de ces parkings, auxquels sont attachées ces places de parking ; que ces parkings sont utilisés depuis plusieurs années, par les employés des bureaux appartenant à la SCI BALMERA, au vu et au su du bailleur ; que les emplacements de parking constituent un accessoire aux bureaux de l’immeuble que la SCI BALMERA occupe et qu’elle met à la disposition de plusieurs sociétés dans le cadre de leur activité commerciale.

Elle souligne enfin que le contrat ne comporte aucune clause de renonciation au statut des baux commerciaux.

Sur ce,

Sur la qualification du bail

Le Tribunal observe que bien qu’invoquant la prescription de l’action en requalification du bail dans ses moyens, la société SELECT INVEST 1 ne formule pas de demande tendant à l’irrecevabilité de la demande dans le dispositif de ses écritures, puisqu’elle sollicite le rejet de la demande de requalification du bail formée par la défenderesse sur ce point. Dès lors, il convient de dire que, n’étant pas susceptible de conduire au débouté, le moyen tiré de la prescription de l’action n’est pas pertinent et sera donc rejeté.

Puis sur le fond,

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article L. 145-1 du Code de commerce, “I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.”

Le bail commercial est un contrat de location d'un local ou immeuble dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale, ou d’un local ou immeuble accessoire à l’exploitation d’un fonds de commerce, quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds. Le lieu loué doit donc servir à l'exploitation d'un fonds de commerce.

En l’espèce, les parties ont conclu le 16 mai 2011 un contrat intitulé “contrat de location d’emplacement de parking” qui prévoit :

“ ARTICLE 1 - OBJET

Le Bailleur fait bail et donne à loyer au Preneur qui l'accepte, 2 emplacements de parkings en sous-sol plus amplement désignés ci-après dont il est propriétaire dans l'immeuble sis à [Adresse 3], dans les conditions suivantes :

La location est faite à titre civil, personnel et précaire et uniquement pour une voiture de tourisme non alimentée du GPL ; elle ne peut être cédée et le Preneur s'interdit toute sous-location, ainsi que toute utilisation par un tiers, même à titre gratuit.”

“ARTICLE 2 - DESIGNATION

Les 2 emplacements de parking sont situés au sous-sol de l’immeuble sis à [Adresse 3] et corespondant aux lots n°1111 et 1112.

Le preneur déclare les connaître parfaitement pour les avoir visités en vue des présentes et les accepter dans l’état où ils se trouvent.”

Nonobstant l’usage du terme “précaire”, le contrat stipule que la location est conclue “à titre civil”, ce qui se comprend par opposition au bail commercial. Le contrat porte en effet sur la “location” d’emplacements de parking, et ce sans aucune référence à une activité commerciale, artisanale ou industrielle du preneur à bail. L’activité professionnelle de la SCI BALMERA n’y est pas mentionnée. A cet égard, il y a lieu d’observer que le preneur est une société civile immobilière, laquelle n’exerce par principe pas d’activité commerciale. Au demeurant, la SCI BALMERA ne produit aucune pièce pour justifier de l’activité dont elle se prévaut au soutien de sa demande de requalification, dont la location de parkings serait l’accessoire.

Ainsi, non seulement le bail ne porte pas sur un local ou un immeuble où serait exercée une activité commerciale, industrielle ou commerciale mais il n’est pas justifié qu’il soit relatif à un local accessoire à l'exploitation d'un fonds de commerce ni de surcroît que sa privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds. Il s’agit ainsi d’un contrat de location qui ne relève pas du statut des baux commerciaux, soumis aux dispositions du code civil.

La demande de requalification du contrat de bail est ainsi rejetée.

Puis, il est relevé que le bailleur a donné congé au preneur par courrier du 15 décembre 2021 moyennant un délai de préavis de 15 jours, conformément à l’article 3 C du contrat de bail.

En application des dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, il convient de procéder à requalification d’office et ainsi de constater qu’en exécution du contrat litigieux, le bail est résilié depuis le 31 décembre 2021, soit 15 jours après la lettre recommandée, en sorte qu’il convient d’ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et consécutivement d’ordonner la restitution des badges d’accès à la société SELECTINVEST 1.

La requérante sollicite la condamnation du preneur au paiement d’une indemnitéd’occupation, outre les charges et la conservation du dépôt de garantie. Le contrat de bail prévoit en son article 3 - E “RESTITUTION DES LOCAUX” qu’après cessation du bail, si les lieux ne sont pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur jusqu’à restitution, sera égale au dernier loyer majoré de 50%. Il prévoit en pareil cas que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement au congé cause un préjudice au bailleur. Il n'apparaît pas que le préjudice subi par le bailleur excède la valeur locative du bien et le coût du dépôt de garantie en sorte que l’indemnisation contractuellement prévue apparaît manifestement excessive. Ainsi, il convient de réduire d'office le montant de cette clause et de condamner la SCI BALMERA à payer à la société SELECT INVEST 1 une indemnité d’occupation de 287,18 euros par mois à compter du 31 décembre 2021, outre les taxes et charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, de dire que le bailleur est fondé à conserver le dépôt de garantie de 572,11 euros , et à le débouter du surplus.

Sur les demandes accessoires

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de condamner la SCI BALMERA aux entiers dépens et de la condamner à payer à la société SELECT INVEST 1 la somme de 1400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, la SCI BALMERA est déboutée de sa demande au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS