TJ Évry, 6 déc. 2024, RG 24/00817

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 6 décembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00817 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QH72

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 22 octobre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. DU [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François BENEDETTI, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. NOUVELLE VIE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

ayant pour avocat Maître Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL - C.E.C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0472

non comparante

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

---

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la SCI DU [Adresse 1] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS NOUVELLE VIE, au visa du code de procédure civile et du code de commerce, aux fins de voir :

- Constater la clause résolutoire contenue au bail du 18 juillet 2017, consenti à la SAS NOUVELLE VIE, pour les locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], acquise depuis le 20 avril 2024 et de ce fait, constater la résiliation du bail à cette date ;

- Ordonner l'expulsion de la SAS NOUVELLE VIE et de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

- Condamner la SAS NOUVELLE VIE, à titre d'indemnité d'occupation, au paiement d'une somme de 1.639,44 euros par mois augmentée des provisions de charges et taxes, soit en cumul à 1.891,69 euros, du 20 avril 2024 jusqu'à justification de la libération totale des lieux, remise des clés, subsidiairement jusqu'au jour où la présente décision sera devenue définitive ;

- Condamner la SAS NOUVELLE VIE, à titre provisionnel, aux sommes visées au commandement résolutoire soit la somme de 6.824,98 euros ;

- Juger que conformément à l'article 13 du bail alinéa 5, le dépôt de garantie versé au bailleur, lui sera acquis, soit la somme de 1.550 euros ;

- Juger que conformément à l'article 14 des conditions générales n°9 du bail, une indemnité forfaitaire de 20% des sommes qui sont visées au commandement sera acquise, soit la somme de 1.751 euros ;

- Condamner la SAS NOUVELLE VIE en application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2.000 euros ;

- Condamner la SAS NOUVELLE VIE à tous les frais et aux entiers dépens, incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire, et tous les frais des actes du ou des commissaires de justice engagés en vertu du bail commercial.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DU [Adresse 1] expose que, par acte du 18 juillet 2017, elle a donné à bail à la SAS NOUVELLE VIE des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer annuel hors charges de 18.000 euros payable mensuellement et d'avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice, le 19 mars 2024, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 6.663,63 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise depuis le 20 avril 2024.
Appelée à l'audience du 13 août 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 22 octobre 2024 au cours de laquelle la SCI DU [Adresse 1], représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite également la somme de 5.850,55 euros au titre des impayés locatifs dus au 31 octobre 2024 hors commandement de payer, soit un total provisionnel de 12.675.53 euros, portant en outre le montant de l'indemnité forfaitaire à la somme de 2.502, euros.

Sur demande du tribunal, par courriel du 28 octobre 2024, la SCI DU [Adresse 1] a fait parvenir la pièce n°7 absente au dossier de plaidoirie, bien que valablement listée aux termes de son bordereau de communication de pièces.

En défense, le conseil de la SAS NOUVELLE VIE a, par message RPVA du 18 octobre 2024, indiqué que "étant sans nouvelle de la société NOUVELLE VIE, j'ai dû dégager ma responsabilité de ce dossier et vous prie de bien vouloir, en conséquence, excuser mon absence à votre audience".

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SCI DU [Adresse 1] justifie, par la production du bail commercial du 18 juillet 2017, du commandement de payer du 19 mars 2024 et du décompte actualisé, que sa locataire, la SAS NOUVELLE VIE, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail prévoit en page 11 qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la SCI DU [Adresse 1] a fait délivrer à la SAS NOUVELLE VIE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 19 mars 2024, d'avoir à payer la somme en principal de 6.663,63 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au mois de mars 2024 inclus.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce, le 19 mars 2024, est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 avril 2024.

Il importe de rappeler que le juge des référés n'est pas compétent pour prononcer la résiliation mais seulement compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire.

L'obligation de la SAS NOUVELLE VIE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS NOUVELLE VIE occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SCI DU [Adresse 1] étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
Le recours étant garantie par la force publique, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Il sera en outre rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS NOUVELLE VIE causant un préjudice à la SCI DU [Adresse 1], cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 20 avril 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS NOUVELLE VIE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er novembre 2024, celles dues à compter du 20 avril 2024 seront comprises au titre de la provision.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la SCI DU [Adresse 1] sollicite la condamnation de la SAS NOUVELLE VIE à lui payer la somme provisionnelle de 6.824,98 euros au titre des impayés locatifs visés au commandement de payer et la somme provisionnelle de 5.850,55 euros au titre des impayés locatifs depuis le commandement de payer jusqu'au 31 octobre 2024.

Le décompte actualisé au 2 octobre 2024, réclamant les loyers et charges impayés au mois d'octobre 2024 inclus et des frais de commissaire de justice à hauteur de la somme de 320 euros, laisse apparaître un solde débiteur de 12.514,18 euros et non de 12.675.53 euros (6.824.98 + 5.850.55 demandés).

En outre, les frais de commissaire de justice de 320 euros relevant des frais de procédure, il n'y a pas lieu de les comptabiliser au titre de la provision. Ils seront dès lors déduits de cette somme.

En conséquence, la SAS NOUVELLE VIE est condamnée à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 12.194,18 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés au mois d'octobre 2024 inclus.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie et l'indemnité forfaitaire

Les demandes de conservation du dépôt de garantie et d'indemnité forfaitaire de 20% s'analysant comme des clauses pénales susceptibles d'être réduites voire supprimées par le juge du fond en raison des circonstances, elles ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS NOUVELLE VIE qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La SAS NOUVELLE VIE est également condamnée à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS