TJ Paris, 6 déc. 2024, RG 24/05526

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Priscilla PALMA
Monsieur [T] [M]
Madame [C] [M] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Valérie ROSANO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05526 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BJ3

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 06 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [B] [Y],
[Adresse 5] - [Localité 2]
représenté par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [Z] [D],
[Adresse 7] [Localité 4]
représenté par Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [T] [M],
[Adresse 3] - [Localité 1]
non comparant, ni représenté

Madame [C] [M] [D],
[Adresse 3] - [Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 décembre 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 06 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05526 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BJ3

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2018, prenant effet le même jour, [B] [Y] a donné à bail à usage d’habitation à [P] [Z] [D] un appartement à usage d’habitation situé dans la [Adresse 7], [Localité 4], moyennant un loyer de 790 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

[C] [M] [D] et [T] [M] se sont portés cautions solidaires des engagements de [P] [Z] [D], par actes en date du 26 décembre 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2021, [B] [Y] a fait délivrer au locataire et dénoncer aux cautions un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 9.665 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 13 décembre 2021, hors frais du commandement. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 décembre 2021.

Par décision du 12 mai 2022, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] a décidé d’imposer un effacement total des dettes de [P] [Z]-[D], dont la dette locative s’élevant à la somme de 12.811,53 euros, et rappelant la nécessité de régler les échéances de loyer en cours.

[B] [Y] a a fait délivrer aux cautions une sommation de payer, le 22 juin 2022.

Les loyers postérieurs à la décision de la commission de surendettement sont restés impayés.

Par exploit en date des 26 avril et 24 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 6 mai 2024, [B] [Y] a fait assigner [P] [Z] [D], [C] [M] [D] et [T] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 22 octobre 2024, [B] [Y] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- constate l'acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire ou subsidiairement, prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire pour non paiement des loyers ;
- juge le locataire sans droit, ni titre, ordonne l'expulsion du locataire des locaux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique et ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur ;
- condamne le défendeur in solidum avec [T] [M] et [C] [M] [D] à lui payer la somme de 13.179,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’avril 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021,
- condamne le défendeur in solidum avec [T] [M] et [C] [M] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des charges et taxes, jusqu’à libération des lieux;
- rejette toute demande de délais formulée par [P] [Z] [D] ;
- condamne le défendeur in solidum avec [T] [M] et [C] [M] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamne le défendeur in solidum avec [T] [M] et [C] [M] [D] aux dépens, incluant le commandement de payer et les frais d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, [B] [Y] expose que les loyers ne sont pas réglés régulièrement, de sorte qu’il est bien fondé à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de l’arriéré locatif, qui s’élève à la somme de 18.744,20 euros, au 14 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Il indique que le dernier paiement du loyer date de 2023.

[P] [Z] [D] a comparu, représenté, et a sollicité des délais de 24 mois pour s’acquitter de la dette à laquelle il pourrait être condamné. Il a sollicité le rejet de la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de plein droit. Il a exposé avoir eu d’importants problèmes de santé et une baisse de revenus significative consécutive à la rupture conventionnelle de son contrat de travail. Il indique percevoir l’aide au retour à l’emploi et être en recherche d’un emploi adapté à son état de santé.

La décision, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, [B] [Y] a fait délivrer à [P] [Z] [D] un commandement de payer les loyers le 16 décembre 2021, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 décembre 2021.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C’est donc à bon droit que [B] [Y] a assigné [P] [Z] [D] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture par l’huissier le 6 mai 2024.
En conséquence, la demande de [B] [Y] est recevable.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement de payer régulièrement délivré le 16 décembre 2021 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 17 février 2022, faute par [P] [Z] [D] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

[B] [Y], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [P] [Z] [D], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [P] [Z] [D], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [P] [Z] [D] sera condamné in solidum avec [C] [M] [D] et [T] [M], compte-tenu de leur engagement de cautions solidaires, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 927,37 euros, en octobre 2024, à compter du 17 février 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

[B] [Y] est bien fondé à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’assignation.

Il produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 14 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, pour un montant de 18.744,20 euros, hors frais.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 18.744,20 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, hors frais, que [P] [Z] [D] sera condamné in solidum avec [C] [M] [D] et [T] [M], compte-tenu de leur engagement de cautions solidaires, à payer au demandeur.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

[P] [Z] [D] sollicite un échelonnement du paiement des sommes au regard de sa situation financière.
[P] [Z] [D] sera autorisé à se libérer de la dette tel qu’il sera précisé ci-après.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[P] [Z] [D], partie perdante, sera condamné in solidum avec [C] [M] [D] et [T] [M] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [B] [Y] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [P] [Z] [D] sera condamné in solidum avec [C] [M] [D] et [T] [M] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS