TJ Évry, 6 déc. 2024, RG 24/00737

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 6 décembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00737 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QH73

PRONONCÉE PAR

Laure BOUCHARD, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 29 octobre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. SNC EVRY VENDOME 2
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0009

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. MODE EVRY
dont le siège social est sis [Adresse 3], également prise dans les lieux loués sis Centre commercial “[4]” [Adresse 1]

représentée par Maître Romain PIERI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2199

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré les 4 et 5 juillet 2024, la SNC EVRY VENDOME 2, propriétaire d'un local commercial à Evry-Courcouronnes, donné à bail à la SAS MODE EVRY, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, au visa de l'article 809 du code de procédure civile et de l'article 1104 du code civil aux fins de :

- constater que la SAS MODE EVRY se maintient dans les lieux sans droit ni titre du fait de la fin du bail dérogatoire le 7 juin 2024,
- ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS MODE EVRY ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local n°L.244-1 qu'elle exploite au centre commercial EVRY 2 - LESPOT à [Localité 5],
- dire que la SNC EVRY VENDOME 2 pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SAS MODE EVRY,
- condamner la SAS MODE EVRY à payer à la SNC EVRY VENDOME 2 la somme de 136.972,04 euros correspondant à l'arriéré dû au titre du bail dérogatoire échu et des indemnités d'occupation, arrêtée au 27 juin 2024,
- condamner la SAS MODE EVRY à payer à la SNC EVRY VENDOME 2 une indemnité d'occupation provisionnelle établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 50 % prorata temporis et augmentée des charges et accessoires, à compter du 8 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,
- condamner la SAS MODE EVRY à payer à la SNC EVRY VENDOME 2 la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SNC EVRY VENDOME 2 expose que :
- suivant acte sous seing privé en date du 19 avril 2021, elle a donné à bail dérogatoire à la SAS MODE EVRY un local à usage commercial portant le numéro L.244-1, d'une superficie d'environ 557 m2, situé dans le centre commercial "[4]", sis [Adresse 1] à [Localité 5], afin que cette dernière y exerce une activité de vente de prêt-à-porter homme, femme et enfants, et accessoires s'y rapportant, pour une durée de 36 mois à compter de la livraison du local intervenue le 8 juin 2021,
- par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 mai 2024, la SNC EVRY VENDOME 2 a rappelé à la SAS MODE EVRY l'échéance de son bail au 7 juin 2024, et la nécessité subséquente que le local lui soit restitué au plus tard à cette date, manifestant ainsi son opposition à son maintien dans le local loué,
- cependant, l'a SAS MODE EVRY n'a pas restitué le local à l'échéance du bail dérogatoire,
- les 27 et 28 juin 2024, la SNC EVRY VENDOME 2 a alors été contrainte de lui faire délivrer par commissaires de justice un congé des lieux loués, qui est demeuré sans effet, la SAS MODE EVRY se maintenant dans les lieux.

Initialement appelée le 27 août 2024, et après un premier renvoi au 4 octobre suivant, l'affaire a été appelée à l'audience du 29 octobre 2024 au cours de laquelle la SNC EVRY VENDOME 2, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en réponse n°2, réitérant ses demandes, répondant aux prétentions adverses et actualisant à 260.764,63 euros la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2024.

La SNC EVRY VENDOME 2 fait valoir qu'aux termes du bail, elle est parfaitement fondée à refacturer à la SAS MODE EVRY, en sus de la redevance, les taxes afférentes aux parties privatives et les charges privatives dont les justificatifs sont versés aux débats et que la contestation de cette dernière n'est pas sérieusement fondée. Quant aux taxes portant sur les parties communes, elles sont effectivement comprises dans la redevance réglée par le preneur. De plus, elle s'oppose à la compensation de la dette avec le dépôt de garantie qui l'imputerait de toute garantie en cas notamment de détériorations du local à la restitution de celui-ci, ainsi qu'à toute difficulté concernant l'application des dispositions contractuelles de l'indemnité d'occupation.

La SAS MODE EVRY, représentée par avocat, s'est référée à ses conclusions en défense n°2, sollicitant, au visa de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile et de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- accorder à la SAS MODE EVRY un délai jusqu'au 31 décembre 2024 pour quitter le local propriété de la SNC EVRY VENDOME 2 qu'elle occupe au sein du centre commercial [4] - Le Spot,
- rejeter la demande de provision de la SNC EVRY VENDOME 2 pour la partie de son montant dépassant 30.365,69 euros TTC,
- autoriser la SAS MODE EVRY à régler la provision de 30.365,69 euros TTC par compensation avec une partie du dépôt de garantie qu'elle a versé à la SNC EVRY VENDOME 2,
- rejeter la demande de la SNC EVRY VENDOME 2 au titre de l'indemnité d'occupation et fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS MODE EVRY, à compter du 8 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 13.545,48 euros TTC correspondant au montant mensuel du loyer contractuel de la dernière année de bail incluant les taxes, charges et accessoires,
- rejeter la demande de la SNC EVRY VENDOME 2 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- laisser à la charge de chaque partie les frais et dépens exposés par elles dans le cadre de la présente instance.

La SAS MODE EVRY développe qu'au regard de la provision sollicitée décomposée en 4 postes de montants, seule la somme de 30.365,69 euros due au titre de la redevance pour la période du 1er avril au 7 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable, tous les autres étant dépourvus de fondement. Quant à la demande d'indemnité d'occupation provisionnelle majorée, elle est contraire à la jurisprudence en vigueur, notamment celle du tribunal judiciaire d'Evry.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l'expulsion de la SAS MODE EVRY

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire, même en présence d'une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier appartenant à autrui constitue, en elle-même, un trouble manifestement illicite, sans qu'il ne soit nécessaire de constater un quelconque dommage imminent.

Par ailleurs, aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution : "Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte".

En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail liant les parties a pris fin le 7 juin 2024 et que la demanderesse a valablement délivré congé pour cette date au preneur.

La défenderesse ne conteste pas s'être maintenue dans les lieux sans droit ni titre.

Elle ne s'oppose pas à la mesure d'expulsion mais sollicite un délai jusqu'au 31 décembre 2024, afin de lui permettre de trouver un nouveau lieu et d'accumuler, lors de périodes particulièrement actives entre la rentrée de septembre et le début de l'hiver, la trésorerie nécessaire à la prise à bail d'un nouveau local commercial.

En réplique, la SNC EVRY VENDOME 2 fait valoir que la SAS MODE EVRY connaît depuis plus de trois ans la date précise d'échéance de son bail et ne justifie d'aucune démarche de recherche de nouveaux locaux.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre, constituant un trouble manifestement illicite, est bien caractérisée.

Il appartient au juge des référés de faire cesser cette occupation illicite par la seule mesure de nature à permettre à la SNC EVRY VENDOME 2 de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, à savoir l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre.

Eu égard à la date de délibéré et de la proximité de l'échéance sollicitée par la défenderesse, il y a lieu de faire droit à la demande de délai jusqu'au 31 décembre 2024 pour quitter le local.

Sur les biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS MODE EVRY causant un préjudice à la SNC EVRY VENDOME 2, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 8 juin 2024.

La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SNC EVRY VENDOME 2 sollicite la condamnation de la SAS MODE EVRY à lui payer la somme de 260.764,63 euros au titre de l'arriéré dû conformément au bail dérogatoire échu et des indemnités d'occupation, arrêtée au 4ème trimestre 2024.

Elle se dit créancière au titre des factures impayées, et se base sur un décompte mentionnant :
- 103.272,44 euros pour la taxe foncière des années 2021, 2022, 2023 et 2024,
- 5.311,51 euros pour la taxe sur les locaux commerciaux de 2021, 2022, 2023 et 2024,
- 15.981,14 euros pour charges privatives du 8 juin 2021 au 30 septembre 2024,

- 30.365,69 euros pour la redevance sur la période du 1er avril au 7 juin 2024
- 137.315,40 euros à titre d'indemnité d'occupation sur la période du 8 juin 2024 au 14 octobre 2024,
déduction faite de l'avoir de taxe foncière de 31.713,04 euros et du paiement par virement d'un montant de 13.545,458 euros effectué par la SAS MODE EVRY le 27 septembre 2024.

La SAS MODE EVRY fait valoir plusieurs contestations quant aux montants réclamés, reconnaissant uniquement le principe et le quantum de la dette locative à hauteur de 30.365,69 euros au titre des loyers impayés du 1er avril au 7 juin 2024.

En effet, elle développe que la SNC EVRY VENDOME 2 lui a adressé des factures de rattrapage d'un montant de 89.195,45 euros ayant pour objet 3 années de charges privatives, de taxe sur les locaux commerciaux et de taxe foncière, qu'elle a refusé de régler en l'absence de fondement. Elle fait valoir qu'elle a toujours réglé elle-même ses charges privatives, la SNC EVRY VENDOME 2 ne lui avançant pas leur paiement, et la redevance qu'elle a payée incluant déjà, aux termes du bail, la taxe sur les locaux commerciaux et la taxe foncière, ainsi que les parties l'avaient toujours entendu jusqu'alors.

La SNC EVRY VENDOME 2 réplique que le bail prévoit que la redevance inclut les charges et impôts communs, à l'exclusion de ceux privatifs, tout comme la taxe foncière des parties privatives lesquels demeurent à la charge du preneur. De plus, elle verse aux débats les pièces justifiant de l'ensemble des charges privatives de chauffage, climatisation et ventilation chaud et froid qu'elle est en droit de refacturer au preneur.

Tout d'abord, force est de constater que la demande en paiement n'est pas formulée à titre provisionnelle, seule condamnation que le juge des référés a le pouvoir de prononcer.

* Sur la facturation de la taxe foncière et de la taxe sur les locaux commerciaux

L'article 5 du bail prévoit que le preneur devra régler une redevance annuelle de 120.000 Euros, "incluant par dérogation aux dispositions de l'article 1.4.6 les charges et impôts communs visés aux articles VI et XVIII".

Cette clause précise que la redevance "s'entend hors charges et impôts privatifs lesquels seront réglés en sus par le Preneur."

Les parties s'opposent sur le fait de savoir si la taxe foncière et la taxe sur les locaux commerciaux s'analysent en des "impôts communs", inclus dans la redevance annuelle ou comme des "charges et impôts privatifs", qui doivent être réglés en plus par le preneur.

La réponse à cette question nécessite une interprétation des termes du bail, qui ne relève pas de l'évidence requise en matière de référé.

* Sur les charges privatives

Les charges privatives de chauffage, climatisation et ventilation chaud et froid que prétend refacturer la SNC EVRY VENDOME 2 sont justifiées par des "justificatifs de provisions" établis par elle-même, pour les années 2021, 2022, 2023, et 2024, n'ayant donc aucune valeur probatoire d'une prétendue créance de charges privatives.

Aucune des parties ne justifie de factures acquittées, notamment d'énergie pouvant lui en imputer le paiement.

Il existe donc une incertitude quant à l'identité de la personne s'étant acquittée des charges privatives.

Ainsi, les décomptes et factures produits ne permettent pas au juge des référés, avec l'évidence requise, de statuer, un examen au fond étant nécessaire.

Il en va de même de la somme sollicitée au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'au 30 septembre 2024 pour un montant de 137.315,40, dont le calcul n'est aucunement explicité par la demanderesse.

Les pièces et les débats ne permettent donc pas avec l'évidence requise au juge des référés, de justifier des sommes sollicitées dans les dernières écritures de la SNC EVRY VENDOME 2, à l'exception de l'arriéré locatif, évalué la somme de 30.365,69 euros au titre de l'arriéré locatif du 1er avril au 7 juin 2024, dont la SAS MODE EVRY reconnaît être débitrice.

La demande de compensation du dépôt de garantie s'analysant comme une clause pénale étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS MODE EVRY, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

La SAS MODE EVRY sera également condamnée à payer à la SNC EVRY VENDOME 2 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,