TJ Évry, 6 déc. 2024, RG 24/00990

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 6 décembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00990 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QM3L

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats à l’audience du 5 novembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C. SCOUR MANNOURY
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Monsieur [Z] [K] [N]
demeurant [Adresse 1]

non comparant ni constitué

DÉFENDEUR

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivré le 20 septembre 2024, la société civile SCOUR MANNOURY a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [K] [N], aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail professionnel conclu le 13 décembre 1991 entre la SC SCOUR MANNOURY, bailleresse, et Monsieur [Z] [K] [N], preneur, portant sur le local situé au 1er étage gauche d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] ;ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [K] [N] et tous occupants de son chef portant du local qu'il occupe situé au 1er étage gauche d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], avec recours à un serrurier et à la force publique si nécessaire ;fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [Z] [K] [N] à la SC SCOUR MANNOURY à compter du 24 août 2024 et jusqu'à libération effective, par lui et tous occupants de son chef, du local qu'il occupe situé au 1er étage gauche d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] :à titre principal à une somme égale au double du loyer mensuel hors charges qui était exigible avant l'acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire à une somme égale au loyer mensuel qui était exigible avant l'acquisition de la clause résolutoire ;en tout état de cause, condamner Monsieur [Z] [K] [N] à payer à la SC SCOUR MANNOURY cette indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective, par lui et tous occupants de son chef, du local appartenant à cette dernière ;condamner Monsieur [Z] [K] [N] à payer à la SC SCOUR MANNOURY, à titre de provision, la somme de 23.077,40 euros correspondant à l'arriéré de loyer au mois de septembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 20.648,20 euros et à compter de la date de la présente assignation pour le surplus ;ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l'article 1343-2 du code civile ;condamner Monsieur [Z] [K] [N] à payer à la SC SCOUR MANNOURY la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [Z] [K] [N] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 23 juillet 2024.
Au soutien de ses prétentions, la SC SCOUR MANNOURY expose que :

par acte sous seing privé du 13 décembre 1991, elle a donné à bail un local professionnel à Monsieur [Z] [K] [N] pour y exercer son activité professionnelle de chirurgien-dentiste, moyennant un loyer mensuel de 4.750 francs hors taxes payable d'avance ;Monsieur [Z] [K] [N] ne réglant plus ses loyers et charges depuis le mois de janvier 2021, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 23 juillet 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 20.648,20 euros, lequel est demeuré infructueux ;Monsieur [Z] [K] [N] n'a pas déféré à ce commandement dans le mois suivant sa signification de sorte qu'elle est bien fondée à demande qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de Monsieur [Z] [K] [N] et de tous occupants de son chef ;Elle est en outre fondée à obtenir la fixation de l'indemnité d'occupation à compter du 24 août 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, au double du loyer mensuel hors charges, et subsidiairement, au montant du loyer mensuel hors charges, et la condamnation de Monsieur [Z] [K] [N] au paiement de ladite indemnité ;Monsieur [Z] [K] [N] reste redevable de la somme de 23.077,40 euros, à titre d'arriéré de loyers, qu'il sera condamné à lui payer à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 20.648,20 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 novembre 2024 au cours de laquelle la SC SCOUR MANNOURY, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [Z] [K] [N] n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion du locataire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, la SC SCOUR MANNOURY justifie, par la production du bail professionnel du 13 décembre 1991, du relevé de propriété, du commandement de payer délivré le 23 juillet 2024 et du décompte locatif, que son locataire, Monsieur [Z] [K] [N], a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail du 13 décembre 1991, en son article IX, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SC SCOUR MANNOURY a fait délivrer le 23 juillet 2024 à Monsieur [Z] [K] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail d'avoir à payer la somme de 20.648,20 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus, hors coût de l'acte.

Le commandement de payer délivré le 23 juillet 2024, étant demeuré infructueux, dans le mois suivant sa délivrance, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 août 2024.

Il convient de considérer Monsieur [Z] [K] [N] occupant sans droit ni titre et dire qu'il devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de leur chef, sans délai, à défaut la SC SCOUR MANNOURY étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Sur le sort des biens mobiliers

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire.

En l'espèce, la SC SCOUR MANNOURY verse aux débats un décompte actualisé des loyers et charges dus à compter du mois de janvier 2021 jusqu'au mois de novembre 2024 inclus, d'un montant de19 433,60 euros, tenant compte d'un règlement intervenu le 20 septembre 2024 à hauteur de la somme totale de 6.073 euros.

Faute d'avoir signifiée à la partie défenderesse, qui n'a pas constitué avocat, cette demande actualisée, il n'en sera pas tenu compte, dans le respect du principe du contradictoire.

Toutefois, dans l'intérêt de Monsieur [Z] [K] [N], il y a lieu de prendre en compte le règlement d'un montant de 6.073 euros récemment intervenu lequel n'est d'ailleurs pas contesté.

Au vu de l'ensemble des pièces versées aux débats, en particulier du bail commercial et du décompte locatif, il convient de considérer que l'obligation de Monsieur [Z] [K] [N] de payer la somme de 17.004,40 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation au mois de septembre 2024 inclus, n'est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de le condamner à payer à la SC SCOUR MANNOURY une somme provisionnelle de 17.004,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, en application de l'article 1231-7 du code civil.

Conformément à la demande de la SC SCOUR MANNOURY, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la SC SCOUR MANNOURY réclame la condamnation à titre provisionnel de Monsieur [Z] [K] [N] à lui payer une indemnité d'occupation égale au double du loyer mensuel hors charges à titre principal et à titre subsidiaire une somme égale au loyer mensuel exigible.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [Z] [K] [N] causant un préjudice à la SC SCOUR MANNOURY, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation.

Toutefois, la demande de majoration de l'indemnité d'occupation s'analysant en une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application de l'article 1231-5 du code civil, ne présente donc pas de caractère incontestable.

Dès lors, il convient de dire que ladite indemnité sera égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [Z] [K] [N] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, et jusqu'à la libération effective des lieux par lui et tous occupants de son chef, matérialisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [Z] [K] [N], qui succombe à la présente instance, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [K] [N], partie succombante, à payer à la SC SCOUR MANNOURY la somme de 1.000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS