TJ Évry, 6 déc. 2024, RG 24/00781

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 6 décembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00781 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QIJN

PRONONCÉE PAR

Laure BOUCHARD, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 29 octobre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

Madame [N], [D], [Y] [X]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [C] [X]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSES

D'UNE PART

ET :

S.A.S. BOULANGERIE DU LAC
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître El Houcine BOUTAOUROUT, avocat au barreau de l’ESSONNE, substitué par Maître Dominique DOSSOU-GBETE-KINDE, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 18 juillet 2024, Madame [N] [X] et Madame [C] [X], propriétaires de locaux commerciaux situés à [Localité 3], donnés à bail à la SAS BOULANGERIE DU LAC, ont assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Évry aux fins de :

- de concilier les parties s'il se peut à défaut de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant,
- subsidiairement, de prononcer la résiliation du/des bail/baux consenti(s) par le demandeur à la SAS BOULANGERIE DU LAC,
- d'ordonner l'expulsion immédiate des lieux loués de la SAS BOULANGERIE DU LAC ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu'il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,
- d'autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais du défendeur et aux risques de qui il appartiendra,
- de condamner le(s) défendeur(s) - solidairement en cas de pluralité - à payer au requérant :
- le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 3.168,93 euros au 13 juin 2024,
- le montant de la clause pénale due à hauteur de la somme de 316,89 euros au 13 juin 2024,
- le montant des loyers et charges dus depuis la date à laquelle le décompte ci-dessus est arrêté, jusqu'à la résiliation du bail,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et taxes qui auraient été appliqués si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur,
- de condamner in solidum en cas de pluralité- le(s) défendeur(s) à payer au requérant une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [N] [X] et Madame [C] [X] exposent que :

- elles ont consenti à la SAS BOULANGERIE DU LAC la location de locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 3],
- les loyers et charges n'étant pas régulièrement payés, le 8 avril 2024, elles ont fait délivrer à la SAS BOULANGERIE DU LAC un commandement de payer réclamant la somme en principal de 2.014,04 euros, qui est demeuré infructueux,
- malgré toutes leurs réclamations amiables, Madame [N] [X] et Madame [C] [X] n'ont pu obtenir le remboursement de la dette locative qui ne parvient pas à se résorber et s'élève encore à la somme de 3.168,93 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 13 juin 2024.

À l'audience du 27 août 2024, Madame [N] [X] et Madame [C] [X], représentées par leur conseil, ont soutenu leur acte introductif d'instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS BOULANGERIE DU LAC n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 24 septembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à Madame [N] [X] et Madame [C] [X] de produire les pièces justifiant de la mention de la clause résolutoire dans le bail commercial initial du 1er juin 1977, sur laquelle elles fondent leurs demandes.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 octobre 2024 au cours de laquelle la SAS BOULANGERIE DU LAC, nouvellement constituée a sollicité un renvoi afin de se mettre en l'état.

A l'audience du 29 octobre suivant, Madame [N] [X] et Madame [C] [X], représentées par leur conseil, ont versé aux débats le bail commercial initial du 1er juin 1977 justifiant de la mention de la clause résolutoire et réitéré les demandes de leur acte introductif d'instance, sans actualiser le montant de la dette.

La SAS BOULANGERIE DU LAC, représentée par avocat, a reconnu oralement le principe et le quantum de la dette et soutenu ses conclusions aux termes desquelles, au visa de l'article L145-41 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil, elle demande au tribunal de :
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail,
- l'autoriser à se libérer de sa dette locative envers Madame [N] [X] et Madame [C] [X] par 24 mensualités payables en sus de loyer courant à compter de la décision à intervenir,
- dire que si elle se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
- rejeter la demande des demanderesses au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter les parties de leurs demandes contraires.

Au soutien de sa demande, elle évoque une baisse de son chiffre d'affaires liée à l'accumulation de problèmes techniques de production mais une activité qui est actuellement relancée et justifie d'une situation provisionnelle 2024-2026 lui permettant de se libérer de la dette dans le délai de grâce accordé.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le bail liant les parties stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce, Madame [N] [X] et Madame [C] [X] justifient, par la production du bail du 1er juin 1977 et de son renouvellement daté du 12 juillet 2022, de la cession de fonds de commerce du 12 mai 2021, du commandement de payer délivré le 8 avril 2024 et du décompte actualisé au mois de juin 2024 inclus, que sa locataire, la SAS BOULANGERIE DU LAC, a cessé de payer de manière régulière ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce, le 8 avril 2024, étant demeuré infructueux, les demanderesses sont bien fondées à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail.

2. Sur la demande en paiement

a) Au titre de charges, taxes et loyers impayés

La SAS BOULANGERIE DU LAC, n'établissant pas s'être acquittée de la somme réclamée, ne conteste pas le principe et le montant de la dette.

En conséquence, l'obligation de la SAS BOULANGERIE DU LAC de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision.

Il convient en conséquence de condamner la SAS BOULANGERIE DU LAC à payer à Madame [N] [X] et Madame [C] [X] au titre des loyers, charges, taxes arrêtés au mois de juin 2024 inclus, la somme non sérieusement contestable et reconnue de 3.168,93 euros.

b) Au titre de la clause pénale

Concernant la demande de condamnation au titre de la clause pénale, outre le fait qu'elle n'est pas prévue expressément dans le bail initial du 1er juin 1977, toute clause pénale étant susceptible d'être modérée par le juge du fond et n'étant pas, par conséquent, incontestable, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande pour laquelle la SAS BOULANGERIE est restée taisante.

c) Au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS BOULANGERIE DU LAC causant un préjudice à Madame [N] [X] et Madame [C] [X], celles-ci sont fondées à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elles auraient perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 9 mai 2024 et jusqu'à libération effective des lieux.

3. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 1343-5 du code civil dispose que "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment."

La SAS BOULANGERIE DU LAC sollicite un délai de 24 mois pour lui permettre d'apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles Madame [N] [X] et Madame [C] [X] s'opposent.

Il y lieu de prendre en compte la situation économique et la hausse des énergies, leurs effets sur la situation financière et les récents efforts de paiements consentis, selon les éléments financiers produits, par la SAS BOULANGERIE DU LAC en vue d'apurer le passif.

Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites dans un délai de huit mois, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l'occupation des lieux continueront d'être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d'occupation.

La SAS BOULANGERIE DU LAC sera également condamnée aux entiers dépens à l'exception des frais de commandement de payer déjà facturés dans l'arriéré locatif, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Madame [N] [X] et Madame [C] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,