TJ Paris, 6 déc. 2024, RG 24/06365

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sabine DU GRANRUT ; Me Denis DE LA SOUDIERE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06365 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPI

N° MINUTE : 15-2024

JUGEMENT
rendu le vendredi 06 décembre 2024

DEMANDERESSE
Société GENERALI RESIDENTIEL, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Sabine DU GRANRUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0190

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
comparant en personne assisté de Me Denis DE LA SOUDIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0123

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 octobre 2024
Délibéré le 06 décembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 06 décembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/06365 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 mars 2023, la société GENERALI RESIDENTIEL a donné à bail à Monsieur [G] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] [Localité 3], moyennant un loyer de 1600 euros outre 230 euros de provision sur charges.

Faisant suite à des plaintes de résidents de l’immeuble, la société GENERALI RESIDENTIEL a, par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, fait assigner Monsieur [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneurs,l'expulsion de Monsieur [G] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’in serrurier si besoin est, et avec séquestration des objets mobiliers,sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges à compter du jugement,sa condamnation 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 octobre 2024.

A l'audience, la société GENERALI RESIDENTIEL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif. Elle a souligné verser aux débats des attestations de résidents de l’immeuble faisant état d’incivilités récentes, y compris à l’automne 2024.

Monsieur [G] [V] a été assisté de son conseil et a fait viser des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité le rejet des prétentions de la société GENERALI RESIDENTIEL et sa condamnation à lui payer 4000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l'espèce, la société GENERALI RESIDENTIEL produit un courrier électronique du 26 mai 2023 du voisin du dessous de l’appartement pris à bail par Monsieur [G] [V], soit deux mois après son entrée dans les lieux, se plaignant « des nuisances (…) depuis l’emménagement (…) de Monsieur [G] [V] » subies « quotidiennement » et « qui l’empêchent de dormir », notamment : « machine à laver en marche (…) entre minuit et 5h00 du matin, télévision à volume maximal à 3h du matin ». Le plaignant s’est à nouveau plaint en date du 7 juillet 2023 d’être « réveillé TOUS les soirs par la télévision à fond ». Dans un courrier électronique du 25 février 2024, ce même plaignant ajoute subir des « hurlements non-stop » et avoir dû faire intervenir la police au cours de la soirée du 23 février 2024 en raison « d’un volume sonore » trop important. Ce même voisin du dessous se plaint enfin de « bruits de déplacements de meubles tirés à même le sol de jour comme de nuit », comme il y fait référence dans son attestation du 30 mai 2024 ayant valeur de simple renseignement. Dans le même sens, la société GENERALI RESIDENTIEL communique d’autres plaintes de résidents de l’immeuble indiquant avoir subi tout autant le son de la télévision anormalement fort de jour comme de nuit (courriel du 28 octobre 2023), des cris et hurlements après minuit (écrit du 31 octobre 2023), le déplacement ininterrompu de meubles (courrier du 13 décembre 2023), ou encore le bruit généré par la soirée du 23 février 2024 (écrit du 1er mars 2024). La gardienne de l’immeuble rapporte ces doléances principales des voisins de Monsieur [G] [V] dans son attestation du 26 février 2024 ayant aussi valeur de simple renseignement. Toujours sur le même registre, il a été procédé à un constat de commissaire de justice dans l’appartement du dessous de celui pris à bail par Monsieur [G] [V], en date du 30 septembre 2024 de 17h30 à 18h30, relevant, « de façon quasi ininterrompue, les bruits suivants : cris et hurlements (…), bruits évoquant des meubles tirés au sol, claquements de portes ».

Outre des nuisances sonores, la voisine d’en face de l’appartement objet du litige s’est plaint dans un courrier électronique du 2 octobre 2024 envoyé à la société GENERALI RESIDENTIEL qu’un « dimanche soir de juin (2024), j’ai eu la désagréable surprise de l’apercevoir (Monsieur [G] [V]) en plein ébats intimes puisque sans rideaux dans sa chambre et qu’il n’avait pas fermé ses volets ».

Dans le même temps, si Monsieur [G] [V] s’est engagé suite aux premières dénonciations auprès de son bailleur, ce que ce dernier retranscrit dans un courrier électronique du 10 juillet 2023 à l’attention du premier plaignant, à engager des « actions futures » pour réduire les nuisances, il n’apporte aucun élément pour l’étayer à l’audience du 18 octobre 2024 : justificatif d’achat d’un casque pour la télévision alors qu’il l’allègue dans ses écritures en défense, justificatif d’achat de tapis et de feutrine pour les pieds des meubles ou les cadres des portes, etc. Pas plus, il n’invoque ni n’établit souffrir d’un handicap de surdité pouvant expliquer un parler fort. De même, Monsieur [G] [V] prétend dans ses conclusions qu’il n’a « jamais fait la fête chez lui » ce qui est pourtant contredit par plusieurs résidents de l’immeuble.

La preuve est donc suffisamment rapportée par les différents pièces (lettres, dépôts de plainte et attestations), relatant des éléments suffisamment graves, précis et concordants, que Monsieur [G] [V] adopte un comportement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance, et ce depuis son emménagement en ce compris à l'époque contemporaine, et ce indépendamment de la fragilisation de l’isolation depuis la rénovation effectuée dans l’appartement litigieux avant la prise à bail par Monsieur [G] [V] qui a renforcé semble-t-il les nuisances subies par le voisin du dessous, ce dont il fait état dans un courrier du 27 juin 2024.

Ce comportement de Monsieur [G] [V] en ce qu'il est par ailleurs répétitif, et sans considération pour l’impact qu’il peut avoir pour le voisinage, lequel a exprimé une véritable lassitude et une incompréhension face à la persistance de la situation malgré de nombreuses dénonciations, constitue un trouble de jouissance du logement et est constitutif d'un manquement grave et réitéré aux clauses et conditions du bail comme à l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation du bail sera en conséquence prononcée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé et il conviendra d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [G] [V] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l'auteur de l'action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu'il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

Par ailleurs, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.

En l'espèce, en ce que la demande principale du bailleur de prononcé de la résiliation judiciaire du bail été accueillie, aucun abus de droit ne saurait être relevé. La demande de Monsieur [G] [V] sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera observé en ce sens que le voisin du dessous de l’appartement pris à bail par Monsieur [G] [V] a relevé une fragilisation de l’isolation depuis la rénovation de l’appartement par le bailleur.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,