TJ Paris, 6 déc. 2024, RG 24/03753

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Aliénor SAINT-PAUL

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Samira BERRAH-GUYARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03753 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QW4

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 06 décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [R] [D],
[Adresse 3]
représenté par Me Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Monsieur [G] [D],
[Adresse 1]
représenté par Me Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [F],
[Adresse 2]
représenté par Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

Madame [C] [N] épouse [F],
[Adresse 2]
représentée par Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protectionassisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 août 2024

Décision du 06 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03753 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QW4

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 décembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 1983 ayant pris effet au 1er mars 1983, Madame [O] épouse [D], a donné à bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 à Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] un appartement à usage d'habitation (3ème étage, porte droite) situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Suite au décès de Madame [O] épouse [D], ses enfants, Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D], sont devenus héritiers indivisaires de l’immeuble objet du bail.

Alors que le loyer trimestriel hors charges s’établissait au 1er avril 2018 à la somme de 973,98 euros (soit 324,66 euros mensuels), Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] ont initié, par notification en date du 17 juillet 2018, une procédure en réévaluation du loyer afin de fixer mensuellement celui-ci à la somme de 850 euros.

A cette occasion, la Commission de conciliation de [Localité 4] a été saisie et un procès-verbal en date du 14 mars 2019 a exprimé l’accord des parties notamment quant à la réalisation de travaux (humidité dans la salle de bain, et fissures/crevasses en dessous/dessus de l’évier) et à la fixation du loyer mensuel à 700 euros (applicable par sixième annuel à compter du 1er avril 2019).

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] ont fait délivrer à Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 5 249,71 euros, selon décompte arrêté au 31 octobre 2023, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] ont fait assigner Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation,
- ordonner l'expulsion, en l’absence de libération volontaire des lieux, de Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu,
- condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] à payer la somme de 7523, 26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 mars 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé et charges révisées jusqu'à la libération des lieux ou remise des clés,
- condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] à payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'audience du 29 août 2024, Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] ont été représentés par leur conseil, et ont maintenu leurs demandes sauf à actualiser leur créance à la somme de 7 929,34 euros selon décompte du 29 août 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus. Malgré la reprise du loyer courant qui n’est pas contesté par les demandeurs, les bailleurs se sont s’opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets la clause résolutoire.

Assignés à étude, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] ont été représentés par leur conseil qui a précisé que les défendeurs avaient repris le paiement du loyer courant. En outre, les défendeurs ont contesté le montant de la dette : sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ils considèrent que les sommes sollicitées antérieures à plus de trois ans à la date du commandement de payer (27 octobre 2023) sont prescrites, et que les charges récupérables et leur montant ne sont pas justifiés au regard de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989.A titre subsidiaire, ils ont sollicité l’octroi de délai de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire avec maintien dans les lieux. A titre reconventionnel, ils ont sollicité le paiement d’une indemnité de 3000 euros pour trouble de jouissance (désordres, présence de rongeurs), et en tout état de cause 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024, puis prorogé au 6 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la prescription des loyers réclamés

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

En outre, l’article 1342-10 du code civil dispose que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En l’espèce, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] ne justifient pas avoir demandé au bailleur une imputation particulière des paiements. Dès lors, les paiements effectués postérieurement à la naissance de l’arriéré locatif (3ème trimestre 2018) se sont imputés sur les dettes les plus anciennes et les échéances suivantes impayées ne sont pas prescrites.

En l’absence de prescription affectant la créance, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] seront déboutés sur ce point.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 octobre 2023 pour la somme en principal de 5 249,71 euros dans le délai de 2 mois.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable (aucun paiement n’a été effectué pendant le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 décembre 2023 à minuit.

Sur le montant des charges locatives

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 2023, « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. »

En l’espèce, si les bailleurs justifient du caractère récupérable des charges et produisent des diverses factures globales relatives à l’immeuble entier, il apparait néanmoins impossible, en l’absence de production d’un règlement de copropriété ou d’un état description de division, et malgré la production d’un document abscons non signé et non daté intitulé « répartition de charges », d’appréhender le véritable mode de répartition entre les locataires et les modalités précises de calcul du montant de chaque poste de charges afférent au logement occupé par les défendeurs.

Ainsi, au regard de ce manque de clarté quant aux modalités de calcul des charges au sein d’un immeuble dont l’état descriptif de division n’est pas fourni, les bailleurs n’apportent pas la preuve au cours de la présente instance du montant exact des charges locatives dues par les défendeurs.

Par conséquent, dans la limite de la prescription triennale, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] sont fondés à demander le remboursement des charges locatives de l’année 2021 (684, 95 euros), de l’année 2022 (695,17 euros) et de l’année 2023 (717,81 euros) qui viendra en déduction des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] et Madame [M] [S] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] produisent les modalités de calcul du loyer conformément du procès-verbal de la Commission de conciliation et un décompte actualisé au 29 aout 2024 faisant apparaître que Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] sont redevables de la somme de 5 831,41 euros (7 929,34 - 684, 95 euros - 695,17 euros -717,81 euros), terme du 3ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 831,41 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, puisqu’il convient de constater la reprise du loyer courant avant l’audience (paiement des trois premiers trimestres 2024) et que les défendeurs semblent être en situation de régler la dette locative, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités dans les termes énoncés au dispositif de la présente décision.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de les condamner solidairement au paiement de celle-ci.

Sur la demande de réparation du trouble de jouissance

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

En l’espèce, il ressort des éléments produits, notamment des courriers recommandés avec accusé de réception transmis par les locataires à leurs bailleurs, dont le tout premier signalant la présence de rongeurs dans l’immeuble date du 16 mai 2019, et du procès-verbal de constat d’huissier du 1er septembre 2020, que Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] ne pouvaient ignorer cette nuisance qui a perduré pendant plusieurs mois.

Par conséquent, alors que les bailleurs ne démontrent pas avoir été diligents à réagir au regard de leurs obligations issues de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, cette inertie fautive est à l’origine d’un trouble de jouissance s’étalant sur plusieurs mois qu’il convient de réparer et d’évaluer à 500 euros.

Monsieur [R] [D] et Monsieur [G] [D] seront condamnés à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [F] et Madame [C] [N] épouse [F], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter chacune des parties leur demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS